中國房地產總結與展望2025年一季度政策篇：兩會定調“穩樓市”、“好房子”,供需協同促轉型2025年初，全國兩會首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。城中村改造提質擴面，帶動增量需求提升、兼顧增加優質土地供給。推進保障房收儲，優化庫存結構。首次在促消費文件中提出推動房地產市場止跌回穩，意在明確穩定樓市預期，并從供需兩端協同發力，要求落實稅收優惠及公積金政策松綁，激活購房消費動能。房地產金融環境持續改善，融資協調機制進一步擴圍增效。地方層面，全國66個省市出臺124次政策，積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。展望2025年全年，預計中央政策將以“穩預期、防風險、促轉型”為主線，通過供需兩端協同管理、產品品質升級、金融支持與風險防控并重、住房保障體系完善等四維發力，加速構建房地產發展新模式。地方層面，重點城市將率先推動“好房子”建設標準落地，以產品迭代激發新型住房需求潛力，同時強化閑置土地盤活和存量商品房收儲效率，以重點突破帶動庫存壓力緩解，促進供需雙側預期修復，推動更多區域市場在年內實現供求關系動態優化，為行業整體筑底企穩提供關鍵支撐。解讀一：兩會定調穩樓市促轉型，四策并舉激活市場新動能2025年一季度，國家發改委、國務院等部委以中央經濟工作會議和全國兩會精神為指引，圍繞“穩預期、防風險、促轉型”主線，推出一系列政策組合拳，推動房地產市場止跌回穩。年初政策密集出臺，強化民生保障與風險化解。1月3日，國家發改委明確將“推動房地產市場止跌回穩”作為防范化解重點領域風險的核心任務之一，同步提出“更大力度穩就業、促增收”,通過提升居民收入和社會保障水平，夯實住房消費能力基礎。1月8日，發改委聯合財政部發布家裝消費品換新政策，通過財政補貼鼓勵舊房改造和智能家居消費，既拉動內需又推動住房品質升級。這一政策與住建部1月7日發布的《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監管的通知》形成聯動，既強調增量保障房質量管控，又通過存量住房改造激活消費潛力。3月兩會定調全年方向，“穩住樓市股市”首次寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。3月5日，國務院《政府工作報告》將房地產領域列為“有效防范化解重點領域風險”的核心板塊，提出“持續用力推動房地產止跌回穩”的總目標。首次將“穩住樓市股市”寫入政府工作報告總體要求，并指出“房地產是居民資產配置的重要部分”“穩資產價格可釋放財富效應”。2025年首次將“建設好房子”納入產業轉型新方向，透露正在組織編制“好房子”建設指南，并修訂住宅規范標準，要把住宅層高提高到不低于3米。2025年政府工作報告明確房地產工作路徑：全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協調、產品升級等四方面。一是調減限制性措施釋放剛需和改善性需求；二是通過收購存量商品房和土地盤活優化供給結構；三是強化房地產融資協調機制和保交房工作；四是加快構建“好房子”標準體系，推動行業向高質量發展轉型。相比往年，2025年政府工作報告的關鍵變化在于：強調安全與發展并重，堅持在發展中逐步化解風險，實現高質量發展和高水平安全的良性互動。政策已從“三穩”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉向“好房子”轉變，未來具備“存量盤活能力”“綠色科技實力”的開發企業將會有更大發展空間。解讀二：促消費政策首提穩樓市，供需協同激活住房需求3月16日，中央辦公廳出臺提振消費專項行動方案，涉及生育、教育、住房、汽車等方面。首次在促消費文件中提出“穩樓市”:持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。歷數近年以來的國務院促消費政策，直至2022年，支持住房消費才被正式納入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末發布，2025年提前至3月。從房地產視角看，2025年國務院促消費政策呈現三大核心調整：第一，明確穩定樓市預期。資產穩則消費興，政策首次將穩樓市納入消費框架。通過推動城中村改造、釋放剛需改善需求等舉措穩定房價預期，增強居民財富效應，緩解資產減值壓力，進而提振消費信心，“讓老百姓的消費底氣更足、預期更穩、信心更強”。第二，供需兩端協同發力。首次在促消費文件中，允許地方政府通過專項債券收購存量商品房轉為保障房，同時配套落實稅收優惠及公積金政策松綁，直接打通住房消費堵點；相較此前以家電下鄉、消費券等間接刺激手段為主的政策，此次更注重激活購房消費的核心動能。第三，精準匹配新需求群體。針對靈活就業人員推出公積金繳存試點，加碼支持新市民、青年群體的租房需求，而此前政策更多聚焦傳統工薪階層購房補貼，對增量市場覆蓋不足。此外，2025年政策還強調通過住房消費帶動家電、家居等關聯產業升級，形成“好房子一新場景—消費鏈”的協同效應，進一步擴大內需輻射面。短期政策效應將逐步顯現，市場有望實現降幅收窄和局部企穩。中長期需破解土地財政依賴、住房支出占比過高等深層矛盾，推動行業向開發運營服務一體化轉型。方案確立房地產作為消費基礎設施的戰略定位，通過要素聯動改革推動行業民生屬性強化，為經濟轉型提供支撐。解讀三：金融協同穩市場，創新工具促轉型2025年初，央行、金融監管總局等部門以“穩融資、化風險、促轉型”為目標，通過機制創新和工具擴容，推動房地產金融環境持續改善。融資協調機制擴圍增效。1月4日央行工作會議提出“完善房地產金融宏觀審慎管理”,2月5日房地產融資協調機制工作專班要求“應進盡進、應貸盡貸”。3月5日金融監管總局局長李云澤在“部長通道”提出“拉長白名單”,讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作，并配合促轉型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發展新模式的構建，促進房地產市場持續健康發展。風險化解工具持續創新。1月14日央行明確將通過特別國債補充銀行資本金，增強房企信貸投放能力；2月13日貨幣政策執行報告提出“加大存量土地盤活力度”,3月11日證監會推動REITs擴募至商業地產領域。3月13日央行黨委擴大會議提出“健全房地產金融制度”,將進一步探索拓展宏觀審慎和金融穩定功能，維護金融市場穩定。科技賦能提速。2月26日住建部進一步部署數字住建建設，以數字化技術驅動行業轉型升級，構建覆蓋“城市建設、住房管理、村鎮發展”全領域的數字生態，推動行業向智能化、綠色化、高效化轉型。2025年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，據CRIC統計，全國至少66個省市出臺124次穩市場政策。一季度地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，通過供給端提質增效和需求端降成本雙軌并行，推動市場企穩。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實中央穩市場政策要求，在“好房子”建設、供需兩端協同發力、存量盤活等方向密集施策。