蛤蟆塘國際旅游度假村

項目策劃推廣草案

2010.1.10目錄

關于本策劃案的幾點說明

【壹】：項目開發背景…

【貳】：全景區域劃分…【叁】：總體規劃定位…【肆】：項目產品定位…【伍】：項目形象定位…【陸】：市場營銷定位…【柒】：創新規劃建議…關于本策劃案的幾點說明

這是一個內部的非專業的初步演示文稿第一次的提案不可能解決所有的問題當前項目整體開發策略是主要矛盾，總體規劃及開發架構是首先要解決的問題項目前策劃營銷期，創意具有特別非常之意義重點考慮項目整體定位及發展戰略，旅游景觀配套先行，為旅游休閑房地產造勢旨在能夠通過一項或幾個項目為核心起點，帶動整體項目分步順利實施，帶動品牌效應組建專門的運作班底進行統籌運營和管理，將有利于項目取得良好的結果

旅游地產:

廣義地說，包括所有以旅游、休閑度假為主題的置業。國內也有叫做旅游景觀房地產，是指依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資源），借助旅游度假為目的的開發營銷模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設及經營運作的房地產項目。【壹】：項目開發背景

項目位于牡丹江市三道關國家森林公園內八大景區之一的南湖區蛤蟆塘，距市中心僅十余公里，驅車行程半小時可臨，屬大牡丹江市之“森林城”“后花園”項目占地面積：5340畝（356公頃）規劃建筑面積：約上百萬平方米

擬分步分期建設的幾大區域：商務休閑、旅游景觀、度假地產（旅游休閑地產作為一種新興的復合式地產開發模式，預計未來將獲得社會效益和經濟效益多贏局面）本策劃案系對總體規劃之初步要求及意見借勢

造勢

引市

營勢外部環境內部環境外部環境整個度假村項目完全處于山水植被環抱的天然生態大環境之中贏市

從項目總體策劃開發說起

——通過合理的借勢、造勢、引勢、營市，乃至規劃及項目實施，最終贏市，打造東北旅游地產差異化產品，提升項目的檔次和品味，樹立項目核心競爭力，旨在塑造本項目終極品牌——實施總體規劃、重點布局、分步建設，先旅游、后配套、再房地產的三段式開發基本模式——依托森林自然資源，堅持保護性開發的原則，只能借用資源、借勢資源，而不能進行掠奪和破壞，此乃旅游地產開發成功的基礎——項目自然環境得天獨厚，具有規模效應，可以做品牌，區域旅游及房地產市場前景看好，如果該項目做成對企業的可持續發展有一定作用，從盈利角度也具有開發價值景區項目初步構架1、星級綜合性商務會館——在度假區內建中大型商務會館一處，具備接待觀光游客及各種商務會議功能。2、游藝健身會館中心——其中心指園內的室內娛樂與運動場館，以滿足游客健身、運動和休閑生活的需求。3、周末家庭樂園——樂園是為了滿足家庭和游客運動、娛樂的需求而建設的游樂場所，它以樹木、草坪為依托環境，體現健身、益智、趣味、節儉、自然的建設原則，不追求現代、豪華、高等的游樂方式。4、自然濕地公園——利用景區內現有的湖面上游建設自然濕地觀光區。5、水上游樂項目——在景區內原水壩面積的基礎上節水造湖，在水面上開發建設多種游樂項目，購置游船若干艘，建游船碼頭及水上餐飲，使游人享受水上餐飲及休憩游樂的樂趣。6、滑雪場——建設一處滑雪場，既能接待具有初、中等滑雪技能的滑雪愛好者，又能開展滑雪競技比賽。同時建設滑雪場其他配套設施。7、別墅及公寓——因地制宜分期開發別墅群及產權式休閑度假公寓群。8、野生動物園——在園內開辟一自然山水空間，放養野生動物，供游人觀賞。并可向游人提供認養動物的旅游服務項目。9、獨立田園項目——包括觀光型經濟性的專項養殖種植園區等。10、汽車營地——驅車森林觀光，接待自駕游客。大勢所趨：創新之路

創意旅游地產是“旅游地產+創意產業”，它不僅是含有旅游因素的產品，更是一種產業范式，項目開發前期規劃到營銷推廣等多個流程環節中，整合旅游產業具有獨特的產品與理念。一方面，旅游地產開發需要更加貼近市場的需求一方面，獨特的創意元素能使旅游地產開發避免同質化競爭，品牌價值、無形資產獲得更大的提升【貳】：全景區域劃分

該旅游地產項目包括景區景點地產、景區內外住宅、商務度假村、產權酒店等提供旅游服務的商務地產和度假房地產主要劃分幾大景區：商務酒店區——五星級酒店及配套設施休閑娛樂區——因地制宜的相關游樂項目旅游景觀區——大壩水上世界自然濕地公園別墅住宅區——各種風格的建筑群定位汽車營地區——專門停車位及配套服務專項指定區——滑雪場跑馬場種養殖場項目區位衛星地圖地段大比例衛星地圖主要景區示意項目全景區特點區域自然特點是：①生態自然風景好；②森林茂密，山巒起伏，空氣清新；③青山和綠水，環境優雅怡人；④具有一定的人文文化特色；⑤交通便利，距離城市中心僅20分鐘車程；⑥本地經濟情況良好，城市休閑消費比較旺度假村基本特點優勢：

