租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議糾紛【篇一:商鋪?zhàn)赓U常見糾紛及注意事項(xiàng)分析】商鋪?zhàn)赓U常見糾紛及注意事項(xiàng)分析作者:上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所陳桂平律師商鋪?zhàn)赓U是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)關(guān)鍵組成部分,而商鋪?zhàn)鳛槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)交易載體之一,相關(guān)商鋪?zhàn)赓U糾紛也較為常見,而且相關(guān)商鋪?zhàn)赓U糾紛包含標(biāo)額也并不低,有些商鋪?zhàn)赓U年租金達(dá)幾十萬都有,這個(gè)跟商鋪所在商圈有很大關(guān)系,由此,不管對(duì)于出租方還是租賃方來說,需要注意好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。一、招商階段租賃糾紛現(xiàn)在不管是中國(guó)一線城市,還是二線城市,很多大型商場(chǎng)都存在招商活動(dòng),對(duì)于商鋪而言,更是如此,不過這個(gè)階段,也是租賃糾紛常有發(fā)生階段。舉例來說,現(xiàn)在商場(chǎng)為了更便于服務(wù)消費(fèi)者,會(huì)對(duì)商場(chǎng)區(qū)域進(jìn)行功效劃分,比如按每一層經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品或者同一層不一樣區(qū)域經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一部署,所以,在招商時(shí)候,就會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品承租者功效定位進(jìn)行限制,而反過來說出租人隨意變更招商階段區(qū)域定位,也會(huì)引來被索賠可能。其次,因?yàn)橥ǔＩ虉?chǎng)為了吸引承租者前來,常常會(huì)開出優(yōu)惠條件,而且約定了估計(jì)開業(yè)時(shí)間。但就經(jīng)本人處理案件,包含代理及咨詢案件來說,很多時(shí)候,商場(chǎng)出租者輕易出現(xiàn)以下問題:1、私自變更租賃協(xié)議約定商鋪位置;2、私自縮小原定租賃位置;3、商場(chǎng)因招商不足未能準(zhǔn)期開業(yè);4、商場(chǎng)為了招商而管理混亂,未能如同招商宣傳階段一樣,進(jìn)行功效劃分;5、商場(chǎng)雖開業(yè),但配套電梯、水電、網(wǎng)絡(luò)等不含有,承租者入駐時(shí)發(fā)覺與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。所以,對(duì)于承租者來說,不應(yīng)一味看重商場(chǎng)招商宣傳,更應(yīng)該注意租賃協(xié)議里約定以及可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),假如租賃協(xié)議未對(duì)商場(chǎng)可能出現(xiàn)前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃確保金約定,則承租者將依據(jù)協(xié)議法法理及相關(guān)要求進(jìn)行索賠,從索賠角度以及保護(hù)自己權(quán)益角度來說,將會(huì)加大自己訴訟成本。反之,對(duì)于商場(chǎng)出租者而言,假如對(duì)于招商預(yù)期期望過高,而私自存在夸大宣傳或者過分宣傳,則可能在實(shí)際招商情況不佳之時(shí),面臨承租人索賠,甚至是集體訴訟。二、簽約階段資信審查問題所謂資信審查,在此僅指出租人是否有出租資格,承租人是否含有承租能力,那么相對(duì)于承租人來說,本人僅提醒相關(guān)怎樣核實(shí)出租人出租資格。大型商場(chǎng),通常開發(fā)商委托物業(yè)代為出租,那么承租人需要注意是相關(guān)物業(yè)取得開發(fā)商授權(quán)手續(xù),其次,還需要注意相關(guān)出租商場(chǎng)是否存在出租限制,即是否商場(chǎng)權(quán)屬是否存在瑕疵或者受限,根據(jù)《城市房屋租賃管理措施》第六條要求有下列情形之一房屋不得出租:1、未依法取得房屋全部權(quán)證;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其她形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;3、共有房屋未取得共有些人同意;4、權(quán)屬有爭(zhēng)議;5、屬于違法建筑;6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn);7、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意;8、不符合公安、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生等主管部門相關(guān)要求;9相關(guān)法律、法規(guī)要求嚴(yán)禁出租其她情形。