目錄

1概述1

1.1建設背景1

1.2國家對信息管理平臺的總體部署2

2需求分析2

2.1現狀分析2

2.2功能需求3

3總體設計4

3.1建設目標4

3.2系統架構5

3.3建設依據6

4平臺設計8

4.1功能齊全的應用軟件8

4.2業務模型驅動的架構9

4.3動態定制的開發平臺12

4.3.1組件化的動態制作工具包13

4.3.2靈活的數據交換與應用協作平臺26

4.3.3統一管理的系統登錄控制30

4.3.4嚴謹的安全管理體系34

4.4整合的數據管理平臺35

4.4.1共享庫37

4.4.2業務庫38

4.4.3查詢庫46

4.4.4分析庫50

5系統功能65

5.1不動產登記信息系統65

5.1.1業務類別65

5.1.2辦理流程76

5.1.3操作界面86

5.1.4系統特點103

5.2不動產信息共享查詢分析系統125

5.2.1不動產登記信息協同共享子系統125

5.2.2不動產登記信息查詢子系統132

5.2.3不動產登記信息分析及綜合展示子系統136

5.3不動產測繪成果管理系統177

5.3.1測量管理177

5.3.2漫游管理180

5.3.3三維GIS182

5.3.4外業調查184

5.3.5落宗管理195

5.3.6決策輔助199

5.4數據庫管理系統199

5.4.1系統訪問登錄200

5.4.2數據調閱200

5.4.3數據維護管理200

5.4.4數據統計分析200

5.4.5數據檢查200

5.4.6元數據管理201

5.4.7系統管理201

5.4.8系統配置201

6項目實施202

6.1進度控制202

6.2項目實施方案202

6.2.1現狀與需求分析202

6.2.2系統設計204

6.2.3系統開發204

6.2.4系統測試205

6.2.5系統上線205

6.3項目管理方案208

6.3.1項目管理組織機構208

6.3.2項目的時間管理211

6.3.3項目的成本管理211

6.3.4項目的資源管理212

6.3.5項目的需求管理213

6.3.6項目溝通管理215

6.3.7項目的變更管理216

6.3.8項目質量管理217

附件一223

1歷史檔案清理、建庫與數據匯交223

1.1準備工作224

1.1.1資料數據準備225

1.1.2明確數據整理整合目標225

1.2標準建設226

1.2.1不動產整合數據庫結構標準226

1.2.2不動產登記信息數據庫整合技術規范227

1.3數據整理227

1.3.1空間數據整理227

1.3.2登記簿冊整理227

1.3.3歷史檔案整理228

1.4數據整合235

1.4.1空間數據整合236

1.4.2非空間數據整合237

1.4.3整合關聯238

1.5成果檢查及入庫238

1.5.1入庫內容238

1.5.2入庫方案240

1.5.3成果檢查245

1.5.4數據驗證與修改247

1.6數據存儲247

1概述

L1建設背景

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能

轉變的重要內容，是本屆政府向社會的莊嚴承諾，黨中央、國務院高度重視，國

土資源部與相關部門積極推進。

“健全自然資源資產產權制度和用途管制制度。對水流、森林、山嶺、草原、

荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記。形成歸屬清晰、權責明確、監管

有效的自然資源資產產權制度。”

