社區物業治理糾紛案例

隨著我國住房制度革新的不絕深入，在住房商品化和住房治理商品化的“兩

化”歷程中，產生了許多新的矛盾和糾紛，物業費收繳率不敷值得存眷。

一、糾紛的類型

1、業主以種種理由拖欠物業治理用度。

業主囚種種原閃不滿物業公司的治理而拒付物業治理費引發糾紛的居大多

數。在此類糾紛中，物業公司往往是原告，業主以種種理由行使抗辯權。如：原

告上海市楊浦區一物業公司訴被告m某等七人一案，田某等人認為物業公司未能

全面履行其義務，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，差別意支付物業治理

辦事用度，物業公司遂訴請要求業主支付治理辦事費；在另一案中，業主辯稱原

告物業公司擅自提價，且入住后，衡宇漏水、窗無法關，多次向原告報修未果，

加之開具的物業治埋費收據不切合稅務構造的劃定，故拒付物業治埋費。

2、業主違章搭建或擅自改變衡宇結構而致糾紛。

此類糾紛也較為常見，如某物業公司訴謝某等人一案，該案中業主在平臺上

搭建衛生間，拒絕拆除搭建物遂致糾紛；與此類似的糾紛另有寧波路某小區衡宇

物業委員會訴張某案，由于張某在供小區居民生活用水的泵房頂部平臺上違章搭

建淋浴房及水斗，導致生活污水滲入蓄水池而引發糾紛。

3、因物業治理收費尺度不范例而引發訴訟。

因物業治理公司片面提高收費尺度、隨意增加收費項目、收費尺度不范例或

業主以種種理由片面要求低落治理用度等導致糾紛。如原告上海輕工物業治理有

限公司訴李某一案，被告李某購買售后公房一套，由原告進行物業治理。該物業

公司治理的小區內的衡宇性質各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，另

有一般的商品房。2001年1月起，被告未交納物業治理費。原告遂訴至法院，

要求被告憑據商品房的尺度支付所欠物業治理費及逾期付款的滯納金。

4、業主以小區未創建業主委員會造成前期物業治理時間延長為由拒付治理

費。

因房產公司在開發前期多由其自己創建物業公司或委托其他公司進行物業

治理，物業公司期滿后仍舊繼承履行前期條約，后業主對原物業公司所履行義務

不予認可而拒付物業治理費，這類糾紛近來亦時有產生。如原告上海天馨物業治

理辦事有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期

物業治理辦事條約，凱通公司委托原告對天馨花圃的商品房進行前期物業治理，

在該條約約定的辦事期限屆滿后，開發商凱通公司未與原告重新簽訂物業治理辦

事條約，但原告仍對物業進行了治理。被告董某以該物業小區至今未創建業主委

員會等原因進行抗辯，拒絕包袱后期的物業治理費。

5、物業公司中標后未簽訂物業治理條約，因認定尺度不一而致糾紛。

如原告僑陽公司訴被告丁某一案。原告于1998年與上海僑益房地產有限公

司簽訂了一份《前期物業治理辦事條約》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地

產有限公司的委托對陽明新城實行物業治理，物業治理費為修建面積每平方米人

民幣8.00元，并憑據實際情況調解，委托治理期限為3年，后僑陽公司將物業

治理費調解為每修建平方米3.50元。2001年4月，陽明新城小區創建業主委員

會并決定招標選聘物業治理公司-僑陽公司以每修建平方米100元中標，但未

與業主委員會簽訂條約。故此，丁某其后未再向僑陽公司支付物業治理費。后眾

業主要求僑陽公司自其中標之月起按投標價3.00元/平方米收取物業治理費。

僑陽公司訴至法院，要求丁某憑據每月3.50元/平方米的尺度物業治理費及滯

納金。

6、因業主委員會事情人員私分維修基金導致糾紛。

如原告萬峰業主委員會訴被告朱某一案。朱某系萬峰業主委員會第一屆委

員,從1998年起任職，1999年2月，朱某領取了小區建立嘉獎費1000元。2001

年，萬峰小區一期業主代表大會通過決議，認為第一屆業主委員會成員領取運動

費和嘉獎費未經業主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應予退還，

并于2001年6月向朱某送達要求返還運動費的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業主

委員會遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還萬峰業主委員會1000元并支付

利息。

7、因小區防盜系統未實時開通致使業主家中遭竊，業主要求房產商包袱賠

償責任。

如原告周某訴被告上海佳泰房產開發經營有限公司、上海富苑物業治理有限

公司一案。該案中房產公司與原告簽訂的購房條約附件中對寧靜系統作了明確的

約定。2001年5月，房產公司將衡宇交付原告使用。由于小區分期制作，原告

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所在小區許多設施因系統體系緣故不能完整移交友入使用。同年9月，佳泰公司

聘請的上海富苑物業治理有限公司在小區張貼了《安民通告》，明確見告了小區

的智能技防設施的現狀，以引起'業主警覺，申飭業主作好防備事情。后佳泰花圃

小區產生多起偷竊事件。原告遂向公安局報案稱失竊鉆戒一枚、首飾--件及現金

2000余元。原告起訴至法院，要求佳泰公司和上海富苑物業治理有限公司配合

賠償其損失。

二、糾紛的成因

1、從物業治理的生長生長歷程來看，在我國物業治理作為一種獨立的行業,

出現在二十世紀80年代，舊的小區物業治理部分往往由原房管所轉變而來，新

創建的小區則往往由各開發商自己創建物業治理公司，主要履行小區寧靜治理、

物業維修等職能。由于物業治理屬于新興行業且生長速度比力快，物業治理步隊

迅速膨大，比力雜亂，沒有形成制度化、范圍化、范例化，物業公司各不相謀，

職責不明，收費缺乏統一的尺度。物業治理行業自己存在的局限性是產生上述問

題的底子原因。物業治理涉及得手家萬戶，處理懲罰不當，很容易引起連鎖反響，

導致矛盾的激化。

2、從立法的角度來說，目前我國執法中還沒有關于物業治理方面的統一明

確劃定，在1994年3月30日建立部宣布了《都市新建住宅小區治理步伐》，1996

年3月1日國度計委頒布了《都市住宅小區物業治理辦事收費暫行步伐》，在這

些規章中，對都市新建住宅小區的物業治理事項僅作了一些原則性的劃定。上海

市的地方性法例《上海市居住物業治理條例》在物業治理行業創建初期發揮了非

常重要的作用，為上海市物業治理的范例化、制度化奠基了堅固的底子。但是在

司法實踐中，該條例在涵蓋性、公道性和科學性二還存在諸多不敷。因此，迫切

需要進一步完善物業治理的執法體系，以執法來協調物業治理各主體之間的權

利、義務干系，以制度來保障和促進物業治理機制的有效運作。現行執法、法例

對此領域的調解相對滯后，缺乏相應完整的理論體系的支撐，對物業治理中遇到

的相關執法理論問題研究不敷深入，也是此類糾紛難以處理懲罰的一個主要原

因。在審判實踐中面臨許多問題。

3、從物業治理當事人的角度而言。由于物業治理缺乏相應的行業治理辦事

尺度，且物業治理辦事條約對物業公司的義務往往又約定得較為歸納綜合原則，

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不可能涵蓋所有的情況，因此，業主與物業公司就物業治理辦事容易產生糾紛。

