商品房買賣協議司法解釋為正確、立刻審理商品房買賣協議糾紛案件,依據《中國民法通則》、《中國協議法》、《中國城市房地產管理法》、《中國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制訂本解釋。【釋義】本條說明了此司法解釋法律依據,我們能夠看到依據都是人大制訂法律性規范文件,沒有一部是行政機構制訂法規或者規章,這說明此解釋制作者對部分行政機構制訂法規及規章穩定性并不認同,為了確保此解釋正當性,作者只引用了相對來說等級比較高法律。另外,本人在此做一點常識性解釋,依據《立法法》要求,中國規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章多個,象建設部《商品房銷售管理措施》就是部門規章。當然最高人民法院今天公布這個司法解釋不在此列,它是依據《人民法院組織法》第三十三條要求:“最高人民法院對于在審判過程中怎樣具體應使用方法律、法令問題,進行解釋”,因為現在糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個司法解釋要比其她文件更為有效,所謂“縣官不如現管”啊。

第一條本解釋所稱商品房買賣協議,是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將還未建成或者已完工房屋向社會銷售并轉移房屋全部權于買受人,買受人支付價款協議。【釋義】本條對商品房買賣協議概念進行了定義,“商品房”大約只有在中國才有,它作為房屋一個,是相對于“公房”和“二手房”來說;不僅如此,我們還給它給予了新內容,就是那些還沒有完工不含有使用功效房屋。中國土地制度大約是歷史上最復雜制度,中國房屋制度可能是現代世界范圍內最為復雜制度,而中國房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜制度,這項制度復雜到一個政府無法對它運行規律進行有效調整,無法將土地、房屋、預售納入到一項有效法律體系中進行綜合考慮,只能是出一個問題討論一個問題,它無法使立法者參考其她國家或者地域立法內容,無法對現有市場行為進行估計;有了商品房、有了預售,中國房地產訴訟就永遠沒有消亡;能夠說“預售不廢,國難不已”。此條解釋讓人看起來還有點思索:什么“還未建成”？什么叫“已完工”？為了避免歧義,我認為還是“未完工”和“已完工”作為分界點比很好,不然大家能夠想一想:假如開發商給消費者一套房屋,什么都全了,就是電梯天天只能開2小時,此時房屋到底是處于什么狀態呢？

第二條出賣人未取得商品房預售許可證實,與買受人簽訂商品房預售協議,應該認定無效,不過在起訴前取得商品房預售許可證實,能夠認定有效。【釋義】中國預售制度由來已久,現在由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理措施》兩個規范性文件進行調整,不過兩個文件對這項人類歷史上最復雜行為描述加起來總共只有17條,假如除去反復和無用內容,則僅13條1100字,可謂大道至簡。高法這項解釋是一個顯著功利思想,相對于說“雙方不到結婚年紀是非法婚姻關系,不過離婚前已經抵達結婚年紀除外”;前三句認定預售許可制度有效性,后兩句則認定了開發企業變通性;所以有些人說中國沒有辦不成事情,關鍵看你怎么辦。對于消費者來說,假如想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟,我勸你還是要快點行動,不然磨磨蹭蹭等下去,等對方有了許可證后再訴訟,一切都晚了;因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋全部權證》來說,其取得成本比較低,而且是低多了。

第三條商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,不過出賣人就商品房開發計劃范圍內房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協議,亦應該視為協議內容,當事人違反,應該負擔違約責任。【釋義】中國現在房地產欺詐關鍵是經過廣告來完成,而中國消費者大約最相信也就是廣告,所以房地產廣告成為中國現在廣告業支柱產業;這種對廣告尤其是大篇幅廣告崇敬心理,使消費者行為方法非理智關鍵表現,是消費者一切苦難行為源泉。原來《協議法》第十五條已經要求了廣告內容能夠作為要約或者要約邀請,假如作為要約話,其內容應該作為協議內容兌現,不然將負擔違約責任。不過建設部《商品房銷售管理措施》第十五條又說:“房地產開發企業、房地產中介服務機構公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項,當事人應該在商品房買賣協議中約定。”這一條看起來是保護了消費者,但實際上它潛臺詞是說:“假如廣告不寫入協議,那么廣告就不做為協議一部分,開發商就不需要就廣告內容負擔責任”,所以我想全體開發商都應該感謝《商品房銷售管理措施》第十五條制訂者,這是一個大智慧,一個將非法行為寫成正當行為大智慧,我們一般人連這種膽量都沒有,而建設部大師們不僅勇于將非法寫成正當,而且寫到讓一般人看不出來水平,莫非這不是一個大智慧嗎？幸運是,起草《協議法》學者們沒有象建設部官員這么寫,不然全世界都會嘲笑中國法律人弱智;更幸運是,法官們良知在她們制訂司法解釋時候驅使她們努力爭取恢復法理真相,即使只是恢復了“商品房開發計劃范圍內房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定”這一部分,但已經是巨大進步了,我們要向法官們致敬。期望這一條最終直接改成“廣告和宣傳資料應該做為房地產協議要約”,因為過長定語使消費者難以了解,而且還會給欺詐者以更多開脫機會;比如我現在就能夠給相關人士出計一條:大家在廣告下面寫一行小字“一切以最終完工為準”或者“本廣告內容還未最終確定”,那么此法律解釋前提條件就喪失了,消費者也就無法再用“內容確定”來一條來要求開發商兌現承諾了。對于消費者來說,最保險方法就是將一切寫入協議,具體方法能夠參考《商品房買賣協議補充協議范本204條》。