會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，由國

土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職

責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

明確提出由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、林地、草原、海域等

不動產登記工作，牽頭建立不動產登記信息管理基礎平臺，國土資源部、住房城

鄉建設部、農業部、林業局、海洋局等部門，通過數據交換接口、數據抄送等方

式，實現土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信

息實時互通共享。推動建立不動產登記信息公開查詢系統，方便社會依法查詢。

公布《不動產登記暫行條例》，該條例自2015年3月1日起施行。不動產登

記暫行條例是建立不動產統一登記制度，推進簡政放權、整合部門職能職責、減

少多頭管理，逐步實現一個窗口對外、方便企業和群眾的有效舉措。

不動產登記信息系統是落實《不動產登記暫行條例》及其它各項不動產登記

制度的基礎。通過建立不動產登記信息系統，整合土地、房屋、林地、草原、海

域等各類不動產登記信息，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法

依規互動共享，提供不動產信息依法公開查詢服務，對于方便群眾辦證、提高辦

證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，建立

健全社會征信體系，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益，具有重要意義。

1

1.2國家對信息管理平臺的總體部署

通知要求各地要高度重視信息平臺的建設、準確把握目標任務、加快推進重

點工作、切實落實有關要求，同時也印發了國家級不動產信息基礎平臺的總體建

設方案及不動產數據庫標準和建庫技術規范，用于指導各地在國家級平臺的總體

框架內、因地制宜選擇部署運行模式并且按照總體的實施步驟逐步開展各自平臺

的建設和運行，在該方案中要求省級國土資源主管部門做好以下幾方面的工作：

一是編制本地的建設方案，按照信息平臺建設總體方案，結合本地實際情況,

編制本地不動產登記信息化建設方案，提出本地推進思路、技術路線和建設方式。

二是因地制宜地推進平臺或系統的建設，同時做好運行環境及省以下三級網絡互

聯及安全系統建設，構建起一套支撐全省不動產登記業務的信息化體系，完成省

級信息系統安全等保定級和測評。三是組織推進不動產登記數據整合建庫和匯

交。督促、指導轄區內各級不動產登記機構開展不動產登記數據整合，并對轄區

內的不動產登記數據進行接收、檢查，并向國土資源部匯交。四是做好系統部署

及培訓工作，為信息平臺的指導和運行提供有力保障。

2需求分析

2.1現狀分析

1、不動產登記分屬不同部門，各系統之間差異性大

長期以來，土地、房屋、林地、草原、海域等不動產登記職責分散在國土資

源、住房城鄉建設、農業、林業、海洋部門，現有的業務職能和工作流程均不盡

相同，各部門都針對各自行業管理特點，制定了技術標準和規程。從而造成信息

管理系統和地理信息支撐平臺不統一，技術架構和技術路線不盡相同，數據和系

統標準化程度不一，不符合國家不動產登記的“四個統一”要求。不動產登記職

責劃轉到統一的不動產登記機構后，需要按照不動產登記相關制度的要求將各類

登記業務整合到一起，并設計出統一的登記流程和業務規范。

2、歷史數據格式不統一，分散存儲

不動產登記信息的完整性、準確性、現勢性是不動產登記信息平臺運行的前

2

提和基礎。在分散登記制度下，各部門大都建立有各自的登記信息系統，積累了

豐富的數據資源，但是在進行不動產統一登記時也面臨很多問題：一是登記資料

分散保存在各級不同部門，且數字化程度較低，數據標準互不銜接，數據格式不

統一，行業之間差異較大；二是數據庫、地理信息系統等平臺軟件不統一，技術

架構和技術路線不盡相同；三是行業或部門信息化統籌力度不同，數據和系統標

準化程度不一。因此，不動產登記信息平臺建設的一項重要內容，就是要按照統

