房屋買賣協議十大疑難糾紛實務關鍵點及法律風險提醒仇少明律師房屋買賣協議糾紛,筆者以房屋類型構建邏輯體系,分為二手房、商品房、特殊房屋糾紛三部分,將普遍存在問題單獨形成一部分,即為本文討論經典疑難糾紛相關實務關鍵點及法律風險提醒。1.村建集體土地租賃房

城市居民或非同一集體經濟組織組員購置農村集體土地建設"小產權房"違反國家法律和行政法規相關要求,不含有正當性。經省級人民政府審核同意和國土資源部審核同意"村集體租賃房"許可出租,但不能出售或變相"以租代售"。

筆者認為,在現在法律、法規明確要求村集體土地嚴禁用于非農業建設置法背景下,農村"小產權房"不含有正當性。"村集體租賃房"作為部分地域試點,也必將面臨很多理論及實踐上挑戰:實際操作中,怎樣把握"只租不售"底線？

現行法律法規不認可農村"小產權房"。但在城市房價高,國有土地使用權出讓金所占城市房價比重居高難下,"集體土地集體全部"、相關政策和法律法規在"以租代征"、"以租代售"認定上標準缺乏背景下,無須繳納出讓金集體土地上興建"小產權房"肯定形成大幅利潤空間,鄉村集體組織、開發商結成利益鏈條,經過"以租代征"、"以租代售"所謂"擦邊球"操作,與消費者對住房剛性需求及改善性需求一旦結合,便形成了目下積重難返"小產權"房屋交易現實。

"村集體租賃房"與其說是對農村集體土地出租房屋建設一個改革"探索"或"創新",不如說是一個對集體土地上房屋"以租代售"當地政策保護,為最終"小產權房"之路正當化留下隱患,或者機遇。故"村集體租賃房"開發建設,要么經過立法修訂消除其面臨很多法律障礙,要么在現行法律框架下,經過國家征用變更土地使用權性質,統一納入保障性住房建設開發行列。而對于已建、已售鄉村"小產權房"處理,久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易亂象。困境處理之道,不僅面臨法律、政策調適,且對違規操作既得利益者處理結果,因追溯時效與時間、違規主體存亡是否,處罰力度與范圍均無法做到公平。其結果,需要政府對現實作出一定妥協,懲前毖后,在以后加大執法力度,杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠未來,城鎮二元對立消除、城鎮戶籍一體化實現,"小產權"房一切問題都會真正迎刃而解。

亂久必治,曲中求直。農村"小產權"房未來,撲朔迷離,但一定會有光明結果。

【相關法律風險提醒】

（1）城市居民或非同一集體經濟組織組員購置農村所謂"村產權"、"鄉產權"房不正當。價格或許廉價,風險一定很大。

（2）集體土地上建造房屋,以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農村工程房"、"新房工程房"等名義,或變相"以租代售"進行房屋交易,因為無法辦理產權過戶,協議效力無法補正,故交易正當性不受法律保障。

（3）任何開發企業或鄉鎮政府向城市居民或非統一集體經濟組織組員頒發房屋"全部權證"或"集體土地使用權證"不含有正當性。

（4）小產權房買賣協議無效,因買受人對房屋權屬存在審核義務,故對協議無效亦存在過失,故存在房款返還時,是否支持利息,法院有不一樣判例。2.破舊房契法律效力

當事人持有土地改革前政府頒發土地房產全部證書或權狀等"破舊房（地）契"或其存根主張對應權利,標準上不予支持。但訴爭房屋現實狀況未發生改變或房屋全部權未發生變更,前述憑證可作為房屋權屬證實。

【相關法律風險提醒】

（1）房屋權屬證是權利人享受該不動產物權證實。破舊房（地）契非法定房屋權屬證。

（2）房管部門設置房屋產權登記簿是物權歸屬和內容依據,購房人簽署房屋買賣協議時,應盡可能到房屋權屬登記部門查詢擬交易房屋權屬情況。3.限購政策與情勢變更

限購、限貸、禁購等樓市調控政策造成當事人簽署房屋買賣協議推行受阻,不屬于商業風險或不可抗力,是否屬于"情勢變更"或"不可歸責于當事人雙方事由"情形,應結合購房協議簽署與調控政策出臺時間前后,及調控政策對購房協議推行受阻產生實質影響來確定違約責任負擔。購房協議對違約情形有明確約定,應依據約定處理。

