（成本管控分析資料）精裝修工程—從審計角度看精裝修工程的竣工結算：問題、原因、改進（成本管控分析資料）精裝修工程—從審計角度看精裝修工程的竣工結算：問題、原因、改進/（成本管控分析資料）精裝修工程—從審計角度看精裝修工程的竣工結算：問題、原因、改進【案例分析】從審計角度看精裝修工程的竣工結算:問題、原因、改進今天我也將自己在精裝修結算上的經(jīng)歷和總結分享出來,望各位多多指教、糾正.接下來,我從發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、管理建議這三步來依次展開.1、發(fā)現(xiàn)問題【基本情況】:項目位于東南部重點城市的郊區(qū),業(yè)態(tài)為多層洋房+小高層,總建面約15萬m2.其中公共部位的建筑面積約1.25萬m2,中高檔裝修,裝修合同總價包干金額1100萬元,成本部報審結算金額1150萬元.收到成本部報送結算后,審計部先對內業(yè)資料進行審核,后去現(xiàn)場實地排查.結合合同、施工圖紙、招標清單等相關資料,發(fā)現(xiàn)以下4大問題——有材料替換、有更換材料品牌、有未施工項、有重復計取項.審計后,實際核減金額總計:約97萬元,審減率8.4%(不含私改材料、高估冒算等按合計計罰違約金200萬元).其中:·

材料替換

64萬元·

未施工項

23萬元·

重復計取項

10萬元材料替換:涉及金額約64萬元；備注:踢腳線是根據(jù)截面厚度、破壞后看背面進行辨別(瓷磚背面有燒制模紋)；波打線根據(jù)面層花紋進行辨別:石材花紋為不均勻性天然,仿石材瓷磚紋路大體一致.2、私自更換材料品牌:涉及金額約200萬元(但未達成一致)把合同規(guī)定的龍牌龍骨換成非正規(guī)廠家生產(chǎn)龍骨.根據(jù)合同約定:擅自修改施工工藝或更換施工材料,出現(xiàn)這種情況施工單位應給予甲方該部分工程款5倍到20倍的賠償,即最低賠償額為40萬*5=200萬.此項性質嚴重、涉及金額巨大,經(jīng)過多輪談判也未達成一致,就差上至法院解決了.但正值年底,若結算一直未果,影響支付結算款,容易造成民工鬧事等風險,公司綜合考慮,權衡大局得失,未扣除此筆費用,但直接拉黑該單位,將其剔除供應商名錄.現(xiàn)場甄別龍牌龍骨真?zhèn)螘r,可從龍骨的合格證、外觀檢查、龍骨鋼印、龍骨噴碼、防偽碼這些入手,進行辨別.(可百度如何具體辨認龍牌龍骨的真假問題)3、部分工程未施工,涉及金額約23萬元；備注:在結算中,應仔細閱讀合同、查看圖紙,對合同內約定的范圍進行逐一檢查是否已按圖施工.4、重復計取工程量:涉及金額約10萬元前期已施工完成的樣板間所屬的單元公區(qū)又重復計入合同價中進行重復結算.分析問題在這次精裝修結算的審計中發(fā)現(xiàn)的材料替換、更換材料品牌、設計內容未實際施工、重復計取這四大結算問題,背后所反應出我們在項目全過程管理中存在的管理問題.1、設計階段——是否真正審圖?查看施工圖紙發(fā)現(xiàn)以下兩項設計瑕疵、漏洞:·

