房產(chǎn)交易中陰陽協(xié)議效力認定經(jīng)典案例選｜高杉LEGAL作者:@高杉峻

【高杉按語】房產(chǎn)買賣協(xié)議當事人為實現(xiàn)避稅目,就同一房產(chǎn)簽署不一樣價款多份協(xié)議情形較為常見。一旦就實際應推行何種價款發(fā)生爭議,并不妥然以價格低者或價格高者為準,也不妥然以向行政管理部門立案登記協(xié)議為準。從案例篩選情況來看,法院往往綜合全案情況與證據(jù),必需時經(jīng)過價格判定等方法,來確定雙方達成一致真實交易價格。

對當事人可能存在避稅等違法行為,應由稅務部門等有權機關依據(jù)行政法規(guī)進行查處,法院在民事訴訟中對此直接處理情形較為少見。另外,這類糾紛司法實踐中,法院依據(jù)《協(xié)議法》第五十二條第二項或第五項要求而認定雙方簽署多份協(xié)議均為無效情況也較為少見。

就這類糾紛,本文特篩選出若干經(jīng)典案件裁判要旨以下,供大家參考。【裁判要旨】內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院（）內(nèi)民提一字第17號赤峰立仁房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)與多某某房屋買賣協(xié)議糾紛再審案:商品房買賣過程中形成了兩份價格迥異協(xié)議,買賣雙方各自主張根據(jù)對自己有利協(xié)議推行。再審從兩份協(xié)議形式要件、協(xié)議實際推行情況及市場價格等方面,綜合審查認定“2150”協(xié)議是雙方相關商品房買賣真實意思表示,而“1100”協(xié)議是雙方為規(guī)避納稅義務所形成,且因立仁企業(yè)幫助多某某規(guī)避納稅義務,對發(fā)生本案民事糾紛亦存有過失,故對其利息主張,法院不予支持。

河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院()新中民五終字第188號新鄉(xiāng)市朋來置業(yè)有限企業(yè)與李忠林等房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案:本院認為,朋來企業(yè)與李忠林在1月19日簽署了購房協(xié)議。以后,朋來企業(yè)與陳芳蘭就同一房屋分別于1月25日、3月18日另外簽署了購房協(xié)議及房地產(chǎn)買賣契約。案涉房屋于3月28日辦理了房屋全部些人為陳芳蘭房權證。朋來企業(yè)在原審提供6月27日由陳芳蘭、李忠林出具證顯著示,雙方協(xié)商將案涉房屋價格約定為1500元/平方米,只供辦理房權證使用。購房協(xié)議仍以1月19日所簽為準。據(jù)此說明,朋來企業(yè)與李忠林簽署第一份購房協(xié)議到案涉房屋產(chǎn)權證辦到陳芳蘭名下,朋來企業(yè)沒有對協(xié)議主體變更及房權證辦理等事宜提出異議,僅對案涉房屋價款申明以第一份協(xié)議為準。故本院確定案涉第一份協(xié)議及第二、三份協(xié)議（除購房價款外）均是雙方真實意思表示,且不違反法律及行政法規(guī)強制性要求,系有效協(xié)議,但其中第二、三份協(xié)議相關購房款數(shù)額約定,并非雙方真實意思表示。且從朋來企業(yè)所提交書面證實內(nèi)容來看,其雙方實際系按1月19日協(xié)議所約定價款推行,以后協(xié)議中約定價款標準并未適用,另朋來企業(yè)稱陳芳蘭、李忠林還未足額支付房款,但陳芳蘭、李忠林是否已足額支付了購房款屬協(xié)議推行問題,并不影響協(xié)議效力確定,且朋來企業(yè)在本案訴訟中也未請求判令李忠林或陳芳蘭支付欠款,故本院在本案中不予審查。朋來企業(yè)與陳芳蘭、李忠林約定以價位低協(xié)議進行房屋產(chǎn)權登記,存在避稅嫌疑,但偷稅漏稅行為不影響民事行為效力。對此,雙方當事人若確存在上述違法行為,應由行政機關進行查證并處理。

