重

要上輪三方案均未很好回應以下這些問題！一

總圖設計如何反映分期開發思路二

規劃如何考慮規劃層次與組團空間（三方案均為“串糖葫蘆”式結構，未體現大盤應有的空間層次）VANKEIDEALCITY萬科·理想城市三

規劃如何結合土地價值，各期開發應有對應營銷目的的規劃主題，做到逐步溢價武漢青菱湖項目地塊概念設計2018.04分期開發策略

》土地價值分析我司根據土地條件及地塊價值分析，對該地塊分期開發節奏的分析土地價值大土地價值中土地價值小土地價值分析分期開發順序三個大組團地塊東側靠近高架路噪聲影響大，南側與高架路間有綠化公園

隔離，住建議整體分為，西側走量，東南側回購房區，北側為利潤宅整體價值北側最高，西側次之，東側最差大盤形象建議

》案例分析案例：上海萬科翡翠公園特點：中央綠地營造、配套設置可借鑒經驗Ⅰ

綠化空間集中合并與政府溝通將綠化帶合并集中布置，形成社區共同活動的空間，打造營銷話題Ⅱ

中央綠地結合配套配套與公共綠化結合布置，打造富有活力的社區氛圍翡翠公園

路網調整模式綠化帶綠化帶綠化帶綠化帶集中綠化帶綠化面積不變路網調整集中綠化帶路網優化

》中央綠化生成BeforeAfter原路網結構路網結構優化15M15MK6K615M15M8M細分集中8M15MK3K38M15M15M8M8M15MK415M8MK415M15M15M路網優化：規劃要求：設計響應：西部

南北方向

15

米寬公共通道西部

南北方向

15

米寬公共通道K6K3K6K3中部

南北方向

15

米寬公共通道8m+8m中部

南北方向

2

條

8

米寬的公共通道中部

南北方向

2

條

8

米寬的公共通道15m中部

南北方向

15

米寬公共通中部

南北方向

15

米寬公共通道西部

南北方向

15

米寬公共通道北部

東西方向

15

米寬公共通道中部

南北方向

15

米寬公共通道西部

南北方向

15

米寬公共通道中部

東西方向

2

條

8

米寬的公共通道K4K4公共通道寬度細分，位置居中，與社區中央綠化結合，營造豐富的空間層次組團模式研究

》開放街區組團410M車行入口車行入口形成三個獨立開放社區組團，形成內部公共活動空間及公共綠183M化；商業配套圍繞中央綠化展開，觸發空間活力車行入口人行入口233M商業集中設置270M430M組團三PARK73.2

萬方建面57M商業集中設置組團一74.5

萬方建面車行入口人行入口組團二20.9

萬方建面車行入口車行入口空間形態研究

》組團圍合式布局平板式排布圍合式排布55M55M68M68M330M70M無遮擋無遮擋景觀軸線景觀軸線無遮擋無遮擋120M130M70M70M55M55M平板式排布方式整體空間形態過于呆板；組團建筑之間缺視距有很大提升圍合式排布方式整體空間形態靈動；組團建筑之間圍合少聯系；組團中建筑視距較小；區域景觀圍合感較弱。形成庭院式景觀綠化；組團中建筑視距有很大提升；區空間圍合感更強域景觀圍合感強。組團花園組團花園組團花園組團大花園組團大花園組團大花園組團景觀景觀軸線建筑形態線視距區域公共景觀綠化區域公共景觀綠化組團大花園組團花園無遮擋視線》總平面圖萬科武漢理想城市

總體經濟技術指標表單項目面積備注位建設凈用地面積341401.00㎡總建筑面積1682445.85

㎡計容建筑面積1160900.00

㎡住宅1108855.47

㎡超高層商品房612403.47㎡其中

高層商品房296148.00㎡回購房200304.00㎡其中商業商業30000.00㎡

占比2.58%其中公共設施配套6374.53㎡幼兒園15670.00㎡不計容建筑面積521545.85㎡非人防地下機動車庫

420556.00㎡人防地下機動車庫31020.00㎡㎡㎡㎡其中

地下非機動車庫6025.00避難層建筑面積36544.7727400.113.40住宅架空層容積率綠地率建筑密度總戶數總人數35.00%%戶人個個個個15.8410420333441374212856886總機動車停車位數非人防車位數人防車位數其中總非機動車停車位數6025戶型產品種類戶數

戶數比

戶型總面積面積比面積904274

41.02%

38338334.57%商品房120

3606

34.61%

43272039.02%8.67%7.60%10.13%144

6686.41%

961928.98%

842408.98%

11232090936回購房120

936合計10420

100.00%

1108855.47

100.00%K6地塊經濟技術指標表項目面積單位建設凈用地面積96899.00㎡總建筑面積465209.50㎡計容建筑面積321585.06㎡其中不計容建筑面積143624.44㎡容積率3.32K3

地塊經濟技術指標表項目面積單位建設凈用地面積59891.00㎡總建筑面積262545.26㎡計容建筑面積182423.74㎡其中不計容建筑面積80121.52㎡K6容積率3.05K4地塊經濟技術指標表項目K3K4面積單位建設凈用地面積184611.00㎡總建筑面積954691.09㎡計容建筑面積656891.20㎡其中不計容建筑面積297799.89㎡容積率3.56空間展示

