項目定位篇Project

Orientation——地塊價值分析基本思路：在政策允許的情況下，將養老設施面積最小化；養老設施未來經營規模的最優化；可售型部份最大化；相關政策：北京市工程建設地方標準《社區養老服務設施設計標準》養老院100床以上，面積30-50平米。北京市地方標準-養老服務機構服務質量星級劃分與評定一星級50張以上，二星級100張以上，三星級150張以上，四星級200張以上根據養老機構實際運營經驗，建議床位在100-300張左右小結：床位100床以上，床均面積30-50平米00Project

Orientation項目定位篇養老部分項目整體思路養老部分整體分為兩個部分：第一部分：護理型養老院及養老相關配套部分，按照規范最低要求面積配置約為6000平米，集中配置，未來自我經營平衡，不分攤自身的地價及其自身的建安成本。第二部分：自理型養老銷售部分，按照商品住房標準進行配置，約為2.8萬平米，銷售戶型約為40平米左右，按照9500元/平米

均價進行長租權的銷售，拎包入住，未來的銷售模式可能為會

員卡，可設置自由轉讓。未來的客戶分為兩類，其一是區域老

年人的居住型養老，其二為年輕人投資及為父母養老購買。該

部分銷售額用于平衡所有養老部分的建安成本。養老部分的地價1.6個億由純商品住房部分來承擔。養老部分項目整體思路養老部分經濟測算評估收入測算銷售面積均價總銷售額養老自理型銷售部分2.86950027170成本測算銷售面積成本總銷售額養老自理型銷售部分2.86700020020地下部分0.547102355養老院及相關配套0.675004500合計26875養老部分的銷售額能夠攤平養老部分的所有建安成本！17街區純商品房部分銷售額對比實現方案銷售額銷售面積銷售均價銷售總額備注疊拼總面積155002912645146上疊400萬，下疊500萬聯排總面積129004000051600聯排總價600萬限價房64300950061085養老部分28600950027170合計120700185001原拿地方案銷售額銷售面積均價銷售收入合計限價房6.43950061085普通住宅1.012248822712疊拼1.563039247411養老機構3.461000034612合計165821結論：實現方案較之拿地方案多了1.91個億，其中1.6個億要分攤養老部分的地價，因此實現方案較之原拿地方案收入增加3100萬。（此測算與原拿地方案地下車位經濟測算保持不變，待政府審批后另行計算）Contents

｜01Plan

Design概念方案篇規劃理念總平面圖功能分析綜合護理樓設置原則規劃設計要點場地剖面分析停車分析02UnitDesign產品設計篇大首層平面圖戶型分布圖綜合護理樓自理模塊產品護理模塊產品03Facade

Design建筑形象篇SKP場景透視01Plan

Design概念方案篇規劃理念總平面圖功能分析綜合護理樓設置原則規劃設計要點場地剖面分析停車分析一站式養老住24h定制送餐集中景觀餐廳吃娛老年活動中心醫醫療中心康復中心健管中心健康管理

護護理管家自理生活護理生活規劃目標作為北京第一宗含“機構養老設施用地”的項目，本地塊力圖打造以“吃住娛醫護”為一體的一站式高端持續關懷照料社區CCRC。概念方案篇Plan

Design——規劃理念醫療（醫療中心+健管中心+康復中心）餐廳老年活動中心Independent

Living自理模塊護理模塊Assisted

Living醫療門診+健管+康復Elderly

Community

Hospital老年活動中心ActiveCenterCCRC-高端持續關懷照料社區Continuing

Care

Retirement

CommunityCCRC是一種復合式老年社區，通過為老人提供自理、介護、介助一體化的居住設施服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住。并獲得與身體狀況相對應的照料服務。CCRC能夠提供：安全保障、養生環境、無障礙設計、生活配套、醫療服務、照料服務、學習小組、活動小組。功能模塊提供可持續照料的生活模塊，打造區別于傳統住區的一站式安心服務。本案中，持續照料社區的產品組成：自理模塊護理模塊Specialty

Restaurant風味餐廳概念方案篇規劃目標Plan

Design——規劃理念自理模塊健康狀況：良好自理能力強可以獨立活動并參與豐富的公共活動護理模塊健康狀況：一般

需要進行護理照料需要集中用餐及看護面積比9%約108床2907.6㎡約652床28212㎡床位比14%面積比91%床位比86%兩大社區構成隨老人身體狀況的改變可在不同的服務單元之間相互轉換可實現在同一個社區

享受全生命周期的服務提供可持續照料的生活模塊概念方案篇Plan

Design——規劃理念概念方案篇Plan

Design——總平面圖8F8F8F5F5F5F4F2F2F8F備注：此表中地下建筑面積為預估值，隨方案深化會有一定調整。經濟技術指標項目總用地面積23074.41㎡總建筑面積39399.00㎡其中地上建筑面積34612.00㎡其中老年公寓護理模塊2907.6㎡自理模塊28212.00㎡醫療816.00㎡餐廳912.00㎡老年活動中心1152.00㎡綜合管理用房772.40㎡地下建筑面積4787.00㎡建筑密度30.00%容積率1.50綠地率30%機動車停車位225其中地上停車位102地下停車位123概念方案篇Plan

