地址：中國·成都市大慈寺路66號中成商務樓4-7F郵編：610016謹呈：中信集團

市場研究分析市場環境研判成都房地產市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致，我們需要把握這種節奏順勢而為15年12-15年市場環境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調整，既是房地產市場自身調整的需要，也是宏觀經濟、外部環境加劇惡化的結果，短期內難以根本性好轉；目前整個房地產市場仍處于下降通道當中，2009年市場即使有所好轉也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預計成都樓市今后的發展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整――2011-2012年探底復蘇――2013-2015年緩慢復蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發展期。

14-15年13-15年中成研判結論【中成看點】：基于我們對全國和成都房地產市場中遠期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導企業經營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹慎；為迎接下一輪市場復蘇和高速發展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業發展戰略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發低風險項目積蓄力量；在2011-2012年轉折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發。區域發展規劃區域發展總體格局：“一城一區一園三帶”區域發展總體格局的形成，促進資源的有效整合和合理配置，實現城鎮建設和產業協調發展。區域供給分析郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環比去年的1250元，環比去年下降了53％，土地價格的大幅下調也給房價的下調帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區域供給分析未來3年，本區域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味著即每年平均105萬㎡的供應量，供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區域供給分析供給產品同質化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區間集中在80-90平米，110-130平米，競品項目產品供應結構一覽面積區間套型中鐵瑞景茗城景尚景時代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數

6485710802024032212823109中成研判結論【中成看點】：

本區域供給總量大、潛在供應巨大，供過于求，競爭激烈，將長期處于買方市場；同時供給產品類型同質化嚴重。需求及價格走勢分析緊湊型套三和套二產品是本區域需求主力戶型。年均正常需求總量70萬㎡。成交均價自05年逐年上漲，但08漲幅僅為5%，環比07年漲幅下降15個百分點。需求及價格走勢分析價格20062009200720082000300040005000龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城6000中成研判結論【中成看點】：

本區域價格逐年上漲，但08年漲幅僅為5%，環比07年漲幅下降了15個百分比，價格開始理性回調；區域需求戶型呈小型化、多房間、創新化的發展趨勢；正常的年均需求總量為70余萬㎡。需求不足成為各項目的首要難題。客群分析區域成交客戶分析客群分析本區域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區域中高檔樓盤主要購買人群；主要客群置業以公職人員和醫/律/教為主，共占到50%；最普遍的認知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實用型套三將成為市場主流需求。區域成交客戶分析客群分析經濟實力本地私營企主本地公職人員二次置業群體市內白領區域客戶外區域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城周邊企業就業人員高新西區創智人群典型項目客戶構成客群分析2006200720082009本地改善性需求為絕對主力，小換大、套二換套三，置業范圍集中在郫縣老城區范圍內客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來出路在哪里？——客源多元化區域主力客群發展趨勢項目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數（套）戶型面積范圍近期推出套數銷售套數均價（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計/1790.1627121403/71904442/62%代表項目近況一覽本區域近期（過去15個月）供給銷售套數4442套，單個項目平均去化速率為20套/月。競品分析◆典型樓盤統計：15個在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區域戶型呈小型化、多房間、創新化的發展趨勢。區域綜合銷售率約為62％；◆2009年預計供給量：現有存量房約35萬㎡，新增供給預計約90萬㎡，合計125萬㎡。競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，是由于其項目定位和產品差異化所尋求的市場空白點獲得成功，但本區域純高端市場總量相對較低，該項目53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時代花城所代表的中高端電梯公寓項目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發展方向。競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競品項目外立面主要為現代簡約式：景尚景和時代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城就目前所呈現實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質感和創新上都乏善可陳。競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧。競品分析中成研判結論高中低中中高高『價格』中低『品質檔次』景尚景錦繡東方市場空白時代花城龍湖.弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤.橡樹灣我們的機會點市場分析結論回顧長期看好，近期階段性回暖，中期謹慎市場環境供給分析需求分析潛在供給巨大，整體轉入買方市場區域整體內需不足，價格存在回調可能客群分析競品分析產品同質化，差異化不明顯，客群重疊度高市場研判結論05-07年08年以后核心問題如何實現價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是利潤最大化市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發商膨脹整體降溫，客戶理性，開發商要回歸現實競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區域房地產市場整體進入買方市場【中成看點】：在這樣的市場中我們要達到“熱銷、快銷”的經營目的需要解決的問題如下：1、區域現狀不成熟怎么辦？2、客戶在哪里？3、如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？問題思考問題思考

項目研究分析項目四至項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。項目西側緊鄰蜀信路，可直接連接西區大道，是郫縣城區與高新西區的主要聯系通路。項目北側為龍湖.弗萊明戈項目建設用地，現已開始項目一期施工建設。項目東側為待開發用地，規劃使用性質為幼兒園建設用地，預計2010年動工。

