唯心工作室珠海，你好！唯心工作室市場部分回顧與展望唯心工作室市場部分2007年珠海市GDP為886.84億元。繼續保持較高的增長率。2007年珠海總人口為144.99萬，戶籍人口為92.63萬。年均以4%的增長率平穩增長城鎮居民可支配收入為19290，可支配支出為17422、同比增長17.22%★★★★城市規劃戰略進一步提升居住價值。

唯心工作室★2007年土地供應量較大，新增土地面積同比增長55%，新增建筑面積同比增長66%。★珠海房地產市場需求量依然較大，未來土地的供應將穩步增長市場部分唯心工作室★2003年至2006年珠海商品住房竣工面積和銷售面積的增長速度相對平緩，進入2007，珠海商品住房竣工面積和銷售面積迅猛增長★通過07年竣工面積和銷售面積可說明空置住房面積在2007年得到了較大的消化，市場需求比較旺盛。市場部分唯心工作室唯心工作室★房地產后市仍被看好，未來供應量將呈平穩增長★珠海市商品房住房銷售面積大于竣工面積，處于供不應求的賣方市場。★住宅新開工面積小于施工面積，預計珠海房地產后市將跨謹慎步調。市場部分通過上述分析可能都對珠海市場過分樂觀。。。然而。。。9.27新政之后。。。唯心工作室通過三個圖表可以看出927新政之后，珠海預購均價，商品房交易面積都有所銳減。唯心工作室04到07年珠海的經濟繼續保持較高的增長速度,各項城市規劃建設成效凸現，在種種利好的帶動下，珠海房地產業發展迅猛。2007年國家在金融、土地、稅收等方面出臺了一系列措施對房地產進行宏觀調控，并取得了一定的績效。從國家銀根緊縮、加大力度查地等跡象表明，2008年及未來幾年將會是房地產回歸相對理性之年。04到07年珠海土地供應量繼續加大，主城區土地土地稀缺導致地價飆升，在“工業西進、城市西拓”的經濟戰略調整下，珠海西區土地進一步釋放，使珠海的房地產發展逐漸趨于平衡。2007年在全國樓市一片大好形勢下，珠海樓市也現示出其巨大的發展潛力，前三季度價量齊升。受“9.27”新政影響，第四季度市場需求明顯減少，觀望氛圍濃厚，后市將顯謹慎。總結唯心工作室項目分析唯心工作室本案項目具體位置具體位置：前山三臺石路南沿河路東側。唯心工作室現狀項目南前山河岸項目遠景唯心工作室綜合分析項目的區位、環境、交通、配套與規劃，本地塊表現出以下突出特點：特點一：位于東西雙城的交會點特點二：多類型物業的綜合體特點三：輕軌物業特點四：景觀稀缺項目分析項目經濟指標宗地面積19160.78容積率≤3.0綠化率≥35%建筑密度≤22%唯心工作室區域分析唯心工作室供應部分前山目前在售項目已達10個，供應總量為40.39萬平方米。板塊內項目容積率普遍在2.5左右，建筑形式以小高層與高層的結合為主。特別是18曾高層（從建筑成本考慮）兩梯四戶未板塊主流建筑形式唯心工作室供應部分三房是片區絕對主力戶型。其次為兩房。緊湊的居家型戶型成為板塊集中供應、唯心工作室需求部分需求情況：前山市場的消化率還是比較良好原因1：其他板塊價格過高，有一部分購房者把置業目轉移到前山板塊。原因2：城市建設的發展，前山的居住環境有了一定的提高。唯心工作室價格部分價格情況：前山住宅市場一直以來屬于珠海中低水平，然而受到品牌項目的影響帶動了價格。說明了利好消息對刺激板塊價值提升起到一定的作用。唯心工作室隨著前山建材商圈的升級，基礎設施的完善，品牌項目的帶動作用，前山板塊對外的輻射前所未有的增強。主力客戶群體可能將以全市范圍客戶為主，此外會對港澳客戶的吸引力頁增大。因此，客戶區域的多樣化提升了板塊置業者整體素質。從個體戶逐步向中產階層過度。客戶部分特征唯心工作室SWOT分析1，即將竣工的輕軌會帶來本項目以及整個前山片區的交通方便所增值。2，一線河景將成為項目的景觀優勢，并且135規劃中的前山河“一河兩岸”規劃會本項目河景增加不少附加值。3，位于東西雙城的交合點，未來將成為整個珠海的地理中心及交通樞紐。4，中海的品牌對本項目的期待和品質增添不少。優勢唯心工作室劣勢SWOT分析1，輕軌會帶來不必要的嘈雜。2，S3住宅部分占地面積較小，無法在規模上與對岸的華發新城及華發世紀城等競爭樓盤對比。唯心工作室機會1、中海的品牌加上豐富的開發經驗會成為本項目最打的競爭力。2、前山片區住宅品質的上升及輕軌帶來的交通便利會吸引其他板塊的客戶，提升客戶群整體素質。尤其對中產階層的吸引力比較大！SWOT分析唯心工作室威脅1、新政之后的濃厚的觀望期還沒過去的情況下，樓市的蕭條可能成為本項目最大的影響。

