1、房地產(chǎn)投融資實(shí)務(wù)課程結(jié)業(yè)報(bào)告題 目 杭州市“綠城西溪融莊”投資分析報(bào)告 姓 名 顧 玲 班 級(jí) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)12(1)班 系(部) 經(jīng)營(yíng)管理系 得 分 2015年6月9日目 錄一、 項(xiàng)目概況1(一)地理位置1(二)項(xiàng)目簡(jiǎn)介2二、 投資環(huán)境分析2(一)硬環(huán)境分析2(二)軟環(huán)境分析5三、 市場(chǎng)分析9(一) 需求分析9(二) 供給分析12(三) 價(jià)格分析13四、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性及SWOT分析14(一)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析14(二)項(xiàng)目SWOT分析16五、 投資成本分析17(一)開(kāi)發(fā)成本估算17(二)總成本費(fèi)用分?jǐn)?0六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益及指標(biāo)分析21(一)資金籌措及投資計(jì)劃21(二)靜態(tài)財(cái)務(wù)分析23(三)動(dòng)態(tài)

2、盈利分析25七、 敏感性及投資風(fēng)險(xiǎn)分析27(一) 敏感性分析27(二) 投資風(fēng)險(xiǎn)分析28參考文獻(xiàn)31附 件32 杭州市“綠城西溪融莊”投資分析報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)12(1)班 顧 玲 內(nèi)容摘要:綠城西溪融莊,是由融創(chuàng)、綠城兩大地產(chǎn)巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高端精品項(xiàng)目,項(xiàng)目位于西溪板塊核心,距離西溪濕地國(guó)家公園300米,三面環(huán)水,擁享西溪絕版景觀資源及便捷的生活配套,是西溪乃至整個(gè)杭城都極為稀缺的低層低密度高端住品,本文將通過(guò)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目敏感性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目做一份投資潛力分析報(bào)告,并分析出“綠城西溪融莊”的投資潛力,為項(xiàng)目投資商提供參考.關(guān)鍵詞:環(huán)境分析

3、市場(chǎng)分析 財(cái)務(wù)分析 投資決策分析1、 項(xiàng)目概況(一)地理位置項(xiàng)目位于杭州市荊長(zhǎng)大道與文二西路口南側(cè)300米,西城廣場(chǎng)以西4.5公里,文一、文二西路可直達(dá);距離市中心文教區(qū)僅15分鐘車程.此外,周邊天目山路、荊長(zhǎng)大道、繞城公路等輔助道路體系完善.周邊商業(yè)配套齊全,西溪印象城、海港城、西城廣場(chǎng)、保利國(guó)際影城、西溪悅榕莊、西溪喜來(lái)登度假酒店就在附近.毗鄰國(guó)家西溪濕地公園,自然景觀優(yōu)美.可說(shuō)綠城西溪融莊地理位置絕佳.圖 1:區(qū)位交通圖(二)項(xiàng)目簡(jiǎn)介綠城西溪融莊,是由融創(chuàng)、綠城兩大地產(chǎn)巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高端精品項(xiàng)目,也是綠城在留莊、翡翠城、溪上玫瑰園、西溪誠(chéng)園后入駐西溪的第5個(gè)項(xiàng)目.項(xiàng)目位于西溪

4、板塊核心,距離西溪濕地國(guó)家公園僅300米,三面環(huán)水,擁享西溪絕版景觀資源.周邊海港城、西溪印象城、西溪慢生活街區(qū)、淘寶城等眾多商業(yè)配套環(huán)飼,浙大紫荊港、綠城育華等名校云集.綠城西溪融莊,提粹綠城兩大經(jīng)典產(chǎn)品玫瑰系經(jīng)典法式排屋、法式花園洋房 .法式排屋,秉承綠城10余年別墅營(yíng)造經(jīng)驗(yàn),以法國(guó)經(jīng)典官邸及宮廷建筑為原型,是綠城城市別墅的經(jīng)典代表作品之一.法式花園洋房,以綠城平層官邸經(jīng)典之作留莊為建筑形態(tài)摹本,是西溪乃至整個(gè)杭城都極為稀缺的低層低密度高端住品.項(xiàng)目類型為住宅,產(chǎn)權(quán)70年;建筑面積124151平方米,占地面積59360平方米,總戶數(shù)435;容積率為1.3;綠化率為30%,項(xiàng)目特色為公園地產(chǎn)

5、.2、 投資環(huán)境分析 (一)硬環(huán)境分析1.杭州市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2014年,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9201.16億元,比上年增長(zhǎng)8.2.其中第一產(chǎn)業(yè)增加值274.36億元,第二產(chǎn)業(yè)增加值3858.9億元,第三產(chǎn)業(yè)增加值5067.9億元,分別增長(zhǎng)1.8、8.1和8.5.人均生產(chǎn)總值103757元,增長(zhǎng)7.7.按國(guó)家公布的2014年平均匯率折算,為16891美元.三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.142.654.3調(diào)整為2014年的3.041.955.1.2014年全年杭州市完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1005.53億元,增長(zhǎng)18.地鐵建設(shè)力度加大,2號(hào)線東南段開(kāi)通運(yùn)營(yíng),4號(hào)線首通段建成.城市快速路初步成網(wǎng),彩虹快速路濱江段

6、、秋石三期高架主線、東湖路德勝路立交建成通車;蕭山機(jī)場(chǎng)高速公路改建、文一路地下通道、環(huán)城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推進(jìn).大江東、下沙、之江等新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)加快.奧體博覽城國(guó)際博覽中心項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)通過(guò)驗(yàn)收,主體鋼結(jié)構(gòu)安裝完成.市政配套的進(jìn)一步完善,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是明顯利好.(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng))2.杭州市交通配套近年來(lái),杭州市加大了 交通設(shè)施的建設(shè)力度,2014年杭州地鐵2號(hào)線東南段全線貫通,1號(hào)線下沙延伸段和4號(hào)線首通段車站主體工程完工.地鐵累計(jì)完成工程投資393.19億元,其中2013年完成78.11億元,整治建設(shè)延安路、同協(xié)路、之江東路

