金地（集團）股份有限公司

房地產項目

業務流程管理手冊

（會簽稿，共75項流程）

編制日期

審核日期

批準日期

發布日期:生效日期:

金地（集團）股份有限公司

《房地產項目業務流程管理手冊》編制及使用說明

1.金地（集團）股份有限公司《房地產項目業務流程管理手冊》，

由集團人事行政部于2011年4月牽頭組織編制完成。

2.金地（集團）股份有限公司《房地產項目業務流程管理手冊》是

公司各項主要業務運行應遵循的操作規范和要求，是公司內部的法

規性文件，各部門必須遵照執行。

4.金地（集團）股份有限公司《房地產項目業務流程管理手冊》經

公司總裁批準頒布后正式生效，文件的總解釋權歸集團人事行政部。

各部門負責所主管的流程文件的編制、修改和完善。

5.各部門在文件運行過程中發現的涉及文件修改的問題，應提出書

面申請交集團人事行政部，由集團人事行政部組織對文件進行總體

評估、研討或修改。

6.隨著公司的發展及內外部情況的變化，《房地產項目業務流程管

理手冊》中相關流程管理體系文件應進行適當的修訂和調整，以適

應公司不斷發展的要求。

金地（集團）股份有限公司

-O一一年五月五日

目錄

投融資中心2

投資部主導流程.............................................................................2

.戰略管理流程3

1.戰略管理流程圖.................................................................3

2.戰略管理作業指引...............................................................4

-,投資決策流程5

1.投資決策流程圖.................................................................5

2.項目投資決策作業指引..........................................................6

資金計劃部主導流程........................................................................7

一、資金計劃管理流程..................................................................7

2.資金計劃管理;作指引............................................................8

1.銀行融資管理流程圖............................................................11

2.銀行融資管理作業指引.........................................................12

三、集團內部資金調撥管理流程.........................................................14

1.集團內部資金調撥管理流程圖....................................................14

2.集團內部資金調撥管理作業指引.................................................14

運營管理中心17

人事行政部主導流程......................................................................18

一、人事行政部主導流程...............................................................18

1、，公口J缶U申才比/ilE木壬18

2、招聘管理流程..................................................................20

5、集團總部計劃管理作業指引......................................................26

6、^^工里彳乜^^1^4官?^01^€不呈............................................................29

7、獎勵管理流程30

9、公文管理流程32

10、會議管理流程.................................................................34

11、物資采購流程.................................................................35

產品中心......................................................................................36

設計與發展部主導流程.....................................................................37

一、設計單位選擇流程.................................................................37

2.W計單位選擇作I指引...........................................................38

1.設計管理流程圖................................................................42

2.設計管理作業指引..............................................................44

三、設計評審作業指引.................................................................51

四、設計變更管理流程.................................................................53

1.設計變更管理流程圖............................................................53

2.設計變更管理作業指引...........................................................54

'附件一：年設計與發展部各項目設計進度......................................57

附件三：合格設計單位名單.........................................................59

附件四：中標單位審批表...........................................................60

附件五：設計單位履約評估表.......................................................61

附件八：項目概念規劃設vh審表......................62

附件七：項目規劃、方案設計評審表................................................64

附件八：項目初步、施工圖設計評審表..............................................65

工程管理部主導流程.......................................................................66

1.項目工程管理流程圖............................................................66

二、工程圖設計管理流程...............................................................71

1.工程設計圖管理流程圖..........................................................71

2.工程圖設計作業指引............................................................72

三、設計施工圖完成后的二次設計管理流程..............................................74

1.設計施工圖完成后的―■次設計管理流程圖.........................................74

2.設計施工圖完成后的二次設計作業指引...........................................75

四、設計施工圖交底管理流程...........................................................76

1.設計施工圖交底管理流程圖......................................................76

2.設計施工圖交底作業指引.......................................................77

五、施工組織設計(方案)審批管理流程................................................78

1.施工組織設計(方案)審批管理流程圖...........................................78

2.施工組織設計(方案)審批作業指引.............................................78

六、配置標準及銷售圖管理流程.........................................................80

1.配置標準及銷售圖管理流程圖....................................................80

2.配置標準及銷售圖管理作業指引.................................................81

七、工程質量管理流程.................................................................83

2.工程質量管理作業指引.........................................................84

八、工程進度計劃管理流程.............................................................88

1.工程進度計劃管理流程圖........................................................88

2.工程進度計劃管理作業指引.....................................................89

九、工程安全、文明施工管理流程.......................................................91

1.工程安全、文明施工管理流程圖.................................................91

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1.室內裝飾設計管理流程圖01..........................................................................................................96

2.室內裝飾設計管理作業指引01......................................................................................................97

十一、室內裝飾設計管理流程02.................................................................................................................99

II

1.室內裝飾設計管理流程圖02..........................................................................................................99

2.室內裝飾設計管理作業指引02....................................................................................................100

十二、客戶房屋修改管理流程..........................................................102

1.客戶房屋修改管理流程圖......................................................102

2.客戶房屋修改管理作業指引....................................................103

十三、工程監理管理流程..............................................................104

1.工程監理管理流程圖...........................................................104

2.工程監理管理作業指引........................................................104

十四、工程建設月報編制流程..........................................................111

1.工程建設月報編制流程圖.......................................................111

2.工程建設月報編制作業指引.....................................................111

十五、分戶檢驗作業指引..............................................................113

十六、工程驗收管理作業指引..........................................................114

十七、竣工物業移交及業主提前接房流程...............................................118

1.竣工物業移交及業主提前接房流程圖............................................118

2.峻工物業移交及業主提前接房作業指引..........................................119

十八、分項工程資料和實物移交流程....................................................121

1.分項工程資料和實物移交流程圖.................................................121

2.分項工程資料和實物移交作業指引..............................................121

十九、竣工物業維修作業指引..........................................................123

二十、建設工程建安目標成本控制與管理作業指引.......................................126

二十，?、工程承包商選擇流程..........................................................129

1.工程發包限額條件(含變更)審批管理流程圖....................................129

2.招標文件簽發流程圖...........................................................130

3、招標方式變更流程圖...........................................................131

4.指定發包工程的管理流程圖....................................................132

5.各專業工程中標單位核定(即中標通知)審批管理流程圖.........................132

6.工程類承諾書、擔保書簽訂流程圖..............................................133

7.工程承包商選擇作業指引......................................................135

二十二、工程管理合同管理流程........................................................142

1.集團工程管理合同示范文本、招標文件示范文本等審批管理流程圖.................142

2.合同審批流程圖...............................................................143

3.工程管理合同作業指引........................................................144

二十三、設計(技術)變更單實施前會簽管理流程.......................................150

1.設計(技術)變更單實施前會簽管理流程圖......................................150

2.設計(技術)變更單實施前會簽管理作業指引....................................151

二十四、現場收方簽證管理流程........................................................155

1.現場收方簽證管理流程圖.......................................................155

2.現場收方簽證管理作業指引....................................................156

二十五、工程付款審批作業指引........................................................159

■I/、、—I一禾十.j(J口弓I?*((?*(***?(?*■??*???**?*******>(?*(****(?*>??*?(?******■?**■(?*(***?(?*■??*???**(*******■(?*(****(?*>??*■?1

二十七、集團材料(設備)戰略采購管理流程...........................................166

1.集團材料(設備)戰略采購管理流程圖..........................................166

2.發包條件變更和發包方式調整的報告流程圖......................................167

III

3.集團材料設備戰略采購管理作業指引..............................................168

二十八、材料設備供應商選擇流程......................................................172

二十九、材料設備招標作業指引........................................................175

三十、材料設備采購實施流程..........................................................181

1.材料設備采購實施流程圖.......................................................181

2.材料設備采購實施作業指引....................................................182

其他工程管理作業指引................................................................186

工程管理部流程附件..................................................................204

附件1金地集團建設工程施工組織設計（方案）報審表..............................204

附件2施工組織設計（方案）修改報審表..........................................206

附件3金地?住宅（或商業或地下車庫停車位）配置標準...........................207

附件4金地集團精裝修房配置標準.................................................209

附件5《項目工程建設大綱》標準目錄............................................211

附件6單位工程組織與執行計劃表.................................................214

附件7房屋修改申請書...........................................................217

附件8建設工程監理規劃（主要內容范本）........................................218

附件9建設工程監理月報（范本）.................................................219

附件10《工程建設月報》標準版本................................................220

附件11提前接房申請書...........................................................227

附件12竣工物業質保情況統計表..................................................228

附件13竣工物業維修責任審定表..................................................229

附件14竣工物業維修、整改備案表................................................230

營銷管理部主導流程......................................................................231

一、項目定位策劃流程................................................................231

1.項目定位策劃流程圖...........................................................231

2.項目定位策劃作業指引........................................................231

二、營銷策劃方案制定流程............................................................237

L營銷策劃方案制定流程圖........................................................237

2.營銷策劃方案制定作業指引....................................................237

三、品牌推廣流程....................................................................241

1.品牌推廣流程圖...............................................................241

2.品牌推廣作業指引.............................................................242

四、交房入住流程....................................................................244

1.交房入住流程圖...............................................................244

2.交房入住作業指引.............................................................245

五、銷售價格制定流程................................................................248

1.銷售價格制定流程圖...........................................................248

2.銷售價格制定作業指引........................................................248

六、銷售合同網簽流程................................................................252

1.銷售合同網簽流程圖...........................................................252

2.銷售合同網簽作業指引........................................................253

七、按揭貸款流程....................................................................255

1.按揭貸款流程圖...............................................................255

2.按揭貸款作業指引.............................................................256

IV

八、項目營銷節點管理流程............................................................258

九、項目蓄勢期、開盤期管理流程......................................................262

1.項目蓄勢期、開盤期管理流程圖................................................262

2.項目蓄勢期、開盤期管理作業指引..............................................263

十、商業運營管理流程................................................................267

1.商業運營管理流程圖...........................................................267

2.商業運營管理流程指引........................................................267

十一、物業管理流程..................................................................270

1.物業管理流程圖...............................................................270

2.物業管理作業指引.............................................................270

財務中心.....................................................................................273

