2008年重慶永耀地產(chǎn)渝北地下商業(yè)項(xiàng)目定位思路CQSunFlowerMarketingConsultationCo.Ltd.

28/03/2008由于時(shí)間關(guān)系，在本次商業(yè)研究和分析的方向上，主要以本地的商業(yè)格局和發(fā)展傾向得出相關(guān)論點(diǎn)，為項(xiàng)目商業(yè)組合定位布局提供市場(chǎng)依據(jù)；城市因人的聚集而誕生，城市建造與人的行為互為影響——決定了商業(yè)布局的形成；商業(yè)現(xiàn)狀與本地的生活形態(tài)相關(guān)，因此尊重當(dāng)?shù)氐纳钍巧虡I(yè)規(guī)劃的第一要素。綜述提案思路商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷渝北地下通道商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析關(guān)鍵問(wèn)題解讀渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況

PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析08年重慶區(qū)域商業(yè)發(fā)展加速、競(jìng)爭(zhēng)激烈。渝北兩路商圈概況大型零售商場(chǎng)分布相對(duì)集中、業(yè)態(tài)較為齊全、經(jīng)營(yíng)檔次搭配合理；商品經(jīng)營(yíng)種類比較豐富，商品品牌相對(duì)較少，多為低端品牌商品聚集；金港·國(guó)際的進(jìn)駐使相關(guān)配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施漸趨完善，管理較為有序；消費(fèi)者主要來(lái)自兩路本地、周邊區(qū)市及部分外地旅游者；對(duì)其他區(qū)域商圈消費(fèi)者吸引力有限；消費(fèi)者購(gòu)物普遍以中低檔為主，對(duì)品牌注重度有待提高；高端消費(fèi)市場(chǎng)外流，短期內(nèi)，不足以支撐大型高端商業(yè)項(xiàng)目。兩路地區(qū)商業(yè)發(fā)展呈穩(wěn)定、健康趨勢(shì)，但整體檔次不高、未來(lái)將向中端大型商業(yè)發(fā)展。PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀周邊商業(yè)特性：以精致、時(shí)尚為導(dǎo)向，定位于年輕、時(shí)尚；服裝、鞋包、飾品、文體、小吃等特色；具有精巧及快銷的共性；街道名稱面積（㎡）租金（㎡/元）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)人流情況雙龍大道30--40100--200國(guó)美打頭，服飾為主勝利路人流量最大為3000人/小時(shí)，核心商圈次之。雙龍大道東路20、70為主100--200品牌服飾為主，兼有其他義學(xué)路10--20100--300服飾為主勝利路10、25為主，100--200服飾、精品、鞋業(yè)為主，兼有通訊等PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊店主焦點(diǎn)訪談PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析店鋪位置：項(xiàng)目周邊門店店鋪面積：20--25㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服飾、精品專賣店訪談?wù)哂^點(diǎn)：“因沃爾瑪?shù)膹?qiáng)勢(shì)入駐和商業(yè)步行街招商的完善，會(huì)吸引當(dāng)?shù)卮蟛糠值南M(fèi)者前往，成為兩路核心商圈，前景看好?！弊ⅲ罕敬卧L談?dòng)捎跁r(shí)間關(guān)系，樣本進(jìn)行當(dāng)?shù)仉S機(jī)抽取，意見有一定代表性，但缺乏系統(tǒng)性。核心商圈商業(yè)混沌，缺乏市場(chǎng)領(lǐng)袖商業(yè)氛圍缺乏，整體消費(fèi)力差；整體檔次不高，缺乏高端消費(fèi)場(chǎng)所

；短期內(nèi)仍將以中、低端消費(fèi)為主；項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊發(fā)展趨勢(shì)世界500強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)入駐，商業(yè)呈現(xiàn)羊群效應(yīng)核心商圈初步形成；各商業(yè)業(yè)態(tài)的高調(diào)入駐；兩路商業(yè)高度聚集本區(qū)域；市場(chǎng)前景大勢(shì)看好。PART1.

渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析提案思路商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷渝北地下通道商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析關(guān)鍵問(wèn)題解讀渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的研究和商業(yè)物業(yè)的初步價(jià)值梳理

需要從戰(zhàn)略角度對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)定位方向作出初步研判PART2.

商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷PART2.

商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力短期的租金回報(bào)與長(zhǎng)期的升值空間商鋪：包括街鋪和地下連通商業(yè)；自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷PART2.

商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究地下連通商業(yè)街鋪價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；PART2.