7、等城市主次干道130條,打通斷頭路13條.德勝高架、彩虹大道(濱江段)全線貫通.城西污水處理廠(一期)主體工程建成.閑林水庫(kù)大壩主體工程完工.副城、組團(tuán)與主城交通連接進(jìn)一步改善,綜合承載力提高.地鐵和高架的交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋率大大提升,也將縮短杭州其它區(qū)域與主城區(qū)的距離,對(duì)于看重區(qū)位條件的客戶來(lái)說(shuō),也解決了 本項(xiàng)目位于余杭區(qū)并非主城區(qū)的這一顧慮.下附杭州交通線路圖.(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng))圖 2-1 杭州市交通線路圖3.供水、供電狀況 隨著蕭山東部區(qū)域供水(江東水廠)一期工程、清泰水廠技改工程、余杭仁和水廠供水工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)上馬,杭州市的供水能力大大增強(qiáng),截至2014年末,全區(qū)供水

8、能力達(dá)到80萬(wàn)噸/日,全年銷售水量1.39億噸.全區(qū)供電容量為467.75萬(wàn)千伏安,全年累計(jì)完成供電量71.74億千瓦時(shí).全社會(huì)用電量74.58億千瓦時(shí),下降0.3%,其中工業(yè)用電量47.40億千瓦時(shí),下降2.4%;城鄉(xiāng)居民生活用電11.77億千瓦時(shí),下降5.8%.余杭電網(wǎng)有220kV變電站6座,容量228萬(wàn)千伏安;110kV變電站31座,容量265.8萬(wàn)千伏安,線路419.4千米;35kV變電站7座,容量24萬(wàn)千伏安,全長(zhǎng)212.3千米;10kV配變14692臺(tái),容量440.5萬(wàn)千伏安,線路603 條,線路總長(zhǎng)5704千米;2013年,全區(qū)全社會(huì)用電量68.29億千瓦時(shí),同比增長(zhǎng)2.98%;

9、供電量67.4億千瓦時(shí),同比增長(zhǎng)2.88%;售電量 65.51億千瓦時(shí),同比增長(zhǎng)3.58%;電網(wǎng)最高負(fù)荷132.3萬(wàn)千瓦,同比增長(zhǎng)1.6%.城鎮(zhèn)電網(wǎng)供電可靠率99.988%,農(nóng)網(wǎng)供電可靠率 99.9126%,農(nóng)網(wǎng)綜合電壓合格率99.92%.生活中水電是必須品,余杭區(qū)良好的供水供電環(huán)境,使居住在余杭區(qū)的人民無(wú)后顧之憂.(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng))3. 余杭區(qū)城市交通余杭穿境而過(guò)的兩條高速鐵路(滬杭高鐵、杭寧高鐵)及杭州地鐵1號(hào)線、兩條鐵路(滬杭、宣杭)、兩條國(guó)道(G320、G104)、七條高速公路(滬杭高速公路、杭寧高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉滬杭、杭長(zhǎng)高速公路、杭州繞城

10、高速公路)、兩條主要河流(東苕溪、京杭大運(yùn)河)和五條省道(S101、S102、S201、S304、S205),把余杭和長(zhǎng)江三角洲各大城市緊緊相連.余杭區(qū)公路通車?yán)锍踢_(dá)到了 2179.262公里.余杭區(qū)等級(jí)公路通村率、硬化率達(dá)到100%.區(qū)境內(nèi)有航道里程350公里,其中干線30公里,支線320公里,一個(gè)遍布余杭區(qū)鎮(zhèn)街、干支相連、水陸聯(lián)動(dòng)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成.全區(qū)重點(diǎn)實(shí)施了 320國(guó)道至104國(guó)道連接線工程(疏港公路)、320國(guó)道至申嘉湖杭新市互通連接線工程余杭段(荷禹路延伸)及綜合整治工程、104國(guó)道余杭馬頭關(guān)至勾莊段改建工程、余杭15省道至臨安02省道連接接線工程,年度計(jì)劃總投資14.19億

11、元,累計(jì)完成投資17.18億元.四通八達(dá)的城市交通配套將會(huì)極大地帶動(dòng)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,給其帶來(lái)極大的升值空間.(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭交通信息網(wǎng))4. 醫(yī)療配套截至2014年末,全區(qū)共有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)360家,其中區(qū)屬醫(yī)院7家,社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心20家.醫(yī)院、衛(wèi)生院共有各類醫(yī)療病床3655張,其中區(qū)屬醫(yī)院2236張.醫(yī)院、衛(wèi)生院共有衛(wèi)生技術(shù)人員5960人,其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師1954人,注冊(cè)護(hù)士2354人,分別增長(zhǎng)2.76%、8.56%和8.93%.方便的就醫(yī)環(huán)境使得消費(fèi)者更加愿意定居于余杭區(qū).(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng))圖2-2 余杭區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生信息圖(二)軟環(huán)境分析1.政策法規(guī)環(huán)境在