而發(fā)生前述情況下,承租人通常風(fēng)險(xiǎn)較大,且假如后期租賃后需要辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照時(shí),可能會(huì)遇上阻礙。對(duì)此,在簽署租賃協(xié)議或者意向書時(shí),需要先核實(shí)是否存在前述情況,尤其承租成本較高、投資較大時(shí)。不過現(xiàn)實(shí)中,很多農(nóng)村集體用地也有建立商場(chǎng)出租,不過在辦理證照方面,只要村委出具證實(shí),還是不存在辦理障礙,對(duì)此,需要承租人在簽署協(xié)議時(shí),核實(shí)是否存在證照辦理困難,避免承租后無法正當(dāng)經(jīng)營(yíng),對(duì)于違法建筑、或者司法、行政部門查封房子,承租人承租確實(shí)要三思以后行。另外,在承租人時(shí),需要注意承租商場(chǎng)所在區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi),根據(jù)深圳說法就是是否在城市更新范圍內(nèi),因?yàn)榧偃缭诓疬w范圍內(nèi),承租人依舊承租,則投入不宜過大,且在租賃協(xié)議中需要具體約定好拆遷發(fā)生時(shí)賠償問題,對(duì)于該點(diǎn),將在下文深入分析。三、商鋪?zhàn)赓U協(xié)議約定問題商鋪?zhàn)赓U協(xié)議,常見事項(xiàng)除了主體之外,關(guān)鍵是:承租地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增百分比立刻間點(diǎn)、租賃確保金或者履約確保金、違約金、協(xié)議解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理路徑、拆遷賠償問題等。因?yàn)槭马?xiàng)較多,僅針對(duì)其中上述部分事項(xiàng)進(jìn)行分析。首先,相關(guān)承租地點(diǎn),該事項(xiàng)約定,首先包含約定法院管轄時(shí)選擇問題,其次如是招商階段還包含出租人變更具體店面時(shí),相對(duì)應(yīng)違約條款設(shè)計(jì)問題。其次,相關(guān)租金遞增以立刻間點(diǎn)問題,這里需要關(guān)注是遞增基數(shù),是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增百分比立刻間點(diǎn),明確約定好則承租人能夠預(yù)估租賃協(xié)議推行成本及收益問題,從而對(duì)于承租投資是否可行作出預(yù)估。第三,相關(guān)租賃確保金或者履約確保金,通常是確保承租人依約推行協(xié)議確保金,針對(duì)是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理要求等,該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款設(shè)計(jì)。相關(guān)糾紛處理機(jī)制,則參閱本人另一篇文章《租賃協(xié)議訴訟關(guān)系約定—法律救助與訴訟成本糾結(jié)》,在此不管述。第四,相關(guān)拆遷賠償問題,為何需要提及該問題,理由是根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與賠償條例》要求,房屋征收及賠償僅針對(duì)房屋全部權(quán)人,也就是說,一旦承租店面發(fā)生征收,則國(guó)家是不對(duì)承租人進(jìn)行賠償,該問題將由房屋全部權(quán)人與承租人自行處理,當(dāng)然,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與賠償條例》第十七條要求,其中對(duì)房屋全部權(quán)人征收賠償就包含“因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失賠償。”所以,承租人必需與出租人對(duì)可能發(fā)生征收賠償時(shí)怎樣處理雙方關(guān)系作出約定,因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件,則租賃協(xié)議無法繼續(xù)推行,承租人最好選擇出租人價(jià)值賠償,賠償范圍包含預(yù)期經(jīng)營(yíng)利益損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等,同時(shí)需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。