商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷集中型地下商業(yè)街的面世，給渝北兩路區(qū)域零售商業(yè)與其他綜合服務(wù)的整體提升提供了良好機(jī)會(huì)。目前在城市中心區(qū)域集中商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)暫時(shí)處于填充階段，金港國(guó)際步行商業(yè)街和沃爾瑪入駐，為購(gòu)物中心區(qū)的集結(jié)且形成中心型商業(yè)圈——提供了最佳的機(jī)會(huì)和條件；原有的購(gòu)物街區(qū)勝利路、雙龍大道、雙龍大道東路和義學(xué)路，周圍地下商業(yè)缺乏且無(wú)全面更新的可能性，因此本項(xiàng)目具備了唯一性的特點(diǎn)，同樣，也可以說(shuō)它具備了唯一性價(jià)值定位；提案思路商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷渝北地下通道商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析關(guān)鍵問(wèn)題解讀渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型PART3.

商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型本案雙龍大道勝利路雙龍大道東路義學(xué)路商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析PART3.

商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型商業(yè)的主導(dǎo)型結(jié)構(gòu)核心集中型商業(yè)＋核心專賣店＋核心專項(xiàng)店＋核心服務(wù)商業(yè)店；以點(diǎn)帶面的過(guò)程，是核心吸引力形成的過(guò)程；回到修補(bǔ)型商業(yè)狀態(tài)小面積店鋪——商品展示空間的缺失，導(dǎo)致不斷的修補(bǔ)，含有大量商業(yè)發(fā)展的不確定因素。更多的小經(jīng)營(yíng)者充斥其間，雜亂的購(gòu)物氛圍。結(jié)局：與傳統(tǒng)街店形成相似的直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。PART3.

商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性地下通道商業(yè)街無(wú)需規(guī)避現(xiàn)存的業(yè)態(tài)或業(yè)種組合、對(duì)提升消費(fèi)的品質(zhì)和品位、整體增強(qiáng)綜合服務(wù)的需要無(wú)太大要求，此最佳的運(yùn)作模式為:經(jīng)營(yíng)類型零售商業(yè)飲食業(yè)服務(wù)業(yè)商務(wù)金融具體描述精品時(shí)尚、女性細(xì)分型專賣店等高中級(jí)餐館、西餐、快餐、西點(diǎn)名店等高級(jí)美容店、洗浴店、按摩店銀行、證券公司等可行性城市中心供給的獨(dú)特性周邊具備可支撐的條件經(jīng)營(yíng)配套需要提供購(gòu)物的綜合需要娛樂(lè)休閑高級(jí)酒吧、兒童游樂(lè)設(shè)施、KTV、商務(wù)會(huì)所等滿足綜合配套需要PART3.

商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型提案思路商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷渝北地下通道商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析關(guān)鍵問(wèn)題解讀渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型PART4.

商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向地下商業(yè)街的SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：商圈核心地段，人流量巨大；鋪位劃分合理，符合市場(chǎng)需求。讓客戶關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成價(jià)值熱點(diǎn)；適度控制，以提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)；打造高品質(zhì)商圈藍(lán)圖；難點(diǎn)一：需求分流、商氣不聚作為渝北未來(lái)核心商圈，沃爾瑪即將入駐，核心商業(yè)圈雛形即將形成；但是：渝北區(qū)域消費(fèi)水平不高，中高端商品消費(fèi)力不夠強(qiáng)勁；

渝北商業(yè)圈和江北商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中、高端消費(fèi)容易被其他商圈分流；難點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)激烈、區(qū)域連帶性強(qiáng)目前渝北商圈影響力不足，整體不上規(guī)模，暫時(shí)缺乏市場(chǎng)商業(yè)領(lǐng)袖；周邊圍繞數(shù)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，粗略統(tǒng)計(jì)，僅金港國(guó)際就有約30萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，代表項(xiàng)目有：金港國(guó)際、金易都會(huì)、匯祥·好萊塢、五金機(jī)電城等；幾個(gè)難點(diǎn)PART4.

商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向PART4.

商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向產(chǎn)品具有稀缺性周邊無(wú)地下商業(yè)，毗鄰的金港國(guó)際約30萬(wàn)方，規(guī)劃有商業(yè)內(nèi)街；產(chǎn)品具有局限性整體鋪位劃分上，面積均較小，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)分布有一定局限；填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)地下商業(yè)物業(yè)空白周邊無(wú)類似產(chǎn)品，本項(xiàng)目填補(bǔ)了區(qū)域地下商業(yè)的市場(chǎng)空白；地段具有成長(zhǎng)性屆時(shí)本項(xiàng)目將處于渝北商圈的核心地段，居于城市主干道之下，毗鄰重百、沃爾瑪?shù)戎虉?chǎng)，地段位置十分良好；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相同性不明顯類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將會(huì)是江北、南坪等地下商業(yè)，周邊商業(yè)會(huì)有一定的分流；但，鑒于項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)有性，仍會(huì)有差異化優(yōu)勢(shì)。關(guān)于本項(xiàng)目的再評(píng)估PART4.