12、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)背景下,房地產(chǎn)進(jìn)入質(zhì)量型、差異化為主為主的發(fā)展階段.過(guò)去的一年,限購(gòu)政策基本放開(kāi),差別化信貸適時(shí)微調(diào)應(yīng)對(duì)需求變化,在高庫(kù)存的壓力下,限購(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)多諾米效應(yīng);央行發(fā)布“央五條”,“930”等信貸政策鼓勵(lì)釋放需求,部分省市也紛紛出臺(tái)信貸相關(guān)政策,刺激市場(chǎng)需求;金融政策方面,降息、定向降準(zhǔn)等金融政策持續(xù)發(fā)力,央行時(shí)隔兩年半降息利好房地產(chǎn)供需兩端,多輪動(dòng)作釋放流動(dòng)性,再融資放開(kāi),優(yōu)先試股點(diǎn),中期票據(jù)發(fā)行放松,定向降準(zhǔn)擴(kuò)寬房企融資渠道;財(cái)稅政策方面,各地加大公積金、財(cái)稅支持力度,9日,住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文調(diào)整公積金政策,支持首套和改善型自住住房,調(diào)整公積金政策,加大公積金支持力度,

13、地方政府也通過(guò)契稅減免,財(cái)政補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)自住型需求,綜上可看出,中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控力度將區(qū)域弱化,市場(chǎng)化趨勢(shì)愈加明顯.(資料來(lái)源于漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)公眾網(wǎng)站)2015年5月10日,央行再次宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍.這是近半年以來(lái)央行的第三次降息,并伴隨兩次降準(zhǔn).降息后,5年以上貸款基準(zhǔn)利率僅為5.65%,5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率僅為3.75%,均創(chuàng)下自2000年以來(lái)的新低.次降息意在為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境. 3月份貸款加權(quán)平均利率為6.56%,比去年12月下

14、降0.22個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款利率為6.01%,比去年12月下降0.23個(gè)百分點(diǎn),將再次降低購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本,進(jìn)而刺激市場(chǎng)成交的進(jìn)一步回升. (資料來(lái)源于中原地產(chǎn)集團(tuán)中原研究數(shù)據(jù)網(wǎng)站)2.杭州市余杭區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況余杭區(qū)地處浙江省北部,位于杭嘉湖平原和京杭大運(yùn)河的南端,是長(zhǎng)江三角洲的圓心地,是“中華文明曙光”良渚文化的發(fā)祥地,素稱“魚米之鄉(xiāng),絲綢之府,花果之地,文化之邦”.2001年2月2日,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),撤銷余杭市,設(shè)立杭州市余杭區(qū).撤市設(shè)區(qū)后,余杭成為大都市杭州的一個(gè)新區(qū).全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)934.41億元,按可比價(jià)計(jì)算(下同),同比增長(zhǎng)10.2%,增幅高于全國(guó)(7.7%)、全省

15、(8.2%)、全市(8.0%)平均水平.圖2-3 地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)趨勢(shì)圖由圖可見(jiàn),余杭區(qū)生產(chǎn)總值逐年遞增,說(shuō)明整個(gè)余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷在發(fā)展,地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步有助于促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)全年累計(jì)上漲1.6%.從構(gòu)成看,八大類商品累計(jì)漲幅呈現(xiàn)“五漲三跌”的運(yùn)行態(tài)勢(shì),其中,食品類、居住類、衣著類、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類、煙酒及用品類分別累計(jì)上漲3.5%、2.1%、1.5%、1.5%、0.2%;家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類、交通和通信類分別下降0.1%、0.5%、0.7%.詳見(jiàn)下表:(數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))表 2-1 居民消費(fèi)指數(shù)(CPI)項(xiàng)目

16、2014年2013年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(上年=100)101.6102.61、食品類103.5104.62、煙酒及用品類100.2100.63、衣著類101.599.44、家庭設(shè)備用品類99.9100.45、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類101.599.26、交通和通信類99.398.77、娛樂(lè)教育文化用品服務(wù)類99.5103.78、居住類102.1104.8綜上:國(guó)民生產(chǎn)總值在增長(zhǎng),消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求和購(gòu)買力就越大;在從杭州市余杭區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)看,居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年降低1%,另外居住消費(fèi)也下降了 2.7%.由此可見(jiàn),隨著消費(fèi)水平的降低,也會(huì)對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)有所影響.3. 社會(huì)文化截至2014年末,

17、全區(qū)文化經(jīng)營(yíng)單位有1401家.公共圖書館藏書總量達(dá)到105.2萬(wàn)冊(cè),凈增7.8萬(wàn)冊(cè);余杭晨報(bào)日發(fā)行量達(dá)3.05萬(wàn)份;余杭電視臺(tái)每天播出時(shí)間17.5小時(shí),其中自備節(jié)目8小時(shí);廣播電臺(tái)播出時(shí)間為24小時(shí),其中自備節(jié)目19小時(shí);有線電視入戶率98%,數(shù)字電視用戶34.8萬(wàn)戶.全區(qū)文創(chuàng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值318.9億元,增長(zhǎng)28.3%,占GDP比重29.0 %;規(guī)上文創(chuàng)單位實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入641.71億元,增長(zhǎng)32.7%.優(yōu)勢(shì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚集,以西溪影視產(chǎn)業(yè)基地和五常軟件(動(dòng)漫)園為核心,匯聚了 10多家大型影視企業(yè).通過(guò)上述數(shù)據(jù)可見(jiàn),余杭區(qū)的文化氛圍濃厚,教育水平、人民的素質(zhì)也相對(duì)較高.(數(shù)據(jù)來(lái)源于余杭統(tǒng)

18、計(jì)調(diào)查信息網(wǎng))4. 余杭區(qū)人口分析截至年末,全區(qū)戶籍人口92.54萬(wàn)人,比上年末增加2.21萬(wàn)人,其中女性人口47.31萬(wàn)人;非農(nóng)人口54.48萬(wàn)人,比上年末增加2.74萬(wàn)人,非農(nóng)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?8.9%,較上年末提升了 1.6個(gè)百分點(diǎn).年末總戶數(shù)25.33萬(wàn)戶,比上年末增加0.54萬(wàn)戶.全年出生人口12836人,死亡人口5192人,人口出生率和自然增長(zhǎng)率分別為14.04和8.36.圖2-3 余杭區(qū)人口狀況圖2014年,全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45329元,增長(zhǎng)10.0%;人均生活消費(fèi)支出為32668元,增長(zhǎng)12.3%.年末,城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34.76平方米.農(nóng)村居民人均純