具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、12省市推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規劃。例如，北京在平原地區試點優化容積率，杭州出臺品質提升細則，南寧發布技術導則要求層高不低于3米、提升隔音標準，雄安新區提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。二、33省市公積金政策優化，降低購房門檻。首付比例下調：濟南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%;額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上浮；功能擴展：北京試點公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。三、20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策：寧德、欽州等地最高補貼12萬元，鄭州對高層次人才補貼300萬元；契稅優惠：蘇州延續50%契稅補貼，寧波調整首套房認定范圍節省稅費；以舊換新：濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”,南昌、重慶延長政策期限。四、11省市優化供給側管理。供地優化：廣東、四川控制新增宅地供應，福建優先推出配套成熟地塊；審批簡化：鎮江取消新房價格備案，廣州南沙推行“交地即開工”;存量盤活：遼寧計劃收購12萬套商品房轉為保障房，湖北高校試點收購存量房作宿舍。五、10省市加強城市更新與融資支持。城市更新：重慶推進163個城中村改造，上海計劃全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項目納入“白名單”,廣州鼓勵國企設紓困基金，深圳推廣“園區貸”緩解企業壓力。六、13省市保障性住房擴容。租賃保障：上海新增7萬套保租房，重慶提供“租購并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼，合肥放寬落戶至社保滿6個北京，上海，浙江省，廣東省，四川省，福建省，杭州，寧波，濮陽，雄安新區，重慶公積金政策優化北京，海南省，河南省，山東省，浙江省，鞍山，白銀，常州，成都，大連，東莞，佛福州，廣州，貴陽，桂林，哈爾濱，杭州，濟南，濟寧，昆明，聊城，臨沂，瀘州，寧補貼及稅費優惠上海，廣東省，海南省，濱州，富陽，廣州，貴州，呼和浩特，南昌，寧波，寧德，濮北京，福建省，廣東省，遼寧省，四川省，浙江省，湖北省北京，上海，重慶，廣東省，福建省，廣州，深圳，佛山，河南，濮陽保障房北京，上海，重慶，海南省，江蘇省，廣州，深圳，貴州，濮陽，青島，廈門，武漢，襄陽基于當前市場背景和一季度中央部委表態，預計2025年中央房地產政策將圍繞“穩預期、防風險、促轉型”三大核心目標，進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。一是深化供需兩端政策協同，夯實市場穩定基礎。需求側將繼續調減限購、限貸等限制性措施，釋放剛需和改善性需求潛力，重點支持新市民、多子女家庭等群體購房；供給側將通過收購存量商品房、閑置土地收儲優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，緩解庫存壓力。同時，中央將強化城市更新與保障性住房的聯動，推動“收購一轉化一分配”閉環運作，既盤活存量資產，又增強住房保障體系的普惠性。二是加快構建“好房子”標準體系，推動行業高質量發展。中央將進一步完善住宅層高、隔音、綠色節能等強制性規范，引導行業從規模擴張轉向品質提升。政策將重點支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等技術應用，推動房企向“開發+運營+服務”綜合模式轉型。此外，融資協調機制將向符合“好房子”標準、具備科技實力的企業傾斜，倒逼行業淘汰低效產能，形成差異化競爭格局。三是強化金融支持與風險防控并行。中央將延續適度寬松的貨幣政策，通過專項再貸款、特別國債等工具補充房企流動性，重點支持保交樓和優質項目融資。同時，推動REITs擴圍至商業地產領域，探索以收益權質押、資產證券化等方式盤活存量資產。風險防控方面，將完善房企債務違約預警機制，建立跨部門協同處置框架，防止風險向金融系統擴散。四是深化住房保障與城市更新雙輪驅動。保障性住房建設將重點強化質量監管和分配效率，通過數字化輪候庫實現精準匹配；城中村改造范圍持續擴大，通過貨幣化安置、房票制度等引導需求釋放，并與完整社區建設結合，完善教育、養老等配套設施，提升城市綜合承載力。趨勢展望二：地方精準施策與存量盤活并舉，激發區域市場活力地方政策將圍繞中央部署，結合區域市場特點，在“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發力：一是落地“好房子”建設標準，引領品質升級。地方將通過土地出讓條件設定、審批流程簡化等政策，激勵房企提升產品力。同時，核心城市進一步探索容積率獎勵、稅費減免等創新工具，推動綠色建筑和科技住宅普及。二是需求端政策持續優化，降低購房門檻。地方將進一步松綁公積金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭貸款額度、支持“公積金直付首付”等，緩解購房者資金壓力。稅費優惠和購房補貼將向特定人群傾斜，如對于高層次人才提供高額補貼，延續契稅減免，刺激改善性需求釋放。此外，“以舊換新”政策可通過國企收購、中介優先撮合等模式擴圍，激活置換鏈條。三是供給側改革與存量盤活協同推進。土地供應將更注重“提質減量”,優先推出配套成熟地塊，嚴控郊區新增供地。地方將主導并加快存量商品房收儲，通過專項債融資收購項目，轉化為保障房或人才公寓。針對商辦物業過剩問題，部分城市或試點“商改租”“商改公”用途轉換，并放寬分割銷售限制，提升資產流動性。四是城市更新與保障房擴容助力產城融合。一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進中心城區舊里改造、重慶擴大項目規模，并通過“房票安置+商品房去化”聯動機制穩定市場預期。保障房體系將向“租購并舉”延伸，通過放寬落戶、提供免費住宿吸引人才，增加租賃房源供給，構建階梯化住房保障網絡。行業篇：市場企穩蓄動能，新模式發展穩中向好3月17日上午，國家統計局發布2025年1—2月宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，得益于各地區各部門深入貫徹中央決策部署，年初經濟運行起步平穩，發展態勢向新向好，工業增加值、消費品零售額等指標增速均有所加快。地產行業延續2024年四季度以來的企穩態勢，開發投資、到位資金、銷售等核心指標同比降幅持續收窄。據國新辦披露數據，從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%。得益于專項債對土地收儲的支持及地方供給側調控，土地交易量持續低于商品房成交規模，住宅待售面積同比增速自2022年以來首次收窄至10%以內，有望在年內進入下降通道。隨著行業指標改善，國房景氣指數連續兩個月回升，房地產新模式轉型成效進一步顯現。