匯報要點一項目區位二項目背景五結論四投資測算三市場概況一項目區位區位肇慶市珠三角連接大西南樞紐門戶城市面積：14891平方公里人口：402.9萬GDP：2084億元（2016年）四會市肇慶下轄市，處于粵港澳大灣區內，中國中小城市綜合實力百強縣市第97位和中國最具投資潛力中小城市百強縣市第76位面積：1258平方公里人口：45萬GDP：336億元(2014年)端州高要佛山市四會白云機場廣州南站廣州東站肇慶市廣州市2h車程58km肇慶高新區項目地52km外部交通飛鵝嶺仙女嶺高速互通口高速互通口高速互通口高速互通口二廣高速廣佛肇高速四會站汽車站321國道肇慶高新區四會老城區項目地廣佛肇城軌項目地內有珠三角環線高速互通口出口，北側二廣高速，南側廣佛肇高速。項目地-四會市政府5分鐘項目地-肇慶高新區15分鐘項目地-四會老城區30分鐘項目地-廣州，經由二廣高速，1小時30分鐘四會政府二項目背景名稱：肇慶四會·珠寶玉器示范城規模：規劃面積614公頃（9210畝），可開發面積291.76公頃（4376畝）定位：國家級珠寶玉器示范城，世界級玉文化旅游休閑目的地功能分區：如意灣、養生綠谷、原鄉畫境、玉創片區、生態樂園、玉雕學院、濕地公園、濱水住區、總部片區重點項目：道路、水電氣暖等基礎設施玉石標場東旭珠寶玉石展館玉石文化主題樂園玉文化商業街玉主題酒店項目概況玉城大道四會大道商業大道工業大道總部片區原鄉畫境生態樂園濱水住區濕地公園玉雕學院玉創片區養生綠谷如意灣產業發展服務帶文旅休閑體驗帶珠外環高速公路總平面圖濱水莊園高端居住名稱玉創片區用地面積65.24ha總建筑面積789724㎡總容積率1.21重點片區如意灣：集玉文化展示、創意、體驗、休閑于一體的水岸新天地玉創片區：產業整合、提升、創新的示范區名稱如意灣用地面積70.94ha總建筑面積397235㎡總容積率0.56用地指標斜線部分為政府已與他方合作協議地塊，除去斜線部分，其余用地面積為291.76公頃（4376畝）規劃用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(hm2)占城市建設用地比例(%)大類中類R

居住用地46.2719.83R2二類居住用地46.2719.83其中普通居住41.4017.74村莊4.872.09A

公共管理與公共服務設施用地0.620.27A2文化設施用地0.620.27B

商業服務業設施用地43.6218.69B1商業用地43.6218.69S

道路與交通設施用地79.5234.08S1城市道路用地69.1529.63S4交通場站用地10.374.44U

公用設施用地0.790.34U1供應設施用地0.790.34G

綠地與廣場用地62.5526.80G1公園綠地28.2812.12G2防護綠地34.2814.69H11城市建設用地233.37100.00E非建設用地58.97E1水域20.08E2農林用地38.89城鄉用地366.27上位規劃-城市規劃四會市城市總體規劃規劃區功能定位為四會城區主要的玉器產業發展基地四會市玉器城控制性詳細規劃項目地項目地總體規劃中，項目地定位為特色玉器產業城。項目符合總規定位。概念規劃土地利用規劃方案局部與控規不一致。三市場概況土地市場2016年土地供應2680畝。2017年四會住宅用地供應量較低，5月成交地塊起始價4988萬元，成交價17238萬。均價約500萬/畝，土地溢價較高。土地價格：項目位置住宅土地成交價約400萬/畝商業用地約100萬/畝土地市場項目位置肇慶市日均網簽量約300套，四會市日均30套。房地產市場清遠0.6-0.8萬/㎡1萬/㎡四會0.4-0.7萬/㎡廣州3-5萬/㎡項目所在四會市均價0.4-0.7萬/平米清遠均價0.6-0.8萬/平米廣州均價3-5萬/平米佛山均價1-1.5萬/平米肇慶均價0.5-0.7萬/平米云浮均價0.4-0.5萬/平米房地產市場周邊主要城市云浮0.4-0.5萬/㎡佛山1-1.5萬/㎡肇慶0.5-0.7萬/㎡四會市區住宅均價在4000-7000元/平米。戶型以100平米左右三居為主。房地產市場項目所在城市項目位置規模占地面積：116000平方米建筑面積：479000平方米容積率：3.00

發展商廣東泓煒房地產開發有限公司位置四會市東城街道南田景觀大道6號樓盤主力產品70-90三居近期產品價格7000元/平米去化情況2017年10月開售，目前房源僅剩10%左右地塊浦西新城房地產市場—項目地周邊君匯熙庭規模占地面積：134666平方米建筑面積：495339容積率：2.80

發展商碧桂園位置肇慶四會市東城區南田景觀大道樓盤主力產品100-300平米三居四居洋房300-1200平米毛坯別墅近期產品價格7500元/平米洋房精裝去化情況2017年10月開售，當日一分鐘售罄，11月加推100-160洋房精裝，160-300毛坯洋房房地產市場—項目地周邊碧桂園·鳳凰半島SWOT分析S優勢地塊西部位于市政府附近，配套較完善W劣勢地塊東部配套相對落后O機遇四會玉器產業發展，配套提升，人口引入T威脅附近成熟知名開發商較多競爭激烈四投資測算投資收益初步測算序號項目測算值(萬元）一一級開發回款189720（一）土地出讓回款1073581住宅478172商業59541（二）稅收返還823621一級開發稅收返還61001.1營業稅金及附加返還60601.2所得稅返還402二級開發稅收返還762622.1營業稅金及附加返還350842.2土地增值稅返還183012.3所得稅返還22877二一級開發支出192419（一）指標費用19130（二）征地87705（三）拆遷0（四）道路16319（五）綠化11260.8（六）市政設施443801市政設施120802市政管線32300（七）管理費用1944（八）營銷費用2592（九）稅金支出9088三一級凈現金流-2699序號項目測算值(萬元）四二級開發回款915065（一）住宅538200（二）商業376865五二級開發支出896936（一）土地費用153369（二）建安費用559507（三）管理費用18301（四）營銷費用18301（五）銷售稅金91507（六）前期費用55951六二級凈現金流18129七整體級現金流15430八利潤率1.4%產品用地面積（畝）建筑面積（萬平方米）住宅62182.8商業654.352.34基本信息基本假設1、土地出讓價格：住宅用地110萬/畝，商業用地130萬/畝2、土地出讓回款為總土地價款的70%3、銷售價格：住宅6500元/平方米，商業12000元/平方米4、住宅全部出售，商業60%出售，40%自持五結論結論項目情況1、項目位于粵港澳大灣區，靠近廣深，區位條件良好2、項目地內有高速出入口，交通便捷3