2、其他品牌企業的紛紛加入再加上本地品牌企業華發的先入為主也會提高與本項目的競爭力。SWOT分析唯心工作室我們是誰？第一名八十億AAA我們是最強的品牌唯心工作室我們要做什么？1用完善的產品線在區域及整個珠海建一個地標作品。2以此項目來打開珠海市場，在珠海樹立品牌及累計珠海客戶。做一個高端項目唯心工作室我們怎突破？唯心工作室地產之外的思考讓我們遠離傳統地產的平庸，發起一場對新地產的探索……

唯心工作室往豪里做常規突破方法加大贈送豪華裝修奢侈會所異域園林頂級服務結果價值得以提升但溢價空間不高同行復制競爭激烈利潤難以保證如何突破要突破，就要跳出原思考模式，找到核心唯心工作室居住需求享受需求投資需求普通住宅豪宅、別墅酒店公寓、商務公寓？？？？？？價格檔次發展存在大量替代品只要能找到替代品，價格就無法突破共性：以居住需求為根源價值源于需求突破共性，尋找個性，我們要找一種需求，一種很難替代的需求唯心工作室傳統使用性非傳統使用性社交、發展需求跳出使用性？？走進世界，尋找突破思考繼續發散唯心工作室唯心工作室共性身份品味收藏品突破點：榮譽感，收藏價值唯心工作室居住需求普通住宅豪宅別墅酒店公寓商務公寓發展名譽收藏需求收藏品、名流入場券價格檔次發展只要能找到替代品，價格就無法突破享受需求價值源于需求需求突破思考模式

唯心工作室非傳統功能品&能收藏的珍品擺脫傳統的需求非傳統的使用價值：區分于傳統居住價值，升級為休閑價值我們的物業是：——滿足虛榮感——滿足休閑功能唯心工作室我們的物業定位是名流府邸客戶群體檔次唯心工作室自住、自用投資誰在瞄準本項目？高品質、高享受、高格調將吸引城市的中上層——城市新貴唯心工作室年齡：30-45歲學歷：大專以上職業：公司、企業高層管理者，包括金融、貿易、傳媒、

IT、演藝界、專業服務等行業的高級職業經理人。家庭狀況：已婚置業次數：兩次或以上置業特點：智慧型+理想型個性：自信，有把握事物本質的能力。注重自身的修養，和生活的細節，力求完美，追求卓越。消費者聚焦唯心工作室核心價值“名流府邸”的構想接待展示社交服務居住體驗身份居住區域板塊價值社區氛圍國際名流府邸中海項目成就名流府邸提倡的是打造一種生活方式更是一種生活的境界與高度唯心工作室名流生活奢華享受唯心工作室私家珍藏，百年優享。唯心工作室新都市

新生活……

新空間……..唯心工作室名流云集品味人生唯心工作室詮釋世界名宅價值—中海項目名流府邸唯心工作室我們怎么發展唯心工作室總體規劃理念

名流生活圈建筑理念企業品牌消費者需求傳世經典——開發理念國際規劃——產品理念奢華生活——居住理念唯心工作室產品創新戰略打造高端產品市場新標準高端產品普遍存在的問題只停留在建筑形態表面功能未達高端產品要求空間尺度把握過于粗糙服務性配套設施不健全城市配套資源不完善擁有城市資源：擁有城市資源和城市配套設施。交通：社區周邊有完善的交通道路網絡。（輕軌）擁有景觀資源：強調社區環境、更強調項目周邊的自然景觀。（前山河景）規劃：要有規劃亮點，還需同自然環境有機結合。配套：有相對齊全的教育、商業、休閑配套。服務：品牌物管，相對優化的服務措施和設施。社區文化：營造高雅的文化氛圍和充滿親情的新型鄰里關系。唯心工作室產品戰略客觀因素：現在世界的大趨勢是什么？地球對人類需要什么？主觀因素：1，中海現在是第4代產品生態產品。2，作為品牌企業做產品中海對社會乃全世界需要負什么責人？環保產品唯心工作室環保產品表現部分環保節能型地下水源熱泵系統

