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天潤五江置業20051229上河國際街區（住宅）?營銷策劃報告市場篇:競爭對手分析內容華樟名府銀港水晶城上東印象地理位置萬家麗路與人民東路交匯處東南角萬家麗路北段晚報大道開發商湖南長遠房地產開發有限公司湖南銀港房地產開發公司湖南住友房地產開發有限公司所屬區域雨花區芙蓉區芙蓉區占地面積1.2萬平米210畝8萬平米總建面積6.5萬㎡35萬㎡7.7萬容積率4.22.682.9綠化率0.40.410.414物業類型高層（2棟）高層高層（33F）社區配套底5層為銀行、超市、休閑、美容底層游泳池、幼兒園、羽毛球場、超市

主力戶型1房1廳、4房2廳1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳1房1廳面積(40、140)43～64、80、100、125、15040-49、70、120總戶數550(390/160)2237796銷售價格和銷售率3100（60%）2900（30%）2700（80%）總體評價交通便捷，與市心聯系緊密；有較好的立面形象完善的小區配套和公共綠化環境，MINISOHSE概念自身配套設施不多競爭對手分析華樟名府上東印象銀港水晶城競爭對手分析小結產品篇:規劃及建筑設計分析

總體規劃:A1區5至22層是住宅,共548戶通過四梯二十四戶的平面組合形成,形成長廊式的樓層布局,是典型的公寓設計。形成方正的建筑輪廊，既能使用地有限的臨街區得到延長，爭取盡可能多的戶數都擁有美麗的主題園林景觀，又能表達出小戶型公寓這一主題。

產品篇:規劃及建筑設計分析

環境空間與景觀設計:公寓層高3M以上，具有寬敞明亮的居住效果。擁有項目中心地帶美麗的主題園林景觀。大平臺花園設計。外立面簡潔現代，整體感強。利用簡潔的直線造型，創造城市標志性的國際街區生活公寓形象。戶型評析

公共走道公共走道南面通風采光北面直觀景色A戶型（單間）建筑面積：47.07B戶型（單間）建筑面積：52.29Ｃ戶型（兩廳兩房）建筑面積：106.44Ｄ戶型（一廳兩房）建筑面積：80.19主力戶型戶型評析

洗手間開放式廚房設計布局緊湊方正實用

陽臺可近觀主題景觀和商業街區

A戶型（單間）實用面積：36.19建筑面積：47.07實用率：76.88%戶型評析

寬敞的開放式廚房布局緊湊方正實用

陽臺可近觀主題景觀和商業街區

B戶型（單間）實用面積：40.20建筑面積：52.29實用率：76.88%戶型評析

臥室方正實用客廳寬敞明亮

臥室可近觀主題園林景色和商業街區

Ｃ戶型（兩廳兩房）實用面積：81.83建筑面積：106.44實用率：76.88%戶型評析

房出陽臺視野開闊布局緊湊實用

Ｄ戶型（一廳兩房）實用面積：61.65建筑面積：80.19實用率：76.88%SWOT分析（優勢）城市東進。具有開闊主題商業景觀和街區景觀。一流設計：景觀先行的規劃設計、方正的建筑外立面、大型車庫、豪華公寓大堂、開闊的景觀電梯間。

創新戶型：南北對流、視野開闊、觀景陽臺、間隔方正和實用率高等極具吸引力。超大型商業配套，包括購物、娛樂、餐飲和休閑等功能主力商家。

SWOT分析（劣勢）項目周邊區域目前還較雜亂，形象較差。周邊景觀欠缺。SWOT分析（機會）區域認同逐增市政利好不斷新興住宅板塊新交通中心項目所在商圈有較多高質消費人群SWOT分析（威脅）小戶型住宅市場供應競爭激烈長沙城市發展步伐較為緩慢項目目前人氣尚不足，周邊入住居民不多SWOT綜合分析發揮優勢，抓住機會高姿態切入市場，整合產品特點塑造標志建筑。用媒體提高市場關注度。中價高走，贏得市場美譽度。抓住機會，規避劣勢利用市政的不斷利好來轉換區域形象，化不利為有利。發揮優勢，化解威脅利用大市托升板塊價值。突出主題景觀、建筑設計及物管，以增強競爭力。

規避劣勢，化解威脅突出項目的稀缺性相同特點的產品對比，突出性價比。加強現場包裝和樣板房包裝。

項目市場定位主題水景和MALL景觀營造國際風情文化生活大型高檔樓盤（區域）打造國際精品公寓小戶型設計/超大型商業配套樹立項目品牌形象國際精品公寓項目形象定位區域板塊大致共性典雅、高檔、明麗

項目獨有的特性主題水景和MALL景觀雙重享受超大型商業配套獨特的建筑設計抽離之，建立獨特形象因勢利導，強化形象，營造感覺長沙標志性國際風情公寓案名建議街風街雅街頌街韶

匯形匯聲匯光匯彩街韻

匯景目標客戶群定位營銷策略“商鋪帶動住宅，住宅促進商鋪”銷售策略互相推動，帶來各層次客源“產品唯一性”銷售策略突現產品規劃設計的唯一性（建筑、景觀、間隔和戶型）“低開高走，逐步拉升”銷售策略價格步步上揚，預留升值空間?！绑w驗式”銷售策略強化樣板房現場包裝，營造公寓居住環境蓄客期（亮相）首期推廣主線節點內部認購期公開發售期持續銷售期保溫期蓄客期（亮相）2月2０日－3月24日內部認購期3月2５日－４月28日公開發售期4月29日－５月１５日第二次蓄客期５月１６日－６月９日第二次公開銷售期６月１０日－６月３０日住宅商鋪時間節點泛營銷篇提綱推廣策略

推廣策略

營銷推廣主線和時間節點和商鋪一致，但有各自不同的推廣主題營銷活動和商鋪推廣同時配合執行。傳播媒體策略和商鋪基本一致?，F場包裝和商鋪推廣同時配合執行。因公寓與商鋪是不同的產品,建議商鋪樓與公寓有各自的樓書。增加實景樣板房，強化樣板房包裝。宣傳、活動推廣時間節點控制蓄客期2月中-3月底內部認購期公開發售期第二次蓄客期第二次公開發售期3月底－4月底4月底－5月中5月中－5月底6月中－6月底國際風情體驗館開館SHOW（3月10日）項目推介會（3月25日）項目開盤盛典（4月29日）周邊城市項目推介會（5月28日）財富體驗旅程（6月28日）宣傳線活動線正式接受誠意金營銷中心開放項目形象亮相周邊區域蓄客接受認購咨詢外展中心開放銷售物料籌備強大宣傳造勢商鋪公開發售住宅公開發售周邊城市蓄客上河會會員活動推廣主題

主題水景和MALL景觀雙重（2）享受3米層高設計，寬敞明亮，采光通透≥∞新商業中心，升值無限023街區無限3200距離物管服務，0距離MALL生活≥∞各階段推廣主題超大型商業配套主題水景和街區景觀雙重享受超前建筑風格和