糾紛產生后，業主一般都能例舉物業公司在治理辦事中存在的問題，并以此行使

抗辯權拒絕交納物業治理費。

4、憑據《上海市居住物業治理條例》的劃定，差別性質的住房即已售公有

住宅、普通內銷商品住宅、高尺度內銷商品住宅和外銷商品住宅可接納差別的收

費尺度，收費尺度簡直定方法亦不相同。對付一個居住小區都是相同性質的衡宇,

這種收費尺度是可行的。如果一個居住小區的衡宇性質是多樣的，就會產生物業

治理收費尺度不相同，而業主卻享受相同的物業治理辦事的不公道現象。有1勺物

業公司為了統一收費尺度，豈論何種性質的衡宇都憑據商品房的尺度收費，雖有

其公道性，但由于與規章劃定相悖，容易引起業主與物業公司之間的矛盾。

5、物業公司的辦事理念、執法意識尚未到位。物業公司作為一個市場主體,

是以提供優質的辦事調換消費者的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，

與業主之間屬于平等主體的條約干系，但由于目前的物業公司大多是由原來的房

管所轉變而來，其事情要領和理念不能適應房地產市場的生長形勢，缺乏執法意

識和辦事理念。因此，出現了物業公司只管收費，不管維修，一有糾紛就接納斷

電、斷水等步伐，隨意改變物業治理的尺度和物業費尺度等不范例的治理方法。

6、業主委員會作為業主的自治治理組織，其主要職能體現在治理業主的維

修基金，用于物業治理區域大眾設施的維修。由于部分小區的業主委員會成員素

質不高，加之維修基金的使用治理中存有漏洞，體現在財務制度和治理缺乏專業

性，提交不出物業收費的預算、決算等財務陳訴，無法讓業主了解他們所交納的

物業用度究竟是如何使用，而業主委員會又掌握了相當數量的業主共有財產，缺

乏須要的羈系，導致維修基金違規使用的現象屢見不鮮，有的小區維修基金被物

業公司挪用，有的業主委員會主任未經團體討論即支付有爭議的用度，維修基金

成了某些人眼中的“唐僧肉”。

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物管“父子兵”引來糾紛不絕

物業公司和業主之間的糾紛，近年來逐漸成為市民投訴的熱點：業主認為物

業公司收取的用度不明不白，辦事水平低下；而物業公司則認為少數業主存心鬧

事，由此造成業主與“管家”干系劍拔弩張。而開發商和物業治理公司“父子兵”

的干系，越發深了矛盾，由此引發的糾紛不絕。

近日，位于福田區的XX廣場部分業主向本報投訴稱，賣力該廣場物業治理

的深圳市XX地產有限公司物業治理分公司，未憑據有關劃定定期宣布帳目，擅

自擴大收費范疇，向業主收取托管費和水表使用調換費，提高電價，并且在催費

單中“警告”說：若拖欠物業治理費將被停水停電。

雙方種種矛盾的匚積月累，部分業主聯合聘請律師，出具律師函，哲緩繳納

種種用度。

收費有沒有譜？

“不久前，我們20多戶業主曾經聚在一起，召開聚會會議，準備組織XX

廣場的大部分業主聯名，要求物業治理公司立即公然財務收支帳目，通過相關執

法途徑審計財務帳目，同時暫緩向物業治理公司繳納種種用度。但直到現在，物

業公司還沒有向我們公然財務收支帳目

7月30日，記者升到XX廣場，業主吳先生這樣報告記者。

記者注意到，XX廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混淆型小區。

“正常情況下，物業公司每隔3個月應該向業主宣布一下帳目收支情況，但

自從1997年入伙以來，我們從未見過帳目公示J

據了解，XX廣場大部分業主們不滿的是：物業治理公司長時間不公然帳目，

沒有獨立帳戶，收支不透明；XX廣場自1997年入伙以來，存在大量自用和空

置房，開發商沒有繳納過治理費，也沒有按政策劃定補撥數百萬元的專用維修基

金。

另外，業主們反應水費、電費沒有抄表到戶，供電部分從去年11月起執行

的普通用電中商業類用電電費尺度為每度0.89元，但治理處收取的電費卻是每

度1元，去年更是每度1.1元；停車費隨意收取，從200元、400元到450元種

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種尺度亂七八糟。別的，治理處辦事態度較差，去年4月，一戶業主原來應繳電

費2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬多元，當業主要求退錢時，治理處

稱沒有錢，幾經周折，才分5次將錢退回。

業委會管不管事？

許多業主反應，XX廣場業主委員會多年沒召開業主大會，”業主委員會形

同虛設”，“業主委員會的成員沒有經過公然選舉”，“90%的業主不知道業主委員

是誰"。

對付治理處存在的問題，部分業主反應，他們每次向業主委員會反應時，業

主委員會賣力人總是避重就輕，特別是要求公然財務帳目時，賣力人便轉換話題,

最近一段時間手機經常關機，協商有關問題時連人都找不到。

在觀察中了解到，業主們意見比力大的是XX廣場治理費收得高，好比寫字

樓，業主每平方米每月要向治理處上交3元的治理費，憑據深圳市物業治理辦事

收費指導尺度，每平方米每月收取8元治理費的寫字樓，僅在文化設施方面，每

年就要求舉辦4次以上的文體運動，但XX廣場只有游泳池和乒乓球室可供業主

運動，并且業主運動中心設在地下室，險些沒有任何設備。

“管家”自有說法

針對'業主反應的情況，記者走訪了XX地產有限公司物業治理分公司。

公司有關賣力人向體現，部分業主反應的抄表不到戶是水務和供電部分的問

題，而電價之所以較高，是因為XX廣場屬于大量用電戶，要在供電部分劃定的

根本電費每度0.89元的底子上加上大量用電費每度0.11元。停車場收費差別，

是因為對住宅樓業主和寫字樓業主接納差別的收費尺度。至于收取托管費和水表

使用費的問題，該賣力人體現，他們是憑據以前的政策收取的，并不清楚現在的

劃定，他同時認可確實在催款單上寫過對拖欠治理費的業主要停水、停電“處罰”。

記者隨后向供電局了解有關情況，該同位事情人員見告并沒有在大量用電

底子上加收0.11元/度的劃定。同時，這位賣力人體現，從去年開始，因不交

物業相關用度或其他違規行為，拒不糾正的，物業治理單位無權對其實行停水停

電行為，也不能以停水停電相恐嚇。

對付業主意見最大的帳務不公然和開發商沒有為自用和空置房繳納治理費

的問題，物業治理公司賣力人解釋稱：該物業治理公司其實是XX地產有限公司

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的下屬公司，并非法人單位，也沒有獨立帳目，因而無法宣布物業治理分公司帳