上海市第一中級人民法院()滬一中民二(民)終字第1948號嚴某某與黃某某房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案:本院認為,上訴人嚴某某與被上訴人黃某某為買賣××××室房屋簽署協(xié)議及補充協(xié)議,其中為了避稅協(xié)議約定房屋轉(zhuǎn)讓價款為120萬元,而補充協(xié)議約定房屋成交總價為183萬元。協(xié)議中雙方為了避稅而約定房款損害了國家利益,應屬無效,但協(xié)議部分無效,不影響其她部分效力,補充協(xié)議約定房屋成交總價183萬元是雙方真實意思,房屋買賣協(xié)議及補充協(xié)議能夠繼續(xù)推行。上訴人認為雙方簽署協(xié)議及補充協(xié)議均無效,缺乏法律依據(jù)。上訴人上訴請求,本院不予支持。

廣東省廣州市中級人民法院()穗中法民五終字第3840號曾翔與賴智明房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案:本院認為,案涉房屋買賣,上訴人與被上訴人前后簽署了《房屋買賣協(xié)議》與《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,本案爭議焦點是哪份協(xié)議是雙方當事人真實意思表示。依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示,《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》簽署時間是8月23日,上訴人與被上訴人在該日共同去房管部門辦理過戶手續(xù),在同日,上訴人簽收了廣州市東沙農(nóng)村信用合作社出具《二手市場購房貸款意向書》,該信用社同意發(fā)放200萬元貸款并在辦理相關手續(xù)后發(fā)放至上訴人賬戶。再依據(jù)眾所周知事實,金融風暴在底至初才正式爆發(fā),上訴人稱因為金融風暴原因造成房價從229萬元急劇下降到177萬元,顯然沒有合理原因。結(jié)合現(xiàn)在二手房交易現(xiàn)實狀況,本院采信被上訴人陳說,即《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》系為避稅而簽署,并非雙方真實意思表示,雙方實際推行是《房屋買賣協(xié)議》。《房屋買賣協(xié)議》對于剩下房款支付時間定在房管部門辦理過戶手續(xù)并辦理房屋抵押登記后,而上訴人現(xiàn)無充足證據(jù)證實在8月23以后有與被上訴人協(xié)商怎樣繼續(xù)推行協(xié)議,而是在本案《房屋買賣協(xié)議》還未解除情況下,于11月23日將案涉房屋出售給案外人,顯然已經(jīng)組成違約。被上訴人要求上訴人根據(jù)《房屋買賣協(xié)議》約定負擔違約責任,符合協(xié)議約定,本院給予支持。

廣西壯族自治區(qū)桂林市中級人民法院()桂市民終字第1175號陳超等與安旻昊等房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案:相關本案房屋買賣協(xié)議價格問題。依據(jù)《中國協(xié)議法》第七十七條第一款之要求,當事人協(xié)商一致,能夠變更協(xié)議。本案中上訴人與被上訴人為進行房屋買賣前后簽署了三次協(xié)議,后協(xié)議對前協(xié)議主體、價格、付款時間等進行了一系列變更。這些變更系當事人行使和處分民事權益具體表現(xiàn),系雙方當事人真實意思表示,未違反法律嚴禁性要求,人民法院應予認可。即,經(jīng)協(xié)商一致變更協(xié)議,以最終變更一次為準,本院確定雙方于3月16日簽署第三份協(xié)議正當有效。該協(xié)議約定房屋價款為23萬元,故雙方應以此價款進行推行。上訴人主張書寫為23萬元系為了避稅,實際成交價格應為30萬元,無對應證據(jù)支持,本院不予采信。況且,上訴人在一審起訴狀和二審上訴狀中均認可23萬元成交價格,依據(jù)《最高人民法院相關民事訴訟證據(jù)若干要求》第七十四條之要求,上訴人認可對己方不利事實人民法院應予確定。故,本院確定協(xié)議成交價格為23萬元。上訴人認為房屋成交價格為30萬元主張不能成立。

【關聯(lián)法規(guī)】《協(xié)議法》第五十二條有下列情形之一,協(xié)議無效:（一）一方以欺詐、脅迫手段簽訂協(xié)議,