Design——功能分析綜合護理樓：6000㎡護理模塊：2907.6㎡醫療：816㎡餐廳：912㎡老年活動中心：1152㎡綜合管理用房：772.4㎡自理老年公寓：28212㎡自理模塊：28212㎡自理老年公寓護理模塊公共交往空間老年活動中心餐廳醫療交通及連廊自理模塊按照老年公寓（《老年人居住建筑設計標準》GB／T

50340-2003），護理模塊依據(養老設施建筑設計規范GB／T

50867-2013）北京首創順義17街區項目概念方案2015.03.12概念方案篇Plan

Design——綜合護理樓設置原則產品設計篇Unit

Design——綜合護理樓綜合護理樓具體面積依據：詳見下頁附表自理模塊652x60％x2=782.4㎡管理服務用房：652x1=652

㎡124

㎡餐廳：600㎡醫療保健用房：老年活動中心：配套總計：3652.4㎡其中:護理標層餐飲面積：40x4

=160㎡陽光花房：400

㎡綜合護理樓首二層面積：3092.4

㎡綜合護理樓總建筑面積：3652.4㎡+726.9x4=6000

㎡護理模塊108x60％x2=129.6㎡管理服務用房：108x5=540

㎡108x6=648

㎡餐廳：108x2=216㎡醫療保健用房：老年活動中心：總計782.4+129.6=912㎡管理服務用房：612+540=1152

㎡648+124.4=772.4㎡餐廳：600+216=816㎡醫療保健用房：老年活動中心：醫療保健管理服務用房六床/四床房六床18床位，四床12床位兩床房兩床78床位，老年活動中心建筑面積：1152㎡餐廳建筑面積：816㎡建筑面積：912㎡共652床北京首創順義17街區項目概念方案2015.03.12共108床共760床建筑面積：772.4㎡1.共享大花園+多重院落規劃形態提供老年人全方位的交流互動場所。多層次交往空間：營造從共享、開放、半私密、私密層層遞進的交往空間，創造不同主題的交流場所，豐富整個規劃體系。半私密開放共享私密風雨連廊體系院落空間單元公共空間會所概念方案篇Plan

Design——規劃設計要點2.標識性與歸屬感兼顧的主入口凹進入口景觀導入，加強入口歸屬感。概念方案篇Plan

Design——規劃設計要點3.可達性與景觀性兼顧的交通體系人車分流、無障礙、風雨連廊、漫步道。風雨連廊體系車行流線、搬家及后勤流線花園漫步道體系概念方案篇Plan

Design——規劃設計要點4.院落打造中央活力核心開放核心組織各項公共活動及配套功能。自理模塊高端別墅護理模塊老年活動中心中軸景觀中央花園社區的心餐廳康體理療管理服務概念方案篇Plan

Design——規劃設計要點5.去機構化、家庭溫暖型社區氛圍提供周到的家庭服務和親切的居家感受。概念方案篇Plan

Design——規劃設計要點南側樓

5F連廊連廊北側樓

8F中心花園自理樓護理樓自理樓概念方案篇Plan

Design——場地剖面分析停車分析：停車位指標按照65輛/萬㎡車位數為：3.4641*65=225輛其中地上102輛，地下車庫停車123輛地上與地下配比為45%：55%地下車庫面積：4864㎡備注：地下建筑面積為預估值，隨方案深化會有一定調整。備注：設備機房面積為預估面積為1300㎡，其中，變配電室200㎡，柴油發電機房80㎡，有線電視機房50㎡，通訊機房60㎡，消防控制室60㎡，換熱站或燃氣鍋爐房200㎡，如需設中央空調地下需設制冷機房350㎡。設備機房地下車庫豎向交通概念方案篇Plan

Design——停車分析02Unit

Design產品設計篇大首層平面圖戶型分布圖

綜合護理樓

自理模塊產品護理模塊產品北京首創順義17街區項目概念方案2015.03.12產品設計篇Unit

Design——大首層平面圖自理模塊連廊系統陽光房老年活動中心幼兒托管機構餐廳醫療二層平面圖首層平面圖產品設計篇Unit

Design——戶型分布圖自理（南側）

護理二床間自理（北側）

護理六床間產品類型CCRC持續關愛老年社區自理模塊護理模塊戶型類型一室戶（南側）一室戶（北側）二床間四床間六床間開間1開間1開間1開間2開間2開間產品屬性多層產品多層產品多層產品多層產品多層產品開間尺寸36003600420042004200戶型套內面積/㎡22.4926.0924.2149.5669.72戶數2164363933床位數216436781218總戶數697總床位數760北京首創順義17街區項目概念方案北京首創順義17街區項目概念方案2015.03.12產品設計篇Unit