唯心工作室環保產品表現部分集中熱水地板低溫輻射采暖系統唯心工作室同層排水系統環保產品表現部分唯心工作室環保產品表現部分樓層間有效隔音的浮筑樓板唯心工作室環保產品表現部分低輻射鍍膜

LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃

唯心工作室環保產品表現部分遮陽型LOW-E玻璃：（1-4層）適宜的可見光透過率，對室外的強光具有一定的遮蔽性；較低的太陽能透過率，有效阻止太陽熱輻射進入室內；極高的中遠紅外線反射率，限制室外的二次熱輻射進入室內。唯心工作室雙銀LOW-E玻璃：（5層及其躍層）雙銀LOW-E玻璃，是在其膜層中有雙層銀層面，屬于LOW-E玻璃膜系結構中較復雜的一種，是高級LOW-E玻璃。它突出了玻璃對太陽熱輻射的遮蔽效果，將玻璃的高透光性與太陽熱輻射的低透過性巧妙地結合在一起，與普通LOW-E玻璃比較，在可見光透射率相同的情況下具有更低太陽能透過率，遮陽效果相當于普通LOW-E玻璃加活動外遮陽設備。環保產品表現部分唯心工作室高強度高氣密性鋁合金隔熱斷橋高檔窗環保產品表現部分唯心工作室環保產品表現部分倒置式高強度耐久屋面保溫體系

倒置式屋面是將防水層置于保溫層之下，讓防水層獲得充分的保護，使其表面溫度變化幅度明顯減小，避免防水層由于溫度變化造成的破壞，同時使防水層免受紫外線照射，外界或人為撞擊的破壞，給建筑物提供良好的防水保溫功能。倒置式屋面不需要增設排氣孔使施工變得簡單，且不受氣候的影響，是當前最理想的屋面保溫系統。

唯心工作室頂層聚氨酯發泡板保溫層

聚氨酯發泡板是目前國際公認最好的建筑隔熱材料，其導熱系數低、耐荷性好、抗彎強度高、不吸水、不腐爛、不蟲蛀鼠咬、阻燃性好、耐溫范圍大。在TheHouse中的應用更好地保證了曲線屋面的結構保溫性能。環保產品表現部分唯心工作室變頻風機新風系統環保產品表現部分唯心工作室屋面雨水收集系統TheHouse國際花園的新型雨水利用系統實現了雨水不外排，不設專用雨水管道，全部雨水予以綜合利用。同時，小區雨水收集與利用可以有效改善區域生態環境，涵養地下水，有利于社區自然環境的改善。環保產品表現部分唯心工作室環保產品表現部分風光互補發電路燈和太陽能庭院燈TheHouse國際花園在園區光環境照明系統上引用了風光互補路燈、太陽能庭院燈共同實現社區公共環境的綠色照明，環保、節能、安全的同時節省了大量的公共能源的消耗，降低了能源費用的支出。唯心工作室規劃布局唯心工作室1棟2棟3棟4棟1單元4棟2單元5棟1單元5棟2單元6棟1單元6棟2單元31F31F31F唯心工作室產品細分策略明星產品超出同類價格形象標竿單位1、2、3棟200平米的4房現金牛產品高于同類價格利潤主力4棟120和150的3房問題產品接近同類價格引導、轉化6棟1單元90的2房5棟1、2單元120和150的三房6棟1、2單元150的三房瘦狗產品低于同類價格盡早出貨6棟2單元90的2房唯心工作室戶型配比建議戶型面積（平米）面積配比兩房9010%三房12025%三房15045%四房20015%復式250以上5%唯心工作室物業風格示意圖—新古典主義風格新古典主義風格是古典與現代的結合物，糅合歐洲經典元素與新現代建筑工藝和材料，使古典的雅致和現代的簡潔得到完美的體現。唯心工作室園林風格示意圖—法式浪漫風情唯心工作室由于我們的客戶群與普通住宅客戶群需求不同，其對空間要求也自然不同傳統的居家空間尺寸重視程度尺寸重視程度客廳新一代居住空間特殊空間：如酒窖，影視空間，spa房等“享受型”中小戶型設計客廳臥室衛生間廚房客廳臥室衛生間廚房臥室衛生間廚房特殊空間唯心工作室戶型強調舒適感設計上提前考慮靈活的戶型組合帶精裝修銷售，通過裝修細節凸顯檔次與品味在室內空間處理上，參考國際化酒店式公寓的設計思路，突顯其享受性：唯心工作室在衛生間都能看到前山河的美景唯心工作室四房二廳二衛+功能房，約200平米獨門獨戶，注重私密性，戶型方正實用；超豪華入戶花園，頂部可做藤架；客廳步入式凸窗有一面墻寬，采光、通風俱佳；雙層挑空大露臺，超大的觀景看臺；豪華主臥套設計，有臥室、衣帽間和洗手間，功能齊全。

