北京**住宅小區施工組織設計

第一章工程綜述

1.1、編制依據

1.1.1、北京**房地產開發有限公司簽發的北京**住宅小區工程施

工承包招標文件。

1.1.2、**建筑設計研究院設計的北京**住宅小區施工圖，工程編

號01-0L

1.1.3、國家現行有關建筑施工規范、規程、標準

序號名稱編號

1工程測量規范GB50026-93

2人民防空地下室設計規范GB50038-94

3高層民用建筑設計防火規范GB50045-95

4混凝土結構工程施工及驗收規范GB50204-92

5屋面工程技術規范GB50207-94

6建筑地面工程施工及驗收規范GB50209-95

7土方與爆破工程施工及驗收規范GBJ201-83

8建筑地基處理技術規范JGJ79-91

9地基與基礎工程施工及驗收規范GBJ202-83

10錨桿噴射混凝土支護技術規范GBJ-8685

11地下防水工程施工及險收規范GBJ208-83

12建筑防腐蝕工程施工及驗收規范GB50212-91

13建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準GBJ300-88

14建筑工程質量檢驗評定標準GBJ301-88

15混凝土強度檢驗評定標準GBJ107-87

16采暖通風與空氣調節設計規范GBJ119-87

17采暖與衛生工程施工及驗收規范GBJ242-82

18通風與空調工程施工及驗收規范GBJ50243-97

19建筑采暖衛生與煤氣工程質量檢驗評定標準GBJ302-88

20通風與空調工程質量檢驗評定標準GBJ304-88

21火災自動報警系統設計規范GB50116-98

22電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及險收規范GB50182-93

23民用熱工設計規范GB50776-93

24建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準GBJ303-88

25混凝土小型空心砌塊建筑技術規程JGJ/T14-95

26建筑裝飾工程施工及驗收規范JGJ73-91

27鋼筋焊接驗收規范JGJ18-96

28鋼筋機械連接通用技術規程JGJ107-96

29建筑施工安全檢查評分標準JGJ59-88

30建筑施工高處作業安全技術規程JGJ80-91

31建筑機械使用安全技術規程JGJ33-86

32施工現場臨時用電安全技術規范JGJ46-88

33民用建筑電氣設計規范JGJ/T116-92

1.1.4、國家、北京市政府及相關部門頒發的有關建筑的法律、法規、文件。

序號名稱備注

1997年11月1日第八屆全國人

1《中華人民共和國建筑法》

大常委會第二十八次會議通過

2000年1月10日國務院第25次

2《建設工程質量管理條例》

常務會議通過

北京市地方性標準DBJ01-51-2000;

3《建筑安裝工程資料管理規程》

京建質[2000]569號

《北京市建設工程施工試驗實行有京建法[1997]172號；

4

見證取樣和送檢制度的暫行規定》京建法[1998]50號

《預防砂工程堿集料反應技

5京建材[1999]230號

術管理規定》

1989年12月26日第七屆全國人民代

6《中華人民共和國環境保護法》

表大會常務委員會第11次會議通過

7《北京市防火安全工作管理規定）〉2000年北京市人民政府令第53號

1.1.5、使用的主要圖集

《建筑物抗震構造詳圖》97G329（-）~（九）

《混凝土結構施工圖平面整體表示法制圖規則和構造圖集》00G101

華北地區《建筑構造通用圖集》:88J、88JX;

《建筑電氣通用圖集92DQ》

《民用建筑給排水設計規范＜91SB＞華北地區通用圖集》

1.2、工程概況

北京**住宅小區工程，由北京**房地產開發有限公司開發，**建筑設計

研究院設計，位于北京市海淀區**路與**路交叉口的東北角，西側為**環路

及50米綠化帶，南側為**路及30米綠化帶，東側為20米寬規劃道路，北側

為15米高壓走廊（綠化帶）。工程占地面積46853.2n?,總建筑面積170174.9

m2,其中地上部分建筑面積129772.4m2,地下部分建筑面積40402.5nA為

連體住宅小區，地下2層，地上4~15層，從南至北由依次為1#~7#樓的七

棟連體住宅及4個全地下車庫組成，1#樓首層為商業用房，二層及二層以上

為單位住，其它均為住宅，地下一層為車庫及物業管理用房，其上為2.2米

夾層。

本工程1#樓為框架剪力墻結構，其余為鋼筋混凝土剪力墻或框支剪力墻

結構（局部框架），筏梁式基礎，抗震設防烈度8度，人防等級6級，耐火

等級地下部分一級，地上部分二級。

1.2.1、建筑設計簡介

序號項目內容

1號樓首層為商業用房、二層以上均為住宅用房；

2~6號樓首層以上均為住宅；7號樓首層和地下

1建筑功能一層設托兒所和會所，會所內設地下游泳池，二

層以上為住宅；地下室主要功能為小型汽車庫，

局部在2、3號樓下設物業管理用房

整個工程從南至北依次由以A字型為基本單元互

相拼接構成的7幢連體住宅組成，立面風格簡潔、

2建筑特點

明快，以灰黑、紅、黃、白為基調，結合建筑形

體相互穿插組合，形體突出，特色鮮明。

序號項目內容

居住區規劃總用地面積：106402.8m2

住宅用地：28592.2nf

居住小區用地面積：公建用地：5500m2

46853.2m2道路用地：3720m2

公共綠地：9041m2

地下建筑面積：40402.5m2

3建筑面積一號樓：20352.68m2

二號樓：22244.03n?itf

三號樓：18901.63n?