第四條出賣人經過認購、訂購、預訂等方法向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協議擔保,假如因當事人一方原因未能簽訂商品房買賣協議,應該根據法律相關定金要求處理;因不可歸責于當事人雙方事由,造成商品房買賣協議未能簽訂,出賣人應該將定金返還買受人。【釋義】定金協議是中國房地產業一個特有現象,簽署了定金協議就是給消費者脖子上上了一個小套,而收取了定金則將這個小套緊了緊,不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭,很多消費者不是為了房屋而購房,而是為了不使定金浪費而購房。這一條原來是想說,即使簽署了定金協議,假如沒有簽署正式商品房買賣協議,那么開發商應該退還定金,不過又認為這么寫好象太對不起開發商良苦用心,所以又寫了“果因當事人一方原因未能簽訂商品房買賣協議,應該根據法律相關定金要求處理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能簽訂商品房買賣協議”呢？消費者去了現場雙方沒有就協議條款達成一致性提議,是不是就是未能簽訂協議呢？此時是哪一方原因呢？我想司法解釋是對現有司法審判中可能出現模棱兩可結果進行排除,將條件與結果進行確定,而一條司法解釋顯然沒有做到這一點,它不能處理現在大量存在定金協議爭議,也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上小套。

第五條商品房認購、訂購、預訂等協議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協議關鍵內容,而且出賣人已經根據約定收受購房款,該協議應該認定為商品房買賣協議。【釋義】這一條是比較危險,相當于確定了定金協議向買賣協議轉化條件;法律或者司法解釋應該降低糾紛,不過我想這一條則是相反,它增加了糾紛。我們通常將定金協議稱為預協議,而將買賣協議稱為本協議,預協議實際上是給雙方一個退出機會,使大家在損失不大情況下立刻解除或者中止原來設想交易行為,所以各國都要求了預協議解除內容,嚴格限制將預協議認定為本協議條件,不過這一條里我們看不到這種法律思想,很遺憾。

第六條當事人以商品房預售協議未根據法律、行政法規要求辦理登記立案手續為由,請求確定協議無效,不予支持。當事人約定以辦理登記立案手續為商品房預售協議生效條件,從其約定,但當事人一方已經推行關鍵義務,對方接收除外。【釋義】中國房屋銷售登記立案制度來本就沒有法律要求,很多內容都是房屋管理機構為了掙那點“登記費”,在自己文件中要求了“協議必需登記”這么多個字;殊不知,這種要求給多少企業發明了機會:開發商在預售時每平方米只收消費者三千元,利用這部分資金將樓建設成后,房價暫進能夠漲到五千元,為了根據五千元價格出售房屋,就要解除原來預售協議,也就是要主動違約;怎么辦呢？其中一個最有效理由就是“沒有登記立案”。此條解釋能夠說對癥下藥,基礎上否定了登記立案制度正當性,在現在登記制度沒有建立以前,是一個進步;當然,假如登記制度建立了再這么寫,可就是倒退了。這大約就是法律其妙性之所在吧,此一時彼一時也。

第七條拆遷人與被拆遷人根據全部權調換形式簽訂拆遷賠償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定房屋對被拆遷人給予賠償安置,假如拆遷人將該賠償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得賠償安置房屋,應予支持。被拆遷人請求解除拆遷賠償安置協議,根據本解釋第八條要求處理。【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房,不過這里卻寫到了拆遷房,可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”地步了;我想大約是有法官自己體會到中國拆遷制度腐敗性了,當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》,其中以十五條、十六條、十七條為最劣,簡直就是強搶豪奪。可憐法官們一番苦心,她們不能直接出相關拆遷解釋,只能在這里面提幾句,將賠償安置房歸于商品房調整范圍之內,可見是良心未泯啊。不過此條假如能夠寫得愈加好部分,應該加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換,還是貨幣賠償”,不然以后拆遷企業都不進行產權調換了,這么能夠避開一個責任“雷區”。

