匯淼國際酒店——工程調(diào)研報(bào)告目錄：第一局部、匯淼國際酒店工程及區(qū)域概況第二局部、雄縣匯淼國際酒店的SWOT分析第三局部、工程推廣目標(biāo)第四局部、酒店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第五局部、工程交工標(biāo)準(zhǔn)建議第一局部、匯淼國際酒店工程及區(qū)域概況〔一〕雄縣市場分析：1、區(qū)域整體概況本工程位于河北省保定轄區(qū)雄縣境內(nèi)。雄縣位于冀中平原中部，地處北京、天津及保定市三角腹地，南倚“華北明珠〞白洋淀，北靠“京南小香港〞--白溝鎮(zhèn)，分別與霸州市、文安、任丘、安新、容城、高碑店、固安等七縣市接壤，北距北京、東距天津均為100公里，西南距保定70公里，距石家莊175公里。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)過20多年的開展，雄縣的工業(yè)經(jīng)濟(jì)初步完成原始資本積累階段，正逐步由簡單的數(shù)量擴(kuò)張向數(shù)量與規(guī)模、質(zhì)量、效益有機(jī)結(jié)合方向開展，形成了特色鮮明的產(chǎn)業(yè)群體。(1)塑料包裝印刷業(yè)：該業(yè)是雄縣第一大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在各類塑料印刷企業(yè)2000余家，從業(yè)人員4萬余人，擁有各類包裝印刷設(shè)備1萬余臺套，年產(chǎn)各類塑料制品30萬噸，年產(chǎn)值36億元，已形成了從原材料生產(chǎn)經(jīng)銷、吹塑、制版、印刷、包裝到銷售的比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈條，是中國北方最具影響力的塑料產(chǎn)品生產(chǎn)基地。(2)壓延制革業(yè)：該業(yè)已呈現(xiàn)聚集開展的趨勢，形成了占地500余畝的工業(yè)小區(qū)，現(xiàn)在規(guī)模企業(yè)14家，從業(yè)人員6000余人，年產(chǎn)值12億元。(3)乳膠制品業(yè)：現(xiàn)有企業(yè)120家，從業(yè)人員1萬余人，擁有各類生產(chǎn)加工設(shè)備近200臺〔套〕，年產(chǎn)值5.6億元，年消耗及銷售天然橡膠6萬噸。雄縣已成為全國最大的乳膠計(jì)生用品生產(chǎn)基地。傳統(tǒng)產(chǎn)品－氣球、家用手套分別占到全國市場份額的80％和50％。(4)電纜電器業(yè)：現(xiàn)在規(guī)模企業(yè)70余家，從業(yè)人員6000人，年產(chǎn)值17億元，擁有各類電纜電器加工設(shè)備千余臺〔套〕。產(chǎn)品包括電線電纜、電力金具、電器、電料等，銷往全國市場，廣泛用于國家重點(diǎn)工程建設(shè)。〔二〕區(qū)域市場分析：區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo):2006年雄縣生產(chǎn)總值32.5665萬元，同比增長12.3%，在全省排名14位。全縣企業(yè)出口創(chuàng)匯達(dá)2649萬美圓。同年在崗職工人均收入13096元。農(nóng)民人均純收入4070.44元，同比增長6.12%，全省排名第15位。城鎮(zhèn)居民人均收入水平還不算很高，但是消費(fèi)水平并不低，例如：餐飲業(yè)的迅速開展和消費(fèi)品的增長。由此看來，這個(gè)地區(qū)貧富比例差距不是很大，綜合消費(fèi)能力較強(qiáng)。2.區(qū)域市場分析：〔1〕區(qū)域商品房市場分析A、雄洲世紀(jì)城：雄洲世紀(jì)城開發(fā)商：北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：雄洲路以東縣政府北側(cè)建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)產(chǎn)品類型：多層、小高層、別墅開工時(shí)間：2003.11竣工時(shí)間：現(xiàn)已入住，二期在建2008年6月入住銷售方式：自行銷售銷售隊(duì)伍：4人主力戶型：120平米—150平米現(xiàn)銷售價(jià)格：多層均價(jià)：1700元/平米；別墅均價(jià)：4000元/平米雄洲世紀(jì)城工程為雄縣第一大居住社區(qū)，產(chǎn)品豐富采用多層、小高層、別墅相結(jié)合的復(fù)合型建筑結(jié)構(gòu)，布局合理。自2004年開盤至今，銷售情況一直良好，在本地有良好的口碑傳播。B、頤泓豪庭頤泓豪庭開發(fā)商：石家莊泓坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：雄洲賓館對面建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)產(chǎn)品類型：多層開工時(shí)間：2003.11竣工時(shí)間：2007年8月銷售方式：自行銷售（與車庫捆綁銷售）銷售隊(duì)伍：11人主力戶型：120平米—160平米現(xiàn)銷售價(jià)格：1650元/平米（車庫：1400元/平米）頤泓豪庭工程毛坯交工，外檐采用三色貼面瓷磚，全部落地式陽臺、外飄窗，地板采暖分戶計(jì)量，溫泉水24小時(shí)入戶。工程宣傳口號——繁華很近，我家很靜。現(xiàn)已銷售80%。C、溫泉太陽城溫泉太陽城開發(fā)商：香港創(chuàng)展投資機(jī)構(gòu)北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北省英才教育集團(tuán)位置：雄縣白洋淀溫泉城一號路建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品類型：多層、9—12層小高、配套商業(yè)開工時(shí)間：未知竣工時(shí)間：2009年銷售方式：自行銷售銷售隊(duì)伍：未知主力戶型：未知現(xiàn)銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)2100元/平方米溫泉太陽城溫泉太陽城〔2〕商業(yè)工程分析：雄州購物廣場雄州購物廣場雄州購物廣場雄州購物廣場面積區(qū)間