》總體鳥瞰圖商業街區社區主要入口商業街區社區主要入口社區主要入口商業街區組團人行出入口組團車行出入口創造公共社交場所，營造不同特色主體概念的共享空間空間展示

》中心綠化鳥瞰及天際線展示開放式街區

+

中心園林，營造怡人的街區氛圍70M120M59M224M270M59M整體形成高低錯落的城市天際線，有利于大盤形象塑造大盤形象建議

》案例分析案例：浦江鎮華僑城規劃特點：開放式社區、大盤形象營造城市客廳（浦江鎮規劃展示館）可借鑒經驗Ⅰ

入口林蔭大道鋪墊于快速

路到達項目之間，需要較長的林蔭大道鋪墊，營造大盤氣勢的入口氛圍Ⅱ

大尺度公共空間大項目在大尺度的公共綠化空間中做示范區及售樓處城市客廳（浦江鎮規劃展示館）Ⅲ

開放式街區尺度單個街區尺度不大于

300

米，保證大部

分居民到達社區中心廣場或公共活動空間步行僅

5

分鐘內大盤形象建議

》形象界面打造關鍵節點打造：大盤門戶及公共活動空間重

點營造，突出街區氛圍社區主入口林蔭大道社區公園城市客廳132414321423大盤形象建議

》北側中央綠地策略大盤門戶，活力共享：中央綠化公園布局滿足功能需要的同時，根據日照條件合理布置活動空間以楊林三路與雙公共通道十字形成的商業及形象展示區，最大化匯聚人流，打造主題商業廣場

+

文化節點，通過縱向生態綠帶向外延伸兒童

老年人活動區必須有日照芳草如茵3日照模擬分析圖13水邊劇場休閑步道1254

休閑茶座642兒童

游樂6大盤形象建議

》配套布置策略休閑咖啡商業配套策略Ⅰ

不適宜沿邊布置寵物之家地塊周邊為城市快速

路，或毗鄰教寵物之家育用地，商業價值低，不適合沿周泳池健身邊布置商業Ⅱ圍繞公共綠化布置SPA

會所配套應結合中央公共綠化設置，形休閑咖啡成社區活力聚集點，城市會客廳休閑購物生活超市Ⅲ

結合分期開發生活超市商業面積：12000

㎡北側區域商業定位運動休閑體驗餐飲美食配套呈點狀分布，應結合分期開發逐步實現地塊溢價水果超市休閑購物商業面積：18000

㎡南側區域商業定位生活基礎配套示范區選址

》示范區開發策略示范區開發策略Ⅰ

結合中央綠地示范區應結合公共綠化設置，營造開放街區氛圍，彰顯大盤門戶形象Ⅱ

大盤形象打造考慮人流來向，加強景觀前場情

景渲染，營造大氣恢宏的示范區展示2界面Ⅲ

永久示范區結合后期社區出入口，打造永久性景觀示范區選址②選址①與城市人流方向更好結合，道路路幅適宜，結合分期開發策略，南側綠化公園

處設置結合道路兩側綠化公園

更好形成前場展示示范區，可結合水渠和西側公園

打造景觀開發順序與啟動區選址關聯，需我司得到更多信息和業主共同商議后確定氛圍，營造大盤形象展示前場示范區布局

》方案一16113214153912810711645清漪鏡湖梧桐大道VIP

停車區

情景商業展示清漪鏡湖上禮大觀鏡湖廊橋沙丘之庭和光同塵12345678樣板房社區入口兒童

嬉戲區綠草如茵凹晶館四水歸堂銷售展示區916151413121110示范區布局

》方案二121011985764游戲坑321情景商業廣場VIP

停車區景觀大道崇麗廣場芳草如茵綠蔭長椅1234586樣板房滄浪園游戲坑浣水院挽月閣少陵徑97121110戶型產品策略

》120

平米戶型120

㎡戶型

3+1

房

2

廳

2

衛贈送面積10.35

㎡（含凸窗和

1/2

陽臺）120

㎡產品主要針對二孩時代、改善型人群。獨立玄關入戶產品特色：通透性好，三面采光，戶型方正，四房格局豪華主臥套玄關入戶，全飄窗設計，南向三開間，超寬生活陽臺，主臥套，配置多功能房。6.8m

寬景陽臺優選戶型競品戶型（美好長江首璽）戶型

方正，餐客廳一體戶型

方正獨立玄關，入戶關系良好客餐廳關系較差三面采光通風，南向超寬陽臺，通透性良好南向僅兩面寬戶型

建面120

㎡戶型

建面123

㎡3+1

房、主臥衣帽套間僅

3

房、主臥無衣帽間戶型產品策略

》120

平米戶型南北雙陽臺120

㎡戶型

3+1

房

2

廳

2

衛贈送面積9.37

㎡（含凸窗和

1/2

陽臺）120

㎡產品主要針對二孩時代、改善型人群。獨立玄關入戶產品特色：通透性好，三面采光，戶型方正，玄關入戶，橫廳，全飄窗設計，雙陽臺，主臥套，配置多功能房。四房格局

三房朝南優選戶型競品戶型（鄂旅投書院世家）南向

2.5面寬南向僅兩個面寬戶型

方正，客餐廳一體化廚房與餐廳關系不佳建面120

平米，總價可控建面125

平米，面積較大戶型產品策略

》90

平米戶型干濕分離衛生間贈送面設計客餐廳方正90

㎡戶型

3

房

2

廳

1

衛積4.44

㎡（含凸窗和

1/2

陽臺）90

㎡產品主要針對首改和剛需人群。產品特色：通透性好，戶型方正，餐客廳一體，生活陽臺，臥室帶飄窗。無凹槽，南向2.5開間打造出了

3

開間的品質。南向三開間四房格局優選戶型競品戶型（美好長江首璽）戶型

方正，客