解讀一：宏觀經濟開局向新向好，貨幣寬松持續發力2025年1—2月，國民經濟延續回升向好態勢，規模以上工業增加值、社會消費品零售總額、固定資產投資等指標同比增速均較2024年加快。主要體現在生產穩定增長：新型工業化穩步推進，宏觀政策組合效應對工業拉動繼續顯現，工業生產較快增長。1-2月份，規模以上工業增加值同比增長5.9%,增速比上年全年加快0.1個百分點。需求逐步擴大：1-2月份，社會消費品零售總額同比增長4.0%,增速比上年全年加快0.5個百分點。基礎設施投資增速加快，帶動投資增長回升，1-2月份，固定資產投資(不含農戶)同比增長4.1%,增速比上年全年加快0.9個百分點。其中，基礎設施投資增長5.6%,比上年全年加快1.2個百分點。就業形勢總體穩定：1-2月份，全國城鎮調查失業率平均值5.3%,與上年同期基本持平。從金融數據來看，2月M1同比上升0.1%,連續3個月正增長，M2同比增長維持在7.0%。2024年下半年加強貨幣投放，三季度M1-M2剪刀差最大擴大至10個百分點，其后隨著四季度以來經濟形勢企穩和房地產市場的恢復，剪刀差有所回落，自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續3個月低于7個百分點，居民消費意愿持續恢復。3月16日，《提振消費專項行動方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見，將進一步有效推動居民需求提振工作。2月末居民中長期貸款62萬億元，同比增長3.4%,同比增速保持在近半年均值附需要說明的是，2025年初居民中長期貸款雖然同比少增，但這一指標的走低不能等同于信心走弱，而是存量債務消化、貸款結構分化與需求代際變遷的綜合結果。在房地產成交規模較峰值下降近一半的背景下，近年來存量中長期貸款余額仍能保持同比微增，已體現政策托底效應。2025年1-2月份，新房市場交易總體平穩。隨著房地產市場政策優化調整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來房地產交易逐步改善，1—2月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米、銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8和14.5個百分點，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整周期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，筑底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%,高于2024年同期8個百分點。2025年初，國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出“要敢于打破常規推出可感可及的政策舉措”。并且首次將“好房子”寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。全國月度商品房銷售面積、銷售金額(單位：萬平方米、億元)商品房銷售面積商品房銷售金額——面積同比增速—一金額同比增速0備注：自2023年4月起，統計局修訂了房地產數據累計同比數據的統計口徑，與統計局往期發布數據不可比數據來源：國家統計局進一步趨緩。新房價格較2021年初下降7.4%,二手房價格較2021年初下降17.2%。統計局發布數據顯示，從同比看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄。一手房價格同比下降5.2%,降幅連續4個月收窄，二手房價格同比下降7.5%,降幅更是連續5個月同比收窄。其中，上海一手房價格同比上漲5.6%,北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。環比來看，一線城市新建商品住宅環比繼續上漲，其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%,廣州下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%。自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經連續4個月超過20個。在3月份發布的2025年政府工作報告中，“穩住樓市股市”首次被寫入政府工作報告總體要求，并指出房地產是居民資產配置的重要部分，穩資產價格可釋放財富效應。隨著穩房價被提到更為重要的位置上，預計年內地方層面將進一步落實“去庫存、松信貸、財稅補貼”舉措，穩定居民價格預期，以“好房子”標準推動價值重構，支撐房產價格中樞，加強保交房，落實融資“白名單”等防風險舉措。結合CRIC監測的明細交易數據來看，2025年初不僅一手房房價企穩向好，二手房市場的信心回升已經從改善群體蔓延至剛需人群。圖：2023年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢及環比下降城市數量——新房—二手■新房■二手備注：以2021年1月=100為基點數據來源：國家統計局房地產開發企業經營有所改善。隨著房地產市場銷售保持平穩，一二線城市商品房銷售呈現止跌回穩積極態勢，帶動房地產企業開發經營和回籠資金改善。2025年1-2月，全國房地產開發投資10720億元，同比下降9.8%,降幅比上年全年收窄0.8個百分點；其中住宅投資8056億元，下降9.2%,降幅收窄1.3個百分點；房地產開發企業到位資金降幅比2024年全年收窄了13.4個百分點。2025年初土地投資規模同比回落，1-2月土地成交建面0.8億平方米，同比下降13%,延續了2024年四季度以來的降幅。對比新房交易規模來看，2024年土地成交規模已經低于行業銷售規模，在此基礎之上，2025年初土地交易量仍在進一步回落，顯示出地方主管部門積極去庫存的決心。這離不開中央積極財政政策的作用，提高地方債額度、發行專項債、特別國債等舉措，大大減輕了2025年地方政府資金面壓力。而房地產開發投資的同比降幅(9.8%)小于土地成交規模(13%),說明企業投資信心持續修復，以及行業融資環境有所改善。2025年以來，中央部委多次強調要進一步改善房地產融資環境，探索拓展宏觀審慎和金融穩定功能，維護金融市場穩定。正如3月初中國人民銀行行長潘功勝所言，“地方債務和房地產市場風險持續收斂”。一批優質住宅用地已然在2025年初的土地市場中嶄露頭角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢價高總價土地，企業投資信心持續修復。不過就中期發展來看，與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會隨之繼續下行。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯后性，開發投資指標的調整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。全國房地產開發投資額月度走勢(單位：億元)數據來源：國家統計局趨勢展望：政策加力激活市場新動能，二季度有望提速企穩展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會透露出的積極信號，以及穩定資產價格被放在更為重要的位置。