19、收入為26581元,增長(zhǎng)11.3%;人均生活消費(fèi)支出為22521元,增長(zhǎng)11.8%.農(nóng)村居民人均住房建筑面積為64.05平方米.年末,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額823.52億元,比年初增長(zhǎng)13.7%;人均儲(chǔ)蓄余額達(dá)9.01萬(wàn)元.圖2-4 余杭區(qū)居民收入分布圖余杭區(qū)人口在不斷的增長(zhǎng),這表明了 該區(qū)域具有人氣;另外一方面,收入水平、消費(fèi)水平比較高,這意味著該區(qū)域有較強(qiáng)的購(gòu)買力.綜合以上杭州市余杭區(qū)整個(gè)硬的投資環(huán)境,軟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境等因素分析,隨著杭州城市規(guī)劃步伐的加快,市場(chǎng)容量潛力的進(jìn)一步挖掘,在余杭區(qū)投資地產(chǎn),高檔住宅是人們居住的理想環(huán)境與享受性住房的方向.3、 市場(chǎng)分析（1） 需求分析1.余杭區(qū)成

20、交量分析杭州良好的城市環(huán)境,高品質(zhì)的居住氛圍,吸引著各地的人到杭州來(lái)買房定居,同時(shí)還有較為寬松的戶籍政策,良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境,這些都在支撐著杭州的房產(chǎn)需求量;而項(xiàng)目所在地余杭區(qū)也是未來(lái)杭州向外擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域,下表是來(lái)自杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)2014年全年數(shù)據(jù),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示去年一年整個(gè)余杭區(qū)商品房供應(yīng)及成交情況:表3-1 杭州市余杭區(qū)2014年商品房交易情況主 要 指 標(biāo)累計(jì)增長(zhǎng)%一、商品房供應(yīng)情況商品房預(yù)售面積(萬(wàn)平方米)538.1719.2商品房預(yù)售套數(shù)(套)5250234.2二、商品房成交情況商品房成交量(套)308258.8成交面積(萬(wàn)平方米)330.696.8成交金額(億元)346.65

21、-0.4商品房成交均價(jià)(元/平方米)10482-6.7據(jù)數(shù)據(jù)表明,杭州市余杭區(qū)去年一年商品房成交情況良好,成交量增長(zhǎng)了 8.8%,總共成交套數(shù)為30825,在限購(gòu)令解除以及央行不斷降息的利好環(huán)境下,相信日后余杭區(qū)對(duì)商品房的需求還將持續(xù)上漲.2. 本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品分析本項(xiàng)目戶型主要為137-148平方米,屬于再改產(chǎn)品,杭州市此類產(chǎn)品2014年全年新增供應(yīng)88萬(wàn)方,同比下降26%,成交97萬(wàn)方,同比下降11%,成交均價(jià)20128元/ ,同比下降2%;自限購(gòu)取消后,成交量明顯回升,成交均價(jià)出5月受個(gè)盤影響外全年表現(xiàn)平穩(wěn).表3-2 杭州市場(chǎng)住宅成交結(jié)構(gòu)圖(表來(lái)源于漢嘉數(shù)據(jù)庫(kù))根據(jù)上圖可看出,戶型在120

22、-140方、價(jià)格在200-300萬(wàn)商品房成交套數(shù)最高,為3628,此類結(jié)構(gòu)的住宅占領(lǐng)的市場(chǎng)份額最大,而本項(xiàng)目正是屬于該類戶型結(jié)構(gòu)的住宅,符合廣大消費(fèi)者的需求.其次本項(xiàng)目還擁有別墅戶型,主要為295平方米,屬于低密度住宅,此類住宅在2014年,主要以消化庫(kù)存為主,整體均價(jià)回落.低密度市場(chǎng)2014年新增供應(yīng)39.36萬(wàn)方,同比下降16%,成交43.4萬(wàn)方,同比增長(zhǎng)17%,整體均價(jià)24831元/ ,同比下降12%;出11月份有大量推盤外,全年基本處于消化前期庫(kù)存狀態(tài),受政策利好與推盤量雙層影響,成交量促增,拉升了 全年整體成交量.可看出本項(xiàng)目產(chǎn)品受消費(fèi)者歡迎.3. 項(xiàng)目客戶群分析(1)項(xiàng)目市場(chǎng)定位本

23、項(xiàng)目是一個(gè)高端精品項(xiàng)目,項(xiàng)目位于西溪板塊核心,距離西溪濕地國(guó)家公園僅300米,三面環(huán)水,擁享西溪絕版景觀資源.周邊生活配套,教育資源優(yōu)越.建筑類型為法式排屋,法式花園洋房,綠城平層官邸經(jīng)典之作極為稀缺的低層低密度高端住品.下表為項(xiàng)目面積及戶型配比:表2-3 項(xiàng)目戶型面積配比表戶型面積(米)比例平面形式二房二廳30024%三層空間三房二廳12513017%平面13714540%平、錯(cuò)層15015513%平面四房二廳1601656%平、錯(cuò)層(2)項(xiàng)目客戶定位:一般來(lái)講,可以按照以下幾種分類進(jìn)行細(xì)分:A、以購(gòu)買戶型分: 購(gòu)買二房三層別墅的客戶,屬于承價(jià)能力較高,有一定財(cái)富積累的客戶,年齡多為30歲以

