稅務局房地產行業管理與服務演講人：日期：CATALOGUE目錄房地產行業稅收概述房地產項目開發階段稅收管理房地產項目銷售階段稅收征管稅務局對房地產行業監管與服務舉措房地產行業稅收風險識別與應對未來發展趨勢及政策建議01房地產行業稅收概述稅收種類多房地產行業涉及的稅種較多，包括企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅等多個稅種。稅收負擔重房地產行業稅收占比較高，對企業和個人而言，稅收負擔相對較重。稅收監管嚴由于房地產行業具有資金量大、涉及面廣等特點，稅務部門對其稅收監管較為嚴格。稅收政策調整頻繁隨著國家對房地產市場的調控，稅收政策也會隨之調整，以適應市場變化。房地產行業稅收特點企業所得稅針對房地產開發企業的所得進行征收，稅率為25%。涉及稅種及稅率01土地增值稅以土地轉讓收入為基礎，按照規定的稅率和速算扣除數計算征收，稅率范圍為30%-60%。02契稅在土地、房屋權屬發生轉移時，產權承受人需繳納契稅，契稅稅率為3%-5%。03房產稅以房產為征稅對象，依照房產原值一次減除10%－30%后的余值計算繳納，具體稅率因地區而異，一般為1.2%或12%。04稅務登記稅款繳納納稅申報稅務檢查與審計房地產開發企業應在領取營業執照后30日內辦理稅務登記，以便稅務部門對其進行稅收管理。企業根據申報的應納稅額，在規定期限內繳納稅款。如逾期未繳，將依法加收滯納金。企業應按照稅法規定，定期向稅務部門報送納稅申報表及相關資料，確保稅款及時足額繳納。稅務部門有權對房地產開發企業的納稅情況進行檢查和審計，以確保稅款的真實性和合法性。如有偷稅、逃稅等行為，將依法追究法律責任。稅收征管流程簡介02房地產項目開發階段稅收管理土地使用權獲取方式稅收差異不同土地使用權獲取方式（如出讓、轉讓、租賃等）所涉及的稅種及稅率不同。土地價款支付與稅收關系土地價款支付方式（一次性支付或分期支付）對稅收的影響及應對策略。土地增值稅的清算與預繳土地增值稅的清算條件、計算方法及預繳規定。土地獲取環節稅收問題規劃設計方案的調整對稅收（如土地增值稅、房產稅等）的影響。規劃設計對稅收的影響了解并合理利用國家及地方給予的稅收優惠政策，降低稅負。稅收優惠政策的利用在規劃設計階段進行稅務籌劃，確保符合稅收法規，避免稅務風險。稅務籌劃的合規性規劃設計環節稅收政策010203施工建設環節稅務監管施工過程中的稅收監管稅收保全措施稅務機關對施工過程中的稅收進行監管的方式及內容。建筑業發票的管理與合規建筑業發票的開具、使用及合規性要求，避免發票風險。在施工階段采取的稅收保全措施，確保稅收的及時足額繳納。預售與交付環節稅收處理預售房款如何計稅、預繳稅款及會計處理。預售環節的稅收處理01房屋交付時，對土地增值稅、房產稅等稅種的清算及繳納。交付環節的稅收清算02在預售與交付環節進行稅收籌劃，確保符合稅收法規，降低稅負。稅收籌劃與合規性審查0303房地產項目銷售階段稅收征管銷售策略與稅收優化建議制定合理的預售價格，利用預售款進行資金回籠，同時控制稅收風險。預售策略針對不同客戶群體制定不同的銷售策略，如一次性付款、分期付款、按揭貸款等，以減少納稅基數和延遲納稅時間。合理利用稅收政策進行稅務籌劃，如選擇適當的納稅方法、降低稅負等。營銷策略結合市場行情和成本情況，制定合理的銷售價格，避免因價格過高或過低引起稅務風險。定價策略01020403稅務籌劃增值稅征收政策及申報要點納稅義務人明確房地產項目增值稅的納稅義務人，避免漏稅或重復納稅。征稅范圍準確界定房地產項目增值稅的征稅范圍，確保應稅盡稅。稅率及計算方法掌握增值稅的稅率及計算方法，避免計算錯誤導致的稅務風險。申報流程了解增值稅的申報流程，按照規定的時間和要求進行申報和繳納。所得稅匯算清繳流程及注意事項匯算清繳期限了解所得稅匯算清繳的期限，確保按時完成匯算清繳工作。匯算清繳程序熟悉所得稅匯算清繳的程序，包括申報、審核、補繳等環節。稅前扣除項目了解稅前可以扣除的項目，如成本、費用、稅金等，以及扣除的標準和方法。稅務調整根據稅收政策的變化和實際情況，對所得稅進行相應調整，確保稅務合規。了解土地增值稅的征稅范圍、稅率及計算方法，按照規定進行申報和繳納。掌握印花稅的征稅范圍、稅率及貼花規定，確保應稅憑證及時貼花并足額繳納稅款。了解契稅的征稅范圍、稅率及計稅依據，按照規定進行申報和繳納，避免因漏稅導致的稅務風險。熟悉教育費附加等費用的征收規定，確保及時足額繳納相關費用。