Design——綜合護理樓首層平面圖（本層建筑面積：1593.1㎡）二層平面圖（本層建筑面積：1499.3㎡）公共區標準層建筑面積：726.90

㎡層數：4層產品設計篇Unit

Design——護理模塊戶型6層護理標準層平面本層床位數：30床3-5層護理標準層平面

本層床位數：26床餐廳起居廳餐廳起居廳床位數：108床二床間：39間四床間：3間

六床間：3間床位數大于100床才可評定為星級養老院，目前床位數108床，可滿足星級養老院條件。床位數后期可改造為132床，因配套設施與床位數息息相關，故選擇較為經濟的108床布置。1-1剖面圖產品設計篇Unit

Design——綜合護理樓2-2剖面圖1122單戶建筑面積：39.9

㎡標準層建筑面積：638.4㎡獨立生活產品戶型北側標準層平面產品設計篇Unit

Design——自理模塊戶型注：后期具備改造成純南向兩開間80㎡戶型的可能性單戶建筑面積：39.9㎡標準層建筑面積：319.2㎡獨立生活產品戶型南側標準層平面產品設計篇Unit

Design——自理模塊戶型改造前獨立生活產品戶型南側標準層改造后平面產品設計篇Unit

Design——自理模塊戶型拎包入住，便于銷售A戶型建筑面積：80.38㎡標準層建筑面積：319.2㎡B戶型建筑面積：79.22㎡AABB改造后產品設計篇Unit

Design——自理模塊戶型客戶人群：健康狀況良好，自理能力強，可獨立行動并參與休閑娛樂活動的獨居老人。IL自理生活

南側模塊1，全方位無障礙設計。2，3.6m面寬，保證生活品質的同時兼顧經濟性。3，麻雀雖小，五臟俱全，集餐，廚，衛，廳，臥室于一體。套內面積：22.49㎡產品設計篇Unit

Design——自理模塊戶型客戶人群：健康狀況良好，自理能力強，可獨立行動并參與休閑娛樂活動的獨居老人。IL自理生活

北側模塊1，全方位無障礙設計。2，3.6m面寬，保證生活品質的同時兼顧經濟性。3，麻雀雖小，五臟俱全，集餐，廚，衛，廳，臥室于一體。套內面積：26.09㎡產品設計篇Unit

Design——護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活

兩床間1，全方位無障礙設計。2，衛生間推拉設計，防止老人意外摔倒造成傷害。套內面積：24.21㎡產品設計篇Unit

Design——護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活

四床間1，全方位無障礙設計。2，衛生間推拉設計，防止老人意外摔倒造成傷害。套內面積：49.56㎡產品設計篇Unit

Design——護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活

六床間1，全方位無障礙設計。2，衛生間推拉設計，防止老人意外摔倒造成傷害。套內面積：69.72㎡03Facade

Design建筑形象篇SKP場景透視北京首創順義17街區項目概念方案2015.03.12建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視建筑形象篇Facade

Design——SKP場景透視06經營測算篇SKP場景透視立面意向經營計劃篇養老設施成本：0.6X（0.35+0.4）=0.45億元經營利潤：2..72-2.00-0.21=0.51億元地上成本：2.86X（0.35+0.35）=2.00億元收入：2.86X0.95=2.72億元公寓式養老建設期：地下成本：0.5X（0.021+0.40）=0.21億元經營計劃篇Facade

Design——立面意向居家式養老服務護理健康管理生活支援美食娛樂護理服務：是指對于入住者靠自身力量無法完成的生活動作，由工作人員提供幫助。生活支援服務：雖然不是入住者在生活中所必須進行的行為動作，但是通過我方的幫助可以提高其生活質量。健康管理服務：通過和醫療機構的合作來維持入住者的身體健康，并在疾病處于早期時及時發現。娛樂服務：幫助入住者每天開心、充實地生活。美食：提供建康豐盛的餐飲服務。經營期：收入項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年合計入住率50%90%95%98%98%98%98%98%98%98%98%98%入住人數5497103106106106106106106106106106收入3737068208889329791,0281,0791,1331,1901,2491,31111,687單人床位費和熹會匯晨壽山福海本項目權重10,0007,0006,000區位23%1008080100硬件10%1009090100品牌5%8010080100配套2%1258590100戶型5%115125155100醫療資源（內）5%130140140100醫療資源（外）30%140110100100環境5%1009590100服務質量15%907575100小計100%1.120.960.941.00單床價格4,4543,6333,2023,763入住老人的收費包括：床位費、綜合管理費（2000/人/月）、餐費（900/人/月）床位費收入預計成本費用1、人工成本中護理比按2：5計算；2、外包服務包括租擺費和物業費3、能源費包括水、電、氣、供暖；4、銷售費用按收入3%計提；5、業主費用包括財產險、房產稅、土地使用費項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年小計人工成本1623003273473573683793914024144274404,314外包服務費787878797979797980808080949能源費1371491511521521521521521521521521521,801設備維護費24445555666758工具及物料51010111111111111111111122銷售費用1121252728293132343