養老地產的分類各國在進行老年住宅開發運營時，通常采用國際慈善機構（HTA）的分類方法，但由于各國的國情不同，老年住宅的種類和特點也不相同。概括來說，國內外老年住宅主要有三種模式：老年公寓、老年社區、普通自住型老年住宅。（一）老年公寓這種老年住宅形式多樣，情況比較復雜。如我國的敬老院、養老院、托老所、護理所等。概括起來，主要有 3 種類型：第一種是獨立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造價較低，與城市社區服務設施距離較近，交通便捷。住獨立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面積較小，二是沒有了大量室內外勞動，三是做飯方便，四是醫護規范。第二種是集合型老年公寓，有專門的服務人員為老年人提供除醫療、護理外所需的服務，住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。第三種是護理型老年公寓，該類公寓提供全日制的護理和醫療服務，建筑按無障礙設計，臥室衛生獨立，起居室和廚房共用。（二）老年社區主要是大規模的老年居住區，或老人村，包括獨棟別墅、雙拼別墅、高檔公寓、一般老人住宅等多種建筑形態，郵局、超市、護理機構、銀行等相關配套一應俱全。這種社區由于規模大、配套設施完善而備受老年人的青睞。如美國的太陽城中心，太陽城中心坐落于佛羅里達西海岸，從 1961 年開始開發建設，現已成為全美最好的老年社區。（三）普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社區，而是將自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，國內通常稱為“居家養老”。這種方式適合各種各樣的老年人，尤其是夫婦倆人健在，身體健康的老人。居住普通住宅的老人由社會福利機構或者社區居委會提供看護、幫助和其他服務，這種服務主要包括三種：一是保健服務。定期上門進行身體檢查和其他保健服務，包括小病或不嚴重的慢性病上門治療等，有重病可以及時送醫院；二是家庭生活服務。幫助老年人解決年老體弱的困難，如室內外的清潔衛生，代購生活用品等；三是大力發展適宜老年人的文化、體育、教育、交流等方面的事業。例如，西方國家城市里許多街道都有健身俱樂部，白天主要是老年人來活動。有了以上比較全面的安排，老年人有了特殊問題又能及時處理，就能使多數老人放心地住在家里，安享晚年。這種模式在英國極為普遍，現在正被歐洲很多國家仿效。養老地產開發模式養老地產類型模式：第一類，與社區共同建設按；第二類，與相關設施并設；第三類，與旅游產業結合；第四類，與國際品牌接軌；第五類，以其他方式轉型。第一類：與社區共同建設開發模式 1-專門建設養老社區（健康型、連續照護型）北京太陽城是民辦企業開發的養老社區，這里面種類就比較多，有點兒像國外的連續照護。既有普通的老年住宅，也有專門的養老公寓等等，配套當中有老年大學、老年娛樂設施、商業中心、會議中心等等，還有服務管理中心，二期也有很多專門的老年住宅，這樣的社區是非常受歡迎的。老年到這種社區有集體生活，有人照顧，也不感覺孤獨。還有政府幫助投資建設的老人社區，也是一種專門的老人社區，比如說有五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院，這種社區政府幫助投資一部分，將來有一部分讓私人管理，這樣是有可能的，這種類型在國外也非常多。開發模式 2：新建居住區中同時開發養老社區地產開發企業轉向新的客戶群，走差異化路線。開發當中有一些困難，受到一些限定，客戶群在慢慢的轉變。很多老人也需要房地產，或者說需要這樣的住宅。普通社區中專門分出一塊兒做養老地產也是非常合適的。如果專門建立一個老年城，對配套服務會有很大需求，那么多老人生活在一起也不會特別的愉快。開發模式 3：普通社區中配建各類養老產品普通社區中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結合，就很容易呈現老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因為有一些老人殘障，在這里做成無障礙，廁所做大一點兒，廚房可以轉圈。如果都做成這樣的房子很浪費，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區里面就應該加上一定的日托中心，白天的時候他們會利用這樣的場地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊的人可以稍微少一點兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個小區中設立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助服務，也挺受歡迎的。開發模式 4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施如果旁邊已經有建成的社區，或者比較富裕，有很多的老人。這時候在旁邊找一塊小空地，把什么東西改造一下，或者插建這樣一個服務中心可以輻射整個社區，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務設施的地方是非常有需求的。第二類：與相關設施結合并設計開發模式 5：老人公寓與商業設施并設很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫也比較方便。香港房屋協會建的彩頤老人公寓下面是商場，中間用會所隔開，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協會做這個的時候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，如果老人買了普通公寓，就優先把上面的商品房賣給其子女。開發模式 6：老年設施與醫療機構并設很多老人希望旁邊有醫院，有醫院老人就比較安心。旁邊有了醫療設施，旁邊建老年設施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。開發模式 7：老年設施與幼兒園并設這種模式在日本很多，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設一個庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨感。開發模式 8：老年設施寓教于機構并設在美國的拉薩爾村，老人可使用拉薩爾大學的公共設施，與拉薩爾大學合作提供終身學習項目。人群組成：年齡至少 65 歲，高種以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項目的身體和智力條件和相應的經濟能力。老人到這個大學以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺得自己的能量能夠發揮出來。第三類：與旅游產業結合開發模式 9-在旅游風景區中開發養老社區或老年住宅我國每年老年人旅游人數已經占到全國旅游總人數的 202 以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。對于怎么在旅游風景區中開發老年產品，值得業界關注。比如像海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，已經有不少地產商準備開發旅游地產，其中一部分就作為老年地產。第四類：與國際養老專業品牌接軌開發模式 10-引入外資，建世界型連鎖老年設施日本、瑞士養老成本非常高，勞動力缺乏，他們設想在中國建一個連鎖，可以把他們的老人輸入進來，在他們比較健康的階段到中國來養老，甚至可以去世界其他好幾個這樣的國家去養老。中國的服務會比較好，也比較便宜，實在不行了再回到本國，比如說 80多歲需要照護的時候。這樣一種形式，也具備一定的市場可行性。開發模式 11-與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式美國、歐洲包括日本都是這樣的，覺得中國市場很大，而他們的管理模式比較先進，比較成熟，想進入中國市場。但是完全的移植過來也不合適，中國老人的生活習慣跟美國、日本有很大