其他相關稅費征收管理土地增值稅印花稅契稅教育費附加等04稅務局對房地產行業監管與服務舉措加強與相關部門的信息共享與住建、房管、土地等部門建立信息共享機制，及時掌握房地產企業的開發、銷售、持有等涉稅信息，提高稅收征管的針對性和有效性。建立健全稅務管理機制通過制定房地產行業稅收征管辦法，明確稅收征管對象、稅種、稅率和征收方式等，確保稅收管理的規范化和制度化。強化稅務稽查和審計定期開展對房地產企業的稅務稽查和審計，查處偷稅、逃稅、騙稅等違法行為，維護稅收秩序和公平競爭環境。加強行業監管，防范偷逃稅行為在稅務局設立房地產行業辦稅服務專區，集中辦理稅務登記、申報、繳稅等業務，減少企業多頭跑、重復提交資料等問題。提供一站式辦稅服務優化辦稅流程，減少審批環節，簡化辦稅手續，提高辦稅效率，降低企業辦稅成本。簡化辦稅流程和手續通過舉辦培訓班、政策宣講會等方式，及時向房地產企業宣傳稅收政策，解答企業疑問，提高企業自主辦稅能力。加強稅收政策宣傳和輔導優化納稅服務，提高辦稅效率建設電子稅務局平臺開發和完善電子稅務局系統，實現稅務登記、申報、繳稅等業務的全程網上辦理，為企業提供更加便捷、高效的辦稅服務。推廣電子稅務局，方便企業辦稅拓展電子稅務局功能在電子稅務局平臺上增加申報表預填、稅收政策查詢、辦稅進度查詢等功能，方便企業隨時隨地進行辦稅操作和信息查詢。加強電子稅務局的安全保障采用多種技術手段加強電子稅務局的安全防護，保護企業的涉稅信息安全和隱私。開展專項檢查，確保政策落實制定專項檢查方案針對房地產行業稅收政策的執行情況和稅收征管薄弱環節，制定專項檢查方案，明確檢查目標、內容、方法和時間安排。加強組織領導和協調配合成立專項檢查領導小組，加強與相關部門的協調配合，形成工作合力，確保專項檢查工作順利進行。嚴格檢查執法和督促整改對檢查中發現的問題，依法依規進行處理，并督促企業進行整改，確保稅收政策得到有效落實和執行。05房地產行業稅收風險識別與應對識別企業常見涉稅風險點房地產企業可能存在的增值稅進項稅抵扣不合規，銷項稅計算不準確，以及預繳稅款和清算稅款的風險。增值稅風險包括收入確認、成本扣除、稅收優惠政策的運用等方面存在的問題，可能導致企業所得稅的漏繳或多繳。企業持有房產時應繳納的房產稅，可能因計稅依據不準確或未按時申報而引發稅務風險。企業所得稅風險房地產企業在土地轉讓、項目開發等環節，可能因土地增值稅的計算方法不當或未及時繳納而引發風險。土地增值稅風險01020403房產稅風險設立稅務風險預警指標根據企業實際情況，設定關鍵的稅務風險預警指標，如稅負率、稅收貢獻率等，進行定期監控。風險應對預案稅務培訓建立風險預警機制及應對措施針對可能出現的稅務風險，制定相應的風險應對預案，包括風險規避、風險控制、風險轉移等策略。加強企業內部的稅務培訓，提高員工的稅務意識和風險識別能力，確保企業稅務管理的規范性和準確性。完善稅務管理制度建立健全稅務管理制度，明確各崗位的稅務職責和操作流程，確保稅務事項的合規性。強化內部審計與監督定期開展內部審計和自查，及時發現并糾正稅務管理中的漏洞和不足，預防稅務風險的發生。嚴格發票管理加強發票的領購、使用、保管等環節的管理，確保發票的合法性和有效性，避免涉稅違法行為。加強內部控制，防范涉稅違法行為01及時響應稅務局的自查要求密切關注稅務局發布的自查通知，積極響應并認真開展自查工作。認真自查自糾按照稅務局的要求，對企業的稅務管理進行全面自查，發現問題及時糾正，并主動向稅務局報告。配合稅務局的檢查工作在稅務局進行稅務檢查時，積極配合提供相關資料和說明情況，確保檢查工作的順利進行。積極配合稅務局開展自查自糾工作020306未來發展趨勢及政策建議房地產行業發展趨勢預測多元化住房供應體系建立包括商品住房、租賃住房、共有產權住房等多元化住房供應體系，滿足不同層次、不同需求的人群住房需求。智能化和綠色化發展市場化和法制化環境推動房地產行業向智能化、綠色化方向發展，應用新技術、新材料，提高建筑品質和能效。加強房地產市場監管，完善相關法律法規，促進市場公平競爭和健康發展。房產稅改革推進房產稅改革，適時開征房產稅，增加持有環節稅收，調節房地產市場供需關系。租購并舉的稅收政策落實租購并舉政策，對租賃市場給予稅收支持，鼓勵住房租賃市場發展。土地增值稅調整優化土地增值稅政策，引導房地產企業合理開發土地，促進土地資源節約利用。稅收政策調整方向探討簡化辦稅流程，提高辦稅效率，為納稅人提供更加便捷、高效的納稅服務。優化納稅服務加強稅收政策宣傳和培訓，幫助納稅人了解稅收政策，提高納稅遵從度。加強稅收宣傳和培訓建立健全納稅人權益保護機制，及時解決納稅人涉稅