假如沒有約定較為具體及可操作性,則承租人只能依據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行索賠,而實(shí)際損失舉證證實(shí)將比較難,發(fā)生訴訟時(shí)將會(huì)增加自己舉證成本。另外,需要提及就是在協(xié)議條款中約定好,租賃協(xié)議期滿后續(xù)約問題、添附物處理問題等。四、商鋪?zhàn)赓U協(xié)議推行過程糾紛然法律上要求了承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán),不過又限定了相同條件下,何為相同條件,最顯著無非是出售物業(yè)價(jià)格,有時(shí)出租人為了變相強(qiáng)迫承租人搬離,會(huì)有意抬高出售物業(yè)價(jià)格,對(duì)此,承租人是無可奈何,甚至,對(duì)于出租人是否真出售物業(yè),無法掌控,而承租人在對(duì)商鋪投資過大情況下,往往面臨承受虧損撤租地步,不過這也非絕對(duì),還是得看個(gè)案雙方證據(jù)對(duì)比情況。對(duì)于承租人來說,只要是買賣交易在租賃協(xié)議簽署以后,承租人就有權(quán)限制買受人行使全部權(quán),即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人租賃協(xié)議,替換物業(yè)出賣人推行租賃協(xié)議義務(wù)。反過來,對(duì)于承租人來說,必需了解是承租物業(yè)在簽署租賃協(xié)議之前,是否存在物業(yè)買賣關(guān)系,假如是買賣關(guān)系在租賃協(xié)議之前,則不發(fā)生買賣不破租賃效果,此時(shí),承租人遭受損失,則只能向物業(yè)出賣人追償。而依據(jù)法律要求,此時(shí)雙方各有過失,在各自過失范圍內(nèi)負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任,也就是說,承租人部分損失將不會(huì)取得法院支持,對(duì)此需要提醒承租人注意。買賣不破租賃其實(shí)是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)一個(gè)特殊表現(xiàn),依據(jù)法理,物權(quán)含有對(duì)世性,而債權(quán)含有相對(duì)性,二者相遇時(shí),物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)實(shí)現(xiàn),但有多個(gè)特殊情況,就租賃協(xié)議來說,除了前者買賣不破租賃外,還有一個(gè)就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃協(xié)議生效以后,也就是說,抵押權(quán)人行使對(duì)物業(yè)抵押權(quán),需要受制于租賃協(xié)議條款約定,反之,則不受限。五、相關(guān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、茶水費(fèi)或者飲茶費(fèi)（下稱“轉(zhuǎn)手費(fèi)”）問題商鋪因?yàn)楹幸欢ㄍ顿Y價(jià)值,而租賃過程中,可能存在商鋪轉(zhuǎn)租問題,多數(shù)商鋪出租方均在協(xié)議條款中限制承租人轉(zhuǎn)租權(quán),而實(shí)際推行中,又常常會(huì)出現(xiàn)隱瞞商鋪出租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租情況,較為常見就是相關(guān)轉(zhuǎn)租過程發(fā)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)、茶水費(fèi)或者飲茶費(fèi)問題,即轉(zhuǎn)租人向次承租人收取所謂轉(zhuǎn)手費(fèi)。假設(shè)前述轉(zhuǎn)租行為并非取得出租人授權(quán)或者追認(rèn),則次承租人一旦接手商鋪后,可能面臨出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可,進(jìn)而解除租賃協(xié)議,要求次承租人撤離,那么次承租人是否能夠以其與轉(zhuǎn)租人租賃協(xié)議約定進(jìn)而對(duì)抗或者向出租人索賠呢,顯然不行,因?yàn)槲唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租行為無效,且協(xié)議含有相對(duì)性,次承租人損失只能向轉(zhuǎn)租人追索,而期間轉(zhuǎn)手費(fèi)在法律上也只能向轉(zhuǎn)租人追償,不過此時(shí)對(duì)次承租人來說,索賠風(fēng)險(xiǎn)較大,即因?yàn)槠渑c轉(zhuǎn)租人協(xié)議無效而可能造成其過失發(fā)生損失由其負(fù)擔(dān),而轉(zhuǎn)手費(fèi)是否屬于協(xié)議法認(rèn)可租賃協(xié)議內(nèi)容之一,也是存在爭(zhēng)議,對(duì)此,次承租人在接收轉(zhuǎn)租人商鋪時(shí),必需查對(duì)或者拿到出租人授權(quán)或者確定轉(zhuǎn)租人有權(quán)轉(zhuǎn)租文件,不然將需要慎重考慮后果。