年內房地產將繼續迎來一系列政策利好：需求側將進一步釋放住房需求潛力，以建設“好房子”為主要抓手，支撐房地產價格預期向好，并通過加強城中村改造、財稅優惠等政策持續支持居民改善住房條件；供給側將進一步改善庫存預期，在控制供地規模的基礎上，加強細微板塊的供地結構，并加快推進存量房收儲和閑置土地回收工作；在金融工具方面強化資金支持和風險管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項目建設交付；并進一步完善商品房開發銷售流程中的基礎性制度，確保新建和在建項目的住房品質和如期交付。得益于當前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊改善供求預期，隨著土地、新房、二手房市場的熱度鏈條傳導和空間蔓延，“穩市場示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現。聚焦行業數據，基于中央部委明確穩市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數據的共同企穩，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續向好。正如《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經濟運行的重要風向標，穩住資產價格可以釋放財富效應，資產價格形態的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。而消費預期的改善，也勢必進一步反哺房地產市場加速企穩。預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。得益于提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。投資開工方面，基于行業去庫存和穩市場的階段性任務，土地市場將延續縮量提質，施工面積也有望加快調降至與新房銷售更為匹配的規模，新開工和開發投資仍將位于收縮調整周期，但得益于專項債收儲、城中村改造的推進，上半年同比指標有望先一步迎來邊際改善。城市篇：新房“止跌”二手“穩增”,城市K型裂變加速2025年一季度，整體樓市止跌回穩：一方面供應持續縮量，恰逢傳統春節假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量同比下降約3成；另一方面，新房成交企穩回升，1-2月修復至去年同期水平，3月預期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內熱度延續，二手房韌性強于新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續入市。預判二季度，我們認為，4月或將延續3月弱復蘇走勢，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但考量到去年高基數影響，同比持平或小幅微增，累計同比維持正增。各城市分化行情預期延續，核心一二線城市持續分化，京滬深杭蓉等供給導向型城市，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應；穗漢寧等后續成交有望延續弱復蘇；福州、南寧、昆明、長春等高庫存問題短期難解，整體去化難言樂觀。三四線城市成交規模將延續筑底行情，二手仍將分流新房客源，“以銷定產”致狹義庫存低位持穩。解讀一：新增供應一季度同比降3成供給約束顯著,京杭長廬等點狀放量2025年一季度全國商品住宅供應疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。據CRIC監測，前2月115個重點城市新增供應1819萬平方米，同比下降29%,較2024年四季度月均降幅也達到了44%。根據30城同比跌28%數據預估百城3月同比跌25%,3月供應預期達到1372萬平方米，環比上升153%,一季度累計同比降幅約3成。圖：2021年以來115個典型城市新建商品住宅月度供應情況(單位：萬平方米)0單月總量——環比——同比數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統不同能級城市前2月月均供給量均不及去年同期，一線韌性較強，同比降幅僅8%;不過與去年四季度月均對比還是有大幅回調，主要是受到季節性和供給節奏影響；三四線仍處于供應低迷期，返鄉置業預期一般，前2月同比下降34%,較去年四季度月均降幅也達27%。表：2025年前2月全國各能級商品住宅供應面積情況(單位：萬平方米)1-2月同比26個二線85個三四線結合重點30城3月預估數據不難看出，雖然供應觸底反彈，3月單月環比上漲153%,但一季度整體供應量較去年同期仍降25%。“以銷定產”模式下，一線3月供應環比漲幅276%顯著好于二三線133%,不過因去年基數較高，一線無論是單月同比還是一季度累計同比仍顯著高于30城平均。根據不同城市新房供給表現，大體可分為以下幾類：(1)北京、杭州等新政利好型城市，短期內房企供給熱情依舊較高，整體供應規模與去年同期基本持平；(2)長沙、合肥、寧波等二線城市迎來結構性增長，一季度累計同比增幅均在3成左右；(3)濟南、東莞、珠海等二三線城市供給“塌陷”,3月新房供應規模均不足10萬平方米，同環比齊降，一季度累計同比跌幅均在4成以上。能級同比能級同比一線北京二三線南京廣州深圳昆明鄭州二三線杭州廈門惠州西安福州長沙常州武漢無錫青島東莞648蘇州徐州4天津0寧波南寧佛山數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統解讀二：新房成交一季度同比正增止跌企穩，一線增幅超3成“獨領風騷”2025年一季度樓市成交“筑底企穩”,延續弱復蘇走勢：1-2月傳統春節假期迎季節性回落，但成交規模基本與去年持平：前2月115個重點城市商品住宅成交面積2930萬平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。根據30城同比增7%預估百城3月同比增5%,3月成交預期達到2304萬平方米，環比上升65%、一季度累計同比增幅約2%。圖：2021年以來115個典型城市新建商品住宅月度成交情況(單位：萬平方米)6000600030002000皿山山山山山山山山山山山m山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山山中數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統分能級看，一線韌性較強，前2月同比去年增長35%,增幅在不同能級居首；三四線“返鄉置業”成色一般，成交同比不增反降。各能級城市與去年四季度月均相比均出現了大幅回調，一線新政效應遞減疊加春節假期，前2月月均成交較去年四季度月均大幅回調54%。表：2025年前2月全國各能級商品住宅成交面積情況(單位：萬平方米、%)1-2月同比26個二線85個三四線數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個監測城市成交規模為1270萬平方米，因2月基數較低，環比大漲85%,同比增長7%;一季度累計同比增幅約1成。