目，開發商也已經通過種種投入填補了應繳納的治理費，只是帳目上無法顯示，

作為一家國有企業，這屬于歷史遺留問題，同時他們也正在清理帳目，力爭給業

主一個交代。

對付部分業主擬發放對物業治理公司的觀察表，物業治理公司賣力人體現，

這些業主是在進行“誹謗”公司的行為，他們有權利進行阻止。

“父子兵”應分居

據了解，深圳XX地產有限公司下屬的物業治理分公司作為乙級物業治理公

司，簡直具有治理XX廣場的權利。但憑據2002年修改過的《深圳市業主委員

會規矩（試行）》、《物業治理委托條約》示范文本和《業主條約》，只有供水供電

單位有權作出停止向用戶供水供電的決定，對付業主的違約違規行為，物業單位

只能通過其他正當方法追究其執法責任°對業主的正當觀察運動和n常交換進行

干涉、橫加阻攔，甚至威脅都是不正當的。

市住宅局有關部分賣力人體現，像XX地產有限公司這樣作為樓盤開發商，

再創建一個下屬的物業治理公司來進行治理的現象，在深圳十分普遍，這也是物

業治理市場不范例、不成熟的體現。目前，深圳現有的物業治理企業不少依附于

房地產公司。這種“父子兵”的體制，很洪流平戾定了物業治理要依附、受制于

生長商或所在單位，沒有引入競爭機制的物業治理模式，可能會帶來帳目不透明、

辦事質量較低等種種問題。

據悉，XX廣場第一屆業主委員會是1998年9月創建的，目前，該業主委

員會已經向福田區建立局發了換屆選舉的函，正準備換屆選舉事情。福田區建立

局物業治理科一位賣力人報告記者，一般情況下，小區第一屆業主委員會的創建,

主管部分都要加入主持，以后換屆選舉主要由上屆業主委員會、居委會和轄區民

警配合主持。鑒于XX廣場部分業主對上屆業主委員會心見比力大，為了使換屆

選舉事情“公然、公平、公平”進行，區建立局物業治理科的賣力同志屆時將加

入換屆選舉籌辦聚會會議，并在候選人的產生和選舉的步伐方面提出公道的發

起，以期解決業主和治理處、業主和業主委員會之間的矛盾。

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北京一小區業主告贏知名物業創下維權經典案例

幾天前，北京幾大主流媒體不謀而合地刊登了一則消息，雖然位置不明顯篇

幅也不長，但仍引起許多人的注意一一北京“歐陸經典萬興苑”201戶業主狀告

中海物業治理有限公司超標收費一案，口前由向陽區人民法院判決被告將超尺度

多收物業費260元至5000元不平分別退還給原告。

“據我們所知，像‘歐陸經典萬興苑'小區這么多業主因物業公司多收費將

其告上法庭并最終勝訴，類似的案子在我們法院是第一例，在整個北京市也是

非常稀有的！其在類似案件今后的判決中將具有非常重要的意義。”北京市向陽

區法院大屯法庭庭長張維平說。

“歐陸經典”業主此次勝訴，在北京物業治理行業無異于一石激起千層浪。

一方是201戶普通業主，另一方是海內知名的物業治理公司，大配景是類似的訟

事訴訟業主很少能勝訴，這究竟是怎樣的一種比力？其歷程布滿了幾多艱苦？勝

訴的業主與以往失敗的業主有何差別？而訟事的勝利對付業主來講具有什么樣

的實質意義？其在司法界將產生何種影響？本報記者進行了深入觀察。

?業主在說

手中握有幾大疊質料

8月22日晚7時，記者來到位于亞運村四周的北京歐陸經典萬興苑。小區

部署得很漂亮，一進門就有一小我私家造瀑布，綠化也比力到位，樓與樓之訶隔

斷適度并有水帶圍繞，每幢塔樓門前都有一個用羅馬柱撐起的極富歐洲修建韻味

的大廳。

在小區16號樓，記者采訪了業主代表王女士和張先生。因為不是周末，大

部分業主代表不在小區。

“我們這201戶最早的是在2000年7月搬進來的，因為是轉動開發，其時

小區里另有好幾處施工工地，花圃也沒有建好。直到現在，我們的門禁系統都沒

有安裝，可是物業公司卻從一開始就收取了包羅綠化費、智能化系統維護費等

15項用度。這些我們都暫且不說，我們就說物業公司收取的這15項用度，大部

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分都超出了北京市物價局相關文件劃定的尺度，好比電梯費、保安費等。我們依

據的這個尺度就是北京市物價局196號文件J王女士手中握有幾大疊質料，這

是業主們從2002年初開始陸續準備的。也就從那時起，他們對物業公司收取的

每平方米3.15元/月的物業費體現出猜疑。

物業收費超出了相關劃定

而猜疑的初始，在于物業公司其時提供的一份有關物業用度具體明細表。“好

比電梯費吧，國度劃定的是每棟樓憑據自有電梯數量單獨核算，樓的層數不一樣

用度也不一樣。可是中海物業卻將全小區包羅26層、22層和14層的樓的面積

全部攤開平均盤算，這樣一來許多業主尤其是房間面積大的業主會多交許多用

度。再好比大眾電視天線費，196號文件劃定的是按戶收取，可物業公司卻用一

種盤算公式將其按每平方米進行收費，使得原本應該每戶每月1.66元的用度釀

成每平方米每月0.33元.那么如果一戶人家房間面積為100平方米，他就要每

個月交1.8元，而加入訴訟的業主買的屋子大多是大戶型。”

“而我們與小區物業分歧的另一個核心，在于中海物業將整個萬興苑小區樓

盤的物業費全部按北京市優秀治理小區收取，這樣物業治理費可以上漲10%到

25%o實際上歐陸經典只有被稱為南苑的1號樓和2號樓才得到優秀小區的資

質。”王女士和張先生相互增補地將'業主們的理由敘述得井井有條。

經常進行模擬法庭訴訟練習

為了在最短的時間內審結此案，大屯法庭接納了淺易步伐，即在不簡化事情

步伐的前提下將審理時間縮短在90天之內，歐陸經典一案法院用時70天。

跟70天上法庭的緊張相比，小區業主與物業公司談判的歷程則更顯艱巨。

“一年多了，我們每個加入此案的業主都是在事情一整天后，拿出自己的休息時

間來進行準備。為了法庭辯說的順利進行，之前我們幾個代表經常模擬法庭分成

被告和原告進行練習，經常為了一個細節問題爭得像打斗一樣。幾多個不眠之夜

呀！”王女士說到此處感觸非常。

而訴訟中另一個值得注意的細節，是201戶業主原告在訴訟歷程中曾經幾度

改變一一先是最開始的203戶；然后減為200戶，3戶撤訴；最后有1戶撤訴業

主重新起訴，原告方最終確定為201戶。對付數字的改變，業主代表張先生認為

是物業治理公司的分化和瓦解：“最后決定起訴的那一戶是我們當中最‘老實'