24、上,具有高額的收入,購(gòu)買目的一般為改善型.購(gòu)房心理以休閑享受和商品偏好為主 三房在中年夫婦(子女已上學(xué))和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主,年齡集中在40歲左右,收入較高,事業(yè)已有一定成就.二次置業(yè)為主,購(gòu)房心理多以地段偏好(交通便利),偏好環(huán)境(大規(guī)模高尚社區(qū),整體規(guī)劃好)和休閑享受(各類休閑設(shè)施比較齊全)為主. 四房及四房以上的房子,總價(jià)較高,客戶來(lái)源較為復(fù)雜,也更為狹小,可能來(lái)自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻,甚至是單身貴族.但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派.以二次或多次置業(yè),自用為主.購(gòu)房心理以偏好環(huán)境(大規(guī)模高尚社區(qū),景觀整體規(guī)劃好),地段較好(交通便利)為主.B、按區(qū)域和

25、職業(yè)可分一般來(lái)說(shuō)有以下幾種: 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主; 外地投資的私營(yíng)老板,外資企業(yè)高級(jí)管理人員; 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士,如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士; 本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管; 本市區(qū)政府部門公務(wù)員;以上中主要以購(gòu)買三房為主,少量是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶群.是購(gòu)買二房單位的主要目標(biāo)客戶群.中有部分會(huì)購(gòu)買四房,躍復(fù)式單位.（2） 供給分析1.余杭區(qū)固定資產(chǎn)投資分析根據(jù)杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)2014年年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,隨著全區(qū)商務(wù)樓宇和商業(yè)綜合體建設(shè)力度的不斷加強(qiáng),今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)延續(xù)上年度高速增長(zhǎng)勢(shì)頭,至9月底已累計(jì)完成投資254.1

26、7億元,增長(zhǎng)42.4,增速較上年全年提高3.1個(gè)百分點(diǎn),較今年一季度和上半年分別提高31.2和6.4個(gè)百分點(diǎn).對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70.8,拉動(dòng)全部投資提速17.2個(gè)百分點(diǎn).占全部投資比重由上年同期的40.5,提高到目前的46.5,較上年全年提高4.6個(gè)百分點(diǎn).整個(gè)余杭區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資的力度還是很大的,未來(lái)余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是相當(dāng)充裕,下表是數(shù)據(jù)的詳細(xì)分布:表3-3 杭州市余杭區(qū)2014年固定資產(chǎn)投資比重主 要 指 標(biāo)累計(jì)增長(zhǎng)%固定資產(chǎn)投資總額690.6821.01.第一產(chǎn)業(yè)0.61239.52.第二產(chǎn)業(yè)119.911.33.第三產(chǎn)業(yè)570.1626.1按統(tǒng)計(jì)口徑分1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3

27、09.2028.8其中:住宅投資212.2414.62.項(xiàng)目(單位)投資381.4815.4其中:生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)投資52.85-16.9其中:產(chǎn)業(yè)投資203.573.52.余杭區(qū)商品房供應(yīng)情況根據(jù)杭州房管局網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年杭州市區(qū)新建商品房的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為2102套,建筑面積234560.12平方米,新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)和面積均為近5年內(nèi)最高.從可售房源來(lái)看,2015年現(xiàn)階段杭州市余杭區(qū)新建商品房可售套數(shù)56087套,其中住宅44467套.下面為余杭區(qū)可售套數(shù)數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來(lái)源于透明售房網(wǎng):圖3-1 余杭區(qū)商品房數(shù)據(jù)從新增供應(yīng)量來(lái)看,雖然2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅明顯回落,但商品

28、房潛在供應(yīng)量仍然十分可觀.根據(jù)2009-2013年杭州市區(qū)土地出讓資料測(cè)算,過(guò)去5年年均出讓土地可建筑面積達(dá)145萬(wàn)平方米,這些已出讓土地逐步形成的潛在供應(yīng)量仍然充足.（3） 價(jià)格分析1. 余杭區(qū)五常板塊價(jià)格分析圖3-2 余杭區(qū)五常板塊新房月成交價(jià)格走勢(shì)圖綠城西溪融莊位于杭州市余杭區(qū)五常板塊,上圖為余杭區(qū)五常板塊2014年下半年成交套數(shù)及價(jià)格走勢(shì),從圖上可看出,該板塊成交套數(shù)不斷上升,成交均價(jià)較為平穩(wěn),波動(dòng)不大,值得投資.2.本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目位于西溪版塊核心,距離西溪濕地國(guó)家公園僅300米,三面環(huán)水,坐擁西溪絕版景觀資源,是由融創(chuàng)、綠城在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目,價(jià)格比周邊競(jìng)品略高,但

29、是本項(xiàng)目為綠城產(chǎn)品,綠城口碑在杭州具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì),因此,參考其他競(jìng)品項(xiàng)目,西溪融莊的最后估算價(jià)格也具有很強(qiáng)的性價(jià)比.(價(jià)格估算詳見(jiàn)下文財(cái)務(wù)分析)4、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性及SWOT分析 (一)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1.同價(jià)位對(duì)比“保利香檳國(guó)際”樓盤位置在申花板塊核心,北臨申花路,東至化工路,南至方家北路,臨近地鐵2、5號(hào)線(規(guī)劃)站點(diǎn),周邊多條公交線路到達(dá).位于城西繁華中心,杭州核心區(qū)域申花板塊.區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)集聚,大型商業(yè)中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐,同時(shí)擁有優(yōu)越的教育資源,完善的生態(tài)、生活、娛樂(lè)、醫(yī)療等配套設(shè)施及交通體系.香檳國(guó)際臨近地鐵2、5號(hào)線站點(diǎn),咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅2公