地上建筑面積：

四號樓：21359.25n?

129772.4m2

五號樓：20415.4n?

六號樓：11292.78n?

七號樓：15206.63n?

地下一、二層為一個整體

4建筑層數1號樓4k8、10、12層6號樓11層

2?5號樓4k8、10、12層7號樓11、13、15層

地下室（B02）3.7m設備層（B01）2.2m

5建筑層高1號樓首層：4.8m;2~12層3.0m

2~7號樓均為2.8m

±0.00絕

54.75m室內外高差0.45m

對標高

基礎埋深-7.10m建筑總高44.45m

12.25m,27.85m,

建筑1號樓

633.45m,39.05m

高度

12.25m,26.25m,

檐口高度2~5號樓

29.05m,34.65m

6號樓31.85m

7號樓31.85m,38.85m,44.45m

建筑耐久年限二級（50年）抗震設防烈度8度

7建筑分類二類高層人防工程等級六級（物資庫）

建筑耐火等級地上二級、地下一級

序號項目內容

1號樓外墻采用彩色鋁塑板；

2~7號樓外墻基座部分采用灰黑色仿石面磚，其

8外裝修

余均為紅、黃、白三色外墻涂料；

外門窗采用單框雙玻璃鋁合金門窗或塑鋼門窗

原則為毛坯房，地面考慮面層厚度，由裝修公司

9內裝修

進行二次裝修設計

地下室底板、頂板、外墻均采用防水混凝土，并

設防水卷材；底板設集水坑，將滲漏的水集中機

10建筑防水

械排除；屋面防水為卷材防水；衛生間為涂膜防

水

框架填充墻：250厚陶粒混凝土砌塊墻體；

1

戶內隔墻：100厚陶粒空心條板墻體；

號

衛生間、廚房管井隔墻：60厚陶粒空心條

樓

板墻體

承重墻：厚鋼筋混凝土墻體；

11墻體200

分戶墻：200厚鋼筋混凝土墻體及200厚陶

2~7

號粒混凝土砌塊墻體；

戶內隔墻：100厚陶粒空心條板墻體；

樓

衛生間、廚房管井隔墻：60厚陶粒空心條

板墻體

屋面：100厚加氣混凝土加50厚聚苯復合板保溫

層；

外墻：外貼外保溫；

內墻：樓梯間內側及位于伸縮縫處向房間一面的

12保溫

墻采用內貼保溫；

過街樓頂板、室外挑空部分的樓板：向室外一面

貼外保溫并做吊頂；

地面：考慮在設備層板底貼保溫層

1.2.2、結構設計簡介

序號項目內容

主體結構基礎型式梁筏式基礎

地下

地下車庫結構體系框架結構，底板梁筏式基礎

部分

1結構型式地下游泳池頂板密肋次梁，底板筏板基礎

1號樓框架-剪力墻結構；

地上部分

2~7號樓剪力墻結構

土質情況由上至下依次為粘質粉土、卵石層

土質、

2勘察期間未見地下水，不考慮地下水

水位地下水位水質

的侵蝕作用

建筑物地基土質卵石層

3

地基地基承載力300MPa

構件部位頂板框支梁柱墻

F09-F13C25C25C30C30

F05?F08C30C30C35C35

F01~F04C30C30C35C35

混凝土C35

4B01C30C30C40

強度等級C35P8

C35

B02C30C30C40

C35P8

基礎底板（筏梁）C30P8

基礎墊層CIO

1.2.3、專業設計概況

名稱設計要求管線類別

四層以下市政管網直接供水（低區

給水）；五層及以上通過小區變頻

水泵機組供水；五至七層給水支管

給水鑄鐵管（室

設減壓閥；變頻水泵房設在7號樓

外）；襯塑鍍鋅鋼

的地下一層，泵房內設SMC制生

管（室內干管、支

生活給水活水箱（IZrrP）一座及變頻泵

管）；鋁塑復合管

（80DL50-20x3）兩用一備。

或PB管（戶內墊

1號樓地下室內單獨設SMC制生

層內支管）

活水箱（6m3）及變頻泵

（65DL32-15X3）兩用一備供I

號樓自用。

給

小區環狀給水管網上設地下式室

排外消火栓6處；

小區所有住宅均設消火栓滅火系

水

統并設水泵接合器二組；

地下車庫、地下物業辦公室、住宅鍍鋅鋼管（噴淋管

消防給水

中庭設置自動噴水滅火系統，其中道、消火栓管道）

地下車庫及地下物業辦公為干式

自動噴水滅火系統，中庭及時號樓

首層單位場采用濕式自動噴水滅

火系統。

生活污水?排至室外污水管；硅管（室外）；機

排水小區內設10#化糞池三處；制排水鑄鐵管（室