工程整體面積27000平米，分為5層，其中地下一層4000平米，一層至三層每層6000平米，四層5500平米；每個(gè)攤位面積從4.5平米至500平米不等，其中主力面積為20—50平米。

雄州購物廣場

?推售節(jié)奏（分四期推售）

分期放量面積（平米）銷售價(jià)格（元/平米）銷售比率一期：一層600012500—2000088%二期：二層600012000—1380076%三期：三層600012000—1380058%四期：四層55008000—1200039%雄州購物廣場雄州購物廣場促銷方式

正常銷售一次性優(yōu)惠2%，貸款沒有優(yōu)惠；2006年初推出15個(gè)攤位5年返100%，平均每年返20%；

2007年元月1日上午推出100個(gè)攤位半價(jià)銷售，全部售罄，當(dāng)日下午恢復(fù)正常。

雄州購物廣場智能化

雄州購物廣場內(nèi)部設(shè)有3部觀光梯，8部自動(dòng)雙向扶梯，進(jìn)口雙效中央空調(diào)，背景音樂，擁有計(jì)算機(jī)管理、監(jiān)控系統(tǒng)，消除自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及電子防盜系統(tǒng)等。雄州購物廣場雄州購物廣場〔3〕現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營情況分析為了更深入的了解當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅那闆r，我們針對雄縣、白溝、安新和容城等地的酒店進(jìn)行了市場調(diào)研，具體情況如下：A.大華賓館大華賓館地址：雄縣溫泉路102號聯(lián)系：房間總量：150標(biāo)準(zhǔn)間：142價(jià)格：200套間：8價(jià)格：500星級標(biāo)準(zhǔn)：〔三星標(biāo)準(zhǔn)〕入住率：周一至周四50%，周末80%簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設(shè)施比較陳舊B.津雄大酒店津雄大酒店地址：雄縣溫泉路與河北大街交口聯(lián)系：房間總量：46標(biāo)準(zhǔn)間：21價(jià)格：100套間：6價(jià)格：160星級標(biāo)準(zhǔn)：〔無星級〕入住率30%簡介：現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳，面臨倒閉。設(shè)計(jì)為四層建筑，共計(jì)房間75套，現(xiàn)只開放2-3樓，1樓因?yàn)闆]有空調(diào)已全部停止使用，4樓長時(shí)間停止使用，餐廳已停止使用，設(shè)施十分成舊。C.雄洲賓館雄洲賓館地址：雄縣溫泉路102號聯(lián)系：房間總量：150標(biāo)準(zhǔn)間：142價(jià)格：200套間：8價(jià)格：500星級標(biāo)準(zhǔn)：〔三星標(biāo)準(zhǔn)〕入住率：周一至周四50%，周末80%簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設(shè)施比較陳舊D.風(fēng)情園蒙古包〔無圖〕E．木棉花酒店木棉花酒店地址：保定雄縣白洋淀溫泉城路聯(lián)系：房間總量：244標(biāo)準(zhǔn)間：196價(jià)格：800/標(biāo)準(zhǔn)間：8價(jià)格：1000套間：12價(jià)格：2000/套間：8價(jià)格：4000星級標(biāo)準(zhǔn)：〔五星級〕入住率70%簡介：北京華潤集團(tuán)于2004年在本地購置數(shù)百畝土地建成經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。其中包括五星際酒店一個(gè)，2007年之后由香港一家酒店管理公司接手并正式對外營業(yè)。F．白溝坤源大酒店白溝坤源大酒店地址：河北高碑店市白溝鎮(zhèn)津保公路南側(cè)聯(lián)系：房間總量：89標(biāo)準(zhǔn)間：328元/日，標(biāo)準(zhǔn)單人間388元/日，豪華間428元/日，高級豪華套間888元/日星級標(biāo)準(zhǔn)：〔三星級〕入住率：60%以上簡介：該酒店為白溝地區(qū)最大的酒店，一共是六層高、均可以寬帶上網(wǎng)。一樓為多功能餐廳，二樓為餐廳包房。有一個(gè)能容納50人的會(huì)議廳。占地面積2萬平米，建筑面積1萬6千平米。酒店擁有不同規(guī)格的客房89間〔套〕設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華間、普通單人間、普通套房、豪華套房等。