分能級來看，整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環比翻番，同比和累計同比增幅均在3成以上，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規模仍處于階段性高位。而二線和三四線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復蘇，一季度同比正增長的除了前期熱點成都之外，更多是前期深度調整的南京、武漢、寧波、合肥、長沙、佛山等經濟、人口基本面較佳的二三線城市。能級同比能級同比一線北京二三線昆明南京廣州寧波深圳長沙惠州二三線鄭州天津南寧杭州西安無錫青島東莞武漢福州常州廈門佛山徐州9蘇州數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統解讀三：二手成交韌性好于新房，京滬深蓉杭等“領漲”一季度同比3城2025年一季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5300萬平方米，累計同比增長21%,較去年四季度下降19%。按月來看，二手房成交呈U型走勢，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環比增長48%至2212萬平方米，同比增長20%,“金三”二手房市場表現總體好于去年。圖：2021年1月全國30個重點城市二手住宅成交面積變動(單位：萬平方米)00數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長，整體韌性較強。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內，二手房市場暫無明顯起色。對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房，重點城市二手房成交份額繼續擴大。諸如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續降級，加之二手房業主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。2025年3月同比廣州63.1%西安杭州寧波青島數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統解讀四：70城一二手房價同比降幅收窄，房價高地京滬杭等持增從CRIC監測的2025年1-2月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。一線及長珠三角城市占據房價高點。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3,不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，深圳房價同比微降5%,而京滬持增2成左右，義烏、廈門、廣州、東莞、杭州、珠海位列第二梯隊，房價在3-3.5萬元/平，其中廈門、廣州、東莞均出現穩步回調。變動情況來看，漲幅較大的主要集中在內陸強二線和東南沿海二三線，諸如長沙、成都、寧波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主要是受高端盤成交占比上升影響，對于這類城市而言，當前主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期，譬如惠州，因前期供應過量，短期內庫存高企問題難解，整體房價降幅高達20%,在不同城市中居首，廈門、昆明、長春、西寧、哈爾濱等二線城市同樣面臨深度調整，同比降幅在10%以上。排名同比同比同比1惠州2衢州廈門3昆明4義烏5廈門廣州6廣州寧波西寧7東莞哈爾濱8杭州中山9杭州寧波泉州青島數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統解讀五：新房庫存緩步下行不足4.9億平，一二線消化周期降至20個月2025年一季度因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存仍處下行通道。據CRIC監測數據，2025年2月末百城商品住宅庫存量僅48724萬平方米，環比下降1%,同比下降6%。從百城去化周期變動來看，緩步下行趨勢初顯，據CRIC監測數據，2月百城去化周期基本持穩26個月，環比微降2%,同比上漲26%。不同能級城市皆呈現環比回落，同比持增態勢，一二線持穩20個月，三四線去化周期仍在3年以上，去化風險顯現。圖：100個不同能級城市狹義庫存消化周期月度變化情況(單位：月)CCCCNsdNcCCaSSSC88SCaNNNSCSAO8Ssn~~NNN~RRg~~N~~N~數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.8個月，供給導向型特征顯著。深圳降至16個月，同比降4成，整體庫存風險可控；北京、廣州去化周期均在20個月以上且同比分別增19%和15%,庫存風險依舊較大。二線城市中，長春去化周期高達3年，與之相對應的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、西安等短期市場轉冷城市，還有一類為長春、重慶等弱二線城市。青島、昆明、廈門等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩中有降。三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，半數城市庫存消化周期超過30個月。除了淄博、運城等內陸城市之外，還有惠州、江門、無錫等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。圖：2025年2月末50個典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢(單位：月)北上廣深沈武成天呼大西長青哈重昆鄭蘇南南長蘭杭濟海寧南合廈福寶惠煙佛江淄梅汕溫珠東清日瀘無茂麗中百湖京海州圳陽漢都津和連安春島爾慶明州州京寧沙州州南口波昌肥門州雞州臺山門博州頭州海營遠照州錫名水山色州濱2025年2月末——同比浩特數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統預判二季度新房市場，我們認為成交總量規模或將緩步復蘇，絕對量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累計同比保持正增長，延續弱復蘇走勢。分城市來看，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；廣州、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，樓市成交規模難有顯著表現。預判二手房市場后續走勢，我們認為，成交仍將延續穩中有增態勢，市場份額占比仍將進一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，當前二手房價基本已處于階段性底部，與新房房價差距拉大，也使得性價比凸顯；另一方面短期來看，降首付降利率等政策對于剛需客群吸引力依舊較大，短期內也將吸引一波存量需求入市。