一的數據標準對各單位原有的登記檔案數據進行清理整合，并建立數據實時更新

和同步機制。

3、運行環境、網絡、安全等建設，是基于當前業務系統而設計

當前，國土資源部門的信息化建設，是按照當前或之前業務系統的建設需要

而設計，現有的硬件設備、安全設計等無法滿足待建不動產登記系統安全運行需

要；國土資源、住房城鄉建設、農業、林業、海洋部門的現有不動產業務的辦理,

基本上是在各部門內部完成，而不動產登記系統建設完成以后，主要是依靠網絡

實現信息在各部門之間快速傳遞，顯然，各部門之間現有網絡連接無法滿足信息

聯網、數據共享、業務協同等的工作需要。

2.2功能需求

為滿足不動產統一登記工作的需要，建立結構完整、功能齊全、技術先進的

不動產統一登記信息平臺，支撐萬安縣不動產統一登記發證，同時做好本縣技

術服務保障工作。該不動產登記信息平臺在技術上能滿足萬安縣不動產登記需

求，主要分為以下建設內容：

1、不動產測繪成果管理系統

完成不動產相關的所有類型要素的前期加工、調查、處理、入庫、變更以及

輸入輸出等處理，并應用空間數據引擎來管理所有不動產相關數據，同時，圖

形信息可與登記審批業務案件掛接，可在案件辦理過程中，實時查看案卷涉及

的土地或房屋，以對不動產登記數據進行分布式存儲、管理、分發、匯總、編輯、

發布。

2、不動產登記數據庫管理系統

實現對所有不動產登記管理所需的空間信息、屬性信息、登記審批信息、、檔

3

案信息、用戶信息等各類數據管理，并對遙感、三維、矢量、屬性表、文檔、多

媒體等數據進行統一的管理，支持數據分類讀取和調閱，支持多時點多專題數據

的對比和更新，為不動產登記提供數據支撐。

3、登記發證管理信息系統

依據我國不動產統一登記的辦法、程序、規范等要求，從滿足日常不動產統

一登記業務需求角度出發，建立以土地為基礎的不動產統一登記制度體系和以不

動產登記單元為基礎的不動產登記體系，充分借鑒現有土地、房屋、林業、農村

承包地等不動產登記業務系統的建設經驗，研發符合萬安縣實際的不動產統一登

記業務系統，實現基于同一平臺的不動產初始登記、轉移登記、變更登記、注銷

登記、預告登記、更正登記、異議登記、抵押登記、查封登記等類型的不動產登

記業務統一辦理，并且實現統一的電子政務搭建平臺，業務審批涵蓋土地、房屋、

林地、農村承包地等各類不動產登記業務，能體現不動產登記單元在不動產登記

業務流轉中的基礎作用，具有流程業務與圖形信息一體化管理功能。

4、不動產統一查詢系統

不動產統一查詢模塊面向于各級政務用戶及公眾用戶設置不同權限，用戶可

在權限范圍內快速查詢登記信息及相關表、卡、冊信息，并能定位需要的圖形信

息，實現圖屬一體化的查詢應用。除此之外系統還能將查詢結果導出為excel文

件報表，并生成對應的分析報告文檔。

5、共享查詢交互系統

以不動產登記數據為基礎，在多種網絡環境下，對各種分布式、異構的信息

資源進行一體化組織，實現信息的匯交、交換、共享等全方位服務，實現各土地、

房屋、林業、草原、海域等登記信息的查詢、發布功能，并以網站、手機短信、

網上業務辦理等形式向單位、企業和個人提供多樣、便捷、人性化的信息服務，

滿足不動產登記信息的公開查詢。

3總體設計

3.1建設目標

不動產統一登記信息平臺是不動產登記系統建設中的核心，負責全部不動產

4

登記業務的辦理和不動產檔案系統的搭建。平臺圍繞各級不動產登記部門的內部

辦公、管理、協調、監督、決策等業務，按照“標準統一、功能完善、分級聯動、

業務協同”的原則設計，以實現信息采集標準化，登記業務規范化、流程化，檔

案管理電子化。

3.2系統架構

不動產登記信息平臺總體框架如下圖所示：

門戶

00

市級用戶縣級用戶

不動產登記信息管理系統不動產登記檔案管理系統

不動產信息共享查詢分析系統不動產權籍調查成果管理系統

標

信

準

息

平

規

安

臺

范

全

層

體

體

系

系

數據接口

數

據

資

源

有詢庫分析庫

層

開發語言工

基礎軟件操作系統GIS平臺數據庫平臺

具

基

礎

設資源池計算資源存儲資源網絡資源

施

層

物理資源服務器存儲設備網絡設備

一

圖不動產登記信息平臺總體框架

1、基礎設施層

5

將計算資源、存儲資源、網絡資源等物理資源進行整合，構建不動產登記系