第八條含有下列情形之一,造成商品房買賣協議目不能實現,無法取得房屋買受人能夠請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經能夠做到雙倍返還”,大家興高采烈地認為商品房已經能夠適用消費者權益保護法調整了,竟然還有一位老教授在電視上也這么說;我想說法律欺詐是最大欺詐,大家一定要看清楚,《消法》第四十九條是說:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為,應該根據消費者要求增加賠償其受到損失,增加賠償金額為消費者購置商品價款或者接收服務費用一倍。”消法強調是最低賠償要“增加一倍”,而本司法解釋則說得“能夠不超出一倍”,前者是“應該”,后者是“能夠”;前者是最低一倍高不封頂,后者是最高一倍低不限量,那當然包含零賠償,所以根本不是一回事!（一）商品房買賣協議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人;【釋義】此款就是秦兵常常說“秘密抵押”,按說這種情況不應該發生:全部權人怎么會不知道自己房屋被抵押出去了呢？不過在中國、在北京這種事情就天天在反復,開發商將已經出售給消費者房屋抵押給了銀行,有時還不止是一家銀行,使消費者用自己錢購置完房屋后,為開發商進行了擔保,假如開發商破產了,那么消費者還要將房屋給銀行,做到“錢房兩空”;這是我們制度設計問題,北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師）,懂抵押擔保人大約不超出三人,這么人大代表能夠寫出高質量法律嗎？不可能,不信各位能夠在明年開人大會時候問一問人大代表:中國抵押制度就怎么實現“秘密抵押”,估量大家準是一頭霧水:“大哥,啥是抵押”。（二）商品房買賣協議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。【釋義】這一款沒有什么難,通常人一看就明白,我也就不多寫了;其實這還是制度設計問題,屬于物權變動內容;只是中國這么事情太多,不僅你沒有入住房屋,有時就連你自己住著房屋也竟然會被其她人出賣,不是偷竊勝似偷竊、不是搶劫劣于搶劫。

第九條出賣人簽訂商品房買賣協議時,含有下列情形之一,造成協議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:【釋義】第八條強調是協議違約責任,以協議有效為前提;而此條強調實際上是一個締約過失責任,也就是說當協議不成立或者無效時,開發商也要負擔責任;此條甚好!不過假如將兩倍賠償由“能夠”改成“應該”則愈加好!現在很多案件開發商主動追求協議無效,因為協議無效后一切協議責任都能夠免去,這里就明確通知開發商了:“協議就是無效,你也要負擔責任”;而且這么對消費者就產生了一個有利之處,假如當協議即使有效但責任無法確定時,能夠追求協議無效,變不利為有利,變被動為主動。（一）有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實事實或者提供虛假商品房預售許可證實;（二）有意隱瞞所售房屋已經抵押事實;（三）有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實。【釋義】以上三款都是對消費者知情權保護,保是寫得不是很具體,就是怎樣確定“有意隱瞞”這一事實,因為法律上說好說,不過在訴訟中做起來能夠難了,這個法律環境是極難證實,能夠法官們想做好事,也不好做,只能讓律師來證實了。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行簽訂商品房買賣協議并將房屋交付使用,造成其無法取得房屋為由,請求確定出賣人與第三人簽訂商品房買賣協議無效,應予支持。【釋義】象此條所述行為原來能夠確定為詐騙,不過因為中國房地產市場中這種行為太多了,大家怕監獄里富豪太多,就要為她們找一個出路,假如建富豪專獄又擔心“各地域發展不平衡”,再加房屋不動產又不象動產一樣能夠移動,大家反而就將這種不轉移財產地點詐騙不認為是詐騙了,這實在是一個對犯罪縱容,此條不好,大大不好。

第十一條對房屋轉移占有,視為房屋交付使用,但當事人另有約定除外。房屋毀損、滅失風險,在交付使用前由出賣人負擔,交付使用后由買受人負擔;【釋義】此條前半句沒有什么可說,說得都是應該說內容。買受人接到出賣人書面交房通知,無正當理由拒絕接收,房屋毀損、滅失風險自書面交房通知確定交付使用之日起由買受人負擔,但法律另有要求或者當事人另有約定除外。【釋義】此條后半句則有問題了,什么叫“無正當理由”？為何不強調一下交房通知里內容怎樣才是正當有效？為何不看看現在交房時各項“非法集資”？為何不想一想交房前要讓消費者簽署多種不平等“條約”,總是強調消費者單方責任,而不強調開發商交付義務,顯著占在廣大資產階級一邊嘛,顯著將少數勞感人民看成是刁民嘛,期望下次寫司法解釋時能夠更正!

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。【釋義】這里面就多個內容能夠讓一些人上下其手,什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”,什么是法律意義上“主體結構”？與技術意義上“主體結構”是否一樣？法律上“質量”是技術上“質量”是否一樣？此條是強調質量問題,假如出現了這種問題什么辦:主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購置房屋假如僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購置了一輛符合夏利質量標準寶馬車,這么協議能否解除？我想,大約很多法官都是文科出身,大約想說清楚質量問題,不過又無法說清楚,就去找建設部相關質量管理部門了,質量管理部門也不想說得太清楚,干脆還是用這種不清楚語句來表示吧,可嘆到頭來吃苦頭還是消費者。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。【釋義】此款表面看來很好,但實際一用又極為不好,什么叫“嚴重影響正常居住使用”,比如:某宅一用廁所,則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處于餐廳內能夠聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明,責任不明則易枉法裁判。交付使用房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應該負擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復,買受人能夠自行或者委托她人修復。修復費用及修復期間造成其她損失由出賣人負擔。

