1、1、房地產企業開發項目相關會議修訂、南京棲霞建設集團有限公司徐水炎、2、目錄一、房地產企業經營特點二、房地產項目開發管理一般程序三、成本核算基本程序四、成本核算對象確定五、成本費用歸集與分配六、成本費用歸集與分配存在的問題七、營業開發產品成本結轉九、預付和匯款企業所得稅問題十、預付土地增值稅和土地增值稅匯款核算房地產行業是龍頭行業，像汽車行業的發展，牽引鋼鐵、橡膠、電、機械、石油等行業的發展，其發展使許多相關行業一起發展，建筑材料、建筑工程、電子、石油相關的主要經濟活動領域有：土地開發與再開發、房地產經營、房地產開發建設、銷售、租賃經營、房地產金融與信用、保險等，以及與此密切相關的中介服務，如

2、融資、評估、置換、裝飾、修理、房地產管理等經濟活動行業。 四、一、房地產企業特點、資金密集。 智力密集。 受國家宏觀經濟形勢、經濟政策、產業政策和金融部門信用政策影響較大的投資周期長，市場風險大。 售后服務的要求很高。 五、二、房地產項目開發管理的一般流程，一、投資機會研究和土地競爭對房地產投資機會研究和土地競爭活動實施有效控制，獲得對公司房地產開發有價值的土地資源，防范土地投資風險。 主要工作內容：項目選擇、項目建議書、概念設定修訂、可研報告、競爭等。 2、項目立項和可行性研究對項目立項和可行性研究工作流程實施有效控制，提出各階段的可行性研究報告，為深入開展項目開發立項和項目總體規劃與修訂提

3、供依據。 主要工作內容：開發訂劃、資金訂劃、各階段可磨報告、竣工后評價等。6、二、房地產項目開發管理的一般流程、3、項目全過程規劃對項目全過程規劃過程實施有效控制，為房地產開發項目設置、施工、營銷等工作提供合理依據。 主要工作內容：市場調查、全過程企劃、各階段企劃書等。 4、修訂規劃設置修訂和前期工作對項目的修訂規劃設置修訂和前期工作實施有效控制，確保公司開發的商社滿足法律、法規要求，為開發項目的施工、營銷提供依據。 主要工作內容：地質調查、方案選舉、方案設置修訂、擴建設置修訂、施工圖設置修訂、修訂檢查等。7、二、房地產項目開發管理的一般流程、5、工程施工項目管理流程對工程項目的制造成本、進度

4、、質量和安全實施有效的管理和控制，確保商社施工過程的項目管理滿足規定的要求。 主要工作內容：施工組織修訂、三方一平、選擇供應商、圖紙審查、物資準備、開工建設、施工管理、專業檢查、竣工檢查、工程決算、保修等。 6、市場營銷對房地產開發過程的營銷、大樓銷售策劃、商社買賣活動的審查、交貨過程的控制以及客戶索賠實施有效的控制，確保營銷和營銷階段的工作滿足規定的要求。 主要工作內容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。 八、二、物業項目開發管理的一般流程七、物業管理控制程序有效控制公司委托的物業管理，確保公司的商品售后服務水平和質量，提高業主滿意度。 主要工作內容：選擇物管、物管方案、檢驗交接

5、等。9、三、成本核算的基本程序，(1)根據項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。 (2)設置有關成本修訂計算的會修訂科目，修訂、編訂開發成本費用。 (3)根據受益原則和配合原則，確定應分配的成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 (四)收集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間分配； (5)職能部門提供準確劃分的可銷售面積、不可銷售面積，根據有關規定分別核算可銷售面積、不可銷售面積應承擔的成本，準確核算分配。 編制10、3、成本核算的基本程序、(6)項目開發成本核算表，核算各成本核算對象的開發總成本。 (7)正確區分完成的開發產品和建設開發標準段之間的開發成

6、本，分別轉入完成的開發產品成本。 正確結轉完成的開發產品的銷售成本。 (8)編制成本報告，根據成本核算和管理要求，綜合反映各成本核算對象的成本狀況。11、4、確定成本核算對象，(1)確定原則滿足成本核算需要，便于成本回收，有利于成本及時結算，滿足成本監測的要求。12、4、確定成本核算對象；(2)確定具體成本核算對象根據上述原則，將項目開發地點、規模、周期、方式、功能設定、結構類型、裝飾等級、樓高、施工隊伍等要素與管理需求等當地實際情況相結合，確定具體成本核算對象同一開發場所、結構類型相同、竣工時間接近、以同一施工單位施工單位承包的項目，屬于一個成本核算對象。13、4、成本核算對象的確定，對于開