六、相關(guān)商鋪?zhàn)赓U期滿糾紛問題商鋪?zhàn)赓U期滿,通常是指協(xié)議正常推行完結(jié),此階段,輕易發(fā)生糾紛是相關(guān)商鋪添附物（含燈飾、空調(diào)、內(nèi)部加裝裝修裝飾物等）、辦公物品、證照注銷以及續(xù)約等問題。首先,相關(guān)商鋪添附物、辦公物品,承租人需要依據(jù)自己情況,約定好租賃期限屆滿后,是自行拆除添附物并歸自己,還是添附物歸出租人,假如沒有約定情況下,則輕易發(fā)生糾紛,出租人有時(shí)嚴(yán)禁承租人私自拆除添附物,不過,真無約定情況下,依據(jù)《民法通則》要求,則承租人有權(quán)拆除帶離;假如出租人需要保留,則需要向承租人支付對(duì)應(yīng)費(fèi)用;假如承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留,則出租人可拆除,費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)。為此,為避免以后糾紛,盡可能約定清楚。其次,相關(guān)證照注銷問題,很多時(shí)候租賃商鋪承租人需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,而依據(jù)工商登記相關(guān)要求,同一個(gè)地點(diǎn)僅能注冊(cè)一個(gè)商事主體,所以,假如租賃協(xié)議屆滿后,承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記地址,則出租人再行出租商鋪將會(huì)碰到一定阻礙,尤其是新承租人需要以該商鋪?zhàn)?cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)。對(duì)于該問題,理應(yīng)在租賃協(xié)議中進(jìn)行明確約定。對(duì)于租賃期滿后續(xù)約問題,依據(jù)法律要求,超出六個(gè)月租賃協(xié)議,應(yīng)該簽署書面協(xié)議,不然將視為無定時(shí)租賃協(xié)議,雙方將有權(quán)隨時(shí)解除協(xié)議,不過需要通知對(duì)方并給對(duì)方合理準(zhǔn)備時(shí)間。所以,對(duì)于承租人來說,一旦租賃協(xié)議期滿,仍需要繼續(xù)租賃,則應(yīng)該與出租人立刻續(xù)簽協(xié)議,而對(duì)于出租人來說,租賃協(xié)議期滿繼續(xù)收取租金而未簽署租賃協(xié)議,其行為依舊受制于原租賃協(xié)議部分約定,包含租金、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。商鋪?zhàn)赓U屬于租賃協(xié)議其中一個(gè)常見類型,而包含問題,其實(shí)很多,本文考慮篇幅僅摘取部分情況進(jìn)行分析,具體糾紛發(fā)生時(shí),還是需要以商鋪?zhàn)赓U協(xié)議約定、雙方主體情況、相關(guān)租金繳納票據(jù)等來綜合分析,方有利于維【篇二:租賃經(jīng)營(yíng)合同(終)】租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）:地址:法定代表人:李泓臻承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）:身份證號(hào)碼:地址:依據(jù)《中國(guó)協(xié)議法》及國(guó)家其相關(guān)法律、法規(guī)之要求,為明確雙方權(quán)利和義務(wù),在平等、自愿、公平和誠(chéng)信標(biāo)準(zhǔn)下,甲乙雙方就房屋租賃事宜,經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議,簽署本協(xié)議。第一條租賃標(biāo)位置、界限及計(jì)租面積甲方將位于號(hào)場(chǎng)所租賃給乙方從事賓館經(jīng)營(yíng)、使用。第二條租賃用途1、乙方租賃本協(xié)議第一條要求場(chǎng)所,從事賓館經(jīng)營(yíng)、使用,并遵守國(guó)家和烏魯木齊市相關(guān)房屋租賃和賓館行業(yè)管理相關(guān)要求。2、乙方在租賃期內(nèi)未取得甲方書面同意以及按要求須經(jīng)相關(guān)部門審批核準(zhǔn)前,不得私自改變使用用途。