超豪華入戶花園步入式凸窗雙層挑空露臺“奢華型”大戶型設計唯心工作室三房二廳二衛+功能房（約150平米）戶型格局開揚，各功能區齊全，專為新貴量身打造；開放式采光，室內明亮；1+N空間，可以自由改造；奇數層轉角式花園露臺，可以270度觀景，十分愜意。

1+N空間轉角式觀景露臺唯心工作室設計要點：1、客廳中空設計挑高5-6米層高，設大面積的玻璃窗和超大面積的空中花園面向區內景觀園林和濱江帶；2、樓體走道沿墻體布置，避免占用過多間；3二樓主人功能區公共空間面積不宜過小，以確保家庭成員和客人之間互不干擾。空中別墅（復式）示意圖250㎡唯心工作室會員制會所切合目標客戶心理需求，引起共鳴，并創造一種理想生活境界。唯心工作室唯心工作室部分智能化展示唯心工作室金鑰匙物管金鑰匙，一個非常法國化的單詞。古意為財務的掌管人，鑰匙保管者。在現代酒店中通常被譯為酒店里的“禮賓司”，是一種“委托代辦”的服務慨念。

唯心工作室服務內容禮賓服務：叫醒服務、留言服務、迎送貴賓服務、接機服務、酒店預訂、訂車服務、行李服務、禮儀服務；客務服務：VIP客房服務、家庭保潔服務、洗衣服務、皮鞋養護服務、醫療服務、兒童照看服務、學生接送服務、寵物看管服務、家庭保健服務、家庭美化服務；管家特約服務：私人司機服務、形象設計護理服務、安排各類音樂盛宴、私人理財顧問、私人聚會服務、運動休閑、觀光旅游、購物；商務中心服務：機票訂購、外幣兌換、郵刊訂閱、會議服務、鮮花服務、信使服務、保險箱服務餐飲服務：調酒師服務、家庭餐飲服務、私人廚師、送餐服務。唯心工作室價格部分唯心工作室主觀因素1中海要以此項目來打開珠海市場。銷售率上必須有保障，達到一炮而紅的效果。本項目不僅是中海在珠海的唯一項目，而且要考慮S1S2商業地塊的開發，必須加快銷售速度。客觀因素目前，珠海房地產市場還處于蕭條，很多不確定因素我們的價格策略是低開高走唯心工作室目的：吸引市場視線，聚集人氣低開高走優點：1.實際銷售價格低于預期給人以實惠的印象

2.從價格戰略來講，包含價格上漲空間，因此容易促使成交

3.每次調價能形成房地產增值的表現，給前期購房者信心，從而進一步形成人氣，同時刺激了有購房動機的客戶立即購房的想法。

4.資金回籠速度快唯心工作室市場比較法遵循的原則：

目標客戶相似、推售時機接近、區位特征類同、賣點類似比較樓盤：

華發新城、華發世紀城二期蔚藍天際、榮泰河庭、中天維港、蔚藍東岸、萬科金域藍灣、每一間唯心工作室確定比較樓盤權重樓盤名稱權重實收均價華發新城25%7400元/平方米華發世紀城20%12200元/平方米榮泰河庭15%9200元/平方米中天維港10%15000元/平方米蔚藍東岸5%7500元/平方米萬科金域藍灣15%15000元/平方米每一間10%9500元/平方米唯心工作室項目比較打分打分標準權重說明：地理位置35%、項目本體素質45%、樓盤附加值20%得出對比系數項目名稱華發新城華發世紀城榮泰河庭中天維港蔚藍東岸萬科金域藍灣每一間對比系數0.9060.9950.9861.0510.9941.1370.927唯心工作室市場比較法確定的比準均價項目名稱均價對比系數折算價格權重權重均價華發新城7400元/平方米0.9068167元/平方米25%2041元/平方米華發世紀城12200元/平方米0.99512261元/平方米20%2452元/平方米榮泰河庭9200元/平方米0.9869340元/平方米15%1401元/平方米中天維港15000元/平方米1.05114272元/平方米10%1427元/平方米蔚藍東岸7500元/平方米0.9947545元/平方米5%377元/平方米萬科金域藍灣15000元/平方米1.13713192元/平方米15%1979元/平方米每一間9500元/平方米0.92710248元/平方米10%1025元/平方米唯心工作室最終市場比準均價為10702元/平方米。目標均價＝市場比準價＋品牌溢價+產品組合溢價唯心工作室品牌溢價