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的一戶，起訴前他已交付了所有的物業費。”

許多人覺得勝訴掌握不大

最讓王女士影象深刻的，是當初組織200多戶業主時的艱巨。“我們一戶一

戶的聯系、解說，絕大部分業主都是非常支持的，但也有部分業主因為特殊原因

而不能加入進來。我們小區里簡直有許多執法事情者，但他們從一開始就聲明，

提供咨詢可以，但不會直接出頭。為什么？因為連他們對勝訴的掌握也不大。所

以直到開庭前，我們業主的心理壓力都是很大的，一旦輸掉訟事，我們投入的巨

大的精力、物力將全部付之東流。而業主代表們對已交付律師費和訴訟署理費的

200多戶業主也將無法交代。”在采訪過程中王女士頻頻對記者和張先生體現，

案子勝訴后她要“退休”：“太累了，這個代表我真的不肯再當了J

我們也能理解物業的難處

盡管歐陸經典業主在物業治理費方面和中海物業矛盾重重，但從采訪一開

始，兩位業主代表就在重復強調：“其實我們也知道許多問題都是開發商遺留下

來，物業公司治理又不到位所配合造成的。我們也能理解物業公司的難處，好比

業主的欠費問題，以及相關法例由于頒布時間較早已經無法適應現在的形勢，這

些我們都可以理解。但對物業公司在盤算的公式和看法上接納偷梁換柱的做法，

我們是無論如何不能同意。其實我們也不想和物業公司鬧上法庭，因為小區是我

們的家，而物業公司就像我們雇的保姆一樣。雙方干系相處好了，自然家和萬事

興。可現在雙方卻相處得如此難堪，我們是很心酸的」

?物業在說

這是我們第一次敗訴

熟悉海內物管行業的人大多對中海物業頗有耳聞。“應該說，中海物業在北

京乃至全國物管行業中的職位是舉足輕重的，縱然稱不上第一，也是名列前茅。”

一位物管行業內部人1?說。

當記者詢問：“對付中海物業來說，因物業治理費超標而與業主對簿公堂卻

以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否稀有？”中海物業治理公司北京分公司副總

經理陳漢講：“對付北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。”

收費降了辦事質量肯定要降

物業公司的陳副總經理和呂律師體現，事情到了現在這種田地，物業治理費

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肯定是要低落的，但小區的物管辦事質量肯定也要下降。“如果我們收2塊6的

物管費,那我們的辦事水平肯定也是2塊6的。我們是商業公司，總不能賠錢吧。”

此時物管公司的呂律師為記者算了一筆賬。歐陸經典萬興苑小區面積為18

萬平方米，保安費縱然憑據0.2元的尺度收每月也只有36000元。而每個保安員

的人為、打扮、吃、住用度加在一起大概為1200元每月，這在全北京市都是相

差無兒的。所以36000元的保安費只能請30多個保安，若是憑據物價局0.16元

的尺度連30個也請不到了。

?律師在說

業主團結是勝訴的重要原因

“那個小區里高人許多，搞執法的搞審計的什么人都有，一下子就看出了問

題。他們再找來物價局的相關文件相比擬，問題就越發明顯了。他們在組織歷程

中也很團結，這是能夠勝訴的重要原因為業主署理訴訟的于啟波律師這樣解

釋歐陸經典小區業主的特殊性。

業主代表則這樣論述自己勝訴的原因：一是法院審理公平；二是業主們準備

得非常充實，許多人對相關質料甚至已經爛熟于胸；三是在律師和業主們重復查

詢相關文件和資料后，將條例劃定比力模糊、勝算掌握不太大的物業收費項目過

濾掉后，最終提出疑義的物業收費項目全部為肯定可以勝訴的。“固然，物業公

司提供的種種證據立不住腳，也是我們勝訴的原因之一。”

物業公司今后的路怎么走

歐陸經典業主署理律師于啟波則認為，盡管業主已經通過執法途徑使物業公

司退回多收的物管費，但這個用度其實是和業主們這段時期欠物管公司的用度相

抵的。業主最后能拿得手里的錢也就是當初起訴時交納的50元訴訟費。而對付

物業公司來說，由于雙方已經對簿公堂，業主又取得了勝利，物業公司今后不管

定下什么樣的收費尺度，要想取得寬大業主們的認可，都是I?分艱巨的。

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201戶業主告贏知名物業北京二中院判決物業退還超額物業費