第三條租賃期限1、租賃期限自年1月1日至2026年12月31日止,共12年,裝修免租期自實(shí)際交房日7月8日至12月31日止。第四條租賃費(fèi)及繳納方法-1--2-3、乙方逾期交納租賃費(fèi)超出60日時(shí),且不能取得甲方諒解,視乙方違約。經(jīng)甲方書面催告后乙方仍不支付,除了依據(jù)本協(xié)議第五條第2點(diǎn)之要求負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任以外,甲方有權(quán)書面通知乙方解除、終止協(xié)議,但因?yàn)槌霈F(xiàn)甲方違約在先或甲方未推行協(xié)議承諾情況除外。4、乙方因特殊原因需要延遲交納或者分期交納租賃費(fèi)時(shí),必需經(jīng)甲方書面同意且應(yīng)該在甲方限定時(shí)限內(nèi)足額給予交納,不然應(yīng)參考本協(xié)議第五條第2、3點(diǎn)之要求負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。第六條租賃確保金本協(xié)議簽署當(dāng)日,乙方須一次性向甲方繳納租賃確保金20萬元人民幣。待該協(xié)議解除或終止,而且甲乙雙方之間債權(quán)債務(wù)全部處理完成,同時(shí)乙方也未拖欠任何職能部門（比如:工商、稅務(wù)、電力企業(yè)、熱力企業(yè)等）費(fèi)用情況下,甲方在七日內(nèi)一次性退還租賃確保金（不計(jì)利息）給乙方。第七條租賃標(biāo)物交付時(shí)間甲方向乙方交付租賃標(biāo)物時(shí)間為年7月8日,如甲方不能按期交付租賃標(biāo)物,則順延啟租時(shí)間。第八條租賃標(biāo)物交付條件1、甲方確保在8月31日前取得本租賃標(biāo)物房屋建安完工驗(yàn)收合格匯報(bào),本租賃物范圍內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備安裝符合消防部門要求和要求,包含修建符合標(biāo)準(zhǔn)消防水池,并取得整體消防驗(yàn)收合格證書。甲方辦理完上述驗(yàn)收并取得證書后,應(yīng)在3日內(nèi)書面通知乙方,乙方收到通知后依據(jù)實(shí)際情況確定4樓、5樓裝修開工時(shí)間。如到8月31日上述證件仍未辦理完成,乙方有權(quán)解除并終止協(xié)議,甲方須退還乙方繳納租賃確保金20萬元,甲方還應(yīng)支付乙方已實(shí)際投入裝修費(fèi)用,如雙方對(duì)裝修費(fèi)用有異議,則以雙方共同委托審計(jì)機(jī)-3-構(gòu)審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。如甲方在8月31日已辦理完成上述證件,但甲方卻以證件未辦理完成為由,要求與乙方解除協(xié)議,則視為甲方違約,除退還乙方裝修費(fèi)用及確保金外,還應(yīng)向乙方負(fù)擔(dān)違約金20萬元,如違約金不足以填補(bǔ)乙方損失,則超出部分甲方仍需負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。2、甲方確保本租賃標(biāo)物足夠電容量(用電容量630千伏安）,供水口徑大于40mm（管道井）。3、甲方確保本租賃物排水排污管道含有,符合國(guó)家建設(shè)質(zhì)量要求,不會(huì)影響乙方在租賃期間使用。第九條租賃場(chǎng)所交接本協(xié)議生效后,甲、乙雙方應(yīng)該對(duì)該租賃場(chǎng)地進(jìn)行交接,交接應(yīng)該簽署書面交接手續(xù),同時(shí)制作交接清單,一并作為本協(xié)議附件。從交接之日起至8月20日止,此期間為乙方對(duì)大堂裝修期;12月31日前,甲方不收取租賃費(fèi)。假如8月20日前乙方對(duì)大堂裝飾、裝修無法完工,影響了甲方酒店正常開業(yè),則完工時(shí)間每超出一日,乙方應(yīng)向甲方支付違約金人民幣15000元。不管乙方四樓、五樓裝修何時(shí)完工開業(yè),甲方計(jì)取租賃費(fèi)時(shí)間均確定為1月1日起。第十條租賃標(biāo)改造、修繕1、租賃標(biāo)物四樓、五樓室內(nèi)部分裝飾、裝修及水、電、消防改造由乙方負(fù)責(zé),所需費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān);大堂裝修由乙方負(fù)責(zé),甲方負(fù)擔(dān)大堂裝修總費(fèi)用30%。但乙方裝飾、裝修方案必需提交甲方審核,甲方簽署書面認(rèn)可通知后方可實(shí)施。2、租賃經(jīng)營(yíng)期間,假如乙方依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況需要對(duì)大堂進(jìn)行再次裝修,乙方必需向甲方遞交書面申請(qǐng),裝飾、裝修方案必需提交甲方審核,甲方簽署書面認(rèn)可-4-通知后方可實(shí)施。