土地篇：核心城市高溢價領跑，供給側縮量提質穩預期2025年一季度，供給側延續三年縮量趨勢，土地交易量仍在持續同比下滑，成交建筑面積同比下降19%,但一二線城市成交占比提升，成交金額反而上升了9%。市場熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價地塊，尤其是取消限價的杭州，其內圈層地塊溢價率突破40%已經是屢見不鮮，一季度平均溢價率也由此得以達到11%,重新回到2021年初的高位。展望未來，鑒于中央進一步明確2025年將穩預期、促轉型。在供給側將收購存量商品房、閑置土地收儲優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，緩解庫存壓力，在需求側加快構建“好房子”標準體系，提高新出讓地塊的產品力，以及促消費政策對于居民房價預期的支持，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續保持，高總價、高溢價地塊也將愈發普遍。從整體規模趨勢來看，2025年土地供求規模仍將保持低位運行，熱度方面，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價率指標或出現結構性的環比調整，但較往年同期來看，將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快構建發展新模式。解讀一：一季度土地成交量縮價漲，京滬杭頻現高熱地塊、溢價率創2022年以來新高1、2025年各地進一步精簡供地清單，土地成交規模同比下降二成。這主要得益于赤字率提升、特別國債、專項債對于地方財政的支持，以及各地對于控制增量供應的堅決執行，一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積1億平方米，同比下降19%,不過由于一二線優質地塊成交占比增加，成交金額仍同比上升9%。分月來看成交建面變化，1月份同比下降30%,2月份受春節錯期影響，同比降幅收窄至9%,3月份再度擴大，至截稿時同比下降25%。整體來看，2025年土地供給側仍在持續縮量，加速調降房地產庫存，促進供求關系更快達到新的平衡點。各能級成交規模同比均降，三四線城市降幅最大，達到20%。一線城市成交建面下降12%,但成交總額增長25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高總價地塊，有7宗宅地成交總額超過50億元，其中北京在1月2日出讓的兩宗宅地成交總價更是均超過90億元。二線城市成交建面下降14%,成交總額增長23%。在二線城市一季度成交建面前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但核心城市供地質量顯著提升，如杭州成交建面同比持平，但成交總價增長了51%,成都成交建面下降46%,但成交總價增長了51%。三四線城市也是如此，成交建面下降20%,成交總價降幅9%,成交總價降幅小于成交建面，供地質量也有所提升。圖12023年以來全國300城招拍掛土地成交量價情況月度走勢(單位：萬平方米，億元，元/平方米)002、一季度平均溢價率達到11.4%,達2021年下半年以來新高。分月來看，1、2、3月平均溢價率分別為8.7%、11.3%和17.1%,逐月攀高，市場信心持續提振。多地拍出高總價高溢價地塊，譬如1月2日，北京海淀朱房29號和30號地塊同日開拍，均為不限價、無指導價且價高者得。29號地塊經過170輪報價，成交總價91.52億元，溢價率17.33%,平均樓板價約8.9萬元/平方米。30號地塊競爭更為激烈，經過247輪報價后，以90.4億元摘得，溢價率25%,平均樓板價9.5萬元/平方米。兩地塊位于北五環，距離中關村車程在6公里左右，周邊商業、公園等配套較為豐富，臨近二手房價格在13萬元/平方米左右。而在2月份的上海的一批次土拍中，4宗宅地溢價率均超過10%。其中楊思宅地吸引了6位競買人參拍，76輪競價后成交，該地塊容積率2.5,起拍價38.2億元，由越秀地產以50.9億元競得，溢價率33.4%,成交樓板價約7.5萬元/平方米。杭州、成都等核心二線城市也頻頻拍出高溢價地塊，譬如2月份杭州城東新城板塊，二度刷新了板塊的樓板價紀錄，該板塊地處杭州主城，臨近京杭大運河，且各類商業、交通、醫療、教育資源豐富，二手房掛牌價普遍在6萬元/平方米以上。2月20日土拍中，城東新城48號地塊經過77輪土拍，溢價率54%,成交總價10.8億元，平均樓板價4.7萬元/平方米，刷新了板塊的宅地樓板價紀錄。短短5日之后，城東新城再度迎來土地出讓，46號地塊更是拍出了72.5%的溢價率，以5.07萬元/平方米的樓板價，再度刷新了板塊的宅地樓板價紀錄。非熱點二線城市土拍也有所回暖，如3月份沈陽渾南區迎來了睽違已久的高溢價土拍，一宗低密宅地拍出了17.5%的高溢價率。該地塊起拍底價5.9億元，經過60輪競拍，由中海以6.9億元競得，成交樓板價7050元/平方米。該地塊位于渾南區長白南片區，商業、生態配套成熟，再加之1.2的低容積率，是近兩年來沈陽住宅地塊的最低規劃容積率，預計將打造為高端低密改善類住宅。目前地塊附近高品質住宅在售均價在1.6萬元/平方米左右。表12024年一季度各能級城市經營性土地成交量價(單位：萬平方米，億元，元/平方米)能級同比同比同比一線二線三四線總計從成交金額TOP20城市來看，一線四城均入榜，北京以608億元金額高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金額均超300億元形成第二梯隊。二線有9個城市入榜，除成都、西安外，均位于東部沿海省市。三四線城市有7城入榜，分別為常州、揚州、南通、威海、保定、海門、徐州，大多數來自江蘇。其中常州以112億元超過西安，排在第5,主要是由于2024年末常州供地節奏變化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，導致常州一季度土地成交規模大幅增長。從常州2025年2、3月土地交易量來看，仍然保持著三成以上的同比降幅的態勢。熱度方面，得益于供求預期的改善，核心城市土拍熱度明顯回升，在TOP10城市中，有5個城市平均溢價率超過10%,其中杭州、上海平均溢價率更是分別高達39%和32%,成交了大量高總價高溢價地塊。一季度上海招拍掛市場共成交了5宗10億元以上總價的土地，溢價率全部高于15%,其中虹口區89億宅地溢價率更是達到38%。杭州表現更為突出，一季度招拍掛市場共成交了28宗宅地，其中20宗宅地溢價率超過20%,城東新城、湖墅、臨平經開等熱點板塊，更是有7宗地塊溢價率超過50%。表22024年一季度土地招拍掛總成交金額TOP20城市(單位：萬平方米，億元，元/平方米)排名1北京2杭州345常州6蘇州7西安8廈門9揚州天津廣州保定寧波石家莊海門徐州濟南深圳2025年，在土地市場持續供應優質地塊、放松投資門檻的助推下，企業投資呈現筑底回穩態勢，整體仍處于謹慎狀態，投資集中度進一步走高。從投資百強總量來看，截止至2月末，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為3934億元、1540億元和2753萬平方米，同比均表現為上漲，漲幅分別為9%、13%和2%。