第十四條出賣人交付使用房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協議約定面積不符,協議有約定,根據約定處理;協議沒有約定或者約定不明確,根據以下標準處理:（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）,根據協議約定價格據實結算,買受人請求解除協議,不予支持;（二）面積誤差比絕對值超出３％,買受人請求解除協議、返還已付購房款及利息,應予支持。買受人同意繼續推行協議,房屋實際面積大于協議約定面積,面積誤差比在３％以內（含３％）部分房價款由買受人根據約定價格補足,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人負擔,全部權歸買受人;房屋實際面積小于協議約定面積,面積誤差比在３％以內（含３％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。【釋義】中國商品房買賣協議中會出多少個面積方面述語,據我所知大約有以下五個:銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積,其實面積就是長寬之積,為何要做得這么復雜呢？其中一個關鍵基礎原理是:將簡單事情復雜化后就能夠取得暴利。所以說北京現在業主,幾乎人人都知道自己房屋建筑面積是多少,不過能夠知道自己建筑面積中分攤公用面積是多少、公用部位又在何處人能夠說是萬里挑一。為何實用面積這么簡單內容推廣不開,而建筑面積這么復雜概念卻大行其事,就是因為實用面積太輕易核實了,開發企業極難做假;而建筑面積不僅輕易做假,而且即使被查出來也能夠以“由第三方測量”為理由開脫責任;所以說中國房地產市場是欺詐者天堂,再老實企業到中國搞房地產也要學著搞點小動作,而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準備了,我原來認為會在面積問題上有所突破,比如:業主是否有權選擇測量單位、測量失誤責任是否應該由開發企業與測量企業共同負擔、面積測量匯報是否應該附圖等具體問題上進行要求,不過很顯然,司法解釋仍然沒有說清楚這一點,比如:假如套內實用面積降低10%,但總建筑面積僅降低2%,能不能解除協議？看來這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權道路已經很漫長了,中國商品房消費者維權道路會愈加漫長。

第十五條依據《協議法》第九十四條要求,出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款,經催告后在三個月合理期限內仍未推行,當事人一方請求解除協議,應予支持,但當事人另有約定除外。【釋義】這一條寫得不錯,能夠舉個例子來說明:原來協議約定1月1日交房,不過開發商到了1月10日還沒有交房,于是業主就開始行使催告權:“開發商,你2月1日前一定要給我房,我急著結婚用”。但“經催告后在三個月合理期限內”也就是5月1日前開發商還沒有交付,已經從根本上影響我得“非典”了,于是我要求解除協議,法院應該支持;不過注意,最終可是說明“另有約定除外”,所以和開發商簽字一定要小心。法律沒有要求或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使合理期限為三個月。對方當事人沒有催告,解除權應該在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使,解除權消亡。【釋義】這一條也舉個例子:原來協議約定1月1日交房,不過開發商到了1月10日還沒有交房,于是業主于2月1日發掛號信說:“開發商,你不交房影響了我得非典了,我準備解除協議”,那么到5月1日前消費者都能夠解除協議;而且假如到了4月30日,我還想再等等看一看,那么能夠再發一封信,又能夠延長三個月。不過,假如你一封信也沒有發,或者說是沒有任何證據能夠證實你發了信了,那么你解除權行使日期到1月2日截止,消費者過了這一天就再也不能要求解除協議了!

第十六條當事人以約定違約金過高為由請求降低,應該以違約金超出造成損失３０％為標準合適降低;當事人以約定違約金低于造成損失為由請求增加,應該以違約造成損失確定違約金數額。【釋義】此條依據是《協議法》第114條所說:“約定違約金低于造成損失,當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予增加;約定違約金過分高于造成損失,當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予合適降低。”但此條輕易與第八條、第九條產生矛盾了解,因為前兩條是說“不超出已付購房款一倍賠償責任”,為何這里又說“以違約金超出造成損失３０％為標準合適降低”,一個是100%,一個是30%,這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下多個:1、法官們寫錯了,她們因為非典太忙了,可能少寫了多個字;2、第八條、第九條適適用于協議無效、解除、撤銷三種情況,而此條則適于一般情況下僅要求支付違約金情況;不過當協議解除時也有違約金啊,所以有點難以了解。3、秦兵還處于弱智狀態,無法了解最高人民法官精深博大之思想;我對消費者有一個提議:當你協議可能被判無效或者被撤銷時,你就直接要求兩倍賠償;當你協議要求解除時,你也要兩倍賠償,不過最好別提違約金;不過,你假如不提違約金,又會出現另外一個風險,就是法官并不支持兩倍賠償,怎么辦呢？只能看你運氣了。第十七條商品房買賣協議沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額能夠參考以下標正確定:逾期付款,根據未付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構計收逾期貸款利息標準計算。逾期交付使用房屋,根據逾期交付使用房屋期間相關主管部門公布或者有資格房地產評定機構評定同地段同類房屋租金標正確定。【釋義】此條簡單是從《商品房買賣協議補充協議范本204條》中抄下來,只是我當初說是租金是實際發生租金,而此處寫得是擬制租金,我假如在協議里這么寫可能被認為無效條款,所以說司法解釋要求比我得要求還要高,沒有措施,誰讓人家是最高法院呢。