【相關法律風險提醒】

（1）購房人應對房屋限購政策有所了解,在簽署協議前對本身是否符合購房條件以及購房協議約定付款條件能否實現要有所判定,以免倉促交納定金、簽署協議（包含認購協議）。

（2）對房屋買賣過程中發生推行障礙違約原因,"因不可歸責于雙方"與"因不可歸責于甲方（乙方）"表述,二者所產生法律后果迥然不一樣,各方對違約情形盡可能考慮周全。

（3）樓市調控政策造成房屋買賣協議推行受阻,購房人是否享受解除協議正當理由,實踐中對"直接影響協議推行"嚴格甄斷,仍需遵守《協議法》"激勵交易"基礎標準。4.一房二賣法律后果

出賣人就同一房屋分別簽署數份買賣協議,在協議均為有效前提下,買受人均要求繼續推行協議,標準上應根據以下次序確定推行協議買受人:（1）已經辦理房屋全部權轉移登記;（2）均未辦理房屋全部權轉移登記,已經實際正當占有房屋;（3）均未辦理房屋全部權轉移登記,又未正當占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額多少及前后、是否辦理了網簽、協議成立前后等原因,公平合理地給予確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續推行買賣協議,出賣人以房屋已轉讓給她人為由提出抗辯,法院能夠依據案件具體情況決定是否追加其她買受人作為第三人參與訴訟;其她買受人另行提起訴訟要求繼續推行協議,應該依據前款標準協調處理。商品房買賣協議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣或未通知買受人又將該房屋抵押給第三人,造成商品房買賣協議目不能實現,無法取得房屋買受人能夠根據最高人民法院《相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第8條要求請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款1倍賠償責任。

【相關法律風險提醒】

（1）購置未取得房產證房屋,若為一房二賣情形,則存在無法取得房產全部權風險。

（2）房屋買賣協議簽署并支付房款后,實際推行交付并入住含有十分關鍵法律意義,但即便如此,對于事先已為交付買受人,仍有交易目無法實現風險,即簽署房屋買賣協議,如未辦理過戶登記手續,即使協議有效,即使入住多年,但在一房二賣情形,亦存在喪失物權請求權風險。

（3）以一房二賣事實單獨訴請確定協議效力,性質上屬債權確定,法院能夠作出確定兩份買賣協議均為有效判決。至于買受人誰能取得物權,在當事人未提出確定物權請求情況下,屬另案處理范圍。

（4）對非產權人簽約當事人,假如不存在授權委托書或表見代理情形,協議因無權處分存在無效之虞。如售房協議簽署后,出賣人交房、收款,假如交款人非簽約相對人,但最終卻成為產權人,房主是否一房二賣？實務中已經有案例提醒了此情形下風險:一審認為是一房二賣,二審認為是買房人倒手再賣。風險防范:交款人非買房人,應有買房人委托或確定。

（5）商品房買賣協議注意條款:"若買方未在要求之日交齊房款或主動提出退房時,出賣方有權將買方所購房產給予出售,并將買方已交購房款5%作為違約金賠償出賣方損失,以后出賣方將買方已交購房款剩下部分10個工作日內返還。"應該注意協議約定付款日期,可能很短,也可能是法定節假日影響辦理財務手續,如此重大交易活動,給予出賣方解約條件過于剛性,付款拖延不管基于何種緣由,往往成為出賣方借此解約理由,而且協議依據顯著。購房人應在訂約時提出異議,就出賣方解約行為設定附有合理期限催告程序條款;推行過程中,應注意就付款拖延客觀原因保留相關證據。對出賣方而言,前述條款即使意思表示明確,但并非絕對制勝法寶,遼寧沈陽中院（）沈民（2）房終字第9號"馬某與某開發企業房屋買賣協議糾紛案"一審和二審分別提供了兩種思緒:一審認為,盡管買方沒有在協議約定時間內立刻付款,但買方卻在事后實際交付了約定款項,且出賣方當初對此也并沒有提出異議,并將該房款收下,出賣方此種行為是一個默許行為。此情況下,出賣方卻將該房屋出賣給她人,造成其實際上不能推行,從而造成雙方協議目無法實現。出賣方上述行為實際上是一個違約行為,其應根據協議約定負擔對應違約責任。而反觀本案買方,其雖未在協議約定時間內將第二筆房款立刻交付,實質上也是一個違約行為,但這種違約行為并不造成雙方協議目無法實現,即出賣方違約行為才是造成雙方協議無法實現并由此產生糾紛關鍵原因。二審認為:即使買方未在協議約定時限內交付房款,但出賣方事后接收馬某交付購房款行為,應視為對協議交付房款時間變更,馬某在交付購房款上不存在違約。