圖：2025年2月房企新增土儲百強總量與往年同期對比(單位：億元，萬平方米)0貨值金額面積■2021年1-2月■2022年1-2月■2023年1-2月■2024年1-2月■2025年1-2月2025年2月同比2024年2月2023年2月2022年2月2021年2月貨值總價招商蛇口等。企投資提前“搶跑”,聚焦核心城市核心地塊，一季度拿地并能在年內能形成可售貨值，也是央企一貫投資風格；另一方面，與核心城市供地節奏、質量密不可分，尤其是部分核心區地塊高溢價成交，中小房企想要撿漏難度頗大。圖：2025年1-2月5家央企全口徑拿地金額及同比(單位：億元)0華潤置地中國金茂保利發展招商蛇口中海地產拿地金額(全口徑)同1比2025年一季度土地市場以“縮量提質”為核心特征，為全年市場奠定了“穩預期、強信心、促轉型”的主基調。展望2025年發展趨勢，隨著政策端持續深化供給側改革、需求端精準施策提振信心，疊加優質地塊供給與企業投資意愿的良性互動，土地市場將在結構性分化中延續回暖趨勢，并成為推動房地產行業向新發展模式轉型的重要引擎。展望全年，土地市場發展將呈現三大核心特征：一，供給側改革深化，增量優化與存量盤活雙輪驅動。中央“穩預期、促轉型”的政策導向進一步明確，土地供給側改革成效顯著。通過存量商品房收購、閑置土地收儲等機制優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，既緩解庫存壓力，又為核心城市騰挪出優質土地資源。需求側則通過構建“好房子”標準體系，推動新出讓地塊產品力升級，疊加降息、稅費優惠等促消費政策，購房者預期持續改善。政策端的雙向發力，既保障了土地市場的穩定運行，又為市場注入了長期健康發展動能。預計二季度核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態化，市場信心進一步鞏固。二，核心城市引領效應強化，結構性熱度向縱深傳導。京滬杭蓉等核心城市一季度頻現高熱地塊，溢價率創2022年以來新高，反映出優質資源的稀缺性與市場價值重估的強烈共識。北京、上海50億以上高總價地塊仍以高溢價拍出，杭州核心板塊溢價率突破70%、5日內接連刷新地價紀錄，印證核心城市土地價值韌性。隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機制深化，核心城市供地將進一步向主城優質板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動土地資源向高品質開發集中。同時，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波等城市亦出現局部回暖，表明市場信心正從核心城市向更多城市的優質板塊擴散。盡管年中三四線城市供地占比季節性上升可能拉低整體溢價率，但優質地塊占比提升將支持土拍熱度延續，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。三，企業投資聚焦核心，國央企引領行業新生態。二季度房企投資將延續“央國企主導、核心城市聚焦”的特征，從企業層面來看，國央企和個別民企將成為土地市場的主力，尤其是競爭優質地塊的絕對主力，中小型房企投資則將持續本地化、深耕化；從城市層面來看，核心城市與非核心城市熱度進一步分化。此外，收儲專項債券的落地和收儲行為的實施，將會進一步盤活存量土地、一定程度降低房企的債務壓力和激活重新投資的需求，一定程度上對土地市場產生積極影響。政策的持續支持和惠及面持續增大、民企的參與度提升以及銷售端的回暖，將是土地市場重回正軌的主要動力。隨著積極因素的不斷積累，市場預期與行業轉型將形成正向循環。土地市場的量價企穩與熱度分化，本質是行業從“高周轉”向“高質量”轉型的必然結果。核心城市土地稀缺性溢價、產品力導向的定價機制、企業精細化投資策略，共同推動市場進入更可持續的發展軌道。土地端的回暖也在逐步傳導至銷售端，一季度核心城市改善型項目去化加速，印證市場信心修復。隨著“以銷定投”“以人定地”機制深化，土地市場與住房市場的聯動效應增強，2025年房地產行業有望加快構建“供需平衡、風險可控、創新驅動”的發展新模式。總體而言，2025年土地市場將在政策護航、核心引領、企業轉型的多重作用下，走出“總量可控、結構優化、質量躍升”的復蘇路徑，為房地產行業長期穩定發展注入確定性。 產品篇：政府工作報告首提“好房子”,品質提升新機遇2025年第一季度，市場持續保持止跌回穩的良好態勢。在政策層面，去年備受關注的“好房子”理念，今年首次被正式寫入政府工作報告，這標志著其重要性進一步凸顯。一季度房地產企業持續發力提升產品力，從多個維度持續提升居住體驗，高端產品線引入創新的“空中院館”概念，精裝體系由傳統的儲物功能向著“居住效率”迭代，并通過非遺IP的引入，為社區注入更多文化內涵。展望未來，隨著首批四代宅的交付，創新產品在實際應用中的一些缺陷逐漸顯現，需要整個行業共同思考和探索解決方案。與此同時，在“好房子”理念的引領下，產品研發需要進一步拓展，更需要房企對其開發體系和組織架構進行全面的調整與優化，以推動行業繼續向著高質量發展邁進。解讀一、四房成交占比首超三成，改善與高端需求是市場重要引擎1、房型：四房占比首超三成2025年一季度，改善需求繼續由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數占比較去年水平分別下降1.1和1.7個百分點，而四房產品同期增加2.1個百分點，市場份額首次提升至三成以上水平。由此可以清晰地看到，房地產市場的需求結構正在持續轉變，剛需購房群體的占比正逐步降低，與此同時，以改善性需求為核心的購房行為愈發凸顯，已然成為推動市場發展的主力。隨著改善需求的不斷走熱，購房者對品質、功能以及整體居住體驗也提出了更高要求。這種需求端的升級，將進一步推動新房市場的高質量發展。分城市能級看，一季度一線城市三房成交套數占比自2023年六成以上的高位持續回落，一季度已降至59.2%,與此同時，四房、五房及以上大戶型產品的比重卻穩步上升，一季度水平較去年分別提升1.5和0.2個百分點。二線城市四房的市場份額顯著提升，占比已突破三成大關，較去年水平增長2.7個百分點，同期二房占比出現了較為明顯的下降，由去年的12.7%降至10.5%。三四線城市四房市場份額一直高于高能級城市，但一季度三房的市場份額縮水2.5個百分點，首次降至五成以下，四房、五房及以上和其他弧形的市場份額穩步提升。圖：2023-2025一季度不同能級城市各房型成交套數占比2023年2024年一線城市2025年YTD2023年2024年二線城市2025年YTD2023年2024年三四線城市2025年YTD■一房■二房■三房■四房五房及以上■其他2、面積段：改善與高端需求是市場重要引擎從成交面積結構看，一季度市場成交繼續趨向更大面積產品。其中，110-140m2、140-180m2以及180m2以上產品市場份額均有所增長，分別較去年提升0.8、0.5和0.1這一趨勢顯示出，購房者對于居住空間的需求正朝著更大面積與更舒適居住空間的方向持續演進，改善型及高端住宅的市場需求正在穩步攀升，成為推動市場發展的關鍵版權所有◎克而瑞集團研究中心28/44分城市能級看，90-110m2的面積段雖然仍占據一線城市的成交首位，但市場成交趨勢正明顯向110-140m2面積段集中，這一面積段的成交占比相較于去年大幅上升了2.4個百分點。