第五章其他銷售稅金及其會計核算第一節

城市建設維護稅及其會計核算一、城市維護建設稅的含義是對繳納增值稅、消費稅和營業稅的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據，專門用于城市的公用事業和公共設施的維護建設而征收的一種稅。是一種附加稅。二、城建稅的納稅義務人指負有“三稅”繳納義務的單位和個人。但是進口貨物的單位不是城市維護建設稅的納稅人

三、城建稅的計稅依據1.城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的“三稅”稅額，不包括非稅款項。2.納稅人違反“三稅‘有關規定，被查補的”三稅“和被處以罰款時，同時查補城建稅和罰款。3.納稅人違反“三稅”的有關規定而加收的滯納金和罰款不作為城建稅的計稅依據。4.“三稅”得到減征或者免征的稅收優惠政策，城建稅同時享受。5.出口產品退還增值稅和消費稅時，不退還已繳納的城建稅；進口產品繳納增值稅和消費稅不征收城建稅。四、城建稅的稅率1、納稅人所在地為市區的，稅率為7%；2、納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；3、納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為1%。一般情況下，城建稅的適用稅率應該按納稅人所在地規定的稅率繳納城建稅，但是下列情況例外：1.由受托方代收代繳“三稅”的，其適用稅率按受托方所在地規定的稅率執行。2.流動經營等無固定納稅地點的單位和個人，在經營地繳納“三稅”的，其城建稅按經營地的適用稅率執行。五、城建稅應納稅額計算：應納稅額=（增值稅稅額+消費稅稅額、營業稅稅額）×適用稅率城建稅減免1.城建稅的減免隨“三稅”的減免而減免2.對“三稅”因減免退庫的，同時也對城建稅退庫。3.對個別繳納城建稅確實有困難的企業和個人，由可由縣級政府審批，酌情給予減免稅照顧。【例題】

位于市區的某自營業出口生產企業，2012年6月增值稅應納稅額為-280萬元，出口貨物的“免抵退”稅額為400萬元；企業將其自行研發的動力節約技術轉讓給一家科技開發公司，獲得轉讓收入80萬元。下列各項中，符合稅法相關規定的有（）

A.該企業應繳納的營業稅4萬元

B.應退該企業增值稅稅額為280萬元

C.該企業應繳納的教育費附加為8.52萬元

D.該企業應繳納的城市維護建設稅為8.4萬元

【答案】BD

【解析】城建稅=（400-280）×7%=8.4（萬元）某縣城一生產企業為增值稅一般納稅人。本期進口原材料一批，向海關繳納進口環節增值稅10萬元；本期在國內銷售甲產品繳納增值稅22萬元、消費稅50萬元，由于繳納消費稅時超過納稅期限10天，被罰滯納金1萬元；本期出口乙產品一批，按規定免抵增值稅8萬元，退回增值稅5萬元。該企業本期應繳納城市維護建設稅（）萬元。A.4.55 B.4C.4.25 D.5.6【答案】B【解析】代征進口環節增值稅不隨之代征城建稅；出口退還增值稅但不退還城建稅，免抵的增值稅應計算城建稅。納稅人拖欠消費稅收取滯納金，城建稅也應加罰滯納金，但本題只要求計算應繳納的城建稅，未要求計算城建稅的滯納金，所以，應排除多余的條件，只計算城建稅額：（22+8+50）×5%=4（萬元）。六、城建稅的申報與繳納1.納稅環節：2.納稅期限：3.納稅地點：七、城市維護建設稅的會計核算計算城建稅時，借記“營業稅金及附加”或“固定資產清理”，貸記“應交稅費--城市維護建設稅”。按期上繳城建稅時，借記“應交稅費——城市維護建設稅”，貸記“銀行存款”。第二節

教育費附加及會計核算一、教育費附加的基本內容1、教育費附加是對繳納增值稅、消費稅和營業稅的單位和個人，就其實際繳納的“三稅”稅額為計算依據而征收的一種附加費。教育費附加是為加快地方教育事業，擴大地方教育經費的資金而征收的一種專用基金。1986年4月28日頒布暫行規定，同年7月1日開始征收。2、教育費附加的繳納義務人3、教育費附加的附加率為3％。1986年費率為1%1990年費率為2%1994年費率為3%應繳納的教育費附加＝(增值稅稅額十消費稅稅額十營業稅稅額)×附加率二、教育費附加的會計核算教育費附加不是稅收，通過“應交稅費”核算，下設的“應交教育費附加”明細賬,核算其應交、已交和欠交情況。計算應交教育費附加時，借記“營業稅金及附加”（或“固定資產清理”），貸記“應交稅費”；上交教育費附加時，借記“應交稅費”，貸記“銀行存款”。第三節