（6）為騙取銀行抵押貸款,虛構商品房買賣協議,協議雖未實際推行,但在作為標商品房出售她人后,買受人事后以正式協議起訴主張一房二賣雙倍賠償責任,如無充足證據反駁有效協議,極難不被要求負擔賠付責任。故簽約非兒戲,可能假作真時真亦假。

（7）簽署購房協議時,協議關鍵內容如不含有,或購房者本身行為對出賣人正常通知交房組成障礙情況下,有可能在開發商一房二賣情形,購房者就預付購房款無法取得雙倍返還法律效果。

（8）房屋買賣協議因一房二賣二解除,違約開發商即使無須雙倍返還預付房款,但可能就違約造成對方損失仍需予賠償,計算標準就是該房二賣形成差價款。5.農村房買賣協議效力

農村私房買賣標準無效。農村住房轉讓時,宅基地使用權一并轉讓,故農村私房買賣協議包含農村宅基地轉讓。依據《土地管理法》和相關政策要求,農村宅基地使用權主體僅限于本集體經濟組織組員,向本集體經濟組織以外農村居民轉讓農村住房和宅基地,因違反了集體經濟組織組員權屬性,應該認定無效。司法實踐中,假如農村宅基地房屋買賣協議時間較早,且房款已付清,房屋已實際交付,且經相關政府部門審核同意,從保護交易安全角度出發,農村房屋買賣買受人即使是非同一集體經濟組織村民,或者是城鎮居民,亦不作無效處理。

筆者認為,作為社會主義國家,中國就農村房屋買賣是否自由放開,在過去及未來可預見時期,不管是理論,還是司法實踐中,嚴禁買賣都會是一項長久標準性規則。農村房屋是農民賴以生存最終屏障,作為農業大國,農村穩定對中國來說又含有十分關鍵意義。千年封建社會,耕種土地農民地位低下、食不果腹,都與土地全部權性質有親密關系。即使在經濟社會發展當下,農民群體特征,仍然在物質尤其生計保障方面處于弱勢,而且各農村地域以及同一地域不一樣農戶間都存在發展水平及生活條件差異。故農村房屋嚴禁自由流轉是符合中國國情一項司法實踐標準。

地方法規或規章很早就在農村房屋抵押貸款制訂過規范性文件,因抵押權實現肯定以集體土地上房屋全部權轉移為條件,故實質效果等同于房屋買賣,在政策、法律未作修改前,這么"破冰"之舉適法性值得考量。

實施《物權法》就一定范圍農村房屋買賣正當性給予明確,但亦只是對過去政策、法律法規重申或延續,即本集體經濟組織組員內部有條件相互轉讓,并未就農村房屋向本集體經濟組織外組員或機構抵押和出售給予解禁。

既然是作為一項標準性要求,不排除司法實踐中,因買賣時間長、交易過戶后雙方推行并無異議,交易時不存在其她違法行為,而認定有效例外。這么有效判定不僅能反應裁判者對公平、誠信內心確信,而且符合立法保障社會秩序和良好風俗目標,并為通常社會大眾價值觀所包容;但也仍然是作為例外尤其個案存在,而以通常標準存在農村房屋買賣無效規則,一直沒有改變,在可預見未來,也不會輕易消解。

【相關法律風險提醒】

（1）中國現行法律對農村私房買賣協議采取是嚴格、審慎態度,通常以違反現行土地管理法律要求確定雙方之間房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農村集體經濟組織組員,辦理了宅基地使用權變更登記手續情況做例外處理。

（2）嚴禁購置農村私房不僅限于城市居民。國辦〔1999〕39號文相關"農村住宅不得向城市居民出售"要求不包含向農村居民轉讓農村住房問題,但不能據此得出許可向本集體經濟組織以外農村居民轉讓農村住房結論。即使同一鄉鎮村民,在不一樣村之間買賣房屋,即使買方屬于因征地而失地、失房"農轉非"人員,即使村委會做見證,付清房款、入住數年,仍面臨協議無效風險。