二線城市成交面積中樞呈現出穩步上移的態勢，以110m2為分界點，更小面積段產品成交占比較均去年下降，而110m2以上各面積段占比在同期均有不同程度的提升，整體合計增加了2.6個百分點。三四線城市成交面積結構整體保持相對穩定其中，110-140m2的面積段成交占比位居首位，且占比連續多年穩定在四成以上，同時，盡管140-180m2面積段產品占比在一季度較去年微增0.6個百分點，但其整體比重仍低于二線城市，反映出三四線城市在大戶型產品需求上與二線城市仍存在一定差距。圖：2023-2025一季度不同能級城市各面積段成交套數占比2023年2024年2025年2023年2024年2025年2024年2025年■90m2以下■90-110m2■110-140m2■140-180m2■180m2以上200m2以上的高端產品中。其優勢在于：歸家時以生動景觀和采光替代生硬墻體，提升情緒價值；作為動區與靜區的過渡，保障隱私，優化動線，有效區隔臥室與公共區域；可靈活定制茶室、書房、展示區等。隨著四代住宅的普及，空中院館正與垂直森林理念深度融合，推動住宅從“功能容器”向“生態有機體”轉型。成都閱天府建面約252m2戶型空中院館位于玄關入口處，兼具“開門見景”與環形動線功能。成都仁和春天·29號院建面約240m2戶型中，“雙院館”設計(L型空中花園+全景艙)強化家庭社交場景。2、非遺IP激活社區生命力非遺設計在住宅項目中的運用，不僅是建筑美學的創新嘗試，更是房地產行業在文化覺醒、消費升級和可持續發展背景下的戰略轉型，其意義在于通過建筑裝飾、公共藝術、節慶活動等形式，將非物質文化遺產轉化為可感知的社區文化符號，既活化瀕危技藝的當代價值，又塑造社區獨特人文氣質，增強居民文化認同感與歸屬感。上海保利·外灘序復刻“水泥拉毛嵌鵝卵石”非遺工藝，特邀老師傅手工鑲嵌、打磨卵石立面。該項目融合現代低碳裝配式技術，成為上海首個“非遺級歷保住宅”,重現海派花園別墅經典之美。寧波保利·海晏天將非遺鄞州竹編、金銀彩繡以及天一閣窗花等傳統技藝，通過現代設計解構重組，形成貫穿社區的超級符號，將城市文化底蘊轉化為產品文化底色。項目主入口銅藝精雕大門兩側夾絲玻璃融合了金銀彩繡紋樣與方勝紋，呼應寧波“金銀彩繡”非遺工藝精髓，成為歸家儀式感點睛之筆。無錫東城美的·東望府以寄暢園山境、蠡園水境構建雙園格局，構建無錫文化地標。項目特邀香山幫非遺匠人手工筑造全榫卯結構亭榭，嘉樹堂運用傳統飛檐戧角工藝，以奢侈品級標準實現傳統工藝的孤品級匠造價值。 頭部房企率先打造“非遺IP+社區空間+生活方式”閉環生態，重塑高端住宅價值，實現文化保護、城市更新與社會治理協同發展。在數字技術深度滲透與Z世代文化認同崛起的影響下，非遺IP賦能社區從建筑肌理延伸至社群運營，從文化符號升級為經濟引擎，標志著中國地產進入“文化資本驅動”時代。趨勢展望：四代宅創新與挑戰并存，交付后或面臨維護壓力第四代住宅，作為近幾年備受關注的創新產品，雖然在設計和功能上有諸多亮點，但在交付后卻暴露出一些亟待解決的實際問題，尤其是在空中花園的統一性和建筑立面的維護方面。對于帶覆土交付的第四代住宅，空中花園的后續維護狀況令人擔憂。以福州某個第四代住宅項目為例，交付僅半年，部分業主便開始私自更換植被、將花園改造成養魚池，甚至縮小或鏟除花池。盡管物業合同明確禁止此類改造行為，但仍有不少購房者未能遵守相關條款，導致空中花園的統一性和美觀性大打折扣。西安，第四代住宅交付未有覆土及綠植要求，然而，其空中露臺的場景創新效果也未能達到預期。由于當地灰塵多、霧霾頻發，露臺容易積灰，進而影響室內整潔，某個項目交付一年內，便有許多業主對露臺進行了改造：有的搭建頂棚以抵御雨雪，有的封閉露臺以隔絕灰塵。這些改造行為雖然在一定程度上解決了業主的實際需求，但卻破壞了建筑外立面的統一協調性，影響了整個小區的美觀和整體性。從這些現象可以看出，第四代住宅交付后，其部分產品缺陷逐漸顯現，后期物業管理也面臨著諸多挑戰，這些都將是第四代住宅后續發展所必須深入思考和著力解決的問 2025年3月企業業績篇：過半百強房企業績增長2025年一季度房地產市場延續止跌回穩態勢，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復，部分城市甚至出現“小陽春”。企業層面，銷售整體保持低位運行，部分企業業績也大幅回暖，1-2月百強房企中累計業績同比增長的企業占比超過50%。整體來看，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加企業庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應對。解讀一、企業銷售整體止跌企穩，百強房累計業績同比變化不大2025年伊始房地產市場延續止跌回穩態勢，疊加春節假期因素影響，房企銷售整體保持低位運行。1-2月，行業百強房企累計銷售操盤金額4157.3億元，同比減少1.2%;全口徑金額4401.4億元，同比減少3.1%。從各月表現來看，1月新房市場季節性回落，供求雙淡，同時由于1月底2月初恰逢春節傳統假期，因此2月銷售整體也在低位。但由于去年2月恰逢春節假期低基數原因，因而2月單月銷售同比正增長，同時一線城市因新政利好效應增幅居前。整體來看，隨著兩會政府工作報告將“穩住樓市”首次寫入總體要求，房地產政策面持續優化、釋放利好。但是房企推盤積極性仍相對較低，一季度供應端供給約束依舊較為明顯，短期復蘇動能尚且不足。權益口徑2024年1-2月——較2022年同比變動操盤口徑2022年1-2月2025年1-2月全口徑2023年1-2月—累計同比-3.1%數據來源：CRIC圖：2025年1-2月百強房企銷售全口徑金額入榜門檻及變動(億元)0解讀三、過半百強房企業績同比增長，部分企業業績大幅回暖從企業具體表現來看，2025年1-2月，百強房企中累計業績同比增長的企業占比超過50%,其中同比增幅大于30%的企業數量占到31家。整體業績止跌回穩，部分企業業績大幅回暖。值得注意的是，從企業性質來看央國企中業績增長的企業占比相對較高。根據數據統計，央企中業績增長的企業占比達到了70%,國企也達到了63%。相較之下，民營房企中業績增長的企業占比僅為47%,混合所有制房企更是僅有38%。而從各個梯隊來看，除了TOP11-30梯隊的房企之外，其余各個梯隊中業績增長的房企數量均已過半。其中TOP51-100的中小房企中業績增幅超過30%的占比最高，達到了37%,TOP11-30和TOP31-50也各有32%的房企業績增幅超過30%。TOP10中則有中海圖：2025年1-2月百強房企各梯隊累計業績同比增速分布■低于-50%■-50%至-30%■-30%至0■高于0■高于30%趨勢展望：短期市場仍將延續筑底行情，房企仍需積極應對當前，市場整體延續筑底調整的態勢，隨著地方政策面不斷優化，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，持續向購房者釋放利好信號，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加房企庫存壓力的持續增長，企業銷中短期來看，隨著部分核心城市北上深杭等將迎來供應放量，改善和高端盤占比上升，預期將拉動市場熱度回升，加之核心一二線樓市調控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩。房企仍需積極推盤、做好營銷