河景+輕軌+都市綜合體=城市綜合住宅——項目品牌 中海地產的珠海戰略整合——發展商品牌唯心工作室品牌溢價與品牌投入關系品牌溢價取比準價格的1%-5%時間T品牌溢價品牌投入唯心工作室目標均價的確定理想狀態導入期：品牌溢價率取1%，即10702*1％＝107元；推廣期：品牌溢價率取3%，即10702*3％＝321元；成熟期：品牌溢價率取5%，即10702*5％＝535元；產品組合溢價（暫定為5%）項目均價修正為：11558元/平方米唯心工作室調價策略唯心工作室營銷策略唯心工作室營銷推廣策略“區域營銷＋項目營銷”總體上，建議采用“區域營銷＋項目營銷”的兩條營銷主線并行的策略，以區域營銷為概念，以項目營銷為核心。以“新前山，新生活”等區域題材為大背景和宏觀題材，借助區域營銷的渠道，為項目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動項目營銷，為項目開盤造勢。唯心工作室推廣階段規劃建議第一階段(08年12-2月):建樹中海品牌形象第三階段(09年5-6月):生活主張全情導入第四階段(09年5月-12月)：趁勝追擊創造熱銷第二階段(09年3-4月):區域板塊炒作唯心工作室品牌溝通策略項目導入期通過懸念制造以及媒體放大引起公眾高關注度,從而_建立知名度銷售前期逐步導入產品功能信息,培養對產品的認識,建立認知度強銷期傳播品牌強大的產品核心利益以達到全面理解度分階段整合品牌信息持續傳播新生活非他莫屬進入品牌名單又有一個新牌子決策心

理驅動階段推廣總目標：完成中海名流府邸品牌的高度建設，達到積累符合目標客戶定位并有購買動機的有效客源．唯心工作室品牌保證中海出品品質的象征區域價值

新前山，新生活前山的格調區域高度前山品位生活主張

名流生活私家珍藏百年享受生活高度

項目銷售中海名流府邸整體傳播溝通方式企業高度中海地產唯心工作室模擬階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通目標推廣手段時間主線溝通主題品牌提示期實力保證值得信賴軟文:新珠海，新前山，新生活，中海引領！活動:奠基動工戶外1月2月12月持續為前山創造價值知名度區域導入期區域認可信心落定軟文:城市向西,格調向西活動:區域討論戶外3月4月前山的格調概念深化品牌導入期建立品牌核心價值項目全面解讀報紙形象賣點戶外電臺活動:儲備客戶,促成落定5月6月名流生活公開發售品牌深化期建立品牌影響力報紙減少促銷跟進戶外形象延續其他媒體信息提示7月8月9月格調生活完美體驗熱銷唯心工作室視覺部分唯心工作室唯心工作室唯心工作室價格策略唯心工作室“雙10%”價格策略10%10%成交均價參考線價格提升參考線初期用10%的面積以低于市場認同價進行預售推廣，制造熱銷氣氛，引發市場關注，奠定銷售成功的基礎。后期用10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。唯心工作室推盤策略本項目共分3個階段推盤唯心工作室第一階段建立品牌，打開市場，一炮而紅為了達到這些目的，第一階段只許贏不許輸產品組合：40%明星產品+40%現金牛產品+20%問題產品唯心工作室第二階段和第三階段策略：田忌賽馬原理市場不好時，主推瘦狗產品。市場好時，主推明星產品唯心工作室假設第二階段市場蕭條產品組合：90%瘦狗產品+10%明星產品目的：市場蕭條時用瘦狗產品來壓低價格，再用明星產品來帶收購產品以保證銷售量。利潤相對會少一點！唯心工作室假設第二階段市場很旺產品組合：明星產品+問題產品+現金牛產品+10%瘦狗產品目的：以明星產品來拉起價格標桿，彌補第二階段的損失！唯心工作室營銷建議思考：榮譽感和收藏價值是名流府邸的突破