第十八條因為出賣人原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書,除當事人有特殊約定外,出賣人應該負擔違約責任:（一）商品房買賣協議約定辦理房屋全部權登記期限;（二）商品房買賣協議標物為還未建成房屋,自房屋交付使用之日起９０日;（三）商品房買賣協議標物為已完工房屋,自協議簽訂之日起９０日。協議沒有約定違約金或者損失數額難以確定,能夠根據已付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構計收逾期貸款利息標準計算。

【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚條款了,從1949年建國以來,沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話,說過辦理產權證不按時要負擔違約責任,這次說得是非常具體了,是“三個代表”最直接表現。

第十九條商品房買賣協議約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求辦理房屋全部權登記期限屆滿后超出一年,因為出賣人原因,造成買受人無法辦理房屋全部權登記,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。【釋義】此條與第十八條是不一樣,上條說是違約責任,此條說是解除協議,而且強調是因為出賣人責任;只是留了一個小尾巴:什么是出賣人責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論機會。另外,《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求全文以下:“預售商品房購置人應該自商品房交付使用之日起９０日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續;現售商品房購置人應該自銷售協議簽署之日起９０日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續。房地產開發企業應該幫助商品房購置人辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續,并提供必需證實文件。”各位看官注意,此條強調是由購置人辦理負擔全部辦證義務,也別認為是開發商義務。

第二十條出賣人與包銷人簽訂商品房包銷協議,約定出賣人將其開發建設房屋交由包銷人以出賣人名義銷售,包銷期滿未銷售房屋,由包銷人根據協議約定包銷價格購置,但當事人另有約定除外。【釋義】此條寫得是商品房批發業務,提出了一個新概念:“包銷人”,其實就是銷售代理,所以假如消費者在購置房屋時是與代理商簽署協議,可能會有一定風險。

第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷房屋,包銷人請求出賣人賠償損失,應予支持,但當事人另有約定除外。【釋義】對消費者沒有什么太多影響,不過假如開發商將原來承諾由代理商銷售房屋自己銷售了,就會有點麻煩了。

第二十二條對于買受人因商品房買賣協議與出賣人發生糾紛,人民法院應該通知包銷人參與訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自權利義務有明確約定,根據約定內容確定各方訴訟地位。【釋義】前面所說都是實體問題,此條說是審判程序問題,此處將代理商做為第三人對待,三角協議最難處理,請消費者在簽署協議時務必與開發商簽署買賣協議,假如有代理商話最好簽一個居間協議罷了。

第二十三條商品房買賣協議約定,買受人以擔保貸款方法付款、因當事人一方原因未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,對方當事人能夠請求解除協議和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方事由未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,當事人能夠請求解除協議,出賣人應該將收受購房款本金及其利息或者定金返還買受人。【釋義】此條是指假如消費者無法取得銀行貸款情況,現在這種事情越來越多了,因為“假貸”越來越多,銀行也怕了,所以有時看著業主長相不對就不敢貸款了;只是少了一個條款:假如因為消費者原因不能取得貸款,消費者是否有權解除買賣協議？就是說銀行不給我貸款了,我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加,不知道法院會怎么處理。

第二十四條因商品房買賣協議被確定無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款協議目無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款協議,應予支持。【釋義】此條是共同保護開發商、消費者,因為只有在處理銀行協議中,二者才有可能站在同一條壕溝里,這種機會并不是很多,期望各位要珍愛。

第二十五條以擔保貸款為付款方法商品房買賣協議當事人一方請求確定商品房買賣協議無效或者撤銷、解除協議,假如擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應該與商品房擔保貸款協議糾紛合并審理;未提出訴訟請求,僅處理商品房買賣協議糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款協議糾紛另行起訴,能夠與商品房買賣協議糾紛合并審理。【釋義】此款也是審判程序方面要求,就是要將《商品房買賣協議》糾紛與《商品房抵押貸款協議》糾紛或《商品房擔保貸款協議》糾紛一并審理。商品房買賣協議被確定無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款協議也被解除、出賣人應該將收受購房貸款和購房款本金及利息分別返還擔保權人和買受人。【釋義】寫到這里我到想起一個情況,假如消費者與開發商之間爭議是由法院管轄,那么銀行非常輕易加入進來,不過假如是由仲裁委員會來管轄,因為仲裁程序沒有第三人制度,所以銀行極難加入進來,這時情況就比較難辦了。另外,在《商品房擔保貸款協議》里,各方身份以下是不一樣;在貸款協議里,銀行是貸款人,消費者是借款人;在擔保協議里,開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人;在抵押保同里,消費者是抵押人,銀行是抵押權人。

第二十六條買受人未根據商品房擔保貸款協議約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣協議項下買受人協議權利,應該通知出賣人參與訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,假如出賣人為商品房擔保貸款協議提供確保,應該列為共同被告。