（3）農村房屋買賣協議無效后果,雙方返還。因雙方當事人對協議無效均存在過失,故出賣方主張房屋或宅基地使用費通常不會被支持,房款返還時是否支持利息,司法實踐中通常從公平標準出發,認定房款利息及房屋升值造成買方經濟損失是否亦由出賣方賠償。意味著,城鎮居民購置農村房屋,無法辦理過戶,風險一直存在,而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產生使用費兩抵。

（4）城鎮居民購置宅基地上所建房屋,即使經過十余年,亦因違反國家政策剛性要求,可能產生協議無效、騰退房屋風險。時間久遠并非其協議效力肯定成就原因。故買方在購置房屋前,不僅要看對方私有房產全部證,還要審查土地使用權證,以明確是否屬于宅基地上建房性質。

（5）買賣農村房屋,買方風險還表現在訴訟程序上。不管是由賣方起訴主張確定協議無效,還是由買方先起訴確定協議有效,兩種截然相反訴訟請求都擺在買方面前:協議有效,繼續推行;協議無效時返還房款同時賠償損失需要經過反訴或另案起訴實現。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求,不僅減弱己方立場,且面臨訴訟請求不明確之虞。

（6）隱瞞集體土地性質房屋出賣協議,法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院（）鄭民二終字第764號"于某等與郭某房屋買賣協議糾紛案"。6.無權處分與善意取得

夫妻共同共有及其她法定共有房屋僅登記在其中部分共有些人名下,未經占份額2/3以上按份共有些人或全體共同共有些人同意登記人,或者依法律要求或協議約定非屬實際權利人登記人,私自以自己名義處分房屋,除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理價格并辦理了轉移登記,不然不發生買受人善意取得法律效果。

【相關法律風險提醒】

（1）購房人應與房屋登記產權人簽署協議,并立刻辦理過戶手續,盡可能避免無權處分情形發生。與房屋共有些人之一簽署房屋買賣協議,即使該部分共有些人對權利瑕疵承諾擔保,亦非協議得到順利推行保障,協議亦可能因無權處分而無效。

（2）與登記產權人簽署房屋買賣協議,有必需留心是否為夫妻共同財產性質,是否存在其她權屬爭議;與非登記產權人簽署房屋買賣協議,必需考察房屋共有及授權情況,以避免協議效力之爭。交易時僅看房產證且實地看房,而未去相關部門查驗房屋資料,尤其在權屬有爭議,賣方急于脫手情況下,此交易可能會被法院認定買受人"在查明房屋共有權利人問題上,主觀心理持放任狀態,不組成善意第三人"。實踐中"相關部門",不僅指房管部門,在交易標為買賣按揭房屋情形,為避免可能產生法律風險,提議買受人到貸款銀行查詢貸款協議載明共有權人。

（3）夫妻一方作為無權處分人在售房協議失效情況下,理論上及實踐中存在這么爭議:產生是締約過失責任還是違約責任？協議無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責任產生夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共同債務？實踐中均存在不一樣判例。

（4）在取得夫妻相關共有房屋轉讓書面同意時,應對包含房屋位置及面積明確約定,以免事后產生誤解。實務中,就存在此種情況,丈夫簽字同意"此房同意轉讓",但對離婚約定給妻子一套,和離婚時未約定權屬另外一套未予區分,恰恰轉讓就是后一套,法院判決認為授權不明,依法由被代理人向第三人負擔民事責任,故房屋買賣協議有效。

（5）基于不動產登記簿公信力,法律給予不動產登記簿善意保護制度,不動產交易第三人基于對不動產登記簿公信力信賴,而取得不動產物權受法律保護,不需要其她權利人追認。故購置登記簿上產權人已死亡房屋,買受人應對遺產繼承人做調查了解。

（6）房產共有些人之一雖因故臨時意志不清,但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前,其近親屬作為代表出售共有房屋,買受人仍存在協議無效造成購房目落空風險。

（7）作為買賣協議標房屋因拆遷而未辦理過戶手續,買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續時,最好在訴狀中給予尤其明確,以預防判決實施困擾。