小區最高日污水量為688.6m3.內）

屋面采用內排水方式；

雨水

小區雨水量為1135L/S

名稱設計要求管線類別

小區設24小時集中生活熱水（溫

度60度）；

生活熱水系統不分區，補水由小區襯塑鍍鋅鋼管

給變頻泵供水；（干管、支管）；

排生活熱水首層到七層支管設減壓閥；交聯鋁塑復合管

水熱水循環采用下行上給，立管循或PB管（戶內墊

環，同積壓的布置方式；層內支管）。

1號樓生活熱水供應在換熱站與住

宅部分分開設置。

采用集中采暖；

小區內擬采用三級計量方式；焊接鋼管（干管

采暖管線采用共用立管分戶獨立及共用立管）；交

采暖

雙管系統形式；聯鋁塑復合管或

戶內散熱器連接均采用下接式雙PB管（戶內支管）

管系統，實現分室溫控制。

采1號樓首層單位場擬采用集中空調

空調

暖方式，擬采用風機盤管加新風系統

小區地下車庫、地下物業辦公室、

通

會所、游泳池均設通風換氣系統，

風

通風地下車庫與排煙系統合用；

空

物業辦公室新風換氣量按20m0hp

調

計，游泳池通風換氣排4送3計

1號樓、5號樓、7號樓消防電梯

前室內設機械加壓送風系統,送風

機采用斜流風機設于屋面上；

防排煙住宅中庭排煙用高溫消防排煙設

于屋面上；

小區地下車庫按防水分區及防煙

分區設置機械排煙系統

名稱設計要求管線類別

電源由八里莊220千伏變電站引入小

區電纜分界室；

按高壓自管設計，全部變配電室位于

供配電

地下一層，采用上進上出進線方式；

低壓配電為三相380/220V供電；

住宅照明線路采用電纜樹干式供電

照明三相五線制TN-S系統

防雷接地按二類民用建筑防雷設計

電小區設兩座電信交接間；

電話

每戶按入2部IDD電話

小區設衛星接收天線；

電視每戶起居室、主臥室設電視出線口，

大戶型增加出線口

住宅區內設可視對講系統；

安防小區內設電視監控系統、紅外報警

系統、巡更系統、遠程抄表系統

火災自動報采用集中報警控制系統，設消防自

警和消動報警和聯動控制并分設六個區域

動控制報警控制器

室外管網小區內設弱電管路

1.3、工程重點和特點

1.3.1、工程重點

1.3.1.b確保結構工程的質量，尤其是結構安全可靠，不僅要保

證結構工程外在質量，更重要的是要保證結構工程的內在質量。

1.3.1.2,本工程防水工程質量，牽涉到幾百家用戶的消費利益，

直接影響用戶生活起居，尤其是地下室、屋面、所有衛生間、廚房間、

設備間的防水質量，我們將視其為本工程質量控制的重點。

、保證住宅工程的幾何尺寸是業主和用戶非常關心的問題,

因此測量和放線的偏差控制是本工程的重點內容之一。

1.3.1.4,本工程所有墻體，尤其是門窗工程要完全實現密封、保

溫、隔熱、隔音、防雨等使用功能，這也是本工程重點內容之一。

131.5、本工程為群體建筑，建筑物層次高低錯落，南北向、東西

向交叉布局，給塔吊的安裝和拆除帶來一定的困難。為此，如何合理

布置塔吊，極大限度地發揮塔吊的利用率，這也是本工程的重點內容

之一。

131.6、本工程基礎結構施工將進入冬期階段，如何搞好冬施，

確保結構工程質量，將是本工程的重點和難點內容之一。

1.3.1.7,住宅工程使用功能的實現，尤其是上下水、采暖系統、

電視、電話、照明系統、通風防排煙、消防噴淋等使用功能，這也是

本工程重點內容之一。

131.8、本工程地下室占地面積大，工程量大，應作為本工程施

工的重中之重。

1.3.2、工程特點

1.321、結構復雜。本工程屬于高層聯體住宅小區，建筑形式多

樣、結構比較復雜，施工時有一定難度。

1.322、現場窄。由于建筑物占地面積大，造成施工現場極其狹

小，現場不能設置足夠的臨時設施和材料堆場，施工現場場地的綜合

使用、臨水、臨電的布置，污水、雨水的排放等都需要業主協調解決。

132.3、臨近居民生活區，解決民擾及擾民問題有一定難度。

1.4、招標范圍

1.4.1、本工程招標范圍包括以下內容：

土建工程（二次裝修除外）；給排水工程；通風工程；

電氣工程；采暖工程；人防通風工程；弱電預埋工程

1.4.2、本工程招標范圍不包括以下內容：

室外工程；降水工程；護坡樁工程；地基處理工程；

土建二次裝修工程；變配電工程；電梯工程；消防報警工程;

