房產(chǎn)交易法律知識培訓(xùn)賣方出售房屋中介居間人牽線搭橋買方有買房需求三方主體01020304房屋轉(zhuǎn)讓人應(yīng)是依法登記并取得房產(chǎn)證的房屋權(quán)利人房屋屬于有限責(zé)任公司，股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會議審議同意的書面文件。房屋受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律法規(guī)另有規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。如：外國人只能購買自住房屋，不得購買商鋪、寫字樓。房屋屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準文件。主體審查房主審查01STEP02STEP03STEP04STEP房屋權(quán)屬？房屋轉(zhuǎn)讓人必須是依法登記并取得房產(chǎn)證的房屋權(quán)利人。單獨所有？房產(chǎn)登記為單獨所有，登記人獨享房屋所有權(quán)，他人異議則需通過法律途徑予以證明。夫妻共有？基于婚姻關(guān)系，夫妻雙方共有該房屋。按份共有？兩個以上的主體對房屋按照一定份額擁有所有權(quán)，處分時應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上或全體共有人同意方可處置。010203房屋屬于兩個以上主體共有的（以所有權(quán)證書為準），應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注所要交易的房屋是否具有其他權(quán)利人，是否具有異議登記事項。按份共有人對房屋具有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共有人同意買賣房屋的合同會被法院認定無效，原因是損害第三人利益。共有財產(chǎn)審查建議向買受人釋明，即使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更的合同。在取得買受人書面確認文件之后，方可進行進一步的中介服務(wù)。01SECTION共有房屋買賣時，在同等條件下共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的房屋買賣時，在同等條件下，房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)事先審查房屋是否具有優(yōu)先購買權(quán)的情形，如有則應(yīng)核實出賣人是否取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。02SECTION優(yōu)先購買權(quán)審查01STEP02STEP03STEP05STEP是否具有購買資格。家庭：購房人、配偶、未成年子女有房就算。只限住房不限商鋪。濟南限購以家庭為單位。本市家庭3套，非本市1套。買方審查04STEP長清區(qū)不限購，但是，買其他區(qū)房子長清區(qū)內(nèi)的房子參與核算。明確位置權(quán)利限制抵押、租賃審查商品房購銷合同的備案情況及合同內(nèi)容的真實性、統(tǒng)一性。填寫合同時小房、地下室、車庫等附屬設(shè)施必須寫全，注明價格且明確是否包含在合同總價款中。查房屋登記信息，對設(shè)有抵押、查封、動遷等性質(zhì)的房屋如實告知買受人交易風(fēng)險，在買受人書面確認后再進行下一步居間活動。如未調(diào)查注明：“出賣方告知，未經(jīng)核實，由出賣方對信息的真實性負責(zé)。”合同當(dāng)中需要明確清空權(quán)利限制的時間節(jié)點。房屋審查付款時盡量明確時間節(jié)點，如果以交易進度等事件為時間節(jié)點，比如過戶前付首付款，則在第七條合理縮短約定時間，以促進合同履行。02POINT01POINT解釋清楚全款與按揭的付款形式，明確告知按揭過程中需房主以證抵押配合貸款，避免發(fā)生扯皮，杜絕客戶主張經(jīng)紀人未盡到居間義務(wù)。付款方式在合同書里明確界定：合同簽訂日為時間節(jié)點，之前發(fā)生的稅費由***來承擔(dān)；這個時間節(jié)點之后，任何政策原因、未如實陳述、其他等原因（比如因繼承原因產(chǎn)生了高稅）另發(fā)生的稅費由***來承擔(dān)。直接明確稅費承擔(dān)房屋租賃代理收費無論成交的租賃期長短，均按半月或一月成交租金額標準，由雙方協(xié)議約定一次性收取。房屋買賣代理收費按成交價總額的0.5%~2.5%收取。實行獨家代理收費收費標準由委托方與中介機構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價的3%。居間傭金評估費房地產(chǎn)價格評估收費，由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價管理部門確認的機構(gòu)按規(guī)定的收費標準收取。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收。評估費檔次房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進計費率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1不可抗力不可抗力定義：指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力一般包括：①自然災(zāi)害。②戰(zhàn)爭。③社會異常事件。主要指偶發(fā)的阻礙合同履行的事件，比如罷工、騷亂。④政府行為。主要指合同訂立后，政府頒布新的政策、法律，采取行政措施導(dǎo)致合同不能履行，如發(fā)布禁令等。國家政策、政府規(guī)定、銀行政策等屬于在合同履行過程中的不可抗力，不溯及既往，不影響合同的成立，此種情況下，不存在違約方，雙方可協(xié)商解除合同，傭金的負擔(dān)按合同約定執(zhí)行。