本案被規劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于規劃中的城西新中心區域項目地塊現狀項目周邊交通路網本案周邊緊臨的文信路正在管網埋設，尚未路基施工，預計09年內建成通車；周邊區域內的蜀信路、中信大道均為40米寬的城市次干道；以建成的西區大道及南北大道為80米寬城市主干道；道路交通南北縱橫，四通八達。項目SWOT分析優勢（S）劣勢（W）發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢機會（O）發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅威脅（T）所在區域外圍有大量高薪就業人口，住宅需求量持續增加，為本案提供剛性需求；城市化進程加速，大成都規劃出爐，本案所處西部新城市中心區域發展前景可觀；區域市場具有空白點，產品特性營造空間大。開發商品牌優勢：央企對客戶的信心促進；區域潛力：區域配套規劃完善、科學，未來區域價值明顯；區位優勢：位于新城中心和區域核心啟動區；產品優勢：項目處于產品設計階段，可按市場需求特性打造產品特性。區域發展起步落后于國際城南和高新西區等靠近市區的區域板塊，對市區客戶吸引力相對較弱；本區域高端物業的強力競爭分流客戶；本案對區域整體發展的依賴程度很高；來自區域低價競爭者的威脅分流客戶；未來各類物業的巨大潛在供給量造成嚴重供大于求帶來的競爭壓力。市區客戶心理距離難以消除；區域現狀不成熟，需要靠本案加速區域開發進度；景觀資源有限，僅項目最南側能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；遠程交通路網尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設有待時日。項目SWOT分析【中成看點】：公共交通等配套現狀不成熟，所以本司認為將項目自身優勢和所具有的自然資源進行充分挖掘和放大是進行定位和后期營銷概念的方向。核心價值提煉在以差異化形成競爭優勢的思路下，本項目核心價值主要分為現有核心價值和可創造的核心價值兩部分可創造的核心價值1、精準的項目定位行成的錯位競爭；2、產品創新和面積控制所形成的差異化競爭。國內二線城市近郊新城普通商品住房但是，這樣能夠贏得市場，實現預期目標嗎？顯然不能。但怎么辦呢？項目屬性分析本案基本屬性：本項目位于成都市城西近郊縣----郫縣境內，規劃在約7343畝郫縣老城與高新西區之間的新城---中信蜀都新城當中，場地平整，市政基礎設施基本建成，本期擬開發用地合計約112畝，由近30畝和約83畝兩塊地構成，中間被一條30米寬市政道路隔開，規劃為容積率之間住宅兼容部分商業用地。這意味著本項目最基本的屬性和發展方向是：

項目開發及營銷戰略思考中成對目標的理解建立轟動效應、樹立信心持續旺銷帶動區域一級土地運營建立和傳播品牌與知名度長期目標實現目標利潤目標達成后的結果快速銷售短期目標實現目標的困難供給總量大產品同質化需求不足、客群重疊如何破題？項發展戰略推導市場宏觀大勢項目開發條件區域市場特征項目發展定位推導近期回暖，中期仍不樂觀，長期前景依然看好建立中信品牌，實現“快銷熱銷”，增強合作者信心，促進土地市場出讓擁有中信品牌和7000畝大盤優勢，但缺乏一招制勝的資源、環境、地段等先天條件1、打造為蜀都新城核心啟動區，引出7000畝蜀都新城的大盤概念；2、產品創新+務實設計，在控制面積和總價區間的前提下通過創新設計提高居住舒適度；3、通過景觀打造、自然資源利用、外立面等樹立高形象，抬高客戶心理價位。項目經營戰略供過于求、產品同質化、客群重疊項目發展戰略思路2、以7000畝區域運營的高度樹立市場形象3、務實+品質+差異化的定位策略務實：控制開發成本，定價適中，控制總價1、品牌的先期導入差異化：控制面積、控制總價，即符合目標客群需求，又能切入市場空白點對目標的理解項目屬性分析總體定位項目戰略思路定位思路客群定位形象定位產品定位競爭定位