弱電工程（隨結構預留、預埋除外）

第二章工程承包組織管理對策

2.1、綜合說明

我公司是具有一級資質及工程總承包經驗的大型施工企業，是一

支具有雄厚技術力量和機械裝備、富有施工經驗的專業施工隊伍。近

年來我公司先后承建了大量的具有一定社會影響的項目，贏得了很高

的社會信譽，積累了豐富的施工經驗和大量的施工技術資料，對承建

外離叫住宅小區工程具有極大的信心，對與建設單位的合作充滿誠摯

的意愿。在收到招標文件及施工圖后，我們組織了各類專業技術人員

對招標文件和施工圖進行了細致的探討，并組織有關人員勘察現場，

仔細了解現場情況，精心編制了本工程施工組織總設計，明確了工程

的方針、管理目標及施工工期。如我公司有幸承建，我們將依靠本公

司的管理、技術、裝備的優勢，遵循設計，信守合同，精心組織，確

保工程優質、如期完成。

2.1.1、關于工程工期

本工程定額工期為873天，招標單位要求工期為750天，我單位

承諾工期為548天，留出足夠的天數進行二次裝修。一旦我公司中標,

本公司將立即委派有關工程技術人員進駐現場，進行建筑物定位及放

線，以及塔吊基礎的施工。項目經理部將按照施工準備和具體實施兩

個小組同時開展工作，迅速達到生產能力，以利于基礎施工能盡早開

始。計劃2001年10月30日開工，進行定位放線、土方開挖及基礎

結構施工。由于地下室占地面積大，土方工程量將會很大，需較長時

間才能完成，為防止冬季基土受凍，2001年農歷春節前組織兩大作

業隊集中進行基礎底板施工，2002年3月份復工后兩大作業隊繼續

集中力量進行地下一層結構施工。地下一層結構施工完后，一作業隊

進行夾層施工，另一作業隊進行地下室外墻防水及回填土施工，因

1#樓為框架結構，7#樓層數較多，考慮在回填土施工的同時進行1#、

7#樓主體結構施工，2#~6#樓待地下室肥槽回填土結束后進行主體結

構施工，計劃于2002年7月25日完成全部結構工程。各樓5層以上

結構施工時，穿插進行4層以下各層二次結構及初裝修施工，因在初

裝修時仍要經過一個冬季，準備將地下室的二次結構、墻體抹灰、地

面及墻體膩子、涂料等施工安排在冬季，其余初裝修均在2002年冬

季前完成。2003年3月底4月初進行局部修補、清理，留出足夠的

時間進行二次裝修。在結構梁板模板拆除后，穿插進行機電工程立管、

風管的安裝，按照由下至上的原則組織施工，裝修工程則按照由上至

下的原則穿插進行，本著抓前不抓后、前緊后松的原則，本公司的進

度計劃安排均將以確保竣工為目標，組織好勞動力、材料、機械設備,

協調好各方關系，確保在2003年4月30日前完成本招標范圍內的所

有施工內容。

工期目標：2001年10月30日—2003年4月30日，共計548日

歷天。

2.1.2、關于工程質量

本工程一旦中標，將列入本公司的頭號重點工程項目，使該工程

在質量管理和質量水平上都能確保優質工程，為整個工程創成優質工

程打下扎實的基礎。本工程的質量目標為：分部分項工程一次驗收合

格率100%,質量評定等級為優良，磁煤北京市結構長城杯、北京市

優質工程,爭創國家魯班獎。

2.1.3、關于工程總承包管理

我公司是國家一級企業，我公司承建本工程后，將對所有專業承

包項目進行總包管理。為此，我公司將從項目班子、組織機構的設置

到管理制度的制定，都進行充分的準備，使工程在本公司的管理模式

下進行運轉，將各專業承包單位的進度、質量、安全、文明施工納入

本公司的總控計劃和管理之中，確保本工程的各項工作自始至終處于

受控狀態。同時，我公司將嚴格遵循對有關專業承包單位的選定原則，

履行總承包單位的職責。

為體現我們的服務，在北京**住宅小區工程上本公司確立急工程

所急，想工程所想的服務思想，協調好各專業承包分包單位，并積極

主動地為各專業承包分包單位的施工創造必要條件，以確保達到預期

的工程目標。

2.1.4、項目管理領導班子

為確保本工程全方位的組織管理能夠順利實施，我公司將調派具

有豐富施工經驗，年富力強、和有類似工程施工管理經驗的工程技術

人員和管理人員組成項目經理部。項目管理領導班子見工程項目組織

機構與職能圖。

2.1.5、安全目標

確保無重大工傷事故，杜絕死亡事故；輕傷頻率控制在2%。以內。

2.1.6、文明施工目標

創北京市建筑工程安全文明樣板工地，做到讓業主滿意、讓住戶

滿意。

2.1.7、關于計算機在項目中的應用

我公司將采用現代化的管理手段和軟件，通過網絡平臺在業主及

項目部和各專業分包間進行連網，達到共享信息、及時傳遞、處理信

息和相互溝通的目的，加強過程控制，保證資料的真實性，為創北京

市優質工程創造必要的條件。通過計算機網絡系統在各專業間的相互

協調和控制，保證工程優質、高速的完成。

2.2、項目管理總體設想及對策

2.2.1、項目組織機構（見施工現場組織機構與職能圖）