據報道，囚為物業收費超標，歐陸經典萬興苑小區201戶業主將物業公司告

上法庭。北京市二中院口前判決知名物業治理公司一一北京中海物業治理有限公

司將超尺度多收的物業費260元至5000元不平分別退還給業主。

1999年至2002年間，201戶業主分別購買了向陽區歐陸經典萬興苑小區，

其時業主和物業公司走物業收費未約定具體收費灰目和尺度。物業公司之后按每

平方米理費。業主們認為，被告的收費尺度和辦事水平差距較大，故要求法院確

認原收費尺度無效。

訴訟歷程中，業主因拖欠熱力用度被停止供給熱水，而物業公司在小區中張

貼了倒霉于業主的通告。在法院的協調下，有關部分規復熱水供給，物業和業主

均體現不接納過激行為，依法解決糾紛。

法院認為，被告在部分項目上提高或變相提高收費尺度，且在其治理的萬興

苑南苑被授予優秀治理居住小區時，將不在該范疇內居住的原告的物業費尺度一

并提高25樂實為乘車漲價。

業主代表這樣論述自己勝訴的原因：一是法院審理公平；二是業主們準備得

非常充實，許多人對相關質料甚至已經爛熟于胸；三是在律師和業主們重復查詢

相關文件和資料后，將條例劃定比力模糊、勝算掌握不太大的物業收費項目過濾

掉后，最終提出疑義的物業收費項目全部為肯定可以勝訴的。聲音我們小區里簡

直有許多執法事情者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出頭。

為什么？因為他們對勝訴的掌握不大。所以直到開庭前，我們業主的心理壓力都

是很大的。

——業主代表王女士

對付北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。事情到了現在這種田地，物業

治理費肯定

12

是要低落的，但小區的物管辦事質量肯定也要下降。如果我們收2塊6的物管費,

那我們的辦事水平肯定也是2塊6的。我們是商業公司，總不能賠錢吧。

——中海物業治理公司北京分公司副總經理陳漢

業主封陽臺未用無框玻璃物業破門演仝武行

小區物業公司要求業主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業主姜先生出于寧

靜考慮，照舊在陽臺安裝了塑鋼窗。可沒想到，物業未經其同意就將塑鋼窗強行

拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業究竟有沒有這樣的權力？

姜先生系本市國權東路某小區的業主，今年3月起開始對衡宇進行裝修。在

此之前，小區物業公司為范例裝修治理及小區外立面的整潔、美觀，曾貼出通告,

要求業主在封閉北陽臺時做到統一有序，并推薦選用無框玻璃。由于姜先生所購

衡宇位于10樓，出于寧靜及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺時安裝

了塑鋼窗。

今年5月21日，物業人員未經姜先生同意，就擅自突入姜先生的家，將其

安裝在北陽臺上的塑鋼窗強行拆下并取走。之后，他與物業談判，物業卻對峙要

求其包管安裝無框玻璃后才氣取走塑鋼窗。姜先生感觸其正當權益受到了侵害，

遂向楊浦區法院提起訴訟，要求被告送還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師

費1000元。

審理中，物業羅列出《上海市商品房預售條約》附件中“住宅使用條約”、

“小區裝修治理劃定”、“小區物業治理條例”及2002年10月25日物業公司出

具的通告等證據，認為其作為物業治理企業，有權對業主裝修衡宇運動進行指導

和監視，如遇違反物業裝修制度的情形，憑據布?關劃定、條約及為了整個小區業

主的配合利益，他們有權接納相應步伐制止，故請求法院駁回原報告請。

法院審理后認為，物業治理企業雖有權對業主裝修住宅運動進行指導和監

視，對違反住宅使用條約的行為可接納制止、責令限期糾正等步伐，但相關執法

劃定并未賦予物業公司有接納非常步伐的權利。現被告未通過執法步伐解決原告

安裝塑鋼窗問題，卻擅自突入原告衡宇內，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，己

侵犯了原告的正當權益，應予恢復興狀；至于原告提出的律師費損失，因未能提

13

供證據，故不予支持。據此，法院作出一審判決，判令物業公司向姜先生送還塑

鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。

物業移交出問題小區無人管控江一村一團糟

楊浦區控江一村的蔣老師來電反應：“炎夏高溫，各人都設法節電，但小區

的路燈明白晝都開著J該小區另一位居民反應：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、

水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上……”