項目定位定位目的解讀：本項目為中信在成都首個作品，蜀都新城的核心啟動區，是市場的引領者核心目標：以本案二級開發加速中信.蜀都項目整體一級開發進程,帶動區域成熟進度，通過高性價比的創新產品，以較高端的產品形象，實現快銷熱銷，強化消費者、開發商對本區域的信心，使中信在成都實現品牌價值的建立與傳播。我們的原則是以開發商目標為出發點，遵循市場為導向項目思考讓我們回歸項目的本質，我們現在有什么？1、城西新中心的區位優勢；2、7000畝蜀都新城大盤帶來的完善配套；3、300米摸底河景觀帶的稀缺資源占有；4、中信集團的品牌影響力。——我們為什么不回避難以感知的未來，定位現在？總體定位新中心.7000畝公園樣板社區創造客群基礎客群成長客群客群定位立足郫縣和高新西區的中青年創智客群、公職人員輻射川西二三級城市及成都大城西范圍的改善型需求客戶根據本案發展戰略定位和區域市場客群特征分析，本項目的目標客群定位如下三類：郫縣本地及成都高新西區公職人員、醫/律/教等職業、即將進駐或已進駐的企事業單位員工，大城西范圍內的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩定，實用型套三是首選，總價承受范圍30-40萬。客群定位基礎客群成長客群創造客群釋義：客群定位無從選擇的被動郊區化與主動接受城市邊緣化稀缺驅趕價格驅趕自然資源驅趕他們在理想與現實中尋找新的平衡…他們渴望被這座城市所認同…基礎客群他們需要一個有品質的家…他們需要一種生活狀態…在人生的五種需求階段實現：他們在精神層面，追求最高人生價值觀自我實現生存安全歸屬尊重所以，我們來了！形象定位客群定位他們需要房子他們需要家他們需要生活他們需要認同感、歸屬感，他們需要這個城市有他們的位置高性價比的產品景觀及社區氛圍營造大盤的配套體驗與成都文化附加值全面超越客戶期望，挖掘他內心深處最深刻的期許！客戶需求分析競爭力要素引導與迎合并重形象定位釋義：叢案名起開始導入中信品牌概念

西湖灣即體現大城西概念，又暗示本案所具有的優質水景景觀，并適時的引入灣與家的類比，借以獲得與我們的主力客群心里共鳴。案名思考：中信.西湖灣

——生活是海，家是灣讓資源優勢現在，讓區域優越未來！競爭定位領秀城西新中心產品定位公園中的人文社區位于7343畝蜀都新城核心啟動區域，并擔當代表整個7000余畝大盤的核心啟動區；首先以中小型實用戶型+創新設計打造差異化與高性價比產品滿足主力客群需求特征；以優質景觀、高尚建筑風格滿足目標客群心理追求和對家的理解。、；具備輻射周邊和二三級城市改善客群的高尚人居環境的規模化公園社區；多元化的產品類型滿足目標的客群來源的多元化（包括多地域、多年齡層次、各類職業客戶）。產品定位產品檔次、功能及特征定位本區域內中高檔項目，電梯公寓物業中的高檔物業，通過濱河景觀示范區的極致打造和適時展示體現本案檔次。項目開發策略初步思考與建議開發思路建議開發經營策略開發時序建議開發節奏建議開發物業建議分組團分期分批次適量開發，多層次、小批量、快節奏推售開發策略建議根據區域目前房地產市場消化量、項目開發條件和同類項目銷售周期，按照項目初步設想，本項目112.25畝開發用地及規劃條件，可開發商品房規模在18.7-*31.4萬平方米之間，若按照容積率4.0左右計算，住宅面積30萬平方米左右，現按照區域同類物業銷售速率來計算，我們初步判斷如下：周期：約3-5年，開發節奏：年均6-10萬㎡左右，約660-1100套注：具體每年開發和銷售量只有在項目方案確定后，待市場進一步調研后方能確定，后期可提供詳細方案。開發時序建議2組團1組團一期三期二期一期西側地塊和沿摸底河景觀帶可先期打造景觀示范區，需要與蓄客啟動同期呈現。◆建議：多采用板式、蛙式和部分蝶式設計，在不過多損失經濟指標的前提下提高項目舒適度、差異化和競爭力，并以此凸出高層洋房的概念；通過戶型創新設計即滿足目標客群需求，又保證居住舒適性，為區域塑造一座體現未來居家理念的高層洋房樣板社區。1、整體規劃設計原則建議

以目標客群需要和整體開發策略為出發點，以臨河景觀與中庭景觀利用價值最大化指導，根據項目地塊特征，分組團階梯式布局規劃建議12-18F點板式25F蛙式18F板式32F板式臨街底商臨街底商規劃建議2、建筑形態組合示意圖規劃建議2、建筑形態組合參考圖北地塊：12-18F點板式結合（可考慮結合渠道營銷為團購企業定制設計)南地塊：18F中庭板式+25F蛙式+32F板式+底層臨街商鋪規劃建議3、建筑形態建議