G．蓉城奧威國際大酒店

蓉城奧威國際大酒店地址：河北蓉城縣奧威路100號聯(lián)系：房間總量：76豪華標(biāo)準(zhǔn)間：526元/日，豪華單人間：526元/日商務(wù)套房：1028元/日，豪華套房：2888元/日，標(biāo)準(zhǔn)間：星級標(biāo)準(zhǔn)：〔四星級〕入住率：70%以上簡介：該酒店為蓉城地區(qū)最豪華、最高檔的酒店。一樓為多功能廳。有一個(gè)能容納200人的會(huì)議廳和一個(gè)小型會(huì)議廳。H、凱盛國賓溫泉渡假村凱盛國賓溫泉渡假村地址：河北省安新縣旅游路聯(lián)系：房間總量：103豪華標(biāo)準(zhǔn)間：526元/日，豪華單人間：526元/日商務(wù)套房：1028元/日，豪華套房：2888元/日，標(biāo)準(zhǔn)間：星級標(biāo)準(zhǔn)：〔四星級〕入住率：70%以上，客戶群體：旅游和商務(wù)洽談、開會(huì)為主。簡介：凱盛國賓溫泉渡假村距離白洋淀缺乏一公里，占地面積80000平方米，總建筑面積20000平方米。具有高檔客房103套和各具風(fēng)味的中餐廳、西餐廳、韓餐廳，同時(shí)還有別墅區(qū)、商務(wù)中心等設(shè)施。是附近名聲和口碑好的星級酒店。I、漁人島大酒店漁人島大酒店地址：河北省安新縣建設(shè)路西側(cè)聯(lián)系：房間總量：192豪華標(biāo)準(zhǔn)間：240元/日，豪華單人間：240元/日豪華套房：460元/日，標(biāo)準(zhǔn)間：200元/日星級標(biāo)準(zhǔn)：〔三星級〕入住率：70%以上。客戶群：主要為游客。簡介：本店距離白洋淀碼頭3公里，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房180間，套房12間，大小會(huì)議室可容納350人。前期調(diào)研結(jié)論——工程可行性分析的主要觀點(diǎn)具體銷售及推廣方案工程總體操作：我們要賣房

賣什么樣的房——

賣給什么樣的人——怎么樣才能賣給這些人——第二局部、雄縣匯淼溫泉賓館SWOT分析：〔一〕工程優(yōu)勢：1.開發(fā)商的優(yōu)勢：綜合開發(fā)商在以往的開發(fā)工程中的表現(xiàn)與成就、和自身的資金實(shí)力和運(yùn)作能力，將為該工程在雄縣當(dāng)?shù)乜沙掷m(xù)開展和經(jīng)營提供雄厚的根底。2.產(chǎn)品的地緣優(yōu)勢：本工程所處地理位置極佳，座落于城市的腹心地帶，地處縣城的咽喉要地交通十分方便。同時(shí)是本縣形象工程的代表力作。所以這將為本工程在該區(qū)域工程競爭添加了有力的砝碼。