森林公園內的綠色休閑游絕對地段優勢、交通便利優勢規劃奢華風格獨特、個性鮮明格調高雅建立物業超級服務與安全保護系統順應新興的超級休閑度假需求大勢開發商具有獨特的資源優勢

【叁】：總體規劃定位項目規劃設計戰略目標：合理規劃布局實現項目效益最大化——剖析各地塊屬性的價值，合理進行各項目間布局，使旅游產品與優勢資源有效結合，提升項目整體價值；在具體項目配套布局上科學規劃，循因勢利導原則，實現項目的人性化要求，從而提升項目的綜合價值；總規劃的布局要有利于各板塊開發軸線的合理安排，進而有利于開發節奏的控制，以提升項目落成后的綜合性總體價值。整體規劃設計思想

整體性——整體規劃必須保持項目的復合一體化的要求，力求和諧圓滿；連續性——整體規劃須注意組團與景觀中軸的聯系，景觀的參與性與觀賞性并重；獨立性——整體規劃須注意組團間的相對獨立，以便于分區開發及各主題項目建設；均衡性——整體規劃須注意組團與與公共配套設施之間的均衡，組團內部資源均好體現；資源性——整體規劃須保證各組團能夠有足夠的獨立的景觀資源和活動空間安排?！舅痢浚喉椖慨a品定位

集原生態休閑娛樂、旅游度假、商務會議、森林居住等為一體的國際休閑度假樂園：星級商務旅游度假酒店——配套旅游項目、水上游樂園、滑雪場、跑馬場——景觀地產、產權住宅、風格別墅——汽車營地、種養基地、園田風光——

最終建設和打造有品位的、彰顯身份的山水生態休閑住宅；山頂考慮超豪華別墅，山腰輔以豪華別墅，山腳、湖旁和路邊點綴精致典雅的洋房。靈魂體現原生態和雍容華貴當前，城市生活普遍存在&缺失的是什么...是，生活指數的急劇下降是，疲于奔命的生活壓力是，周而復始的單一生活是，失去興致的旅游快餐是，財富至上的文化沙漠是，城市里鋼筋水泥與廢氣共舞的居住環境…

這里將為城市提供&倡導怎樣的生活方式...

城市后花園，呼吸新鮮氧吧體驗景觀處，空氣非常清新和諧共享的，休閑度假領地寓教寓樂的，主題森林公園親近自然的，山水歡樂天地我們，在國家級森林公園內造一座國際旅游度假中心…【伍】：項目形象定位引領高尚人居品味生活新標準打造城市頂級商務交流新平臺產品價值再釋義：城市第二休閑居所森林公園里的宅房商務會議最佳營地森林湖邊別墅—原生山地養生別墅—觀景度假公寓休閑假日，一個釋放壓力和舒緩心情的去處森林將為度假者創造的最大價值在于：營造一個生態的、獨立的、與城市生活迥異的體驗空間【陸】：市場營銷定位成功人士—度假別墅（釋放壓力調劑心情）中產富裕家庭—度假公寓產權住宅（享受家庭樂趣）離退休老年—養生別墅（療養精心安享晚年）企事業單位—商務會議（朔造企業形象+企業文化需要）旅游群體自駕游客—各檔次住房便捷服務挖掘尋找“市場人群”對居住生活價值的共同認知度營銷策略一

核心定位：度假村特點：原生態康體、綠色旅游、風情建筑項目品牌成長：長期滾動開發、塑造終極品牌、彰顯項目實力核心目標群：讓項目于國際接軌、令旅游休閑返樸歸真——原始森林的生態休閑圣地，打造東北原生態式雪鄉風情度假勝地，一個享受自然氣息、森林休閑度假生活的樂園

核心概念：宣傳核心：生活品質（引領生活，鑄就品質）

主題基調：回歸綠色大自然感宣傳概念：1）生活可以多一點奢侈，2）超值生活典范，3）獨一無二的尊崇感營銷策略二營銷策略三

核心賣點：位置：未來超值城市后花園領地景觀：森林氧吧生活，獨一無二戶型：各式創意宅居空間旅游：返樸歸真的自然景觀休閑：享受超值品質休閑感受【柒】：創新規劃建議

獨特的創意元素能使旅游地產開發避免同質化競爭，品牌價值、無形資產獲得提升以“造景、造勢、造居”三大戰略舉措打造一條綠色的生態休閑園區1、南湖蛤蟆塘景觀（主景觀區）2、濕地公園（純天然景觀）3、休閑會所4、滑雪場5、封閉式狩獵場6、錦鯉魚養殖場7、種植園地8、娛樂游樂項目9、連接景區間的景觀橋10、景區內點綴的各式風格建筑11、原生山地各式高中檔別墅群12、休閑度假商務及產權住宅13、森林型汽車營地14、打造東北森林腳下的雪山汽車營地

蛤蟆塘國際旅游度假村吉祥物（蟾蜍）擬在原生山地內打造一幅最美的圖畫…

牡丹江廣匯經貿股份有限公司

—謝謝—9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。4月-254月-25Monday,April28,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。16:31:3116:31:3116:314/28/20254:31:31PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2516:31:3116:31Apr-2528-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。16:31:3116:31:3116:31Monday,April28,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2516:31:3116:31:31April28,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。28四月20254: