逐鹿機構地產營銷系統效勞商地產執行力機構，致力于效勞高端地產逐鹿機構：『逐鹿地產營銷』、『無限溝通廣告』逐鹿地產地產營銷系統效勞商別墅類低層類過往業績城市綜合體類高層類商業類工業類過往業績逐鹿運營商業的優勢百卉路工程商業局部

運營構架提交方：逐鹿機構·成都逐鹿地產營銷目錄PART1工程定位研究

PART2工程主題定位研究

PART3工程業態定位研究

PART4工程營銷籌劃

PART5工程廣告籌劃

PART6團隊架構

PART7代理收益PART1工程定位1、工程概況2、區域市場調研3、工程SWOT分析4、目標市場定位5、工程業態定位1.工程概況本案百卉路春天花園龍景花園百花中心站一環路西一段本案位于百卉路9號、11號，緊鄰春天花園，龍景花園；坐擁西門高端客群圈層，直接連接一環路西一段，通向百花中心站。商業面積合計4000㎡京川賓館成都“西貴〞片區雙楠、光華、浣花、金沙和羊西線中，浣花是最早興起的高端客群居住區。地塊位于浣花核心位置，緊鄰一環路，總體區域價值明顯。地塊區域成熟度高，周邊居住人群購置力高，區域認可度高。2.區域市場調研——區域定位除一環路外，百卉路、百花巷、百花西路和錦繡橋濱河路均可到達本案，交通極其便利,增值潛力大2.區域市場調研——交通分析目前周邊近距離商業缺乏，以居住片區為主要地塊屬性2.區域市場調研——現狀商業布局地塊位置百花中心站大石西路至清水橋餐飲商業聚集區西一環千禧大酒店1.區域內商業形態較為缺乏，現有相對集中的商業延伸至大石西路至清水橋區域的餐飲休閑娛樂圈，以及擴張至雙楠的伊藤、人人樂購物圈，近距離商業均為紅旗、互惠小型社區級商業配套，分布零散且體量較小。2.由于居住屬性為主，區域內商業沒有形成集中體量，開展前景廣闊商業布局——結論以城南名著為中心，周邊樓盤密布半徑100米以內——無商業半徑300米以內——紅旗連鎖半徑500米以內——紅旗連鎖、小型便利店工程目前周邊商業均以社區級商業配套為主，體量小且無特色2.區域市場調研——周邊現狀綜合評估，本工程之市場難點有以下幾個方面：２．口岸交通：本案商業所屬位置口岸百卉路為單行道，不能從一環直接到達１．區域商業氣氛不熱烈：以優越的居住環境為主要區域屬性，短期內難以形成商業吸附力３．形態限制：百卉路作為單行窄道不支持大量泊車位打造，大型的餐飲和購物形態不適合市場難點分析２．購置力：春天花園、龍景花園等高端住宅近在咫尺，購置力資源豐富，如果有合理及創新的工程定位，市場潛力佳；１．開展潛力：西一環地段，區域價值顯著，商業開展空間巨大，尚待挖掘；３．獨特影響力：浣花區域依托地塊特色形象，一定程度上可以吸附區域外包括整個成都市區客群的消費力；綜合評估，本工程之市場時機有以下幾個方面：市場時機分析3.SWOT分析優勢Strength區域近距離內僅有的4000㎡集中商業體；西一環路交通便捷；區域高端住宅云集，消費能力高；劣勢Weaknesses口岸朝向比較背，區域商業缺乏雖臨一環路但屬單行道，駐留量小，泊車位限制商業大體量規模；機會Opportunities區域價值保證商業價值區域內商業需求大，購買力強浣花公園及周邊高端住宅所提供的商業支撐力S-O策略通過對區域商業未來價值的判定提升項目商業定位層次，擴大影響力；西一環優勢地段及便捷的交通有利于特色商業的輻射范圍利于項目知譽度提升；挖掘區域高消費人群消費需求，通過彌補區域空缺商業形態吸引消費；W-O策略為客戶明晰區域潛力，提升認知度；突破傳統商家限制，找尋區域商業空白點，對周邊半徑１．５公里范圍進行基礎影響力履蓋；通過特色商業及其概念打造，提升項目成為車行駐留地；威脅Threat對比西門其他商業口岸，本案地段非繁華車流人流聚集區，商業氛圍不濃厚不突出，口岸價值不明顯S-T策略利用開發商自身教育背景的關系和影響，結合利用本案優勢打造自我品牌；W-T策略強化項目的業態規劃，明晰市場需求，為項目打造強有力的商業價值支撐；本案突破口在于明晰區域商業價值，挖掘消費需求，找出市場空白點，強化工程的業態規劃和形象定位適應客群根本特征有社區商業的經營需求，對成都西門區域及浣花片區價值比較認可，渴望經營牟利的私營業主經營者——4.目標市場定位0.8km步行10min1.5km步行20min5km任何交通工具20min8km任何交通工具30min小型商店次圈小型商店主圈大型商店主圈大型商店次圈小型商店主圈小型商店次圈大型商店主圈大型商店次圈對應業態便民店理發店水果店五金店裝飾建材藥房……等社區型商店咖啡SPA茶樓美容汽車美容中西餐飲……特色商業中型超市對應客戶本案及周邊樓盤住戶周邊區域就職者、住戶成都西門消費者形象一般中等高體量小中大以工程體量，單純依靠小型商業無法消化，因此必須擴大工程影響面至大型商店主圈及次圈5.工程業態定位工程特征梳理三層臨街商鋪，泊車位稀少周邊高端居住樓盤密集本案開發商經驗及背景周邊人群具備較強消費能力本案所處區域商業形態單一，缺乏創新型商業本案建筑形態不具備大型綜合性商業的需求本案適宜特色社區級商業本案可從教育相關聯的商業形態進行思考利于發揮開發商自身經驗優勢本案可針對區域內消費人群特點選取最正確商業形態切入點本案商業易選取區域內目前匱乏的商業形態4.工程業態定位工程商業業態分析由工程特征分析可以得出本案不適宜于大型綜合商業體及大體量社區商業，宜于選擇與開發商及工程背景契合、區域缺乏的新興商業形態為主，輔以少量延伸型商業和社區型商業關鍵詞：區域缺乏、新興商業PART2主題定位1、定位目標2、定位原那么3、主題定位4、概念實質5、人氣集聚機制創新：填補市場空白、商業基因組合、新概念模式、貼切市場需要影響力：區域內獨特的影響力、獨特品牌吸引力幅射西門市場適合：適應項目口岸現狀、規劃要求、建筑風格、規模等因素定位目標1.定位目標市場需求隨著生活節奏的逐步加快，人們在生活中希望能夠不開車步行即滿足餐飲、休閑、品茗、運動等根本生活需求本案特征本案地處成都一環西門浣花片區，居住者與就職者均具備高薪、高社會地位、高生活品質追求及高購置消費能力的特征商業定位區域內缺乏高端休閑運動會館，以特色餐飲、休閑品茗、健身運動為主題的商業定位適宜區域及工程特征資源優勢萬基地產本身開發平臺及經驗優勢，可為商家提供一流的商業配置，而不同于其他的同類型工程2.定位原那么根據前期對市場分析調查、對目前客群的研究分析及工程本身的素質條件，以“浣花之星〞為引爆點，導出最適宜的產品定位——全能餐飲休閑運動商業綜合體浣花首例3.主題定位全能餐飲休閑運動商業綜合體浣花首例符合產品區位特性、形象特征、口岸價值現狀特征、規模特征、時代創造性特征新興休閑運動教育培訓的集中引入，與時尚接軌，話題感強，易引起市場主動關注，產生新聞效應與普通的社區商業不同，我們選取最為流行與時尚的飲食品牌、茶樓、健身房、美容院、幼兒園、培訓機構、24小時便利店……能極大的區別于他人，獲取消費群體的認同4.概念實質對時尚運動會館的延伸，讓消費者一站式盡享與好友運動休閑的樂趣，并享受一流的教練提供的專業培訓時尚先鋒運動引入一條龍式的配套效勞補充業態鏈諸如健身、教育等先鋒時尚運動具備極其強烈的吸引力，極易聚攏浣花乃至西門的特定人群西門范圍內的小資、新興白領、中產等新知階層，對生活有健康便捷舒適需求的居住者通過主題商業的人氣聚集，帶動與運動相匹配的餐飲、娛樂、超市等業態進駐5.