本工程將采用項目管理法施工，我公司將按照多年來積累的成功

的項目管理經驗以及國際慣例來運作和管理該項目，形成以項目經理

部為核心，以項目合同管理和成本控制為主要內容，以科學系統管理

和先進技術為手段的項目管理機制。同時，項目經理部在公司總部領

導下充分發揮企業的整體優勢，高效地組裝和優化社會生產要素。嚴

格按照以GB/T19002idtIS09002標準建立的質量保證體系來運作，

形成以全面質量管理為中心，以專業管理和計算機輔助管理相結合的

科學化管理體制，以出色的實現我公司的質量方針和本工程質量目

標，以及對業主的承諾。

為優質、高速完成本工程，我公司將派遣一批具有現代管理知識

和有類似工程施工經驗的施工技術、經營人員，組成一支充滿活力，

具有多專業全面管理能力的領導班子。

項目經理：工程師，具有一級項目經理資質，有常年施工經驗，

有豐富的社會協調能力。近5年以項目經理身份承接過3項主要工程，

共15.4萬平方米，1項為剪力墻結構，2項為框架-剪力墻結構，其

中1項工程正在申報北京市優質工程，另1項工程在北京市結構長城

杯的核定過程中。

項目副經理：工程師，具有一級項目經理資質，有多年施工及協

調經驗。

安裝經理：工程師，具有一級項目經理資質，主持過多項智能化

大型工程的安裝工作。

項目工程師：工程師，參加主持過多項大型工程的技術管理工作。

其他人員：具有工程師資質人員配備約10人。

2.2.2、施工的組織部署

(1)總承包組織以土建為主，水暖、機電、通風安裝及裝飾工

程配合施工，協調專業分包單位配合施工。

(2)結構施工期間，一切施工協調管理，即人、機、物首先滿

足結構施工需要，確保結構施工按總進度計劃。首先按計劃完成結構

工程，為裝修和機電安裝工程創造條件。

(3)組織計劃施工內容有：土建結構施工、給排水、采暖、消

防、動力照明、通風、空調、配電、裝飾工程等。安排分包單位(包

括指定分包單位)的人員以及設備、物資的進場計劃，嚴格按照施工

計劃的內容執行。

（4）各專業分包單位（含業主指定的分包單位），無條件服從施

工總計劃。

（5）在進行結構施工時，材料場地布置及車輛進出是協調部門

的主要工作，協調不好會造成現場混亂，無法正常施工。協調好了，

現場堆料不多，施工有序，能保證工期、質量。所以，工程協調部門

有至高無上的權力進行協調，各專業分包單位必須聽從其調配及協

調，保證現場有序工作。

2.2.3、施工協調管理

（1）同設計單位之間的工作協調

1）如果我單位中標，我們即與設計院聯系，進一步了解設計

意圖及工程要求，根據設計意圖，完善我們的施工方案，并協助設計

院完善施工圖設計。

2）根據施工總進度計劃向設計院提出設計出圖計劃書，積極

參與設計的深化工作。

3）主持施工圖審查，協助業主會同設計師（供應單位）提出

建議，完善設計內容和設備物資選型。

4）對施工中出現的情況，除按建筑師、監理的要求及時處理

外，還應積極修正可能出現的設計錯誤，并會同業主、建筑師、監理

及專業分包方按照總進度與整體效果要求，驗收小樣板間，進行部位

驗收、中間質量驗收和竣工險收等。

5）根據業主指令，組織設計方參加機電設備，裝飾材料、衛

生潔具等選型、選材和定貨，參加新材料的定樣采購。

6）協調各施工專業分包單位在施工中需與建筑師協單位解決

的問題，協助建筑師解決諸如多管道并列等原因引起的標高、幾何尺

寸的平衡協調工作。

（2）與監理工程師工作的協調

1）在施工全過程中，嚴格按照經發包方及監理工程師批準的

“施工組織總設計大綱”、“施工組織設計”進行各專業分包單位的質

量管理，在專業分包單位自檢和項目管理部專檢的基礎上，接受監理

工程師的檢查和驗收，并按照監理工程師提出的要求予以整改。

2）貫徹項目管理部已建立的質量管理制度，并據此對各專業

分包單位予以控制，確保產品達到優良，總承包單位對整個工程產品

負有最終責任，任何專業分包單位的工作失職、失誤均視為總包單位

的失誤，杜絕現場施工專業分包單位不服從監理工作的不正常現象發

生，使監理工程師的一切指令得到全面執行。

3）所有進入現場的成品、半成品、設備、材料、器具均主動

向監理工程師提交產品合格證或質保書，按規定使用前需進行材料復

試的，主動提交復試結果報告，使所用的材料、設備不給工程造成浪

費。

4）按部位或分項工序檢驗的質量嚴格執行“一案三工序”的

準則，上道工序不合格，下道工序不施工，使監理工程師能順利開展

工作。對可能出現的工作意見不一致的情況，遵循“先執行監理的指

導，后予以磋單位統一”的原則。在現場質量管理工作中，維護好監

理工程師的權威性。

（3）與專業分包單位間的協調

1）項目經理部會同公司總部對選定的專業分包單位予以考察,

并采用競爭錄用的方法，使所選擇的專業分包單位（含供應單位），

無論是資質、管理經驗都符合工程要求。

2）責成專業分包單位嚴格按照“施工總進度計劃”編制實施