財務管理部主導流程......................................................................274

一、財務部門對外資料的報送流程......................................................274

1.財務部門對外資料報送流程圖...................................................274

2.財務部門對外資料報送作業指引................................................274

二、項目進度計劃管理流程............................................................276

1.項目計劃編制流程圖...........................................................276

2.項目計劃調整流程圖...........................................................277

3.項目進度計劃管理作業指引....................................................278

V

投融資中心

1

投資部主導流程

投融資中心

業務管理流程

投資部

資金計劃部

投資部主導流程

2

投資部主導流程

一、戰略管理流程

3

投資部主導流程

2.戰略管理作業指引

2.1目的

2.2.1建立集團戰略發展平臺，明確集團戰略目標，確定和保證企業核心競爭力；

222制訂及協調集團整體戰略規劃，確保集團戰略的正確、有效執行。

2.2.3明確各職能體系及區域公司中期發展方向，指導、協調區域公司發展。

2.2范圍

適用于集團戰略管理階段。

2.3職責

2.3.1制定集團戰略規劃；

2.3.2制定集團投資發展計劃；

2.3.3制定集團年度土地儲備計劃；

2.4流程說明

2.4.1戰略規劃階段：本階段流程由集團董事會發起，董事會確定戰略目標后，投資部對

國家宏觀政策、產業趨勢等重大事件進行研究，起草制定集團戰略規劃，交分管領導審核、總

裁審核、管理委員會審核（研究）、董事會審批。本項流程的完成時間根據董事會要求而定，

戰略規劃根據集團董事會戰略目標的調整而做相應的修改。

2.4.2投資發展計劃階段：每年12月底所轄公司上報區域發展報告，集團相關部門提供

相關信息，在集團戰略規劃的指引下，投資部制定集團投資發展計劃，交分管領導審核、總裁

審核、管理委員會審批（決策）、董事會備案。完成時間為每年1月31日，分管領導審核時間

為3個工作日，總裁審核時間為2個工作日，管理委員會審批時間為2個工作日。

2.4.3土地管理階段：每年1月底所轄公司制定項目儲備計劃，根據前面階段的成果，投

資部制定集團年度土地儲備計劃，交分管領導審核、總裁審核、管理委員會審批（決策）、董

事會備案。完成時間為每年2月28日，分管領導審核時間為3個工作日，總裁審核時間為2

個工作日，管理委員會審批時間為2個工作日。

2.5相關紀錄及主要成果

《集團戰略規劃》；《集團投資發展規劃》；《年度土地儲備計劃》

4

投資部主導流程

二、投資決策流程

1.投資決策流程圖

111

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I

5

投資部主導流程

2.項目投資決策作業指引

2.1目的

建立集團項目投資決策的流程，聚合集團各體系資源，指導區域公司項目獲取。提高集團

投資決策的效率，控制項目體系性風險，確保集團整體戰略的正確執行。

2.2范圍

適用于集團項目投資決策階段。

2.3職責

2.3.1審查項目建議書；

2.3.2審查項目可研報告。

2.4流程說明

2.4.1項目建議書階段：區域公司根據集團制定的《年度土地儲備計劃》篩選項目信息，

確定目標項目，編制項目建議書，報集團投資部審核，交分管領導審核、總裁審批。投資部審

核時間為2個工作日，分管領導審核時間為2個工作日，總裁審批時間為2個工作日。項目建

議書經集團審批通過后，項目列入區域公司目標項目

2.4.2項目可研階段：項目建議書經集團審批通過后，由區域公司負責組織編制項目可研

報告，報集團投資部。經集團投資部審核后，由投資部組織相關職能部門、分管領導、財務中

心總經理、常務副總裁進行會審，通過后報總裁審核，送管理委員會決策。經管理委員會決策

同意后，投資部將目標項目列入區域公司目標獲取項目，由區域公司負責完成項目獲取并按照

可研報告實施項目開發。投資部審核時間為5個工作日，同時各相關職能部門在5個工作日內

就相關專業部分進行評審，然后投資部組織會審，會審時間為2個工作日，總裁審核時間分別

為2個工作日，管理委員會決策時間為3個工作日。

注：區域公司業務未覆蓋的區域的項目拓展和論證由集團投資部完成。

2.5相關紀錄及主要成果

《項目建議書》；《項目可研報告》

6

資金計劃部主導流程

資金計劃部主導流程

一、資金計劃管理流程

1.資金計劃管理流程圖

資金計劃管理流程圖

階段性成果

筆制資金計劃

《年度資金計

劃§

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