從國內一、二線城市高層住宅的建筑風格來看，主要有兩種：最流行的現代風格，做法上有三種方式：外立面貼磚、刷漆、玻璃幕墻或結合使用；第二種就是新古典主義風格。而消費者的角度來看，不太在意具體哪種風格，關鍵是要作出來的外立面耐看和有檔次。但按照目前區域市場在售高層住宅外立面風格來看，多以現代為主。而為了加以區別和提升項目檔次，我們建議：新古典主義，并在用材上體現品質感建筑風格建議本區域客戶對立面風格的喜好程度參考圖片新古典主義風格（更沉穩和大氣）新古典主義風格（更時尚和合現代）建筑風格建議戶型設計建議戶型配比建議以上配比建議的套數是結合了相應戶型在總平建議中的擺放和其建筑形態所提出的戶型設計指導思路建議◆空間構成豐富、具有層次特色和文化品位◆空間功能分區極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出◆高度講究空間的舒適性和享受性◆具有良好的改造條件和復合利用條件戶型設計建議戶型參考圖片開發物業建議77平米2-2-1可隔出陽光書房二室二廳一衛建筑面積：84㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間3.9米，進深6.3米；臥室：私密獨立，主臥配備5㎡情景花園入戶花園：景觀入戶花園，引領舒適型中小戶型潮流。陽臺：大面積陽臺，或贈送或半面積計算。戶型參考圖片開發物業建議5.8米高的25㎡空間功能轉換靈活二室二廳一衛建筑面積：89㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.0米，進深5.8米，挑高5.8米超高客廳雙層空間，以奇偶層間隔布置；臥室：私密獨立，主臥配備5㎡情景花園；入戶花園：入戶不計面積3㎡花園，有效進行空間緩沖。戶型參考圖片開發物業建議三室二廳一衛建筑面積：109㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.5米，進深6.6米；臥室：私密獨立，配備大面積花園陽臺：大面積景觀陽臺，與客廳緊密銜接。戶型參考圖片開發物業建議130㎡三室兩廳兩衛標準躍式戶型超大6米挑高贈送空間戶型參考圖片開發物業建議145平米3-2-2+入戶花園+3露臺大量可變空間與空中花園戶型參考圖片開發物業建議可變空間----陽光房以陽光房的設置充分滿足不同業主親山親水親自然的意愿。以陽光房的設置充分滿足不同業主親山親水親自然的意愿。戶型參考圖片開發物業建議

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數26002800地下停車位13001400項目兩個方案經濟效益初步測算經濟效益測算序號項目指標方案一方案二金額（萬元）單位指標金額（萬元）單位指標（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設費用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費用1213.5136.771320.8537.06（五）財務費用2982.3890.383048.9085.55（六）營銷費用3283.4299.503494.5998.05（七）總開發投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤1稅前利潤3943.565711.164稅前投資利潤率4.03%5.57%戶型設計五個分區的合理安排建議禮儀區：入口、玄關、起居室、過廊等交往區：客廳、中餐廳、西餐廳、廚房、陽光室等私密區：主臥（化妝間）、次臥、客人房、衛生間、書房等功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、閣樓、健身房、傭人房、多功能活動廳等室外區：外立面、前院、后院、親水平臺、屋頂露臺等戶型設計建議景觀參考圖片景觀建議臨河面打造濱河公園可作為小區配套景觀，以水和休閑健身為主題設置雕塑小品等，可多設置休息設施。景觀參考圖片利用項目東側待開發用地和臨河面寬闊的景觀配套聯合打造景觀示范區或意境區，可大面積采用高質感的果嶺式草皮，使景觀意境區看上去視野寬闊能給客戶帶來直觀的視覺沖擊，有利于提高客戶心理價位和產生購買沖動。示范區必須在項目整體亮相蓄客同期打造呈現。景觀建議物業管理建議參考標準1.常規的保潔、安保服務；2.物業管理服務：公共性服務收費（物管費）、公眾代辦性服務收費（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特約服務收費、轉售與租賃中介服務，代管房屋服務，裝修套餐及配套服務，管家式延伸服務等；

3.設備、設施管理維修上門服務：專業人員負責機電設備、設施管理維修；

4.安全維護服務：24小時值班守衛監控系統，小區內消防管理、車輛、交通等秩序管理；

5.保姆式家政服務:家居清潔維護服務，車輛清洗，家電維修，代送修各類物品，影碟租賃，請星級廚師上門烹調，提供美容健康護理，代請保姆、鐘點工、照看（接送）幼兒服務，報刊訂閱服務、代辦各類宴會服務等；

6.特約家庭醫療保健服務（特約家庭醫生、上門體檢、各科醫生專家上門咨詢服務、電話醫療保健咨詢服務等）；如果現在可以震撼過去，那么未來將帶給我們什么？創新，改變世界……開發物業建議2、產品建議科技智能的應用新風系統水處理系統外墻系統防噪音系統規劃高起點產品高規格外窗系統開發物業建議擊博力虹式屋面雨水排放系統進水調節池組合式生化處理設備鼓風機過濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區道路洗車補充人工湖蒸發掉的水分中水處理示意圖傳統的重力式雨水排放系統雨水排放系統示意圖1、水處理系統采用