統所需的基礎設施，形成高性能計算環境、大容量存儲環境，滿足海量不動產登

記數據存儲，登記業務辦理和信息共享查詢的需要。

2、數據資源層

對上層的不動產登記信息平臺提供數據支撐。不動產登記數據包括覆蓋全市

的、通過歷年土地、房屋、林地等登記積累的登記信息，不動產登記數據通過日

常登記業務實時動態更新，按用途分為共享庫、業務庫、查詢庫和分析庫。

3、應用支撐層

應用支撐是按照模塊化、構件化的設計理念，為應用系統的快速開發與穩定

運行提供應用支撐。一是作為系統的軟件運行環境，提供基礎的公共服務功能，

支持消息服務、數據管理、日志管理等；二是作為應用管理和數據管理平臺，實

現統一的用戶管理、權限控制、身份認證；三是以成熟新信息技術為系統建設提

供技術支撐，包括云計算、大數據等。

4、應用層

面向各類用戶，通過網絡提供不動產登記信息的查詢、分析、交換、共享、

接入服務和登記業務辦理服務。服務對象包括不動產登記機構、國土資源、住房

城鄉建設、農業、林業、海洋等部門，公檢法紀、民政、稅務、工商金融等部門，

以及社會公眾等，通過統一的信息門戶向用戶呈現。

5、標準和制度保障體系

包括信息和應用服務方面和技術標準規范及運維管理制度，確保不動產登記

信息平臺各組成部分之間、以及與外部系統交互能夠有效銜接規范運轉。

6、安全保障體系

包括安全管理、安全基礎設施、網絡安全、系統安全、應用安全等組成，保

障數據存儲、傳輸、訪問的安全。

3.3建設依據

1、國土、房產、林業、草地、承包地、海域管理的相關規范和標準

《房地產管理法》

《不動產登記暫行條例》

6

《村莊和集鎮規劃建設管理條例》

《房屋登記辦法》

《房屋登記簿管理試行辦法》

《房產測量規范》(GB/T17986.1-2000)

《土地管理法》

《土地登記辦法》

《宗地代碼編制規則(試行)》

《地籍調查規程》(TD/T1001-2012)

《土地利用現狀分類》(GB/T21010—2007)

《土地利用數據庫標準》(TD/T1016—2007)

《城鎮地籍數據庫標準》(TD/T1015—2007)

《土地承包法》

《農村土地承包經營權證管理辦法》

《農村土地承包經營權調查規程》

《農村土地承包經營權確權登記數據庫規范》

《森林法》

《森林法實施條例》

《林業統計管理辦法》

《森林資源規劃設計調查主要技術規定》(GB/T26424-2010)

《草原法》

《不動產登記數據庫標準(試行)》

2、軟件工程標準

在系統數據庫設計和實現以及相關數據建庫軟件的開發過程中按照軟件工

程的規范要求，進行分析、詳細設計、編碼實現以及系統測試等過程。在整個項

目實施過程中，按照CMMI3相關的規定或約束進行，在項目的每一階段，提交

相應的完整的設計和開發文檔。具體參照標準如下：

《計算機軟件需求說明編制指南》

《計算機軟件質量保證計劃規范》GB/T12505-1990

《計算機軟件單元測試》GB/T15532-1995

7

《軟件維護指南》GB/T14079-1993

《計算機軟件開發規范》GB8566-88

信息產業部或其他相關部門規定的其他信息系統建設的文件和規范

4平臺設計

4.1功能齊全的應用軟件

應用軟件是計算機系統替代人工勞動過程中，面向最終用戶，最直接地將現

實世界轉化為計算機作業的工具，它需要以最終用戶能夠讀懂的方式表達和完成

作業。但現實的問題是，客觀世界不斷變化，從房產、國土分類到現在的整合就

是客觀時間變革的典型事例。那么坐落與計算機系統最頂層的應用軟件是否要隨

著客觀時間的變更而要每次推翻重建呢？

這取決于應用軟件的“底層建筑”是什么樣的？能否快速重新組合、能否靈

活的擴展？現實世界無論怎么變化都是有規律的，就像物質雖然表現形式多樣，

但都是由分子和原子構成的一樣。只要抓住這些規律，就能快速生成永遠領先一

步的“功能齊全的應用軟件”。

系統基于必特思維自主產權的動態平臺開發，平臺采用基于標準的、松散耦

合的面向服務的技術構架(Service-OrientedArchitecture,SOA),以保證系

統敏捷性。所具有的組件化特點可以快速完成功能的定制和擴展。如下圖所示：

管理對象就類似一個可以任意添加的容器，添加的管理對象可以直接調用平臺中

的服務組件，快速構建新的應用。

8

圖業務模型架構

之所以能達到快速定制和擴展，是因為系統采用了如下三層架構:

圖系統架構

4.2業務模型驅動的架構

我們知道，模型是指現實世界的事物在人腦的映射，它提供了一個物理系統

的抽象，模型可以讓人們通過忽略無關的細節而把注意力放到系統的重要部分來

思考系統。工程中的所有工作形式都依賴模型來理解復雜的、真實世界的系統。

模型既可以指導我們的業務實踐、也可以引導我們正確地研發軟件，類似于

高樓大廈建設和電器生產的設計圖紙，軟件系統的“圖紙”就是業務模型，因此

模型建立是整個系統建設的基礎性工作和核心所在。可以讓我們：

A依托模型，可方便建立嚴密、完整的房產業務規范和數據規范；

A有利于迅速建立高效、快捷、安全的新業務應用系統；

9

A減少系統建設中不必要的重復和盲目性；

A實現資源共享，提高效率、降低風險；

A明晰各種聯系、保證系統的完整性和一致性。

我公司通過運用哲學、數理邏輯、營銷學、新公共管理學、統計學、管理學、

運籌學等數十門知識，結合十幾年的客戶實踐，在研究分析了電子政務管理各業

務流程和工作模式，并充分借鑒全國各地數百家大中城市房地產管理部門現有的

業務審批模式和管理規范的基礎上，設計了科學嚴密的“活動+資源+關系”的

管理模型。

其中“活動”映射現實世界的“事”，“資源”映射現實世界“物”，“關系”