昨天上午，記者進入控江一村，就像走進一個零亂的工地，綠化帶上壓著水

泥管；化糞池無蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。記

者來到“控江一村物業治埋站”，進屋才知早已人去樓空。

原來，四平物業和延吉物業在移交中出了問題，一個多月來，小區無人管，

成串的問題涌了出來，給居民生活帶來麻煩。

下午，記者與四平物業公司的張小姐電話相同。她說：“憑據協定，從8月

1日起就應該移交延吉物業管，但進展不順，我們會盡快協調。路燈不關的問題,

我們已協調好了。”記者又與控江街道辦事處取得了聯系，辦公室的沈同志說，

問題出在移交上，正在設法協調。

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都是水惹的禍

——業主怒上法庭狀告華僑城物業治理公司，索賠14萬

因小區水池下水道堵塞，導致水滲進房間，殞壞業主近百張字

畫，其中有30多幅是名人字畫，為此，業主將小區物業治理公司告上法庭，索

賠14萬。

水池不通水滲房間

昨天下午，記者來到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發明崔先

生北邊的房間放著不少書畫，房間的地板發黑，中間一大片木地板往上拱起，直

通向客廳。在這間房向的外面，有一個長4米、寬和深的排水池。在客廳內，還

放著不少發霉的畫。

崔先生報告記者，今年6月14日下午5時左右，他在廚房做飯，外面下著

暴雨。無意中他抬頭一看，見客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。崔先生大為

不解，客廳下面沒有水管，為何無端滲水呢？

崔先生走已往用腳踩木地板，發明餐廳和放畫房間的木地板都在往外滲水，

放畫房間靠水池一側水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。崔先生一邊急遽

給治理處打電話，一邊冒著傾盆大雨到外面查找滲水的原因。

經過十多分鐘的查找，崔先生才發明自己房外有個排水池，排水池中全部積

滿了水。崔先生跳進1米多深的水池中，發明下水口被雜物堵住，積水無法排走。

崔先生找來一根鐵管，捅開水池的下水道，才將積水排去。水排走后，崔先生一

看，原來這個水池的下水道鋼筋被銹蝕，雜物因此堵住了下水口。

近百幅字畫遇水損壞

“北邊這間房間全是用來放畫的，有近百幅字畫遇水后發霉，其中30多幅名

人字畫。”崔先生疏通水池下水道回到房間后，才發明整個房間里耗費1萬多元

15

裝修的木地板險些全部浸濕。尤令人痛心的是，崔先生和老伴當寶物一樣珍藏的

近百幅字畫漬水而遭到破壞。崔先生說，他是南山區作家，愛人是一位畫家，他

們專門把這間房間看成臧畫室，為了掩護這些藏畫，他們還專門做了一個箱子。

事情產生后，治理處的人員來到他家里，對崔先生的損失體現“同情”，并

稱下水道被堵純屬意外，但物業治理不應為此包袱責任。

隨后，崔先生與治理處談判過3次，對方仍不肯包袱責任。無奈之下，崔先

生委托律師向治理處發出律師函，對方才主動約崔先生協商此事，但允許只賠償

5000元。

治理處認為業主也有責任

記者來到華僑城物業治理公司中旅廣場治理處，治理處兩位不肯透露姓名的

賣力人稱，小區是10年以前計劃的，在3樓崔先生房間東面有一個下水池。這

個下水池設計得不太公道，有可能不切合排水要求.6月份暴雨期間，治理處曾

做了全面防雨準備，并派人到小區內各處巡查。因為水池所在不太公道，巡查人

員沒能實時發明水管堵塞。

“事發后我們去過現場，那間房間的地板發黑，證明以前就被水浸過。”一

位賣力人還透露，業主藏畫房間朝北有個窗戶，也不排除是因為窗戶沒關好導致

娥畫受損。

這兩位賣力人體現，業主自己應該也負有一定的責任，他們認為業主不應將

畫放在那個朝北的房間里，并且是直接存放在木地板的箱子內。

作家怒上法庭索賠14萬

崔先生氣憤地體現，事發后，由于治理處一直不積極處理懲罰此事，他也沒

步伐修復屋子，遇水翹起的木地板多次使家人摔倒，生活極其未便。因為收藏多

年的書畫作品受到差別水平的損毀，崔先生和愛人深受打擊，心情一直郁悶。

為此，崔先生紙訴狀將物業治理公司告上法庭，耍求賠償100多幅字畫裝

裱費、36幅名人字畫和木地板等損失共計14萬元。

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水管“發神經”電腦慘遭殃

受淹公司與治理處就責任問題各不相謀

前天晚上10時許，福田區泰然工貿園蒼松大原9樓產生一起“水災”事

故。該大廈因水管管道爆裂，緊急封閉閥門。待維修好后，910室的安斯達電子

公司衛生間一水龍頭未關，導致電腦、打印機、電子元件等物品受浸泡損壞。同

時，與安斯達電子公司相鄰的七喜電子網絡公司和萬象裝飾公司也均遭水浸，損

失均在數萬元以上。事因突然停水而起

昨天上午，記者接到報料來到泰然工貿園蒼松大廈進行采訪。一走進安斯達

電子公司的門就看到，該公司幾名事情人員正在整理被水浸過的賬表和業務票

據。

據該公司朱先生介紹，前天下午上班時，整個大廈突然停水。事后得知，是

一家公司在裝修時將供水管道弄破了，治理公司將供水閥門封閉。朱先生說，在

停水前物業治理公司并沒有通知他們公司，導致衛生間一水龍頭沒有封閉，流了

十幾個小時。

朱先生進一步解釋說，昨天早上上班時他被眼前的情景驚呆了。朱說，辦公

室的積水有十兒厘米深，不少賬表和物品都漂浮在水面上，地上的電腦主機也被

水浸泡。見此情景，朱先生急遽打開堆棧，發明里邊存放的電子元件和幾十部電

話機也全部泡在水中。朱還說，洪流從他們公司一直流到1樓，將樓下一家公司

的電腦和物品也浸泡了。發水時保安未進行通知

朱先生氣憤地說道，產生這樣的“水災”，大廈的保安卻未積極資助，只顧

站在旁邊看熱鬧，就是不肯資助，令人氣憤不已。當員工叫保安去拿些東西時，

保安卻一去不轉頭。

朱先生報告記者，最讓他們難以擔當的是，產生“水災”時大廈的保安在巡

17

邏時己經發明，但視而不見。事后朱先生問保安為何不報告他們時，一名保安說

不知道他們的電話。朱先生十分肯定地報告記者說，他們公司領導的手機和家庭

電話治理處都有記載，只要賣力一點，這樣的事情完全可以制止。深度浸水殃及

鄰里

隨后，記者來到了與安斯達電子公司相鄰的：喜電子網絡公司。該公司一名

事情人員報告記者，他們公司的電腦主機全部浸水，有兩臺電腦的主板己經完全

損毀。堆棧里另有許多元器件損失還未估算。

在8樓，萬象裝飾公司的一名小姐說，她們在開電腦時，突然“砰”的一聲

一臺電腦顯示器因短路被燒毀。經維修人員檢測，短路的原因是樓上的水灌到電

腦里了。“停水是下班時間”