【釋義】此條內容比較難懂,這就是擔保法高深之處,中國土地法律極難,預售法律更難,預售房擔保法律極難,但最難是中國預售商品房抵押法律,全民界難度第一,不要說一般人搞不懂,就是抵押法教授也極難說自己全懂了得;原來律師不想加入到這個市場里,不過沒有措施,黨和國家非讓律師掙錢不可,除了專業律師誰還搞得懂這些東西啊。此條能夠解釋為:假如消費者不能按時向銀行還貸,在消費者還還沒有辦理抵押登記手續（這時銀行拿不到房屋）情況下,假如銀行起訴消費者,那么應該通知開發商參與,潛臺詞是:假如銀行贏了官司,開發商就要將房屋給銀行,即使房屋并沒有抵押給銀行;這一條實質是經過訴訟辦理抵押登記,關鍵目是為了保護大中華帝國銀行。

第二十七條買受人未根據商品房擔保貸款協議約定償還貸款,不過已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押房屋優先受償,不應該追加出賣人為當事人,但出賣人提供確保除外。【釋義】此條也是為了保護銀行,只是讓銀行對開發商網開一面,平時都是好友,現在已經有消費者頂帳了,就不要再拉上開發商了,當然開發商提供了確保除外。

第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行。《中國城市房地產管理法》施行后簽訂商品房買賣協議發生糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段,適用本解釋。《中國城市房地產管理法》施行后簽訂商品房買賣協議發生糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者根據審判監督程序決定再審,不適用本解釋。《中國城市房地產管理法》施行前發生商品房買賣行為,適用當初法律、法規和《最高人民法院〈相關審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題解答〉》。【釋義】此條可謂是全文畫龍點眼之作,過去司法解釋都是約束生效以后建立法律行為,而此條則是明確只要沒有結案案件都能夠適用,所以我多個案件要果斷拖到兒童節以后再開庭《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》為正確、立刻審理商品房買賣協議糾紛案件,依據《中國民法通則》、《中國協議法》、《中國城市房地產治理法》、《中國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制訂本解釋。第一條本解釋所稱商品房買賣協議,是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將還未建成或者已完工房屋向社會銷售并轉移房屋全部權于買受人,買受人支付價款協議。【釋義】本條對商品房買賣協議概念進行了定義,深入明確了本解釋適用范圍。所謂商品房買賣是相對于經濟適用房、公房改制出售房改房、單位集資房、個人私房交易行為而言。經濟適用房、公房改制出售房改房、單位集資房交易受國家政策調整原因比較高,其與商品房交易關鍵區分在于市場化程度不一樣;個人私房交易中,交易各方都不是開發商,其與商品房交易關鍵區分在于交易其中一方是否必需是房地產開發企業,通俗講,是一手房與二手房區分。另外,此條解釋中“還未建成”和“已完工”概念仿佛有些模糊,所以有些人認為為了避免歧義,應改為“未完工”和“已完工”作為分界點。第二條出賣人未取得商品房預售許可證實,與買受人簽訂商品房預售協議,應該認定無效,不過在起訴前取得商品房預售許可證實,能夠認定有效。【釋義】《城市房地產管理法》第44條要求,商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證實。”,該要求應了解為強制性要求。《城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售管理措施》亦有相關要求。依據協議法第52條第五項要求,違反法律、行政法規強制性要求協議無效。所以,在未取得預售許可證實情況下,開發商與購房人簽定協議效力將不被人民法院認可。在以前司法實踐中這一點也是確定,本條解釋關鍵在于條文中但書部分。但書部分要求,開發商在與購房人簽定房屋買賣協議時,雖未取得預售許可證實,但若在協議簽定后至因該協議產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證實,則法院不因開發商在簽訂協議時未取得預售許可證實而認定協議無效。在交易中若存在這類情況,作為開發商應立刻取得預售許可證實,以確保交易穩定;作為購房人若想解除協議,則應立刻經過訴訟主張權利。第三條商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,不過出賣人就商品房開發計劃范圍內房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協議,亦應該視為協議內容,當事人違反,應該負擔違約責任。【釋義】依據《協議法》第１5條第二款相關要約要求,“商業廣告內容符合要約要求,視為要約。”不過建設部《商品房銷售管理措施》（6月1日起施行）第十五條又說:“房地產開發企業、房地產中介服務機構公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項,當事人應該在商品房買賣協議中約定。”這一條看起來是保護了消費者,但實際上它潛臺詞是說:“假如廣告不寫入協議,那么廣告就不做為協議一部分,開發商就不需要就廣告內容負擔責任”。本條司法解釋對于保護消費者權益較為有利,不過假如站在開發商角度來說,在公布廣告和宣傳資料時則應該尤其引發重視。另外,本條中相關“說明和允諾具體確定買賣協議簽訂以及房屋價格確定有重大影響”并沒有作出更為具體解釋,應該說給法官留下了自由裁量空間。第四條出賣人經過認購、訂購、預訂等方法向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協議擔保,假如因當事人一方原因未能簽訂商品房買賣協議,應該根據法律相關定金要求處理;因不可歸責于當事人雙方事由,造成商品房買賣協議未能簽訂,出賣人應該將定金返還買受人。【釋義】實踐中,雙方就協議關鍵條款無法達成一致,造成商品房買賣協議未能簽訂,是屬于“因當事人一方原因”還是“不可歸責于當事人雙方事由”？言之不詳。鑒于這種情況不確定性,將使購房人在與開發商就商品房買賣協議談判中,處于弱勢地位。第五條商品房認購、訂購、預訂等協議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協議關鍵內容,而且出賣人已經根據約定收受購房款,該協議應該認定為商品房買賣協議。