“進度計劃”和“施工組織設計”，建立質保體系，確保“大綱”所

規定的總目標的實現。

3）責成專業分包單位所選用的設備、材料必須事先征得業主

和項目經理部的審定，嚴禁擅自代用材料和使用劣質材料。

4）各專業分包單位嚴格按照項目經理部編制的總平面布置圖

就位，且按項目經理部制定的現場標準化施工文明管理規定，作好施

工的標準化工作。

5）專業分包單位進場前均與本公司簽定工程承包合同，嚴格

以合同條款來檢查落實專業分包單位的責任、義務。任何分包單位的

失誤，均應視作本公司的工作失誤。

6）本公司將以各個指令，組織指揮各專業分包單位科學合理

地進行作業生產，協調施工中所產生的各類矛盾，以合同中明確的責

任，確保完工產品對總包單位負責，使產品不污、不損。

7）協調方式：

a.按總進度計劃制定的控制節點，組織協調工作會議，檢查本

節點實施的情況，制定修正調整下一個節點的實施要求。

b.由本公司的項目經理部項目經理負責主持施工協調會，一般

情況下，以周為單位召開有業主、監理、設計單位參加的協調會議。

C.由項目經理部副經理負責主持的每日與專業分包單位施工

協調會，發現問題及時解決，確保施工質量、施工進度、安全及文明

施工。

d.項目經理以周為單位，提出工程簡報，向業主和有關單位反

映，通報工程進展情況及需要解決的問題，使有關方面了解工程的進

展情況，及時地解決施工中出現的困難和問題。根據工程進展，我們

還將定期召開各種協調會，協助業主協調與社會各部門的關系以確保

工程的正常進行。

2.2.4、施工進度計劃管理

本工程建筑面積約170174.9m2,擬訂開工日期2001年10月30

日,地下結構（包括填土）完成日期為2002年5月15EJ,2002年7

月25日結構封頂，2003年4月5日完成初裝修。2003年3月底4月

初進行修補、清理，作中間驗收準備。由于工期緊張，所以在計劃實

施上要考慮周密，提前做好各種生產要素的準備和調配，材料進貨和

圖紙上的問題要及早解決，各專業分包要緊密配合，嚴格按總控制計

劃進行，一切服從項目經理部總的安排和協調。為了能按這個工期目

標完成，裝修工程和機電工程要與土建密切配合。

采用等節拍均衡流水施工：等節拍均衡流水施工是一種科學的施

工組織方法，它的基本思路是運用各種先進的施工工藝和施工技術，

壓縮或調整各施工工序在一個流水段上的持續時間，實現等節拍的均

衡流水。我公司在以往的許多工程中曾多次運用過，均取得了工期短、

質量高、投入少的良好效果。施工作業隊由專業作業班組成，即由木

工、鋼筋工、混凝土工等專業工種按專業分班組合而成。作業班組之

間互相協調配合施工，力爭各流水段施工進度節拍一致，從而保證各

工序的銜接合理，以保證連續均衡的流水施工。

勞動力安排：在施工過程中，嚴格實行動態管理，由總公司統一

協調，調配具有熟練專業的技術工人滿足本工程勞動力需要。

2.2.5、工期保證措施

為了保證工期目標，我公司根據以往工程施工經驗，按照建筑工

程的施工模式并結合本工程特點，本著以優化施工資源、優化現場平

面、盡一切可能為業主節約投資為中心的管理原則綜合考慮各種因

素，對工期進行了客觀分析，認為只要各種措施得當，工序安排上合

理，各種生產要素準備充分，完全可以保證達到工期目標。

為實現我公司在工期方面對業主的承諾，在施工期間我們將采取

如下措施：

工程嚴格按照ISO-9002的工作程序開展各項工作，對各工序的

工作質量嚴格把關；

全面實行網絡計劃控制，制定階段性工期目標，嚴格執行關鍵路

線工期，以小節點保大節點，對工期進行動態管理，確保階段目標得

以實現。按網絡計劃對進度進行跟蹤，對施工中出現的影響關鍵路線

的因素，及時分析原因，找出解決辦法，并及時對局部計劃進行調整,

密切注意關鍵線路的變化，再按照變化后的關鍵路線動態地組織施

工。從而使工期在經常變化的資源投入及不可預見因素的動態影響

下，始終能夠處于受控狀態。嚴格計劃的管理，定期召開由各專業分

包單位參加的工程例會，解決施工中出現的各種矛盾。保證整個工程

有計劃地實施，避免施工的盲目性。

(1)采用先進的施工技術和機械設備，作好充分的前期準備

本工程鋼筋連接采用直螺紋(冷擠壓)連接，其施工速度快、質

量好。頂板模板采用竹膠板，柱子采用可調鋼柱模，剪力墻模板采用

企口全拼、全鋼定型大模板，以有效節省工期和人工。

塔吊在底板施工前安裝就位。這樣塔吊在綁扎鋼筋之前就能充分

利用。

根據工程工期、工作量、平面尺寸和施工需要，合理安排現場材

料垂直運輸和水平倒運。

地下結構施工期間現場設置8臺汽車泵，地上結構施工期間設置

4臺拖泵，以滿足現場混凝土泵送。主體結構施工至五層時，設立12

臺雙籠外用電梯投入使用。采用混凝土泵送以及其它機械設備，極大

的提高了勞動生產率，保證了施工進度。其它設備詳見機械設備一覽

表。