隨后，記者采訪了物業治理一名姓劉的女士。劉女士說，其時8樓正在搞裝

修，因供水管道破裂，治理處緊急封閉了閥門.劉女十接著說，由于是下班時間，

無法通知到業主。至于什么時候供水，劉女士說沒有這方面的記載。

記者在蒼松大廈詢問了多家公司，他們眾口一詞地說道，停水的時間是在上

班期間。一家公司的員工說，下午5時，他們公司修門，工人師傅洗手時發明停

了水。

誰是誰非，雙方各不相謀。安斯達電子公司一名賣力人報告記者，產生這次

“水災”事故完仝是治理公司的責任，他們將通過執法渠道來維護公司利益。

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下水管堵塞3年物業沒解決管家為何不管家

家住浦東南路的鮮先生向本報反應：他家的下水道自2000年下半年起就經

常產生堵塞，3年里報修了無數次，都沒得到底子解決。

日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著，鮮先生稱從

2000年搬進那天起，卜.水道一直跟他們過不去，經常是“水漫金山”。并且摟上

人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午5、6點左右最

嚴重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3年來每次報修，維修工都是草草地疏

通一下，并指出下水管太細，要換掉才氣底子解決問題。鮮家多次向物業提出換

下水管，至今就是沒有解決。

振南物業公司耀高治理處賣力人稱，換下水管得先打陳訴給公司，由工程部

派人進行檢驗，然后向業主委員會申請資金。賣力人又強調該小區在振南物業接

辦之前是由眾欣物業治理的，眾欣物業今年3月才移交給振南物業，以前的事他

們不太清楚。

筆者隨即撥打振南物業公司的電話，對方稱他們是維修公司，如果牽涉到諸

如換水管之類，得請示振南物業，并給了一個總公司的電話。筆者再打己往，得

知是振南公司工程部，對方稱他們是去年底才接辦眾欣，許多情況不了解。直到

打查詢電話終于弄清該公司真正的電話號碼，公司朱經理說會立即派人到現場解

決。后維修公司又打來電話稱，不換下水管的原因是某些居民不允許，現一直在

協調。

鮮先生實在弄不懂，作為居民，他們每年都準時交納物業治理費，為什么小

小的下水道堵塞，經過無數次報修，不管是眾欣掇舊振南物業，3年時間竟無法

解決？

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業主居室遭水浸物業公司賠

［案例］

1999年3月21日中午，某花圃小區403室的業主黃先生之妻（陳女士），

在其怙恃家中接到電話，稱其家中進水。陳女士與其父敏捷趕回家中，發明整個

地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺積水已達數寸，家

中擺設包羅音響、冰箱、洗衣機、衣櫥等均在水口。當天下午1時許，黃先生在

小區治理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發明大

量雜草、污泥等異物。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量

溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺的雨

水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此

意外，受損嚴重。黃先生為維護自身的正當權益，向法院起訴治理該小區的物業

公司。由于日常維護調養不力，才造成這一局面，物業治理公司負有不可推卸的

責任。后經法院調解，物業治理公司賠償黃先生經濟損失4500元。

［闡發］

業主不范例裝修，陽臺地漏被封，導致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導致

水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都袒露了物業治理中存在

單薄環節。此事雖然最終通過法院調解解決，但在業主中產生了不良的影響，一

定水平上損害了物業公司的形象。

目前，絕大多數'業主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不范例的裝修行為。

如何增強裝修治理，范例業主裝修行為，包管相鄰業主的利益不受侵犯，這是擺

在物業治理公司面前的一項困難事情。同時，業主的執法意識不絕增強，不再像

以前那樣“死纏濫打”。物業治理人員也要相應地提高自身的素質，轉變看法，

20

增強執法、法例的學習，努力提高辦事質量，制上類似事件的產生。

買頂樓裝太陽能熱水器物業告業主法院判拆

去年史天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器。

沒多久，小區的物業公司對張先生指出，這樣安裝違反了有關劃定。然而，張先

生并沒有進行整改c一周后，物業公司向張先生發出書面通知，要求他在3n內

拆除。接到拆除通知的張先生依然無動于衷，于是物業公司將其告上了法庭。

在審理中，物業公司據理力爭，說屋頂是整幢樓全體業主共有的，現在張安

裝太陽能熱水器，侵犯了其他業主的權利。物業公司還拿出《上海市居住物業治

理條例》加以說明。該《條例》劃定，禁止在天井、屋頂以及門路或其他園地搭

建修建物、構筑物。另外，他們小區在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛星

天線吸收器和太陽能熱水器”的劃定。

張先生辯稱，太陽能熱水器不屬《上海市居住物業治理條例》中劃定的“修

建物和構筑物”，并且太陽能熱水器安裝在其衡宇對應的屋頂上，并沒有妨礙其

他業主，也不會對屋頂造成損害。

法官審理后認為，張先生所在的樓衡宇頂，是該幢房全體業主共有，他們都

對屋頂享有配合的權利。張在沒有征得全體業主同意的情況下，在屋頂上安裝太

陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，并且這種行為對屋面有可能造成損害，

物業公司要求張先生拆除并無不當之處。

口前，法院一審判決張先生在劃定的期限內拆除太陽能熱水器，規復屋頂的

原狀。

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樓道燈不亮老嫗摔傷物業公司治理不善被判賠償

家住深圳市福田區某花圃的六旬老太太龔某在樓道行走時因路燈不亮被嚴

重摔傷，龔老太太認為賣力路燈治理的物業公司沒有盡到職責，遂一紙訴狀將物

業公司告上法庭要求賠償。日前，福出法院經過審埋，一審判決物業公司賠償龔

老太太醫療費及精神損失費共計9千余元。

龔老太太住在該花圃的15樓，據她訴稱，2002年12月2日晚，她到天臺

上去收被單，當從天臺下至17樓時，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑,

她只好摸索著下樓，結果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂破

壞性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。老太太認為，自己之所以被嚴重摔傷，是因

為樓門路燈不亮造成的，而該小區的物業公司對小區的大眾設施沒有進行實時的

治理和維護，未盡到相應的義務，最終導致自己嚴重受傷，身心受到巨大傷害，

物業公司理應包袱賠償責任。

法院經過審理，認為物業治理公司負有包管小區樓道內的路燈處于正常使用

狀態的法界說務，而本案中被告未履行上述義務，致使原告摔傷，依法應包袱相

應的損害賠償責任。據此，法院憑據案情酌情支持了原告的賠償要求。

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在一住宅區草叢中，工人調換消防設備忘記封好井蓋釀成一宗意外

晨練老人一跤跌入黑井

近日，本報民生熱線接到讀者來電，反應家中老人掉進小區深井里，導致全

身大面枳挫傷。

接到電話后，記者立即趕往該住宅區了解情況。在投訴人家中，記者見到了

這位年近花甲的老人。只見她身上有多處傷痕，右腿及左側大腿處仍可見玄色的

淤血。據了解，兒天前的一個清早，老人在小區綠化帶晨練時腳下一空，整小我

私家就掉進了一口井里。由于井下有不少鐵管鋼筋，老人身體多處被劃破，右腿

和臀部受傷比力嚴重，血流不止。幸虧有人趕來把老人拉出來并實時送到醫院，

老人才沒有出現生命危險。記者來到該小區草叢中，檢察了老人跌倒的現場。肇

事井蓋掩蓋在綠化帶草從中，如果不是黃色的警示字樣一時還真的難以發明。記

者留意了一下，井蓋旁邊有不少孩子在玩耍，縱然憑據的井深盤算，一個孩子掉

下去結果也是不堪設想的。

接著，記者采訪了小區治理處。治理處一位賣力人報告記者，我們擔當小區

的時候曾對小區內的各個閥門井蓋進行了查抄。由于部分井蓋不是尺度井蓋，我

們曾經用膠皮把井蓋封好以確保居民的寧靜。前不久，小區進行消防設備調換，

工人把井蓋打開作業的時候忘記用膠皮封好井蓋，才造成井蓋松動的。由于施工

時間是夜間、而老人墜入井中又事發在早晨。得知此事后，治理處非常重視，不

但陪同老人去醫院治療還包袱了住院期間全部的醫藥費。這位賣力人還體現，治

理處已經將小區內所有的井蓋都重新封好、踩實，并且逐一在施工井蓋旁寫上“危

險勿近”的字樣以杜絕此類事件的產生。

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針對小區井蓋寧靜問題，記者采訪了有關部分。市住宅局物業處的一位事情