【釋義】本條要求明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣協議條件。發生這種轉化應同時含有兩個條件:第一,該協議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協議關鍵內容,即“（一）當事人名稱或者姓名住所;（二）商品房基礎情況;（三）商品房銷售方法;（四）房款確定方法及總價款、支付方法、付款時間;（五）交付使用條件及日期;（六）裝飾、設備標準承諾;（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交際花付承諾和相關權益、責任;（八）公共配套建筑產權歸屬;（九）面積差異處理方法;（十）辦理產權登記相關事宜;（十一）處理爭議方法;（十二）違約責任;（十三）雙方約定其她事項。”;第二,開發商已經根據約定收取購房款。這些要求目在于促進交易和確保交易穩定。但購房人在簽訂這類文件并切實推行前,應慎重考慮,以免后悔又無法解除購房協議。第六條當事人以商品房預售協議未根據法律、行政法規要求辦理登記立案手續為由,懇求確定協議無效,不予支持。當事人約定以辦理登記立案手續為商品房預售協議生效條件,從其約定,但當事人一方已經推行關鍵義務,對方接收除外。【釋義】本條要求,深入明確了商品房買賣預售協議是否辦理登記手續不影響協議效力標準。同時,表現了當事人意思自治標準,但對于已經推行關鍵義務,且對方接收協議仍應認定其有效。第七條拆遷人與被拆遷人根據全部權調換形式簽訂拆遷賠償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定房屋對被拆遷人給予賠償安置,假如拆遷人將該賠償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得賠償安置房屋,應予支持。被拆遷人請求解除拆遷賠償安置協議,根據本解釋第八條要求處理。【釋義】本條要求了拆遷人將賠償安置房屋另行出售給第三人情況下,相對于第三人,被拆遷人有取得該房屋優先權。同時,本條要求被拆遷人既可選擇優先取得賠償安置房屋,也可選擇請求解除拆遷賠償安置協議,并依據本解釋第八條要求取得賠償。第八條含有下列情形之一,造成商品房買賣協議目不能實現,無法取得房屋買受人能夠請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:（一）商品房買賣協議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該”以及“對商品房房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣協議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。【釋義】本條是相關購房人因開發商私自將商品房設定抵押或一房多賣行為而無法實現商品房買賣協議目,能夠從開發商取得何種賠償要求。本條解釋最大意義在于,確立了對開發商惡意違約和欺詐行為適用處罰性賠償責任標準。即購房人在能夠請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失同時,還能夠要求開發商負擔不超出購房款一倍處罰性賠償。第九條出賣人簽訂商品房買賣協議時,含有下列情形之一,造成協議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:（一）有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實事實或者提供虛假商品房預售許可證實;（二）有意隱瞞所售房屋已經抵押事實;（三）有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實。【釋義】第八條強調是協議違約責任,以協議有效為前提;而此條強調實際上是一個締約過失責任,也就是說當協議不成立或者無效時,開發商也要負擔責任。以上三款情形都是對消費者知情權保護,但就怎樣確定“有意隱瞞”這一事實,在訴訟中做起來比較難。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行簽訂商品房買賣協議并將房屋交付使用,造成其無法取得房屋為由,請求確定出賣人與第三人簽訂商品房買賣協議無效,應予支持。【釋義】本條要求購房人在以下事實同時存在情況下,能夠請求法院確定開發商與第三人簽訂商品房買賣協議無效:1、開發商與第三人惡意串通,2、另行簽訂商品房買賣協議并將房屋交付使用,3、購房人無法取得房屋。第十一條對房屋轉移占有,視為房屋交付使用,但當事人另有約定除外。房屋毀損、滅失風險,在交付使用前由出賣人負擔,交付使用后由買受人負擔;買受人接到出賣人書面交房通知,無正當理由拒絕接收,房屋毀損、滅失風險自書面交房通知確定交付使用之日起由買受人負擔,但法律另有要求或者當事人另有約定除外。【釋義】本條要求了房屋交付標準。即對房屋轉移占有,視為房屋交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方風險負擔基礎標準。這種標準下,不管房屋全部權是否已經轉移,均由房屋實際占有些人負擔風險。但法律另有要求或當事人另有約定除外。另外,值得一提是第三款中“無正當理由”其實也是較難界定,所以最好在商品房買賣協議中將交房條件約定清楚,不然輕易產生糾紛。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。【釋義】此條是強調房屋主體結構質量不合格,購房人能夠退房,并要求開發商賠償損失。第十三條因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。交付使用房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應該負擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復,買受人能夠自行或者委托她人修復。修復費用及修復期間造成其她損失由出賣人負擔。【釋義】本條要求房屋若出現不能正常使用質量問題,購房人能夠退房,并要求開發商賠償損失。但對于什么叫“嚴重影響正常居住使用”,這一點也未作出明確要求。第十四條出賣人交付使用房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協議約定面積不符,協議有約定,根據約定處理;協議沒有約定或者約定不明確,根據以下標準處理:（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）,根據協議約定價格據實結算,買受人請求解除協議,不予支持;（二）面積誤差比絕對值超出３％,買受人請求解除協議、返還已付購房款及利息,應予支持。