3、本協(xié)議推行期間,乙方承租范圍內(nèi)全部配套隸屬設(shè)施修繕、增建,由乙方給予管理、維護(hù)并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)費(fèi)用,但不包含對(duì)上述租賃標(biāo)及其隸屬設(shè)施主體、結(jié)構(gòu)安全維護(hù)產(chǎn)生費(fèi)用（除因?yàn)橐曳皆栽斐砂踩[患除外）。4、在乙方租賃期內(nèi),本租賃標(biāo)物建筑質(zhì)量問題以及自然損害和不可抗力造成損害需要維修及維護(hù)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)支付。5、甲方對(duì)于地下室及其隸屬設(shè)施主體、結(jié)構(gòu)安全維護(hù)、修繕不得影響乙方正常經(jīng)營(yíng);乙方應(yīng)主動(dòng)給予配合且不得無故阻撓甲方正常施工。具體施工方法應(yīng)該由甲、乙雙方共同約定。第十一條裝飾、裝修,廣告牌匾設(shè)置及管理1、乙方承租期間,因經(jīng)營(yíng)需要有權(quán)自主決定進(jìn)行室外廣告牌匾設(shè)置。甲方確保在租賃標(biāo)物入口處和外墻東側(cè)設(shè)置累計(jì)兩處乙方標(biāo)牌,乙方標(biāo)牌同時(shí)應(yīng)該符合國(guó)家以及烏魯木齊市相關(guān)廣告設(shè)置、管理規(guī)范要求,費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。第十二條依法經(jīng)營(yíng)及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)1、在乙方租賃經(jīng)營(yíng)期間,應(yīng)該依法辦理相關(guān)證照,正當(dāng)經(jīng)營(yíng)立刻交納因經(jīng)營(yíng)而應(yīng)上繳相關(guān)稅費(fèi)等。2、如因乙方原所以造成任何問題,由乙方自行處理;如包含到甲方連帶責(zé)任造成甲方經(jīng)濟(jì)損失,均由乙方負(fù)擔(dān);3、如甲乙雙方因各自原因造成群體事件發(fā)生,致使對(duì)方無法正常經(jīng)營(yíng),給對(duì)方造成經(jīng)營(yíng)損失由違約方給予負(fù)擔(dān);假如責(zé)任方在群體事件發(fā)生后在30日內(nèi)未能妥善處理,則另一方有權(quán)解除協(xié)議,責(zé)任方應(yīng)向另一方賠償所以而給對(duì)方造成-5-【篇三:五大經(jīng)典案例分析商鋪?zhàn)赓U糾紛】五大經(jīng)典案例分析商鋪?zhàn)赓U糾紛綢繆方案,商鋪?zhàn)赓U仍然是投資市場(chǎng)一大熱點(diǎn),首先市中心部分熱門地段一鋪難求,其次,小區(qū)商鋪也進(jìn)入了不一樣區(qū)域因配套交通等不一樣條件形成冷熱不均局面。而商鋪?zhàn)赓U在日漸趨熱同時(shí),也產(chǎn)生了5類新型糾紛,成為商鋪?zhàn)赓U過程中經(jīng)典。怎樣未雨綢繆,在租賃商鋪中把握先機(jī),上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展、沈獻(xiàn)磊兩位律師,從五大經(jīng)典案例分析中,為你找出商鋪?zhàn)赓U中未雨綢繆預(yù)防糾紛發(fā)生方案●經(jīng)典糾紛類型一保障獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)商家往往不愿意同其她同行離得太近,所以在商鋪?zhàn)赓U中商家常常期望經(jīng)過獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)約定,來實(shí)現(xiàn)自己在一定范圍內(nèi)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。但獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)假如約定不明確,糾紛就在所難免。下面就經(jīng)過一個(gè)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)案例,提醒在租賃商鋪時(shí)怎樣確保自己“獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)”。[案例]甲乙雙方就a商鋪簽署租賃協(xié)議,約定乙方租用a商鋪用于裝飾裝潢業(yè)務(wù)。因?yàn)橐曳讲黄谕衅渌b潢企業(yè)在商鋪所屬大廈做裝潢業(yè)務(wù),故在協(xié)議中約定:乙方入駐b大廈后,甲方確保b大廈中將不再有其它裝潢企業(yè)從事裝飾裝潢業(yè)務(wù)。乙方入住很快,發(fā)覺在大廈中出現(xiàn)了一家家居企業(yè),推出“整體家居處理方案”業(yè)務(wù),據(jù)查證該企業(yè)其實(shí)在從事家庭裝潢業(yè)務(wù)。