人員報告記者，小區內進行施工、維修的時候必須樹立警示標記，一旦施工完畢

應實時恢復興貌。有時候，一點小的寧靜隱患都有可能導致嚴重事故的產生，尤

其是孩子和老人行為辨識能力不強，極易產生一些意外事故。作為物業治理落分,

應該實時發明問題、隨時解決問題。本報民生熱線也提醒寬大市民，在小區內運

動時也要注意寧靜，盡量制止意外的產生。

值班保安干嗎去了？

大膽小偷突入福華新村偷竊后“就地消費”，居民質疑——

小偷撬開小區花圃柵欄進入居民家中，偷來洋酒和水果等食品后，竟在小區

的草地上大吃大喝，完事后還留下兩堆屎再揚長而去，如此漫長歷程小區保安競

一無所知。昨日，家住福華新村的李先生向本報打來電話，報告了這件事情。

清晨起床發明家里來過賊

據李先生稱，8月1日清晨6時30分，他起床準備去教練，突然發明家中

房門大開，客廳和一間沒人住的房間及蘊藏間里一片狼藉，所有的袋子都被翻過,

雜物丟了一地。李先生意識抵家里來了賊，趕快叫醒了家人查抄一下丟失的東西,

所幸家中珍貴物品都放在臥室，門又反鎖，故損失不大，但放在客廳的兩瓶代價

數百元的洋酒及水果、成蛋、皮蛋、礦泉水等食物都被偷了個精光。由于白晝事

情辛苦，李先生稱事發那晚他睡得也沉，房間電視也沒有關，一直有聲音，但大

膽竊賊照舊撬門而入。

小偷草坪聚餐保安一無所知

李先生隨即向小區保安隊報案。當他走出門外時，發明樓前用鐵柵欄圍起來

的花圃草坪上竟布滿了瓜果皮、蛋殼皮和礦泉水瓶，走已往一細看，吃的正是自

己家昨天買的東西。李先生洗臉用的毛巾也被人掠過丟在一邊。而令人惡心的是,

小偷還在草地上留下了兩堆屎。

聞訊趕來的保安隊員從現場預計是3人作案，并發明了花圃鐵柵欄被撬的陳

跡。而令李先生氣不打一處來的是，小區物業治理處一直說有保安晚上定點值班

24

巡邏，但在此之前保安隊員竟對李家被盜一無所知。

物管處：值班保安要調離

昨日下午，小區保安隊王隊長擔當記者采訪時認為，李家的防盜門并沒有被

撬開，預計是被人用東西從里面撥開的。至于草地上的雜物，由于他們事后才發

明，也不能肯定就是小偷留下來的。王隊長稱當夜一直有保安在巡邏，晚上行人

較少，如果小偷在草地呆的時間過長是會被發明的。對付李家的情況，他們還會

作進一步的觀察。

保安隊王隊長體現，為了防備小偷再來入室行竊，他們已經在這一地段增設

了保安，對付當夜值班的保安，他們正在考慮調離其崗亭，并視具體情況賜與一

定的經濟處罰。

目前，福田區派出所已介入觀察此事。

25

多次遭遇入室偷竊高聲呼救不見保安

昨天凌晨，景田南住宅小區17棟的王女士和小女兒經歷了驚恐無助的20

分鐘，她們發明家中有小偷后，在窗口高聲呼救也不見該小區保安出現。據了解,

這是王女士4個月來第3次遭遇入室偷竊。該棟住宅樓半年來最少有4個住戶產

生了6次入室偷竊事件，居民們苦不堪言。

據王女士介紹，昨天凌晨5時左右，她被異響驚醒后發明客廳里有一團黑影

在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口高聲呼救，在沉寂的黎明中喊了近20分

鐘，最先出現的卻是200多米外的另一小區一一“天一名居”的保安，隨厥后了

7、8名四周的住戶，直至此時，幾名該小區的保安才出現在17棟樓下。

這樣的經歷對于王女士來說已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨時

分，小偷兩次接納先弄開防盜門隨后進入臥室的要領行竊，所幸均被王女士覺察。

每次當小偷逃跑后，她都是首先召喚保安然后打110報警，但每當民警趕到時，

保安總是還未出現。

對于王女士的遭遇，大眾物業治理公司在該小區的賣力人廖主任說，當王女

士開始呼救時，在18棟看管自行車的兩名未穿制服的保安很快就趕到了17棟。

當記者詢問，保安到了樓下為何不見告仍在呼救的王女士，并且聞聲而來的幾名

住戶為何均未在現場看到其他人時，廖主任低頭不語。

說起小區內的治安情況，居民們意見很大，他們說，零點事后從未見過保安

巡邏，今年上半年該棟產生的入室偷竊就有20多次，僅現場核實的就有4個住

戶家里產生過6次入室偷竊事件。居民們強烈號令，希望有關部分盡快接納步伐,

26

還他們一個安定的生活情況。

入室偷竊引發兇殺案物業公司疏防備賠償

事件

新華社上海7月6日電上海市二中院近日以一起由于物業公司在寧靜治埋

上的疏漏，而引發罪犯深夜入室作案致死人命的案件進行終審判決，判處該物業

公司向業主徐某賠償經濟損失4萬元人民幣。

上訴人徐某是本市滬太路某號底層的一套層的商品房住戶，兩年前徐某與物

業公司簽訂《大眾契約》，約定由物業公司擺設保安人員對住宅小區日常進行日

常巡視，做好住宅區內的寧靜防備、治安事情，住宅區內的寧靜、守衛、巡檢、

警戒等為物業公司治理范疇，物業公司違反契約應包袱相應的執法責任，造成業

主利益受損要包袱賠償責任。

因為該物業公司允許小區居民自行安裝防盜門窗，該小區居民曾于2001年

2月以寧靜受到威脅為由聯名寫信向有關部分反應。但還未等物業公司對此作出

反應，一起惡性入室偷竊兇殺案卻產生當年的3月5日凌晨。罪犯曲某（現己

被判正法并執行）在1時許經敞開的鐵門進入該小區，后翻墻進入徐某家的北陽

臺，擰開門鎖入室作案，被徐某的女兒小徐發明后，窮兇極惡的罪犯暴虐地致小

徐死亡。經法院查明：當天凌晨1時25分，物業公司設置在小區內的紅外線報

警系統曾覺察徐宅四周有異常情況，但物業公司保安人員到現場察看后稱未現異

常。

徐某匹傳以物業治理條約糾紛為由向法院起訴，要求物業公司賜與賠償。市

二中院憑據徐某與物業公司形成的以居住、維修和保安等為主要內容的物業治理

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辦事條約干系，確認該公司在小區的寧靜防備中疏于治理，上述一系列行為已組

成違約，應當正當包袱違約責任并對業主徐某所造成的經濟損失進行賠償。

保安打人輕則拘留重則判刑

市公安局出臺保安員“九禁絕”行為范例，對相關違法違規行為明確處罰尺

度

繼6月24日深圳警方出臺了范例保（治）安步隊行為的20條劃定之后，昨日，

市公安局在此底子上又出臺了保（治）安從業人員“九禁絕”行為劃定。深圳市公

安局保安辦主任李龍文體現，警方對群眾反應強烈的9種保（治）安員違法違規行

為進行了明確的界定，并出臺了相應的處罰劃定。

據李龍文介紹，稍前出臺的《清理整頓保（治）安步隊20條劃定》詳細說明

了何種行為是違規的，此次頒布的“九禁絕”行為劃定則明確指出，保（治）安從

業人員一旦違規將包袱什么責任。"'九禁絕’對保安組織以往模糊不清的行為

進行了明確的界定，并且設置了9條‘高壓線'，觸線者將依法追究相關責任。”

李龍文體現，深圳市公安局擬對全市保安員進行分類編號，制定一套行之有

效的治理步伐。

保安員“九禁絕”行為范例

1.禁絕逾越法定職權從事搜查他人住所、罰款、沒收財物、扣押他人證件或

財物等行為，違者依法予以辭退；違法行為情節較輕的，依法處15日以下行政

拘留；情節嚴重組成犯法的，依法追究刑事責任。

2.禁絕存心刁難、辱罵、侮辱他人人格，侵犯他人人身權利，違者依法予以

辭退；違法行為情節較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節嚴重組成犯法的，

依法追究刑事責任。

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3.禁絕毆打他人或挑撥毆打他人，侵犯他人正當權益，違者依法予以辭退；

違法行為情節較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節嚴重組成犯法的，依法

追究刑事責任。

4.禁絕為違法犯法運動通風報信，充當掩護傘，違者依法予以辭退；組成犯

法的，依法追究刑事責任。

5.禁絕妨礙國度事情人員依法執行公事，違者依法予以辭退；違法行為情節

較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節嚴重組成犯法的，依法追究刑事責任。

6.禁絕私自為他人提供有償辦事，違者依法予以辭退。

7.禁絕非法限制他人人身自由，違者依法予以辭退，違法行為情節較輕的，

依法處15日以下行政拘留；情節嚴重組成犯法的，依法追究刑事責任。

8.禁絕私臧、持有和使用警械及殺傷性武器，違者依法予以辭退，違法行為

情節較輕的，依法處15rl以下行政拘留：情節嚴重組成犯法的，依法追究刑事

責任。

9.禁絕加入審訊違法犯法嫌疑人、制作筆錄、制作執法文書等執法運動，違

者依法予以辭退。

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業主同開發商產生矛盾保安砸壞業主車被判拘役

因拆墻問題與開發商產生矛盾，家住昌平小湯山溫碧源小區的業主范女士的

越野車竟遭到小區保安的狂砸。記者昨天獲悉，這五名保安已被昌平法院分別判

處拘役4至5個月。

今年1月16日晚上9時左右，北京市昌平區小湯山溫碧源小區橘郡5—