人氣集聚機制PART3業態定位1、業態主題2、業態補充3、業態比例劃分4、業態分區5、規模設定6、業態分割方式1.業態主題本案主題業態主要包括跆拳道瑜伽幼兒園美容院茶藝棋牌西餐廳24h便利店以社區商業為主的消費鏈條延展配套效勞功能，如人多時的共休憩的茶樓、咖啡廳，為客戶提供的汽車保養美容，運動之后的SPA、美容等根據其商業特征，確定如下附屬商業鏈：特色茶藝表演茶樓、特色咖啡廳、SPA、汽車美容、中小型超市、銀行〔自助〕等2.業態補充本商業的經營構成比例大約為：餐飲茶樓：美容洗浴健身購物：其他商業=4：3：3同時效勞于本工程、周邊辦公區及居住區通過對業態的劃分，維護經營構成的合理比例3.業態比例劃分汽車美容中小型超市小百貨寵物醫院美容美發銀行4.商業業態分區一層業態以社區商業業態為主、配以主題運動會館延伸型商業為主，其效勞范圍主要針對本工程及周邊工程居住者五金店水吧小茶坊蔬果店蛋糕店藥房一層：二層：SPA茶藝咖啡乒乓球4.商業業態分區電子競技健身房臺球擊劍有氧搏擊瑜伽幼兒園培訓機構一層配套型底商二層時尚休閑會所50-200平米，約10間50-200平米，約10間單體根本單位合計約4000平米總體規模三層時尚休閑會所約50-200平米，約10間4.規模設定以二層時尚休閑會所形成人流聚集，增加人流的動向交叉，帶開工程的人氣交通動線一層配套型底商二、三層時尚休閑會所6.交通動線設定@PART4銷售籌劃1、工程營銷策略2、工程難點解決3、工程節點制定4、工程階段目標5、工程價格策略6、工程賣點研究2.工程難點解決方案通過對商業的特色定位已經能夠解決工程形態問題，但其交通走向及口岸問題需通過營銷手段進行躲避4.工程階段目標第二階段：引爆階段階段目的：商業銷售的主要階段奠定時尚休閑商業在區域的地位運營動作：聯合商家展開事件營銷，人氣引爆，形成雙贏與互動的示范效應；商鋪全面出售；繼續進行租賃簽約；4.工程階段目標第三階段：持續階段階段目的：商業銷售的持續階段運營動作：商鋪的持續出售；租賃的持續進行；4.工程階段目標啟動期第一、二年，租金略低于價值評估〔以西門商業工程為參照〕，呈低開成長期第三至第五年，租金等于價值評估，及第三年起，按每年5%進行租金遞增。第六年起，租金價值按當時物業價值進行重新評估，隨行就市。注：以上按一般性商業增長進行價值預測，未考慮惡性通脹等宏觀環境變化。成熟期鑒于本案的現商業口岸，前期應采取“放水養魚〞策略，本案的租金定位應遵循的原那么是：5.工程價格策略按本錢導向、競爭導向、需求導向三種定價方式制定工程定價報告，核定工程保底銷售價格，并按單套單位的位置、面積、開間進深比等條件，以加權定價法制定單套單位的保底銷售定價。PART5廣告籌劃1、全程廣告籌劃2、各階段推廣執行方案3、媒體執行方案及費用預算4、SLOGAN〔主廣告語〕5、物料設計6、銷售及工地現場包裝設計7、各種推廣廣告設計填補市場空白的商業定位：浣花之星，時尚休閑商業中心成都西貴，浣花之星浣花首例時尚商業會所商業主題，力求響亮、震撼，初聞便挑動城市人的神經PART5廣告籌劃PART5廣告籌劃商業主題，要讓他們熱血澎湃，讓他們即刻將工程鎖定為下一個玩樂目標PART5廣告籌劃商業案名SOHUStar

浣花之星案名詮釋成都西貴的核心，比雙楠更有文化、比金沙更具幽靜，比光華更趨中心、比羊西線更顯繁華，成都西門尊貴的王牌——浣花在此地已“無地開發，無房可賣〞，當最后一顆金星閃耀，每一位有遠識的許愿者都不會錯過，浣花板塊商業地段的價值