（8）就產權人已過世作為遺產房屋設定買賣,買受人應該對產權人法定繼承人及簽約人受權情況作必需了解,同時有中間人或見證人,對全部授權委托情況要進行核驗,并保留相關查驗統計,保留付款憑證做到有據可查,以避免在無權處分情形時被認定存在重大過失而不組成表見代理,以致影響買賣協議效力。

（9）購置她人出售單位房改房,應對房屋產權情況做了解,是部分產權還是完全產權,是否附加產權限制條件,能否上市交易。產權是否過戶是無權處分情形認定房屋買賣協議是否有效關鍵條件之一,此亦房改房買賣未經共有些人同意造成協議無效常見原因。

（10）作為夫妻共同財產房改房,如未經全部產權人同意而購置,即使經歷數年,如無表見代理特征,仍然存在買賣關系無效風險。

（11）父親單獨將名下房改房屋以協議形式賣給兒子,有書面協議,有父親曾經打借條,有兒子提供現金借款單,有證人。在父母離婚期間,該協議仍有可能會因無權處分而無效。案見上海二中院（）滬二中民二（民）終字第920號"華某與嚴某房屋買賣協議糾紛"。

（12）處分共有房屋未經授權造成協議目落空,定金條款因無權處分人承諾而有效,應視為無權處分人個人行為,該無權處分人可能需負擔締約過失責任或違約責任。7.表見代理司法認定

房屋出售人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以房屋全部權人名義簽訂協議,購置人有理由相信出售人有代理權,組成表見代理,該代理行為有效。

【相關法律風險提醒】

（1）表見代理作為廣義無權代理,但因本人與無權代理人之間關系,含有授予代理權外觀即所謂外表授權,致相對人信其有代理權而與其為法律行為,產生有權代理法律效果。其成立需含有實質性條件為相對人依據一定事實,相信或認為行為人有代理權,在此認識基礎上與行為人簽署協議。產權證上對房屋共有些人有明確記載,為避免認定表見代理舉證困擾和無權處分不利后果,應盡可能與權利人建立直接協議關系,在非權利人場所,應核實委托代理情形,并保留嚴格審核授權情況書面證據。

（2）《協議法》第49條要求"相對人有理由相信行為人有代理權",須符正當律要求標準和常人判定標準。如行為人持有本人出具授權委托書,或本人其她行為方法可推定有授權意思表示。非產權人出賣人應有代為處理售房事宜授權書,買受人應盡可能要求該授權書經公證。

（3）購置未取得產權證夫妻共同全部房屋,最好有夫妻雙方共同作為出賣方簽字確定,對于無法全部到場產權共有些人,應該留心并搜集一方存在表見代理證據,比如授權委托書、房屋買賣協議、抵押協議、借款協議、結婚證、產權共有些人身份證原件或復印件等。

（4）夫妻共同財產未經一方同意而為處分主張協議無效,從而轉售她人,可能會由此負擔雙倍返還定金或其她經濟損失違約風險。

（5）出售房屋委托人即使與房屋權利人系近親屬關系,亦可能組成無權代理。弟兄姐妹關系并不組成法律意義上表見代理基礎。父母兒女特殊關系、居住多年是否可組成表見代理,實踐中有不一樣見解。故對這類無權處分行為,買受人簽約時亦應核實授權情況。

（6）買賣集體土地性質房屋,在協議無效或解除時,返還買受人價款義務一方可能是表見代理人,也可能是房屋全部權人,其返還房款推行能力決定協議無效后買受人受損利益回補現實性。

（7）享受承租權公房買賣協議簽署時,除應對協議效力風險進行判定外,還應就未來產權辦理二次過戶風險有所估計,應盡可能與承租人及相關近親屬達成一致并取得其書面認可,就違約責任設定應明確并有針對性。

（8）居間房屋買賣協議簽署時,買受人應要求與出賣人在同一協議中作為當事人,約定雙方權利義務關系,盡可能避免單獨分開與房屋中介成立交易關系,以免對應違約責任無法產生約束違約方風險。

（9）作為代理人,即使是親屬,也應立刻將代理行為取得款項交予委托人,財上分明,不然,時日長久,原來基于親屬關系心照不宣收受款項,若干年后仍然是一筆分明債務。案見遼寧沈陽中院（）沈民（2）房終字第397號"付某與劉某等房屋買賣協議糾紛案"。