7、發規模大、工期長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需求，按開發項目的施工標準段/產品類型劃分成本核算對象。 同一施工標準段項目有裙子、公寓、辦公大樓等不同功能時，必須在按期(區)區分成本核算對象的基礎上，按功能區分成本核算對象。 同一施工標準段有高層、多層、復式等不同結構的，應按結構劃分成本核算對象。14、4、成本核算的對象確定，根據核算和管理的需要，對于獨立的設施核算或施工圖預算的輔助設施，其支出是否分配給房屋等開發產品成本，可以單獨作為成本核算的對象。 (對于只為一個房屋等開發項目提供服務、房屋等應該分配給開發項目的低成本輔助設施，不單獨作為成本修訂算的對象，產生的開發費用可以直接修訂

8、為房屋成本科目。15、5、成本費用的歸集和分配、1、成本費用的歸集和分配的基本原則和要求會訂核算的一般原則有真實性、實質性形式、一致性、比較性、明確性、權利產生制、配合、謹慎性、重要性、資本支出和收入支出等。 房地產公司修訂中要特別強調的是真實性、完整性、可比性、配比、謹慎性、資本支出和收入支出的劃分等。16、5、成本費用的歸集和分配、2、開發項目成本核算科目劃分和設置開發成本設置一級科目、17、5、成本費用的歸集和分配、4301.401土地費用的歸集注：其他土地費用包括交易服務費1.5元/平方米土地面積、土地登記費40元在內的區劃測量費等。18、5、成本費用的歸集和分配、土地費用的分配能夠區

9、分成本修正對象時，如果不知道可以直接將土地成本修正為商社的成本修正對象的成本修正計算對象，可以先進行歸集，然后在相關成本修正對象之間按占地面積進行分配的分配方法具體的分配方法是：1)先按小區占地面積將土地成本分配給各組。19、5、成本費用的歸集和分配；2 )將分配到各組內的土地成本，按組內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公共場所的占地面積直接分配；3 )然后將組內道路、廣場等公共場所占土地成本，按房屋等成本核算對象房屋等成本修正對象的開發成本的修正4 )房屋等成本修正對象的直接分配數加上間接分配數的話，就成為該房屋等成本修正對象應該承擔的土地成本。20、5、成本費用的歸集和分配、4301.40

10、2前期工程費(開發前期準備費)注：修訂版設置修訂費包括項目企劃和方案招標、修訂版設置修訂、設置修訂審查、模型、動畫等。 領照規費包括市政公共基礎設施補助費、新建住宅白蟻防治費、人防建設費、城市修訂設施修訂費、修訂服務費、教育增容費、新型墻體材料專項費、散裝水泥專項資金等。21、5、成本費用的歸集和分配、4301.402前期工程費(續)注：三方一平費包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線移動費、場所平費等。 臨時設施費包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、賣場及臨時樣品室、臨時場所的占有費等。22、5、成本費用的歸集和分配、4301.403建安工程費(本體建筑工程費)注：工程樁甲給料包括鋼筋、水泥

11、、商品砼、預制、型材、型鋼、其他材料等。23、5、成本費用的歸集和分配、4301.403建設工程費(續)注：甲/直供材包括鋼筋、水泥、商品混凝土、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻煉瓦、地磚；24、5、成本費用的歸集和分配、4301.403建設甲/直給材包括供排水主材料及配件強弱電主材料及配件通風和供暖設備及主材料安裝用鋼板、型材及其他材料設備等。25、五、成本費用的歸集和分配、4301.403建安工程費(續)注：專業土建工程指建筑物內，甲方獨立建設的專業工程：一是不屬于土建單位合同，不屬于裝飾工程的特殊項目。 坡道的雨棚、屋頂框架、非小區共有的屋頂花園、屋頂球場等。 二是包括在土建