3．產(chǎn)品的稀缺優(yōu)勢：雄縣的主要賓館和酒店不是很多，其硬件配套和裝修都很陳舊，同時(shí)經(jīng)營的模式和管理的水平都不能及時(shí)的滿足現(xiàn)有市場的要求。而周遍的小旅館也不能滿足更多需求層次的要求。因此就使得本工程就脫穎而出，本工程從建筑標(biāo)準(zhǔn)和施工要求都按照一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的起點(diǎn)，酒店的硬件配套集娛樂，休閑，商務(wù)于一身的終極設(shè)施也將是當(dāng)?shù)厍八从械摹Ｍ瑫r(shí)酒店的管理機(jī)構(gòu)和管理水平也將會(huì)引進(jìn)國內(nèi)甚至世界先進(jìn)的理念，這將會(huì)成為本工程變成雄縣“城市之珠〞提供更大的核心動(dòng)力。〔五〕目前工程面臨的問題〔六〕工程操作過程中的重點(diǎn)：客戶開發(fā)公司酒店管理公司擔(dān)保公司房屋買賣合同房屋權(quán)屬承擔(dān)回報(bào)及回購責(zé)任委托投資經(jīng)營合同擔(dān)保合同為酒店責(zé)任行為提供擔(dān)保招商前期經(jīng)營支持行為擔(dān)保擔(dān)保費(fèi)銷售流程：〔八〕工程操作：第三局部、工程推廣目標(biāo)：〔一〕工程簡介：〔二〕工程推廣目標(biāo)：〔三〕工程階段性推廣方案〔一〕工程簡介1、產(chǎn)品簡介總建筑面積：18012.32㎡地下建筑面積：1331.58㎡地上商業(yè)建筑面積：3061.46㎡地上酒店建筑面積：13619.28㎡容積率：3.56公攤系數(shù)：0.68標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6㎡客房總套數(shù)：261套客房總面積：12765.92㎡

產(chǎn)品簡介：匯淼國際酒店是一座按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建造的多功能、高檔、大型涉外四星級酒店。

匯淼國際酒店建筑風(fēng)格展現(xiàn)歐陸現(xiàn)代簡約風(fēng)情，主樓12層，標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、行政客房及總統(tǒng)套間261間〔套〕，可接待500人下榻，國際會(huì)議中心，多功能宴會(huì)廳可接待大型國際會(huì)議，舉辦大型宴會(huì)和酒會(huì)。酒店設(shè)有的中西餐廳、異國情調(diào)的宴會(huì)雅廳以及商務(wù)中心、咖啡廳、美發(fā)中心、豪華夜總會(huì)、桑拿中心、健身房、溫泉游泳池、等設(shè)施，為旅客提供完善的食、宿、娛及交通通訊效勞。

歐陸情調(diào)，讓您忘情于琴韻輕吟，倍感舒適、溫馨。

2、客房面積統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目客房建筑面積(㎡)公攤面積（㎡）客房套數(shù)141.4128.1610251.0334.79349.1233.473449.8433.8948541.0527.929642.65299756.6938.559858.7639.969959.5340.4891048.1632.75661140.0327.2241241.2828.076合計(jì)12765.92

261〔二〕工程推廣目標(biāo)1、建立本工程在雄縣市場上的高品牌知名度，開掘產(chǎn)品的根本差異性，形成產(chǎn)品的核心推廣理念，進(jìn)行市場包裝。建立工程市場形象的絕對高度。2、建立強(qiáng)大的市場營銷體驗(yàn)系統(tǒng)，對產(chǎn)品進(jìn)行包裝并持續(xù)進(jìn)行強(qiáng)勢推廣。3、形成良好口碑宣傳，建立并維護(hù)客戶渠道，為本工程產(chǎn)品的出售，積累足量的客戶資源，在營銷工作中提高客戶有效轉(zhuǎn)化率，從而完成開發(fā)商的各階段財(cái)務(wù)目標(biāo)。〔三〕工程階段性推廣方案第一階段:2007年8月至9月中旬工程市場亮相前的準(zhǔn)備階段第二階段:2007年9月中旬至10月底市場亮相階段第三階段:2007年11月初至2021年2月底公開出售階段第四階段:2002年3月初至5月工程續(xù)銷期階段

第一階段:2007年8月至9月中旬工程市場亮相前的準(zhǔn)備階段目標(biāo)任務(wù)：1、本工程所采用的各類推廣途徑進(jìn)行準(zhǔn)備，為到達(dá)亮相的市場關(guān)注目的和相應(yīng)的市場關(guān)注度進(jìn)行內(nèi)部工作的鋪墊，對工程進(jìn)行詳細(xì)了解，對市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，指導(dǎo)后期工作的有效性；2、對工程人員進(jìn)行招聘，組建工作團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)以支持工程操作；3、制定合理的銷售方案及推廣方案，為工程順利進(jìn)行提供支持；4、各方面銷售道具、廣告宣傳品的設(shè)計(jì)制作。第二階段:2007年9月中旬至10月底市場亮相階段