買受人同意繼承推行協議,房屋實際面積大于協議約定面積,面積誤差比在３％以內（含３％）部分房價款由買受人根據約定價格補足,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人負擔,全部權歸買受人;房屋實際面積小于協議約定面積,面積誤差比在３％以內（含３％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條依據《協議法》第九十四條要求,出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款,經催告后在三個月合理期限內仍未推行,當事人一方請求解除協議,應予支持,但當事人另有約定除外。法律沒有要求或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使合理期限為三個月。對方當事人沒有催告,解除權應該在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使,解除權消亡。【釋義】本條要求了當事人行使協議解除權期限問題。留心第一款最終一句“當事人另有約定除外”,也就是說,雙方達成一致情況下是能夠對這一點作出其她約定。第十六條當事人以約定違約金過高為由請求降低,應該以違約金超出造成損失３０％為標準合適降低;當事人以約定違約金低于造成損失為由請求增加,應該以違約造成損失確定違約金數額。【釋義】此條依據是《協議法》第114條所說:“約定違約金低于造成損失,當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予增加;約定違約金過分高于造成損失,當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予合適降低。”這里定了一個30%標準。這一條在訴訟中被利用機會應該來說還是比較多。第十七條商品房買賣協議沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額能夠參考以下標正確定:逾期付款,根據未付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構計收逾期貸款利息標準計算。逾期交付使用房屋,根據逾期交付使用房屋期間相關主管部門宣告或者有資格房地產評定機構評定同地段同類房屋租金標正確定。【釋義】這里需要注意是,相關“逾期交付使用房屋期間相關主管部門公布或者有資格房地產評定機構評定同地段同類房屋租金標準”應該來說在訴訟中也是很不好確定,因為相關主管部門并非每年都會公布租金標準,而房地產評定機構通常不做房屋租金評定。第十八條因為出賣人原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書,除當事人有非凡約定外,出賣人應該負擔違約責任:（一）商品房買賣協議約定辦理房屋全部權登記期限;（二）商品房買賣協議標物為還未建成房屋,自房屋交付使用之日起９０日;（三）商品房買賣協議標物為已完工房屋,自協議簽訂之日起９０日。協議沒有約定違約金或者損失數額難以確定,能夠根據已付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構計收逾期貸款利息標準計算。【釋義】本條要求是因開發商原因,購房人無法在一定時限內辦理房屋權屬證書除另有約定外,由開發商負擔違約責任及違約責任計算標準。本條將辦理房屋權屬證書作為商品房買賣協議附隨義務加以要求,更有利地保護了購房人正當權益。第十九條商品房買賣協議約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求辦理房屋全部權登記期限屆滿后超出一年,因為出賣人原因,造成買受人無法辦理房屋全部權登記,買受人請求解除協議和賠償損失,應予支持。【釋義】此條與第十八條是不一樣,上條說是違約責任,此條說是解除協議,而且強調是因為出賣人責任。另外需要注意是,《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求:“預售商品房購置人應該自商品房交付使用之日起９０日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續;現售商品房購置人應該自銷售協議簽署之日起９０日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續。房地產開發企業應該幫助商品房購置人辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續,并提供必需證實文件。”此條強調是由購置人辦理負擔全部辦證義務,也就是說,辦理房產證也并非都是開發商義務。第二十條出賣人與包銷人簽訂商品房包銷協議,約定出賣人將其開發建設房屋交由包銷人以出賣人名義銷售,包銷期滿未銷售房屋,由包銷人根據協議約定包銷價格購置,但當事人另有約定除外。第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷房屋,包銷人請求出賣人賠償損失,應予支持,但當事人另有約定除外。第二十二條對于買受人因商品房買賣協議與出賣人發生糾紛,人民法院應該通知包銷人參與訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自權利義務有明確約定,根據約定內容確定各方訴訟地位。第二十三條商品房買賣協議約定,買受人以擔保貸款方法付款、因當事人一方原因未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,對方當事人能夠請求解除協議和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方事由未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,當事人能夠請求解除協議,出賣人應該將收受購房款本金及其利息或者定金返還買受人。【釋義】本條所稱商品房擔保貸款,就是俗稱“按揭”。中國法律以前對此沒有相關要求。這是中國首次以司法解釋形式對此行為加以規范。本條要求是在按揭付款商品房買賣協議推行過程中,購房人不能取得銀行貸款從而無法推行商品房買賣協議情況下,怎樣確定買賣雙方權利義務關系標準。聯絡上下文內容,“因一方當事人原因未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,對方當事人能夠請求解除協議和賠償損失。”,似應了解為:“因一方當事人過失未能簽訂商品房擔保貸款協議并造成商品房買賣協議不能繼續推行,對方當事人能夠請求解除協議和賠償損失。”,銀行審查購房人貸款申請過程中,購房人沒有過失,只因購房人并不顯著原