（物權）映射現實世界的“事和事”、“物和物”、“事和物”之間的聯系。

下面先說明模型中涉及的各名詞含義：

活動：是指人對人、人對物的作用。活動又分為業務活動、行政活動、管理

活動。

業務活動：是指人根據不同的資源及其關系而從事的活動。例如：轉移登記。

行政活動：是指人根據不同行政級別而從事的業務活動。例如：初審、終審。

管理活動：是指計劃、執行、反饋等控制類活動。例如：辦理時效，效能考

核。

資源：是指人、物、財、時間、空間。

人：是指現實世界中存在的人類個體和由個體組成的集合（組織）；例如，

張三、XX市大地房地產開發公司。也稱主體資源，簡稱主體。

現權利人：未經政府不動產管理部門確認權利的權利人。

原權利人：已經政府不動產管理部門確認權利的權利人。

虛權利人：擁有虛權利的權利人。

實權利人：擁有實權利的權利人。

物：是指人生產的產品，包括實物（有形物）、知識（無形物）和服務（有

形物+無形物）；例如：樓棟、房屋、土地、海域是實物；證書、法規是知識；

測繪、審核、收費是服務。也稱客體資源，簡稱客體。

財：是指價值的度量衡（貨幣、資金）；例如，房屋成交金額80萬、房屋交

易稅費2億。

時間：是表示事物運動的度量衡；例如，2006年10月6日。

10

空間：是表示事物靜止的度量衡；例如，北京、蕪湖。

關系：是指活動間、資源間和活動與資源間的聯系。

權利（關系的一種）：從主體資源的角度看，是指主體資源對客體資源的所

有關系；從客體資源的角度看，是指客體資源對主體資源的從屬關系。權利也稱

為物權。

所有權：是指主體資源對客體資源的占有權、管理權、享有權、排他權和處

置權的總和。

用益權：是指主體資源對客體資源擁有的享用權，用益權是由所有權衍生出

的。這里主要是指租賃權。

抵押權：是指主體資源對客體資源擁有的除所有權、用益權以外的抵押權等

權利，抵押權是由所有權衍生出的。這里主要是指抵押權。

虛所有權：不動產建成前的所有權。相對于虛所有權，所有權稱為實所有權。

虛用益權：不動產建成建成前的用益權。相對于虛用益權，所有權稱為實用

益權。

虛抵押權：不動產建成前的抵押權。相對于虛抵押權，所有權稱為實抵押權。

根據上面的定義，我們可以對照“活動+資源+關系（物權）”模型，可以看

出，不動產管理實際上就是對“人”、“不動產”以及“人和不動產的關系一權

利”的管理。

在不動產行業中，“人”是主體資源、“土地、樓盤（房屋）等”是客體資

源。

“關系一一權利”的變化通過業務活動來驅動，是業務活動發生的結果。雖

然“關系”在不斷的變化，但是“人”和“樓盤（房屋）”基本上是不變的。所

以，系統可以將“人、土地、樓盤（房屋）”等資源數據存儲在“統一”的數據

庫中，形成資源數據庫，使其能夠實現數據共享，減輕重復輸入的工作量、提高

數據利用率。

依托“活動+資源+關系（物權）”模型，我們可以完整、嚴密、準確地去建

立不動產管理的業務框架體系，形成科學、標準房產管理的業務規范和數據規范。

11

愫

人——單位和個人

物權/關系

4受理首次登記更正登記

A審核/轉移登記異議登記Q

審批(土地、勾筑物箋

變更登記限制登記

歸檔0

預告登記其他登記服務,

注銷登記識(證書)

物一一產品

空間

時間

財——稅費

圖業務模型架構圖

4.3動態定制的開發平臺

有了科學嚴緊的模型，還需要有一個與計算機系統打交道的開發平臺，才能

使模型發揮作用。我公司還創新了應用軟件的開發平臺，用于模型的實踐。

采用任意定制的開發平臺，可以帶來以下好處：

＞加快實施速度、縮短實施周期；

＞當用戶需求發生變化，只需在開發平臺進行簡單設置和修改就能滿足要

求，不用重新編寫代碼，保證系統運行的穩定、可靠；

＞開發平臺采用下一代Web服務(WebServices)標準一一面向服務架構

(SOA：ServicesOrientedArchitecture),能夠跨平臺運行;

＞開發平臺采用圖形化界面，通過簡單的選擇和定義就能實現復雜的業務

邏輯，方便、易用。

12

431組件化的動態制作工具包

開發平臺是一個開發包，它由一系列組件（中間件）和工具組成。應用軟件

的定制實施和后期維護都可以在我公司自主開發的開發平臺上實現。開發平臺由

動態表單、動態界面、動態頁簽、動態報表、動態查詢等數百個服務部件組成，

它是將業務模型變成的可操作性、適用于業務辦理的應用軟件的工具。它可運行

在.Net或J2ee架構上。

傳統的信息系統的開發，都是采用一次調研、一次開發成型的方法，這樣開

發出來的系統只能夠說暫時滿足用戶的部分需求，一旦用戶需求發生變化，則系

統就難以適應和維護，以業務流再造為例，在傳統的系統設計中，是將業務流程

以編碼的方式固化在應用系統中，這樣如果房地產管理部門的業務流程和組織流

程發生了改變，就需要將系統進行重新設計，甚至需要再次編寫代碼、進行二次

開發，使軟件的可用性、靈活性、可擴展性都非常低，不僅影響工作的正常進行,

還會造成重復投資、增加運行成本。

我們根據面向服務的架構（SOA）和Web服務的標準，采用“外松散、內聚

合”的面向對象設計思路，結合多年房地產管理的行業經驗，將需求進行匯總、

分類、抽象、定義，然后封裝成為一系列既可獨立提供服務，也可協同工作的各

種部件，這些服務部件組成具有高度靈活性、伸縮性的“電子政務開發平臺”。

實現快速隨需求變化調整應用系統以滿足管理的要求，系統的研發更加關注于業

務的建模而不是底層程序代碼的設計。

采用“電子政務開發平臺”開發系統，由于大量采用可重復利用的服務部件,

基本上不需要重新編寫代碼就可以快速實現各種辦案業務的全方位、流程化管

理，同時也支持項目結束后，使用單位自己對流程的再造。

13

揄

出

服

務

（一）

構圖

臺架

發平

圖開

點：

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理系

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現房

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應用

中的

系統

應用

的。

分離

相對

碼是

與代

邏輯

應用

1）

和

內容

業務

而房產

體，

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流程

管理

識和

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產業

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定的

理規

和管

特點

業務

應用

化。當

種變

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以適

維護

進行

系統

應用

要對

就需