（10）即使當事人本人以無權代理主張協議無效,亦有可能組成締約過失。中介方可能會因未能認真審核房屋權屬,對無權處分房屋造成協議無效存在締約過失責任,而被要求負擔民事責任。已知協議相對方系無權代理而怠于主張權利或未主動采取合理方法預防損失擴大,可能會所以造成本人就擴大損失主張權利喪失。

（11）無權處分協議無效,實踐中傾向于認定產生無效返還責任,協議約定違約金條款通常不會被支持,案見廣東廣州中院（）穗中法民五終字第1929號"張某等與郭某房屋買賣協議糾紛案"。

（12）簽署房屋買賣協議,應要求對方提供身份證復印件及聯絡方法,并在該復印件上跨簽"本復印件僅用于×年×月×日與××簽約使用"。原因:其一,一旦訴訟,需要提供被告住所地等法定信息;其二,預防該身份證復印件被用作她途。

（13）不在她人提供空白頁上署名。署名意味著意思表示,意味著在法律上對書面填充內容確定。一旦署名確定,無充足證據,推翻極難。假如違反真實意思表示簽字系因受脅迫,在脅迫情形解除后最好立刻報警,以之作為受脅迫最直接證據。

（14）不管是買方,還是賣方,收付款憑證都應保留,尤其在與對方代理人進行交易時更要注意,以免生發付款是否及付款對象之爭。

（15）登記產權人以自己名義處分,事后以無權處分主張協議無效,并從無效主張中贏利,不僅違反老實信用標準且依《物權法》之要求,基礎不可行。8.違約損害與定金賠償

房屋買賣協議當事人一方不推行協議義務或推行協議義務不符合約定,給對方造成損失,損失賠償額應相當于因違約所造成損失,包含協議推行后能夠取得利益,但不得超出違反協議一方簽訂協議時預見到或應預見到因違反協議可能造成損失。當事人既約定違約金,又約定定金,一方違約時,對方可選擇適用違約金或定金條款。當事人約定定金不足以填補一方因對方違約遭受損失,一方可請求賠償超出定金部分損失。協議約定違約金低于或過分高于所造成損失,當事人可請求法院或仲裁機構給予合適調整。

【相關法律風險提醒】

（1）房屋買賣協議,就對方違約行為已選擇應用定金罰則,只有在舉證不足填補因對方違約造成自己經濟損失情況下,才會再由違約方另行支付違約金,不然不反復適用違約責任。廣東佛山中院（）佛中法民五終字第1141號"歐某等與陳某等房屋買賣協議糾紛案"中,就出現了已獲定金賠償守約方,嗣后主張房屋租金、契稅損失而被駁回情形。

（2）房屋買賣協議如存在兩份,即使前一份協議約定違約金條款在后份登記立案協議中未提及,但后份協議就該違約條款缺失并不妥然組成對前一協議相關違約責任變更。實踐中,應盡可能避免就同一房屋買賣行為前述兩份協議。即使依據登記立案需要簽署兩份,也要盡可能避免陰陽協議情形出現,即對前后約定條款不一樣,要在后一協議中對此效力給予明確,比如前一協議未約定,后一協議約定作為補充條款;前一協議有約定,后一協議有不一樣約定,后一協議為協議變更并以此為準。

（3）售房協議無效后果不僅包含約定定金雙倍返還,還有可能賠償因締約過失造成信賴利益損失。

（4）作為定金協議從協議亦無效,可能存在無法雙倍返還風險。簽約時房屋未取得產權證,但房主享受處分權,不存在現實及未來推行上法律障礙,但最好在協議中對此提及,并就對應違約責任作出尤其約定。

（5）當事人因拖延推行支付違約金后,仍應負擔繼續推行協議義務。基于立約擔保而交付定金,在一方反悔時,向對方只能就定金罰則適用,而無權要求繼續推行簽署房屋買賣協議義務。