情形法律后果法院公安部門強制戶口遷出戶口問題注意目前，法院和公安部門均無法強制戶口遷出，業(yè)務(wù)人員必須查清賣方戶口是否遷出，承諾遷出能否遷出，是否存在上任房主戶口存在，明確此項違約責(zé)任。物業(yè)交割物業(yè)交割注意預(yù)留物業(yè)保證金多少？是否實際收取？約定物業(yè)保證金之后，在合同里另行注明：實際發(fā)生金額以店長簽發(fā)的收據(jù)為準。30%20%定金與違約金定金的數(shù)額原則上是由當(dāng)事人約定的，但是擔(dān)保法對其最高限額做了限定，即不能超過主合同標的額的20%，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額的20%的，超過的部分，人民法院不予支持。定金上限違約金上限當(dāng)事人可以約定違約金以及計算方法，但是，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，法院會裁定“過分高于造成的損失”而不予支持。比如實際損失100萬，最高可主張違約金130萬，超過的部分則為“過分高于造成的損失”。17補充條款空白處不得填寫：交易不成，傭金退還。（誰寫誰負責(zé)，公司將下發(fā)制度）。三倍傭金關(guān)于三倍傭金的違約責(zé)任僅僅起到一個威懾作用，訴訟過程中法院不支持，原因在于合同履行過程中權(quán)利相對方?jīng)]有丙方。其他事項合同無效0102030405一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合同無效可撤銷合同指因意思表示不真實，通過有撤銷權(quán)的當(dāng)事人行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的意思表示歸于無效的合同。●因欺詐、脅迫訂立的合同看是否損害了國家利益。損害國家利益的，涉及社會公共秩序，為無效合同。如果未損害國家利益，受欺詐、脅迫的一方可以自主決定該合同有效或者撤銷。●當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下訂立的合同。●標的物的價值和價款過于懸殊、承擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險承擔(dān)顯然不合理。●對合同的性質(zhì)發(fā)生誤解，如出租當(dāng)出賣。●對對方當(dāng)事人發(fā)生的誤解，如把甲當(dāng)乙。●對標的物種類的誤解，如黃豆當(dāng)綠豆●對標的物質(zhì)量的誤解，如誤將仿冒品當(dāng)成真品，等足以對當(dāng)事人的利益造成重大損害的。可撤銷合同一、重大誤解二、顯失公平三、欺詐、脅迫、乘人之危01協(xié)商協(xié)商效率較高，雙方在自愿、互諒的基礎(chǔ)上，通過直接對話擺事實、講道理，分清責(zé)任，達成和解協(xié)議是一種快速、簡便的爭議解決方式，申請仲裁仲裁必須是約定的，而且必須明確仲裁機構(gòu)，比如濟南市仲裁委員會，即使不確定，能推出來也可以，但必須是唯一確定的。起訴合同糾紛可以協(xié)議選擇被告住所地、原告住所地、合同履行地、合同簽訂地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的法院進行管轄。0203爭議解決涉稅服務(wù)中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人低報成交價格簽訂“陰陽合同”；不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠；不得倒賣客戶信息。金融機構(gòu)中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁。業(yè)務(wù)承接中介機構(gòu)在接受業(yè)務(wù)委托時，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)中介服務(wù)合同并歸檔備查，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定進行房源信息核驗的內(nèi)容。中介機構(gòu)不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)。房源信息中介機構(gòu)對外發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對房屋產(chǎn)權(quán)信息和委托人身份證明等材料，經(jīng)委托人同意后到房地產(chǎn)主管部門進行房源信息核驗，并編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書要標明房源信息核驗情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價格、物業(yè)服務(wù)費、房屋圖片等，以及其它應(yīng)當(dāng)說明的重要事項。發(fā)布管理發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)內(nèi)容真實、全面、準確，門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致。中介機構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。對成交或取消委托的房屋要在2個工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除。價格行為在經(jīng)營場所醒目位置標識全部服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方式和收費標準，各項服務(wù)均須單獨標價。提供代辦產(chǎn)權(quán)過戶、貸款等金融代理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自愿選擇。