加強總包協調管理，項目經理部指定專人根據不同專業分包的進

場時間對分包進行協調照管，并主動配合專業分包的施工，為分包施

工創造條件，使各工序銜接有序。

(2)專業施工保證

我公司是集技術含量大、具有專業技術優勢的公司實體，以裝備

精良、實力雄厚的專業公司作為本項目的施工保障，為工程項目最終

實現工期、質量目標提供了專業化施工手段。

專門成立協調小組

施工期間，專門成立協調小組，負責和業主聯絡，協調各施工工

種、各專業之間的工作，了解業主和設計意圖，力爭為工程施工創造

條件。為盡量避免裝修與機電的相互交叉的影響，必須遵循以下原則：

1）水電安裝進度必須服從總的進度計劃，選擇合理的穿插時

機，在經理部的統一協調指揮下施工，使整個工程形成一盤棋。

2）建立固定的協調制度，各專業穿插和施工所遇到的問題通

過協調及時解決；

3）一切從大局出發，互諒互讓，密切配合，土建要為水電施

工創造條件，水電施工要注意對土建成品及半成品的保護。

定期召開生產例會

每周二、五項目經理部召集各施工方、各專業公司召開生產碰頭

會、生產例會，及時解決工程施工中出現的問題，同時為下步生產工

作提前做好準備。

引進競爭機制

引進競爭機制，選用高素質的施工隊伍，并采用經濟獎罰手段，

加大合同管理力度，以合同為依據嚴格履行和約工期。

加強成品保護

建立成品保護制度，總承包單位將派專人分管此項工作，同時將

各專業分包的成品保護人員統一納入到總包指定人員的管理之中。

項目經理部將根據工程總控計劃對物資、設備的采購作出有效的

實施措施，保證物資按期供應。

進入裝修和安裝階段，各專業分包均處于交叉施工狀態，項目經

理部在為分包創造施工工作面的同時，將積極科學合理的組織各工序

的穿插作業。

制定出嚴密周詳的季節性施工措施，使處于季節性施工的主要工

序能夠保質保量的完成，如屋面工程在雨季進行施工，將編制切實可

行的技術措施，保證施工質量。

為業主服務，協助業主作好專業分包單位的階段性招投標工作，

保證專業分包單位按期進場施工，并按照標書要求，提供一切便利條

件。

2.2.6、合約管理

(1)總包的配合與服務

1)總承包單位的責任與義務

我公司將根據合同規定，努力而認真地完成本工程施工，提供總

包服務和保修等工作所必須的人力、材料、機具、資金、設備及其它

物品。對承包范圍內的各操作工序和施工方法之可靠性和安全性負

責，而且要對內外精裝修、電梯、消防、通訊、信息等主要設備和系

統安裝后的管理與配合服務負責任。

我公司將嚴格執行合同條款的各項規定，按合同規定對工程施工

的安全、質量、工期等負責，我公司認為總包與分包單位之間的密切

配合和總包隨時為分包單位提供服務是總包應有的責任和義務，我公

司將按合同要求對分包單位進行管理與協調，積極為分包單位的工作

創造條件，使工程順利進行。

2）總包配合與服務的范圍：

免費提供任何在場地上已裝配好的外用腳手架和工作平臺。

提供現場的垂直運輸設備并在分配的時間內使用。

在工地上（非操作面）提供足夠的動力及照明電源，提供給分包

位自行接駁所需的電箱和電力。

在工地上（非操作面）提供足夠的水源。

在場地上提供儲存區域，以便儲存運到工地的設備或材料。

分包單位要從工作現場把其所棄置的垃圾集中于總包單位指定

的地點，由總包單位負責清運。

總承包單位提供現場外腳手架防護和公共走道防護，防護標準符

合北京市規定，但分包單位必須服從總包單位的安全管理。

提供現場警衛、消防設施，但分包單位操作面和自設倉儲面（庫）

的警衛和消防工作（包括設施）由分包單位自行負責。

提供現場軸線測量工作和相關測量資料以及在每層按規定設置

的標高點，但專業安裝工作面的細部測量放線由分包單位自行負責。

3）總包配合與服務的管理目標

總包配合與服務應達到的管理目標如下：

質量目標：分包單位承擔施工的工程質量達到優良，不影響整個

工程的優良。

工期目標：按總承包單位提供的計劃，在規定時間內完成好自身

的工作。

安全目標：分包單位在其分部分項工程的施工過程中，無傷亡事

故。

文明施工：分包單位應達到工完場清，不影響總包單位創安全文

明工地的實現。

4）實現總包配合與服務管理目標的措施

質量措施

對分包單位實行方案審批手續；

對分包單位進場材料進行監督；

對分包單位施工工序進行監督控制和驗收；

督促分包單位作好成品保護工作；

對分包單位施工人員的技術素質進行控制。

工期措施

總包階段性施工計劃及時傳達給分包，并督促其落實；

定期組織由各分包單位參加的現場工程協調會；

總包積極為分包單位創造工作面；

總包單位將圖紙和相關資料及時提供給分包；

對分包施工的每道工序及時驗收，以便下一工序插入施工；

總包作好現場垂直運輸工具的協調、平衡，保證分包單位合理地

使用。

安全措施

對進場的分包單位進行安全教育，確定每周一上午為安全教育日;