商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向打造該兩路版塊的區(qū)域核心商圈地下商業(yè)典范的形象；需要提升商業(yè)業(yè)態(tài)聚合的附加值，通過(guò)有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，迅速提升人氣，如引入“鄉(xiāng)村基”等超人氣主力店；總體形象精致、時(shí)尚、活力，迅速聚集人氣；充分利用現(xiàn)有商業(yè)氛圍，突出產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的有效聚合，輻射范圍考慮農(nóng)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、空港片區(qū)等版塊；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的總體定位思路應(yīng)為：PART4.

商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向綜合地下商業(yè)區(qū)=特色精品時(shí)尚飾品區(qū)窗簾布藝區(qū)+特色小吃+時(shí)尚精品鞋服（外貿(mào)店）定位建議：在前期運(yùn)營(yíng)中提前引入特色主力店，吸引人氣，并進(jìn)行有效業(yè)態(tài)劃分，保證本項(xiàng)目的價(jià)值最大化。提案思路渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷渝北地下通道商業(yè)營(yíng)銷定位分析/方向渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析關(guān)鍵問(wèn)題解讀PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀

關(guān)鍵問(wèn)題解讀PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀項(xiàng)目名稱地段產(chǎn)品品牌配套總分影響權(quán)重楊家坪地下商場(chǎng)201923188010%南坪浪高地下商場(chǎng)202122218415%觀音橋地下商場(chǎng)231920198120%沙坪壩地下商場(chǎng)211819177515%解放碑輕軌名店城25232422945%金港國(guó)際商業(yè)182018207635%產(chǎn)品因素分值專業(yè)人士評(píng)分參考均價(jià)計(jì)算修正后價(jià)格相關(guān)商鋪權(quán)重取值

價(jià)格預(yù)估流程說(shuō)明：以項(xiàng)目周邊近似區(qū)域同類物業(yè)的價(jià)格為基數(shù)，通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定本項(xiàng)目均價(jià)。

本次影響比例總分為100分，

影響程度總和為100%，百分比越高對(duì)本項(xiàng)目影響程度越高。根據(jù)以上權(quán)重分析：金港國(guó)際解放碑地下商場(chǎng)南坪地下商場(chǎng)觀音橋地下商場(chǎng)沙坪壩地下商場(chǎng)本項(xiàng)目20000--30000元/㎡30000-45000元/㎡＝＜同時(shí)考慮本案首次開盤，需取得一定的市場(chǎng)熱度，讓利客戶部分價(jià)格空間。PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀價(jià)格預(yù)估流程根據(jù)本項(xiàng)目在永耀地產(chǎn)整體營(yíng)銷中擔(dān)負(fù)的“快速營(yíng)銷，提升企業(yè)品牌形象”任務(wù)，開盤價(jià)格策略上本司建議：中開高走，隱型調(diào)整PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀價(jià)格策略PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀銷售均價(jià)的綜合修整及結(jié)論

項(xiàng)目定價(jià)策略的幾個(gè)比較因子：開發(fā)成本+競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品比較+品牌溢價(jià)+產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)建議初步的銷售均價(jià)2.5萬(wàn)/平方米----3萬(wàn)/平方米說(shuō)明：此次價(jià)格制定較為粗略，缺乏系統(tǒng)論證以檢查之。PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀

關(guān)鍵問(wèn)題解讀PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀根據(jù)市場(chǎng)的需求變化控制快慢節(jié)奏；根據(jù)銷售成績(jī)的好壞而靈活制定策略；準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求關(guān)系，降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售節(jié)奏的把握原則初步預(yù)計(jì)：正式開盤后6—9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，可以完成整體銷售量的90％以上。PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀

關(guān)鍵問(wèn)題解讀PART5.

關(guān)鍵問(wèn)題解讀推廣費(fèi)用項(xiàng)目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個(gè)前提實(shí)現(xiàn)快速銷售，回籠資金；打造兩路地下品牌商鋪，并通過(guò)項(xiàng)目樹立永耀地產(chǎn)的企業(yè)品牌；盡可能節(jié)省資金；整體