目標(biāo)任務(wù):1、本工程所采用的各類推廣途徑開始發(fā)力，全面進(jìn)行市場推廣，全面覆蓋區(qū)域市場，針對潛在的客戶進(jìn)行有效工程信息的傳達(dá)；2、工程開始接受內(nèi)部認(rèn)購和咨詢，制定內(nèi)部認(rèn)購的細(xì)目流程；3、為內(nèi)部認(rèn)購積累足夠的有效客戶〔100組〕；4、周期性的直投和廣告開始投放。第三階段:2007年11月初至2021年2月底公開出售階段

第四階段:2002年3月初至5月工程續(xù)銷期階段

目標(biāo)任務(wù)：1、針對前期積累的為成交目標(biāo)客戶進(jìn)行工程促銷信息的傳遞；2、通過工程傳播途徑，提高新客戶的現(xiàn)場到放量，提高現(xiàn)場的成交率；3、周期性舉辦客戶公關(guān)活動(dòng)，提上工程的文化品位，維系客戶資源。第四局部、酒店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：〔一〕工程運(yùn)作思路：〔二〕價(jià)格制定原那么〔三〕價(jià)格體系及經(jīng)營財(cái)政指標(biāo)酒店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積18012.32㎡酒店商業(yè)面積一至二層商業(yè)面積3061.46㎡三至十二層商業(yè)面積13619.28㎡地下一層1331.58㎡商業(yè)層高一至二層層高4.8m三至十二層層高3.6m項(xiàng)目容積率3.56m項(xiàng)目總用地7.58畝〔一〕工程運(yùn)作思路：〔二〕價(jià)格制定原那么價(jià)格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價(jià)格體系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的根底之上制定。價(jià)格策略主要表達(dá)在與其他經(jīng)營組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價(jià)目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。也就是說，價(jià)格策略首先必須針對影響價(jià)格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。本工程在價(jià)格思考上主要從各個(gè)工程的土地本錢價(jià)格和在售工程的市場價(jià)格比較這兩個(gè)角度進(jìn)行考察本工程的預(yù)期價(jià)格。而因本項(xiàng)目的特殊性在周邊縣、市都沒有同類型產(chǎn)品可比較價(jià)格，所以我們建議采用本錢加合理利潤定價(jià)及市場消費(fèi)群體的心理承受值來進(jìn)行價(jià)格的最終確定。〔三〕價(jià)格體系及經(jīng)營財(cái)政指標(biāo)匯淼酒店客房總套數(shù)261套，我們暫定為兩期出售。一期首推7—12層，共計(jì)168套客房，面積合計(jì)：8198.02㎡，預(yù)售總價(jià)為：53276341元，均價(jià)為：6498元/㎡。見價(jià)格體系表一、二1、酒店7—11層售價(jià)明細(xì)見后表一〔1〕單層總面積：1380.24㎡〔2〕單層銷售價(jià)格：8970553元價(jià)格體系表一〔7—11層)戶型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面積(㎡)41.4148.1648.1648.1648.1659.53

單價(jià)(元)660066006600660066006700

總價(jià)(元)27330637856378563785637856398851

戶型B-01B-02B-03B-04

面積(㎡)48.1648.1648.1649.12

單價(jià)(元)6400640064006400

總價(jià)(元)307968307968307968314368

戶型J-01

面積(㎡)58.76

單價(jià)(元)6800

總價(jià)(元)399568

戶型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面積(㎡)56.6941.0549.8449.8449.8449.8449.8449.8442.65單價(jià)(元)660065006500650065006500650065006500總價(jià)(元)374154266825323960323960323960323960323960323960277225戶型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-06X-07

面積(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

單價(jià)(元)64006400640064006400640064006400

總價(jià)(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

2、酒店12層售價(jià)明細(xì)見后表二〔1〕單層總面積：1296.82㎡〔2〕單層銷售價(jià)格：8423576元價(jià)格體系表二〔12層)戶型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面積(㎡)41.4140.0340.0340.0340.0359.53

單價(jià)(元)660066006600660066006700

總價(jià)(元)273306264198264198264198264198398851

戶型B-01B-02B-03B-04

面積(㎡)48.1648.1648.1649.12

單價(jià)(元)6400640064006400

總價(jià)(元)307968307968307968314368

戶型J-01

面積(㎡)58.76

單價(jià)(元)6800

總價(jià)(元)399568

戶型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面積(㎡)56.6941.0541.2841.2841.2841.2841.2841.2842.65單價(jià)(元)660065006500650065006500650065006500總價(jià)(元)374154266825268320268320268320268320268320268320277225戶型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-07X-08

面積(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

單價(jià)(元)64006400640064006400640064006400

總價(jià)(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

3、單方本錢表項(xiàng)目費(fèi)用備注一：土地分?jǐn)偝杀?56.1元

二：前期工程成本