30、里.法式名流公館,由五幢art-deco典藏高層圍合布局,形成大尺度中庭景觀;主入口營(yíng)造酒店式大堂尊崇入口;140-160臻米AX主力戶型,首呈城市中心,在大氣的居住尺度中,更給居家空間以延展性;“和樂(lè)優(yōu)家”管家式服務(wù),為香檳品味人士量身打造.2.同區(qū)域?qū)Ρ取叭f(wàn)科西廬”萬(wàn)科西廬位于杭州西湖區(qū),毗鄰西溪國(guó)家濕地公園,是萬(wàn)科繼西溪蝶園之后又一深耕西溪之作.項(xiàng)目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓.一期總建筑面積約為22萬(wàn)方,規(guī)劃打造與西溪濕地自然融合的高端人文住區(qū),主力戶型為89方三房、138方三房、175方四房.基于萬(wàn)科對(duì)于西溪地理文脈的尊重和深度理解,項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)建筑新風(fēng)格,在當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市

31、場(chǎng)可謂獨(dú)樹一幟.項(xiàng)目繼續(xù)萬(wàn)科精裝修工程,升級(jí)原有精工性能,在居住功能上更具人性化.具體項(xiàng)目對(duì)比信息如下表:表4-1 項(xiàng)目對(duì)比表樓盤名稱綠城西溪融莊保利香檳國(guó)際萬(wàn)科西廬當(dāng)前價(jià)格估算均價(jià)20000元/平米均價(jià)18999元/平米均價(jià)23000元/平米綜合評(píng)價(jià)西溪景觀資源,大型商業(yè)配套眾多,低密度住區(qū),交通便捷優(yōu)越的教育資源完善的生活配套設(shè)施及交通體系,未來(lái)配套豐富,保利樓盤品質(zhì)有保證.西溪濕地旁萬(wàn)科精裝修房源,宜居性較高,項(xiàng)目位于文一西路上,交通較為便利.樓盤位置杭州市荊長(zhǎng)大道與文二西路口南側(cè)300米申花板塊核心,北臨申花路,東至化工路,南至方家北路文一西路和崇義路交叉口西北方向交通狀況位于西城廣場(chǎng)

32、以西4.5公里,文一、文二西路直達(dá);距離市中心文 教區(qū)15分鐘車程.周邊天目山路、荊長(zhǎng)大道、繞城公路等輔助道 路體系.臨近地鐵2、5號(hào)線(規(guī)劃)站點(diǎn),周邊多條公交線路到達(dá)24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194.建筑類型聯(lián)排,低層,多層高層雙拼,聯(lián)排,多層,小高層,高層主力戶型三居室、四居室、別墅二居室、三居室、四居室三居室、四居室優(yōu)勢(shì)1.西溪濕地 2.交通便捷 3.低密度 4.品牌住區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商,申花板塊,戶型可送面積多1、萬(wàn)科品牌,實(shí)力開(kāi)發(fā)商 2、西溪濕地旁,居住環(huán)境極佳 3、文一西路上,交通便捷劣勢(shì)定位高端,客群?jiǎn)我粯潜P比較小周邊配套還有待完善物業(yè)費(fèi)1

33、.68元/月/平方米2.5元/月/平方米3.2元/月/平方米3. 對(duì)比小結(jié)從上面對(duì)比表可得出以下結(jié)論:(1)本項(xiàng)目所在板塊五常板塊,毛坯價(jià)格在16000-17000元/平米左右,相比之下,西溪融莊的地理位置及開(kāi)發(fā)商品牌更為優(yōu)越,價(jià)格符合理價(jià)格. (2)交通位置較為便利,距離市中心近.(3)項(xiàng)目容積率低,住宅舒適度高.(4)物業(yè)費(fèi)用低于另外兩個(gè)項(xiàng)目,較為實(shí)惠.(5)周邊配套比其他兩個(gè)項(xiàng)目齊全,生活便利.(6)三面環(huán)水,擁有稀缺西溪濕地景觀資源,總體采用中軸對(duì)稱的景觀布局,居住環(huán)境優(yōu)越(二)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì):1. 擁有稀缺西溪濕地景觀資源,低密度住區(qū)2. 項(xiàng)目周邊配套齊全,教育,醫(yī)療,商業(yè)生活

34、和工作配套一應(yīng)俱全3. 開(kāi)發(fā)商名氣大,品牌住區(qū)4. 規(guī)劃地鐵5號(hào)線與項(xiàng)目直線距離500米,出行方便5. 項(xiàng)目三面環(huán)水,擁有稀缺西溪濕地景觀資源,總體采用中軸對(duì)稱的景觀布 局,整個(gè)小區(qū)人車分流,小區(qū)布局合理不足:1. 定位相對(duì)高端,客群?jiǎn)我?. 項(xiàng)目學(xué)區(qū)為未來(lái)科技城小學(xué),但是師資力量還沒(méi)有確定,對(duì)于考慮學(xué)區(qū)房的客戶可能存在一定影響 機(jī)會(huì):1. 政府對(duì)于未來(lái)科技城的規(guī)劃和開(kāi)發(fā),將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)增值2. 未來(lái)科技城居民收入穩(wěn)定,并逐年上升,有較強(qiáng)的購(gòu)買力3. 未來(lái)科技城交通覆蓋面廣,未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?. 毗鄰國(guó)家西溪濕地公園及阿里巴巴淘寶城,極具人氣,未來(lái)升值潛力巨大5. 杭州限購(gòu)松綁,為部分有能力的消

35、費(fèi)者提供機(jī)會(huì)威脅:1. 杭州目前存量房數(shù)量大,購(gòu)買力有限2. 投資的風(fēng)險(xiǎn)大,消費(fèi)者都在觀望5、 投資成本分析 (一)開(kāi)發(fā)成本估算開(kāi)發(fā)成本包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、期間費(fèi)用等項(xiàng)目全部成本和費(fèi)用投入,但不包括銷售期間稅費(fèi).1.土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)商擬通過(guò)招標(biāo)方式獲得項(xiàng)目建設(shè)用地, 62100.00萬(wàn)元2. 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括:規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi).具體測(cè)算如下表:表5-1 前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程計(jì)價(jià)(萬(wàn)元)1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%27809.823%834.292可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.