（6）有擔保人擔保協議推行情況下,應要求擔保人在協議上簽字并注明擔保責任。

（7）當事人約定違約金超出造成損失30%,通常可認定為"過分高于造成損失";當事人可請求法院或仲裁機構給予合適降低。

（8）預售協議約定違約責任對雙方含有約束力。無法定理由解除協議,應負擔對應違約責任。認為約定違約金過高,能夠申請調整,不過否調整,取決于法院或對方當事人。

（9）為預防對方有意毀約,提議自信守約方對違約金約定條款,多費筆墨,不拘于格式條款,以確信該約定損害后果及損害計算為當事人事先所預見。

（10）房屋買賣協議糾紛,訴請房屋返還（騰退）,應該就拖延推行返還房屋義務附加租金支付訴訟請求,比如,按每個月多少元,天天多少元,支付至實際交付房屋時止。

（11）陷阱條款:"出賣方如違約,除應在三日內返還所收買方全部房價款外,并應支付該所購房地產總額10％違約金"。在賣方有意違約并有利可圖,而買方期望繼續推行并要求賣方負擔違約責任情況下,該違約條款陷阱就出來了:該款系以協議解除為條件,并不妥然成為出賣方逾期辦證、逾期交房甚至拒絕辦證等違約行為、毀約行為法律賠償后果。案見海南海口中院（）海中法民一終字第579號"施某等與某紡織企業房屋買賣協議糾紛案",兩審雖均判決購房協議繼續推行,但一審打了折扣,按已付房款而非明確約定"所購房地產總額"10%確定逾期辦證違約金;二審持上述陷阱條款不利于購房人解釋,認為購房人無權取得逾期辦證違約金,但因賣方未上訴,故仍維持7萬元違約金一審判項。9.黑白協議法律效力

二手房屋買賣過程中如存有經過簽署"黑白（陰陽）協議"避稅與作低房價違規行為,其后果應由包含各方當事人在內全體參與者負擔。一方可向相關職能部門反應,但不能以此推翻或否定整個房屋買賣協議效力。就同一房屋買賣行為簽署數份協議,如存在約定抵觸之處,通常以后簽署為準,但在"黑白（陰陽）協議"情形,真實意思表示并得到實際推行協議應含有優于立案協議效力。

【相關法律風險提醒】

（1）"黑白協議"簽署時間點、自認簽署時間與實際繳納契稅時間,雖可按后簽協議變更先前協議、先簽協議再完稅法律常識、交易習慣上找出漏洞,但風險仍然比漏洞還大。"黑白協議"情形對賣方風險不言而喻,對買方而言,假如"黑白協議"價款主張應付款時,在實際付款多于該應付款時,一樣見面臨著明知應付款還多付款違反常理,以及被判反復支付欠付款風險,河南鄭州中院（）鄭民二終字第1801號"張某與某木材企業房屋買賣協議糾紛案"可見端倪。

（2）在"陰陽協議"情形,前一份無房屋共有些人署名同意,而立案協議卻有共有些人署名同意,但立案協議卻因虛構價格存在惡意串通、以正當形式掩蓋非法目無效情形,是否簽字也無效呢？實務中發生過這么案例,一審判決認為無效,二審改判有效,爭議產生仍與黑白協議簽署行為關聯。

（3）商品房買賣"黑白協議"風險:同一買賣,存在兩份協議,如買受人為取得購房發票,持價款少協議主張開具發票,開發商怎樣是好？一旦開具,認定協議價款已變更又多了一份新證據。實務中便出現了這么案例:買受人持立案協議要求開發票,遭開發商拒絕,法院認定價款應依第一份協議,第二份協議不組成價款變更,證據就是小區房產銷售正常價格及證人證言。對買受人而言,以開具價款少發票作為憑證,在嗣后再次轉讓計算營業稅、個人所得稅時,也會埋下稅費相對增加后患。

（4）對"黑白協議"一方當事人而言,以"陰陽協議"規避法律,屬于"以正當形式掩蓋非法目"作為一方中止推行理由,司法實踐中鮮有抗辯成功者,理由如:（1）"向稅務機關申報房屋交易金額是哪方提出無法查證"［廣西柳州中院（）柳市民一終字第157號"謝某訴張某等房屋買賣協議糾紛上訴案"］;（2）"規避國家賦稅,應由當地稅務機關進行查處",僅此不足以請求確定協議無效［陜西漢中中院（）漢中民終字第445號"葉某訴薛某房屋買賣協議糾紛上訴案"］;（3）"損害了國家依法所應繳納稅收……但并造成雙方買賣協議無效"［遼寧沈陽中院（）沈民（2）房終字第1304號"方某與孫某等房屋買賣協議糾紛案"］。10.無證房買賣協議效力

《城市房地產管理法》第38條第6