對分包單位工作面可能出現的安全隱患進行整改、檢查；

總包提供的安全設施應完好，并定期檢查；

為分包單位提供的配電箱應完好。

文明施工措施

要求各分包單位統一戴安全帽和著裝；

進入現場人員實行出入證制度；

現場材料堆放整齊，標識明確；

分包施工工作面工完場清，垃圾堆放在總承包單位指定的地點；

竣工圖按期、高質交付措~施

主要措施如下：

有經理部技術部牽頭負責，并配備工作用的計算機等設備。

我公司現場技術人員和設計院駐現場代表密切配合，在取得設計

院提供的藍圖的基礎上，修改文件及時反饋在施工圖上。

在計算機上修改完整的最后一版施工圖，作為最后的竣工圖，因

為竣工圖是利用計算機在原設計圖的基礎上修改的，和施工同步，因

此，竣工圖高質按期交付于業主我公司是有信心的。

(2)專業分包管理

1)總體措施

管理依據：

合同管理：

我公司項目經理部管理人員將認真學習與業主簽訂的合同文本，

全面理解合同，在工程實施中，以合同為依據，自始至終貫徹執行到

整個施工管理全過程。以合同為依據，編制施工組織設計，并落實于

項目實施工過程中。將我公司與業主的合同條款納入到相對應的分包

合同中，使專業分包合同完全處于總承包單位控制狀態之中。

計劃管理：

編制總進度網絡計劃，以此有效地對工程進度計劃進行總控制。

編制工程階段性實施計劃（施工準備計劃；勞動力進場計劃；施工材

料、設備、機具進場計劃；進口設備、材料定貨和進場計劃；分包單

位進退場計劃等）各分包編制分部分項工程施工方案，報請總承包單

位審批同意后才能進行施工。

2）總包單位與專業分包單位的聯系

我公司將每周定期組織分包單位召開一次工程協調會，解決生產

過程中發生的問題和存在的困難，檢查分包每周計劃完成情況及布置

下周施工生產計劃。

我公司現場管理人員與分包管理人員每天召開生產碰頭例會，協

單位解決當天生產過程中發生的問題，對第二天的生產工作作出安

排。

施工過程中各類業務聯系，除必要口頭通知外，總承包單位以書

面指示書的形式，及時發給各分包單位。

我公司項目經理部與分包單位的業務聯系以書面形式進行。

3）總承包單位對專業分包的管理細則

分包需要提交的相關文件：

分包單位根據國家規定取得的資質等級證書;

提交當地政府部門頒發的施工許可證復印件；

提供專業分包單位近5年施工工程簡況；

提供專業分包單位施工管理體系及主要工作人員簡歷；

做好工程保險等事宜；

提交專業分包工程的施工組織設計，做到先方案后施工。

提交的施工組織設計應當具備下列相關內容：

施工組織管理；

施工進度計劃；

主要技術措施；

質量保證措施；

安全保證措施；

人員安排計劃；

機具投入計劃；

專業分包工程的施工質量控制要點；

質量計劃；

質量目標；

作業指導書及工序控制點；

過程參數和產品特性的監控措施；

產品的驗收交付。

施工過程的質量監控要點：

對作業人員進行工藝過程技術交底，并做好交底記錄。實施有關

質量檢驗的規定，并做好質量檢驗記錄。做好工序交接手續。提供復

驗原材料、半成品、成品的產品合格證及質量保證書。做好不合格品

處理的糾正和預防措施工作。加強產品保護工作。接受總承包單位和

監理單位的指導和監督。做好分包工程的回訪保修工作。重大質量事

故應及時向總承包單位報告，并作出事故分析調查及善后事宜處理。

4）專業分包工程的進度控制要點

編制專業分包工程總進度計劃；

編制專業分包工程月進度計劃；

編制專業分包工程周進度計劃；

編制分專業包工程日進度計劃；

專業分包單位勞動力管理辦法：

專業分包單位應將進入現場的施工人員名單及照片向總承包單

位申報。須提供勞務人員的三證復印件（身份證、務工證、健康證）

及特殊工種的相應操作證及上崗證。分包單位應專人管理外來勞動力

的使用，開展必要的消防與治安方面的教育工作。所有進入現場的施

工人員應接受政府職能部門的有關監督檢查工作，違反規定者應由分

包單位承擔有關職責。專業分包單位有責任約束所屬員工遵守政府部

門發布的有關政策、法令、法規及施工現場的各項有關規定，確保現

場施工有序地進行。總之，對分包的管理主要體現在以下幾點：

分包進場之前必須和總承包單位簽定具有法律效力的工程合同，

如果分包單位為業主指定，該分包單位還應和總包簽定以工程施工中

協調照顧為核心內容的合同或協議，以此約束雙方的責任和義務。

為了更有效地加快工程的工期和提高工程的質量，維護總承包單

位的權利和便于總承包單位對工程的全面管理、協調，業主指定專業

分包單位的工程款撥付，希望能通過總承包單位來完成。

總承包單位將定期將經業主審批的施工進度計劃，通過定期工作

例會的時間，及時貫徹和傳達到各專業分包，使之遵照執行。并通過

總承包單位的協調照管人員監督實施。

專業分包進場施工人員，必須符合北京市有關用工的精神，不符

合要求的人員，一經發現將勸其退場。

加強對專業分包的安全教育，項目部規定每周一上午抽一個小時

時間進行安全學習，使安全意識建立在廣泛的群眾基礎上，達到現場

安全處在受控之中。

總承包單位將對指定專業分包的工作質量、安全生產作出評價，

并提供給監理和業主，促使其工作質量不斷提高。

總承包單位將對現場的臨建及臨時占地根據工程進展和現場實際

情況作出統一安排，分包單位必須服從安排，使現場總體布置納入總

體計劃之中。

我公司將制定并及時下