36、3%27809.820.3%83.43 3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.3%27809.820.3%83.43 4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)2%27809.822%556.20合計(jì)1557.353.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)金額(萬(wàn)元)1供電工程124151.00 50.00 620.76 2供水工程124151.00 18.00 223.47 3排污工程124151.00 18.00 223.47 4煤氣工程124151.00 10.00 124.15 5室外管線費(fèi)用124151.00 8.00 99.32 6道路廣場(chǎng)工程124151.00 11.00 136.57 7綠化及環(huán)境藝術(shù)1241

37、51.00 50.00 620.76 8變電站、煤氣調(diào)壓站、水泵房124151.00 1.10 13.66 合計(jì)2062.15 表5-2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表4.建安工程費(fèi)表5-3 住宅建安工程費(fèi)用組成(每平方米建筑面積造價(jià))項(xiàng)目住宅(元/平方米)項(xiàng)目住宅(元/平方米)項(xiàng)目住宅(元/平方米)樁基礎(chǔ)110.00 消防20.00 監(jiān)理費(fèi)10.00 單體土建1750.00 智能化470.00 大門130.00 電梯100.00 質(zhì)監(jiān)費(fèi)10.00 建安工程費(fèi)用組成(每平方米建筑面積造價(jià))=2240元/平方米建安工程費(fèi):2240124151/10000= 27809.82萬(wàn)元5. 公建配套設(shè)施費(fèi)表5-4 公

38、建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積(米2)單價(jià)(元/米2)計(jì)算過(guò)程()金額(萬(wàn)元)1幼兒園10000180010000180018002社區(qū)門診50001500500015007503文化活動(dòng)中心10000120010000120012004居委會(huì)50001200500012006005游泳場(chǎng)50001000500010005006體育娛樂(lè)場(chǎng)地50001000500010005007垃圾壓縮站10006001000600608球類場(chǎng)地500050050005002509變電站100050010005005010煤氣調(diào)壓站100050010005005011公廁1000400100040040合

39、計(jì)580058006.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照1-5項(xiàng)費(fèi)用之和的5%來(lái)估算.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=(62100.00+1557.35+2062.15 +27809.82+ 5800 )5%= 4966.47萬(wàn)元7. 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 主要是營(yíng)業(yè)稅及附加,為銷售收入(詳見(jiàn)后表6-3)的5.55%,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)共為27000萬(wàn)元8. 期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括:管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用.其中,管理費(fèi)用為土地取得成本、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)之和的5%,具體計(jì)算如下:(1)管理費(fèi)用取前1-5項(xiàng)費(fèi)用的5%來(lái)估算.管理費(fèi)用=(62100.00+1557.35+2062.15 +27809.82+ 5800)

40、5%= 4966.47萬(wàn)元(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3750 萬(wàn)元,詳見(jiàn)表6-2借款償還表(3)銷售費(fèi)用 表5-5 銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程金額(萬(wàn)元)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入的2%2483022%4966.042銷售代理費(fèi)銷售收入的2%2483022%4966.043其他銷售費(fèi)用銷售收入的1%2483021%2483.02合計(jì)2483025%12415.1注:銷售收入根據(jù)第二部分中項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算的表2.3計(jì)算結(jié)果計(jì)算.因此期間費(fèi)用共計(jì):4966.47+ 3750 + 12415.1 = 21131.57 萬(wàn)元(二)總成本費(fèi)用分?jǐn)偼顿Y總額=土地成本+前期工程費(fèi)

41、+建安工程費(fèi)+公共設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)+期間費(fèi)用=62100+1557.35+27809.82+5800+2062.15+4912.45+27000+21131.57=152373.34萬(wàn)元即總投入 152373.34 萬(wàn)元,投資單位成本分?jǐn)偝ò补こ藤M(fèi)、銷售稅費(fèi)外,其余按總建筑面積平均分?jǐn)?表5-6 投資成本費(fèi)用估算匯總及分?jǐn)偙硇蛱?hào)成本項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)單位成本(元/平方米)1土地成本6210062100/1241515001.97 2前期工程費(fèi)1557.351557.35/124151125.443基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2062.152062.15/124151166.1

42、0 4建安工程費(fèi)32279.26實(shí)際成本2600.00 5公共設(shè)施費(fèi)58005800/124151467.176不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4912.454912.45/124151395.68 7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2700027000/1241512174.777期間費(fèi)用管理費(fèi)用4912.454912.45/124151395.68 財(cái)務(wù)費(fèi)用37503750 /124151302.05銷售費(fèi)用37500銷售收入*5%37500注:建安工程費(fèi)按照實(shí)際成本計(jì)算,銷售費(fèi)用按照實(shí)際銷售收入5%計(jì)算,其余費(fèi)用按照可銷售總建筑面積平均分?jǐn)偝杀举M(fèi)用6、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益及指標(biāo)分析(一)資金籌措及投資計(jì)劃1.資金籌措與投資計(jì)劃確定資金

43、籌措渠道,并完成投資計(jì)劃與資金籌措表.本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道:一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是銷售房收入用于再投資部分.本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金5.2億元作為啟動(dòng)資金,另需向銀行貸款3億元用于投資,剩余7億元由銷售收入補(bǔ)充,總投資為 152373.34 萬(wàn)元,約為15.2億元.土地費(fèi)用2012年末一次性投入,財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款償還表支付,其余費(fèi)用2013年末投入60%,2014年抹投入40%. 表6-1 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2012201320141投資總額152373.34 62100.00 80411.57 54629.46 1.1土地成本6