乙方想依據(jù)協(xié)議約定要求甲方負(fù)擔(dān)責(zé)任時(shí)候,卻發(fā)覺自己正處于極為不利境地。首先,“家居企業(yè)”并不能等同于“裝潢企業(yè)”。該企業(yè)從事裝潢業(yè)務(wù),是否意味著甲方對(duì)該條款違反;其次,“整體家居處理方案”并不能等同于裝潢業(yè)務(wù),雙方?jīng)]有在協(xié)議中對(duì)什么是裝潢業(yè)務(wù)作明確界定;最終,甲方違約并不等同于乙方能夠解約,雙方?jīng)]有在協(xié)議中明確甲方違約責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng):律師認(rèn)為,要確保商鋪?zhàn)赓U中獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn),該條款包含下列內(nèi)容:■明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)含義。比如本案中,應(yīng)明確任何其它企業(yè)或自然人都不得在大廈內(nèi)從事裝潢業(yè)務(wù),以免去對(duì)“家居企業(yè)”束手無策尷尬境地;而且,對(duì)裝潢業(yè)務(wù)也要給予明確定義,以免有些人以所謂“整體家居處理方案”打擦邊球。■明確違約責(zé)任。如解除協(xié)議、繼續(xù)推行,把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕出去、要求賠償或是要求出租方支付一定數(shù)額違約金。假如承租方簽約時(shí)還沒有把握,不妨事先咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或者由律師陪同簽約把關(guān),以避免無須要損失。●經(jīng)典糾紛類型二承租方解約權(quán)在商鋪?zhàn)赓U中,因?yàn)榘?cái)產(chǎn)較大,所以在簽署協(xié)議時(shí),承租方既要考慮怎樣推行協(xié)議,又要考慮怎樣確保自己在特殊情形下解約退租權(quán)利。不然,當(dāng)你因?yàn)槟撤N原因需要解除協(xié)議時(shí),就會(huì)產(chǎn)生糾紛和損失。[案例]吳先生看中一處沿街商鋪計(jì)劃用來經(jīng)營(yíng)餐飲,于是與房東簽署了租賃協(xié)議,就租期、租金、裝修、租賃用途等事項(xiàng)作了約定。同時(shí),房東答應(yīng)幫助辦理餐飲業(yè)相關(guān)手續(xù)。但裝修靠近完成時(shí),吳先生發(fā)覺該商鋪電容量?jī)H為5千瓦,根本無法經(jīng)營(yíng)餐飲,而且商鋪基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)不到要求,造成經(jīng)營(yíng)餐飲許可證一直批不下來。吳先生想解除協(xié)議,卻發(fā)覺雙方對(duì)此根本沒有約定。吳先生認(rèn)為房東違反了當(dāng)初承諾,應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。而房東則認(rèn)為,電容量和基礎(chǔ)設(shè)施不是自己能夠控制,協(xié)議約定義務(wù)自己全都做到了。在無法協(xié)商情況下,吳先生不得不向法院起訴。[律師點(diǎn)評(píng)]對(duì)于承租方來說,最少要考慮三種需要解除協(xié)議情況。■出租方違反約定,使自己正當(dāng)利益受到損害。作為承租方要在協(xié)議中明確出租方義務(wù)及責(zé)任負(fù)擔(dān)方法。■因?yàn)榈谌皆蚴箙f(xié)議無法繼續(xù)推行時(shí),怎樣解除協(xié)議。比如因?yàn)檎?jì)劃改變,造成商鋪被拆除。這種情況下,房東能夠得到對(duì)應(yīng)賠償,但承租方卻不能直接得到這種賠償。所以需要在協(xié)議里約定在雙方都沒有過失情況下,須解除協(xié)議,承租方應(yīng)得到一定賠償。■因?yàn)樽约航?jīng)營(yíng)情況發(fā)生改變,承租方需要終止協(xié)議。如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善,在這種情況下承租方往往要負(fù)擔(dān)違約責(zé)任,自己投入就不用說了,還要賠給出租方多個(gè)月房租才能了事。而假如雙方在協(xié)議中作些特殊約定,事先做好準(zhǔn)備,那么真退租時(shí)就比較輕易處理。●經(jīng)典糾紛類型三特殊用途做生意人租用商鋪開什么店事先肯定都經(jīng)過一定計(jì)劃思索。可不少人在租商鋪時(shí)往往只是口頭上跟出租方表示未來要開什么店,在租賃協(xié)議中極少明確。等到自己裝修扎進(jìn)去以后,可能會(huì)因?yàn)榉N種原因這一類店根本開不出來。回頭要退租,卻并不那么輕易。