060501020304當(dāng)前政策案例一天津市濱海新區(qū)人民法院民事判決書（2016）津0116民初20787號原告白文龍，無職業(yè)。委托代理人竇悅，天津瀚和洋律師事務(wù)所律師。委托代理人許春海，天津瀚和洋律師事務(wù)所律師。被告天津旺家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地天津自貿(mào)區(qū)（空港經(jīng)濟區(qū)）保航路1號航空產(chǎn)業(yè)支持中心645EE60房間。法定代表人蔡望。原告白文龍與被告天津旺家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間合同糾紛一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理審判員高垚垚適用簡易程序，于2016年3月21日公開開庭進行了審理。原告委托代理人竇悅到庭參加訴訟，被告天津旺家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告白文龍訴稱，原、被告系居間合同關(guān)系。2015年6月20日，原、被告簽訂房屋買賣居間合同，由原告購買案外人李瑤的位于天津市濱海新區(qū)塘沽晴景家園16-2002號房屋。合同約定賣方需在產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢10日內(nèi)將該物業(yè)交予買方使用。賣方需保證對上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)或處分權(quán)，能完全支配及處理，有關(guān)該物業(yè)已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)、稅項及租賃、清還抵押等事宜，賣方應(yīng)在買賣完成前清理完畢。合同簽訂后，原告于2015年6月22日向被告支付傭金7180元，并由被告向原告出具收據(jù)。該房屋于2015年9月1日辦理過戶手續(xù)，按合同約定房屋應(yīng)于2015年9月11日交付原告，但至今尚未交付。原告認為房屋買賣居間合同是一種特殊的居間行為，不只要促成雙方達成買賣合同，還需要協(xié)助買賣雙方辦理過戶、騰房、入住，被告違反合同約定，致使合同不能完全履行，應(yīng)當(dāng)返還傭金。故原告起訴要求被告返還原告?zhèn)蚪?180元；本案訴訟費由被告承擔(dān)。原告為支持其主張，提供如下證據(jù)材料：1.房屋買賣居間合同一份，證明原、被告系房屋買賣居間合同關(guān)系，該協(xié)議中就房屋交付時間進行明確約定；2.收據(jù)一張，證明原告已向被告支付全部傭金；3.天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議復(fù)印件一份以及房產(chǎn)證復(fù)印件一本（原件因原告起訴案外人李瑤在（2016）津0116民初20786房屋買賣合同一案卷宗中），證明原告與案外人李瑤簽訂房屋買賣合同，并于2015年9月1日辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)，房屋交付條件已成就，現(xiàn)房屋至今尚未交付，被告尚未完全履行居間義務(wù)。被告天津旺家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司未出庭未答辯。

經(jīng)審理查明，被告是具有房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)法人。原、被告與案外人李瑤于2015年6月20日簽訂房屋買賣居間合同，原告為買方，案外人李瑤為賣方。合同約定：買賣雙方通過經(jīng)紀方介紹出售及購入位于天津市塘沽晴景家園16-2002號（以下簡稱“該物業(yè)”）；賣方須在產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理案例一完畢10日內(nèi)將該物業(yè)交予買方使用。基于經(jīng)紀方已促成買賣雙方簽訂本合同提供之服務(wù)，賣方須向經(jīng)紀方支付人民幣柒仟壹佰捌拾元整（小寫￥7180元），作為傭金，該筆傭金須于簽署本合同當(dāng)日付清。2015年6月22日，被告為原告出具收據(jù)一張，載明：“今收到交來塘沽區(qū)晴景家園16-2002室房屋買賣信息費大寫柒仟壹佰捌拾元整。”，蓋有被告財務(wù)專用章，交款人處有原告簽名。2015年7月16日，案外人李瑤與原告白文龍簽訂了天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議。2015年9月1日，原告取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。上述事實，有原、被告當(dāng)庭陳述及原告提供的證據(jù)予以證實。

本院認為，被告是具有提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)法人，其與原告、案外人李瑤簽訂的《房屋買賣居間合同》是三方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同成立并生效，被告已經(jīng)促成了原告與案外人李瑤的房產(chǎn)居間合同。簽訂合同后，原告向被告支付了房屋買賣信息費，原告與案外人簽訂了天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議，辦理了房屋過戶手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十六條的規(guī)定，被告促成居間合同成立，原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付報酬。原告主張被告提供的居間服務(wù)不僅包括促成房屋買賣，還需要協(xié)助買賣雙方辦理過戶、騰房、入住，但原告對此未