樓梯間踏步面層圖紙設計為仿石材面層,踢腳線卻設計為石材面層,兩者本身檔次就不一致、不搭配,給施工單位鉆空子的機會——施工時直接把踢腳線換成仿石材.·

負一層電梯前室、通道墻面的材料:小高層設計為仿石材面磚,洋房設計為乳膠漆墻面,和相應品質檔次相背離.雖此項施工與設計一致,沒有結算問題,但實屬設計瑕疵.以上問題反映出設計部門在圖紙出具前未履行好審核責任,未認真審閱,造成設計缺陷.2、招標階段——是否真正保存了投標文件?投標單位的材料樣板是投標文件的重要組成部分,但在審計中詢問招標、設計、工程等部門時,均反映已丟失了投標材料樣板.這也是造成上述結算四大問題的重要原因之一.3、合同簽訂階段——是否真正斟酌價款條款?在合同簽訂階段,評標小組已說明樣板間樓棟的單元,已由前期樣板間施工單位完成,簽訂合同時需扣除該部分費用.但負責合同簽約的部門未履行職責,導致合同價多計,在后期結算中出現(xiàn)重復計價問題.4、施工階段——是否真正做到現(xiàn)場把控?樣板施工階段:未按圖施工,施工單位先對小高層、洋房各一單元進行樣板施工,后續(xù)所有單元根據(jù)樣板施工.審計發(fā)現(xiàn):樣板房的施工就與設計圖紙不符——施工方私自將踢腳線材質替換.批量施工階段:項目技術部未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場材料替換問題、金額較大的單元大堂石材門套均未施工等問題.相關責任部門未及時發(fā)現(xiàn)問題、進行及時糾正或者下達相應的設計變更.給后續(xù)施工、結算埋下隱患.5、驗收階段——是否真正理清質量?在材料進場后,現(xiàn)場工程師對材料出廠合格證、材質單、外觀等檢查不到位,導致后期材料魚目混雜、以次充好,不僅帶來經(jīng)濟風險,更藏有施工質量隱患.這項精裝修工程竣工驗收流于表面,未發(fā)現(xiàn)材料本身的質量問題,直到最后被審計監(jiān)察部門查出才暴露出來.6、結算階段——是否真正用心去做成本?成本管理部在結算階段,未認真結合設計圖紙進行工程現(xiàn)場復核、排查,造成了嚴重的工作失誤；同時,成本內審工作不到位,未進行復查,結算審核簽字流于形式.3、管理建議在所有專業(yè)工程中,精裝修工程對客戶而言是敏感性工程,對施工單位而言是最容易“二次經(jīng)營”的工程.作為房地產(chǎn)公司的各職能部門,在圖紙設計、招標定標、合同簽訂、施工管理、竣工驗收、結算審核等全過程均應重點關注容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié).1、設計階段:設計部門應認真根據(jù)不同業(yè)態(tài)(別墅、洋房、高層)、不同材料檔次(石材、仿石材、真石漆)進行審查,避免給讓施工單位鉆空子創(chuàng)造機會.施工圖審查不到位所暴露出來的問題,也應該引起責任部門對圖紙審查管理的思考.2、招標階段:招標部門應按規(guī)定留存投標階段的材料樣板,特別是中標單位的中標材料樣板,為后續(xù)施工、驗收、結算提供有力依據(jù).3、合同階段:合同文件作為招標成果的定案和總結,也是合同履行的依據(jù).在合同整理中,要逐一落實招標階段的所有來往文件,不能遺漏文件、不能放錯版本.4、施工階段:項目部應該認真學習合同文件,并結合施工圖紙對現(xiàn)場每一道工序,每一種材料進行嚴格把關,及時發(fā)現(xiàn)漏洞,及時糾正整改,拒絕整改的及時下發(fā)負變更.5、驗收階段:在驗收過程中一般偏重于施工質量、外觀等,容易疏忽了原圖紙設計內容.責任部門應該將其規(guī)避在施工階段的過程驗收中逐一把關,不能把問題遺留到竣工或者結算階段.6、結算階段:成本部門需要盡好自己的責任、義務,對現(xiàn)場施工內容進行認真逐項排查,發(fā)現(xiàn)問題后及時解決,成本內審也應該承擔其必要的抽查責任,排查重大風險項.總

結精裝修工程是客戶最關注的部分,也是敏感性成本.從前期售樓部、樣板間,再到后期公區(qū)、批量成品房,所有項目管理者,無論設計、工程還是招采、成本,都應該百分用心去研究、擦亮眼睛去檢查,各盡其責、溝通搭接、交叉作業(yè)、互相補位,發(fā)現(xiàn)問題即時溝通,保證在當時當?shù)氐臅r間要求、資源情況下,盡快解決.過程中,涉及到根據(jù)產(chǎn)品溢價而設置的各標準檔次劃分,再到材料樣板的選型、后期保存和是否對比實際施工,施工樣板和圖紙的對比,新增材料認質認價的及時性,施工隱蔽停檢點(工藝、材質檢查),加強竣工驗收檢查和結算排查力度,這一系列需要我們認真梳理工作流程,標準做法,只有我們平時把功夫做足,就能應對一些施工單位“耍花樣-鉆空子”的不良行為,就能把工作做到游刃有余的境界.從精裝結算審計中發(fā)現(xiàn)的問題出發(fā),分析問題背后的管理原因并制定項目管理改進的建議,為后續(xù)項目的管理提供寶貴經(jīng)驗,便于前置控制.此案例不僅僅可以運用于裝修工程,舉一反三,其他工程同樣可照此思路來挖掘.最后,還望同行不吝賜教,多多指正！【深度】精裝修工程是敏感性工程,是客戶最關注的部分,是成本管理中需要靈活適配管理的一個合同,加之裝修工藝繁多、材料玲瑯滿目.因而,精裝修工程重要、成本不能管得太嚴太死、又容易被施工單位二次經(jīng)營,容易出現(xiàn)管理疏漏.該合同總價包干1100萬元,結算報審金額1150萬元(變更率+4.5%),審計后結算金額1053萬元(變更率-4.3%).從審計角度,提供了一個非常有代表性的案例總結——針對審計發(fā)現(xiàn)