東苑古龍城企劃提報工程狀況分析

優勢體量雄偉占地近210,000萬平米，市區罕有四面領路呈規整矩形狀形態基地。2規劃意義重大改寫閔行一貫中低檔居住板塊的整體形象，帶動周遍區域房產朝高品質、高檔次開展的力度。而本案成為上海西南地區具有歷史開創意義的新地標性建筑當仁不讓。3超前、國際的居住理念的倡導：提出新概念“定制化社區，同質化生活〞。4地段優越:Meetingpoint概念有“較為理想的中高檔新興居住區〞的輿論根底和市場認知度開發商實力：建設隊伍資質雄厚：聘請香港鄧振威設計事務所擔綱建筑設計，臺灣鄧琨艷進行景觀設計。優勢劣勢與障礙1虹梅路為南北雙向車道,是上海西南地區主要交通干道，環境差污染嚴重.2漕河涇周邊多為破舊低矮民房、廠房,景觀效果較差.3小區平南路沿線為高層建筑,受區域房產供銷關系影響對去化必有一定影響.4小區為多種建筑形態共存、共生的符合社區，給銷售帶來一定的難度市場威脅

1目前漕河涇顧戴路板塊環境還需要進一步的整治2周邊區域整治需大量資金，勢必需引進大量境外資金，所以競爭將十分劇烈潛在機遇目標消費對象分析目標消費群機關企事業中高層管理人員自由職業者、SOHO族私營企業主及個體工商戶三資企業主及高級管理人員IT、媒體、法律等行業專業人士境外人士、外省市人士客戶來源上海市及浙江、江蘇地區

徐家匯、漕河涇開發區、古北開發區。他們想要什么？對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有個性的“種族〞，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。選擇居住的樓盤，他們會考慮能否代表自己的個性與“體面〞。產品定位的依據！企劃與推廣策略東苑工程推廣案名盧加諾郡

LakeLugano盧加諾作為瑞士境內橫跨意大利國界的湖，有世界“群湖之后〞的美稱，濱臨盧加諾湖而建的盧加諾城那么是世界上獨一無二的湖邊樂園。本案獨特的湖儐觀景特性和倡導自由、人道、健康、互惠互利的生活理念，符合舉世聞名的盧加諾風情。而富含尊貴和大氣的“郡〞字那么是對整個工程氣質的提升和強調。

主薦案名推薦案名盧加諾·影像之旅觀瀾湖濱花園創世記湖濱花園

盧加諾·光明假期

盧加諾·新新小城

廣告總精神

北緯古北，東經徐匯，

國際生活港，上海盧加諾強調以古北為北緯，以徐匯為東經，不僅點名地段實在，也彰顯了地段的尊貴性，稀有性和張揚性。一指本案的建成不僅是本區域高檔住宅地標性建筑，也提升上海〔浦西〕房產市場整體風格的一股強大力量，建設意義重大，未來前景不可估量。前期：定位概念的造勢炒作在工程正式開盤推廣前，主要利用軟文炒作“北緯古北，東經徐匯，國際生活港，上海盧加諾〞的概念，為本盤的形象樹立和順利入市奠定根底炒作話題1、“東苑〞這幾年——從大千美墅到虹橋首席…2、有一個地方，她是上海的Meetingpoint3、上海，哪里是定制化社區同質化生活館？4、盧加諾，怎樣的湖生活！5、多元建筑與多元文化—國際生活港上海盧加諾。6、湖濱生活離我們有多遠？7、都市新貴，期盼理想境界的“心中之城〞

地段上海的meetingpoint生活理念定制化社區，同制化生活定制化是人本精神的具體實現：相同類型的人更容易和諧共處。本案的規劃設計從目標客層的價值取向和生活風格出發，把“階層優先、風格優先、功能優先的原那么，貫徹各個專業層面：建造整體社區風格及綠化、街區、建筑、會所、戶型，物業、裝修等細節；也就是定制化的社區，帶來同質化生活的和諧與舒適。

建筑理念多元建筑與多元文化沿湖而建的建筑動線，上下起伏〔高層、小高層、多層，排屋、獨棟〕、層次清楚的建筑形態，以及最耀眼的湖濱景觀，使用圍和、斷裂、延續、跳躍的構建法，與瑞士盧加諾城的地理位置，尤其是精神線索盧加諾湖如出一轍。加上多元的國際社區文化，高尚齊備的泛會所設施，天然漕河涇港活水引流，倡導自由、高尚、品位、健康的國際生活港訴求與盧加諾遙相照應。產品力加強建議會所倡導“泛會所〞概念：一個臨近別墅及多層區，集中設置最高檔豪華的會所設施，以凸顯其地位顯赫；另一個那么為屋苑住戶較易親近的會所，具體為：

別墅區會所室內功能●尊貴、情調、品位獨特的接待大廳〔但面積無需太大〕●香氛美容按摩中心〔HealthSpa〕●桑拿、水療及穴位推拿中心●保健參謀中心●多功能影響視廳〔配備高級音響系統〕●電子商務中心●雪茄室●紅酒庫戶外會所設施●網球場〔最少兩個〕●水上排球場●園林式沖浪泳池，親子嬉水池●健身緩跑徑，腳底按摩徑●水上攀巖區●湖畔釣魚臺●湖畔模型船玩放區●小型親子〔溫室〕農莊〔可設于近小學區域〕●兒童游戲區●老人活動區景觀設計建議由知名設計師登琨滟擔綱設計，主要包括：燈光、親水步道、融入式人性化園林景觀等的設計。燈光：運用燈光效果及花卉色彩變化，使園林景觀有柳暗花明之效果，尤其是湖濱景觀到達日夜不同，四季變化。還可彌補高層無法經常親綠的遺憾，創造高空景觀。親水步道：作為人與自然對話的媒介，講求自然、生動、有趣的排列，既不破壞整體景觀，又可顯現地形的變化和動感。融入式人性化園林景觀：突出水的主題，將景觀延續到社區每一個角落，徹底打破以往景觀設計“只可遠瞻，不可近玩〞的拘束。媒體推廣策略報紙大量使用新聞報道性軟文，迅速在市場上樹立樓盤形象，擴大樓盤知名度。主導媒體以知名度大、受眾面廣的傳媒為主。奠定殷實輿論根底主薦媒體：?新民晚報?、?解放日報?、?新聞晨報? 輔助：境內外報紙夾報常規媒體高檔雜志SP支持工程倡導的“定制化社區，同質化生活〞將在SP中等到充分的展現。除了參與房展會，進行產品演示會之外，進行現場生活場景的模擬活動，營造感人真場景。并且這