44、2100.00 62100.00 0.00 0.00 1.2前期工程費(fèi)1557.35 0.00 934.41 622.94 1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2062.15 0.00 1237.29 824.86 1.4建安工程費(fèi)32279.26 0.00 19367.56 12911.70 1.5公建配套設(shè)施費(fèi)5800.00 0.00 3480.00 2320.00 1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4912.45 0.00 2947.47 1964.98 1.7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)81000.00 0.00 48600.00 32400.00 1.8管理費(fèi)用4912.45 0.00 2947.47 1964.98 1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用(貸

45、款利息)0.00 897.37 1620.00 0.00 1.10銷售費(fèi)用37500.00 0.00 22500.00 15000.00 2資金籌措82000.00 42000.00 28000.00 2.1自有資金52000.00 0.00 0.00 2.2借款30000.00 0.00 0.00 2.3預(yù)售收入0.00 42000.00 28000.00 2.貸款本金的償還及利息支付本項(xiàng)目擬于2012年借款3億元,每年支付當(dāng)年利息,2014年末一次性還本付息,貸款年利率為5%.表6-2 借款償還表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期201220132014合計(jì)1借款及還本付息1.1年初借款本

46、息累計(jì)0030000300001.2本年借款0300000300001.3本年應(yīng)計(jì)利息02250150037501.4年底還本付息0225031500337501.5年末借款累計(jì)03000030000600002借款償還資金來(lái)源2.1利潤(rùn)0031500315002.2折舊費(fèi)02250022502.3攤銷費(fèi)00003.項(xiàng)目銷售收入估算本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法,根據(jù)周邊的樓盤估算各類物業(yè)的售價(jià),具體如下:保利香檳國(guó)際樓盤位置在申花板塊核心,北臨申花路,東至化工路,南至方家北路,臨近地鐵2、5號(hào)線(規(guī)劃)站點(diǎn),周邊多條公交線路到達(dá).交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯,專家分析合理價(jià)格為均價(jià)18999元/平米,萬(wàn)科西廬位于杭

47、州西湖區(qū),毗鄰西溪國(guó)家濕地公園,項(xiàng)目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓,交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝,專家分析合理價(jià)格為均價(jià)23000元/平米,本案與這兩個(gè)樓盤具有可比性,考慮本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為本土知名房企綠城,但為毛坯交付,故取綜合優(yōu)缺點(diǎn)及參考競(jìng)品項(xiàng)目均價(jià),本項(xiàng)目均價(jià)為20000元/.項(xiàng)目可售面積124151,則銷售收入估算為萬(wàn)元248302萬(wàn)元.1 銷售平均單價(jià):20000元/平方米2 銷售收入估算:12415120000/10000=248302萬(wàn)元(二)靜態(tài)財(cái)務(wù)分析1.稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算詳見(jiàn)下表:表6-3 銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)201220132014合計(jì)銷售

48、收入0148981.20 99320.80 248302.00 1 銷售稅金及附加016015.48 10676.99 26692.47 1.1 營(yíng)業(yè)稅0744.91 496.60 1241.51 1.2 城市維護(hù)建設(shè)稅010428.68 6952.46 17381.14 1.3 教育費(fèi)附加04469.44 2979.62 7449.06 1.4 交易管理費(fèi)0148.98 99.32 248.30 1.5 交易印花稅074.49 49.66 124.15 1.6 防洪工程維護(hù)費(fèi)0148.98 99.32 248.30 2 土地增值稅01489.81 993.21 2483.02 合計(jì)03352

49、0.77 22347.18 55867.95 注:營(yíng)業(yè)稅按照銷售收入的5%計(jì)算 城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3% 印花稅且按銷售收入的0.05%計(jì)算交易管理費(fèi)按銷售收入的0.1%計(jì)算防洪工程維護(hù)費(fèi)各地征收標(biāo)準(zhǔn)不同,暫且按銷售收入的0.1%計(jì)算土地增值稅簡(jiǎn)化計(jì)算:按照銷售收入的1%計(jì)算.2.靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表見(jiàn)下表:表6-4 損益表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2012.00 2013.00 2014.00 1銷售收入(見(jiàn)表6-1)0.00 148981.20 99320.80 2483022總成本費(fèi)用(見(jiàn)下表)0.00 91424.00 60949.34 152373.34

50、3銷售稅金及附加(見(jiàn)表6-3)0.00 16015.48 10676.99 26692.474土地增值稅(見(jiàn)表6-3)0.00 1489.81 993.21 2483.025利潤(rùn)總額(1-2-3-4)0.00 40051.91 26701.26 66753.176所得稅(525%)0.00 10012.98 6675.32 16688.29257稅后利潤(rùn)(5-6)0.00 30038.93 20025.95 50064.87758盈余公積金(710%)0.00 3003.89 2002.59 5006.487759可分配利潤(rùn)(7-8)0.00 27035.04 18023.35 45058.3

51、8975注:盈余公積金按照稅后利潤(rùn)的10%來(lái)提取.此處為了 便于大家理解,特指明各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)源.實(shí)際損益表中不需要指明數(shù)據(jù)來(lái)源(下同).表6-5 銷售成本估算表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年成本(萬(wàn)元)面積(平方米)單價(jià)(元)2012年2013年2014年合計(jì)124151.00200000148981.20 99320.80 248302注:根據(jù)銷售收入來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)一般不需要此表.此處是為了 便于大家理解.評(píng)價(jià)指標(biāo):（1） 稅前投資利潤(rùn)率=(2)靜態(tài)投資回收期序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期0121現(xiàn)金流入0448981.299320.81.1銷售收入(見(jiàn)表6-3)0148981.299320.81.2其他現(xiàn)金流入0001.3短期借款(見(jiàn)表6-2)0300000