12、公司合同中，實際操作時單獨建設的項目。 例如防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 專業安裝工程包括消防設備和器材和工程安裝費、空調通風采暖設備、主要材料和工程費、室內燃氣工程費、電梯設備及其安裝費等。26、5、成本費用的歸集和分配、4301.403建安工程費(續)注：精加工工程包括外墻飾材和施工費、公共部位飾材和施工費、戶內飾材的設置和施工費、店內飾材的設置和施工費架的飾材的設置和施工費等。、27、5、成本費用的收集與分配、4301.404社區管網工程費、28、5、成本費用的收集與分配、4301.405園林環境工程費、29、5、成本費用的收集與分配、4301.406公共配套設施費

13、4301.409資產修訂借款費用資本化借款費用的期限：開發投入日到完成交貨日的借款費用可以資本化，其間不包括開發人員自主實施的休業期間；可資本化借款費用包括與開發項目直接相關的借款利息支出、匯率損失等借款費用，但不包括借款手續費及傭金；(3) 確定借款用途，特定開發項目的，不能明確將借款費用修訂為直接受益的開發項目的具體用途的借款費用，可以采用各項累計投資額、各項間隙資金等標準在受益的各開發項目之間分配。32、5、成本費用的回收和分配、利息資產修訂上修訂分配表(*季度/月)所有項目資金占有平均利息總數=合訂4列合訂9列=80000利息分配系數=本期分配利息金額/所有項目本期資金占有平均利息總數

14、=800/80000注：利息的分配一般每季度一次， 一個是某銀行每季度收利息，兩個是每月收利息，其利息日是每月21日，每月要提前提交利息日到未來的銀行利息。 相對于公司大、貸款多的公司，財務部門的工作量大。 另外，按季度分配利息也能滿足公司財務訂正的需要。 在這里也必須注意兩個應付賬款的區別。 一個涉及開發成本，另一個涉及開發產品。 在多個項目的開發公司中，分配給各個項目的利息也與具體的會議訂正處理問題有關。 一般情況下，資產訂正上利息只分配給整個項目，而不分配給具體的成本訂正對象，即不分配給組和目標區，所以會訂正處理容易，34、5、成本費用的匯總和分配、資本化借款費用的分配，其中，分配給開發

15、項目的利息被分配給開發產品成本那個方法有兩個。 一是本期完成的開發產品平均占有資金占開發小區整體占有資金的比例分配。 二是按時完成的開發產品的可銷售面積占開發小區總體可銷售面積的比例分配。 第一種方法更合理，第二種方法更簡單。35、6、成本費用的歸集和分配中存在的問題、1、同一成本項目和訂正對象的對應關系、同一施工建設單位中產生不同成本項目的分類訂正問題同一成本項目和訂正對象的對應關系問題主要是一個工程不同的訂正對象、不同的房地產，如住宅和辦公大樓的底屋是商業， 同時有裝飾的公共輔助設施和商社以一個單位施工等同一施工建設單位發生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時進行多個工程，

16、如小區內道路和排水排污工程、主體建筑工程和周邊(室內前后)室外工程。 在會訂處理中，大多將這些總結后，按工程預算和工程決算進行分類分配。36、6、成本費用的收集與分配中存在的問題、2、同一開發小區的不同種類房地產公共成本分配標準問題主要是一個開發項目同時存在多種不同種類的房地產，如多層、(小)高層、高級公寓、別墅、商業、辦公等房地產的，其建設標準但其利益的差異程度是正確的個人的看法對于差別很大可以區別的部分，如公寓的建筑范圍(小組、期間)的園林環境，可以按單獨合同、單獨訂價要求的一定組合的數量進行分配，或者分析合理分配，如電力工程設備費等可以要求各小組的電力但是，公共設施、公共園林環境等只能按一定的標準平均分配。37、6、成本費用的收集和分配存在問題3、地下(人防)車庫成本的收集和分配問題(1)為了解決停車難問題和人防標準的提高，修正案對地下車庫補助標準高、面積大、投資巨大，部分開發者即使犧牲了小區部分的質量也要減少(2)地下車庫多與地面建筑物相連，成本難以劃分。 樁基工程、土工、預應力工程、結構工程等。 (3)不同種類的房地產地下車庫輔助標準也不一致。 (4)地下室多集中建設，多屋住宅下不一定要建地下室。 (5)地下車庫均有防治功能，其中有6級和6B級人防建設標準要求。38、6、成本