資源稅及其會計核算一、資源稅的基本內容是對在我國境內開采應稅礦產品和生產鹽的單位和個人征收的一種稅。資源稅的納稅人和扣繳義務人1.納稅人：包括外商投資企業和外國企業以及外籍個人。但是對于中外合作開采石油、天然氣，則按規定征收礦區使用費。2.扣繳義務人：收購未稅礦產品的獨立礦山、聯合企業和其他收購未稅礦產品的單位。二、征稅范圍和稅率1．原油指開采的天然原油，不包括人造石油。2．天然氣指專門開采或與原油同時開采的天然氣，暫不包括煤礦生產的天然氣。3．煤炭指原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品。4．其他非金屬礦原礦指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5．黑色金屬礦原礦6．有色金屬礦原礦7．鹽包括固體鹽、液體鹽。固體鹽，是指海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。

資源稅稅目稅率表一、原油 銷售額的5%-10%二、天然氣 銷售額的5%-10%三、煤炭焦煤 每噸8-20元其他煤炭 每噸0.3-5元四、其他非金屬礦原礦普通非金屬礦原礦 每噸或者每立方米0.5-20元貴重非金屬礦原礦 每千克或者每克拉0.5-20元五、黑色金屬礦原礦 每噸2-30元六、有色金屬礦原礦稀土礦 每噸0.4-60元其他有色金屬礦原礦 每噸0.4-30元七、鹽固體鹽 每噸10-60元液體鹽 每噸2-10元納稅人開采或者生產不同稅目應稅產品的，應當分別核算不同稅目應稅產品的銷售額或者銷售數量；未分別核算或者不能準確提供不同稅目應稅產品的銷售額或者銷售數量的，從高適用稅率。三、課稅數量資源稅實行從量定額征收，課稅數量成為計稅的關鍵。1、確定資源稅課稅數量的基本辦法（1）納稅人開采或生產應稅產品銷售的，以銷售數量為課稅數量。（2）納稅人開采或生產應稅產品自用的，以自用數量為課稅數量。注意掌握開采或生產應稅產品自產自用的，以自用數量為計稅依據。實行從價定率征收：銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。但是，下列項目不包括在銷售額內：（1）同時符合以下條件的代墊運輸費用：①承運部門的運輸費用發票開具給購買方的；

②納稅人將該項發票轉交給購買方的。（2）同時符合以下條件，代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

②收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

③所收款項全額上繳財政。2、特殊情況課稅數量的確定實際生產經營活動中，有些情況是比較特殊的，因此，有些具體情況的課稅數量采取如下辦法：（1）納稅人不能準確提供應稅產品銷售數量或移送使用數量的，以應稅產品的產量或主管稅務機關確定的折算比，換算成的數量為課稅數量。（2）原油中的稠油、高凝油與稀油劃分不清或不易劃分的，一律按原油的數量課稅。（3）對于連續加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產品的綜合回收率，將加工產品實際銷售量和加工產品自用量折算成原煤數量，以此作為課稅數量。（4）金屬和非金屬礦產品原礦，因無法準備掌握納稅人移送使用原礦數量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數量，以此作為課稅數量。選礦比=精礦數量÷耗用原礦數量（5）納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體的已納稅額準予抵扣。四、資源稅的計算資源稅稅額計算公式：從量定額征收：應納稅額=課稅數量×單位稅額代扣代繳應納稅額=收購未稅礦產品的數量×適用的單位稅額從價定率征收：應納稅額=銷售額×適用稅率鏈接12五、資源稅的會計核算納稅人應該設置“營業稅金及附加”科目。納稅人銷售應稅資源產品時，應該借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”；納稅人自用資源產品時，借記“生產成本”（或制造費用、管理費用），貸記“應交稅費”；納稅人繳納資源稅時，借記“應交稅費”，貸記“銀行存款”。第四節土地增值稅一、土地增值稅的基本內容土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。（一）土地增值稅納稅義務人（二）土地增值稅征稅范圍土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有。標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓。標準之三：轉讓房地產是否取得收入。（三）土地增值稅的征稅對象土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。用公式表示為：土地增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額1、轉讓房地產的收入：是指轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。2、土地增值稅扣除項目及金額確定（1）取得土地使用權所支付的金額土地使用權取得費，是指開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷、和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目具體到每個項目不盡相同，因城市建設、土地位置、環境條件等各種因素有所不同。一般應該包括：（1）土地出讓金；（2）契稅（耕地占用稅）；（3）耕地開墾費；（4）地價評估費；（5）土地補償費；（6）地上物補償費；（7）墳墓遷移費；（8）房屋拆遷安置補償費；（9）勞動力安置補償費；（10)征地超轉人員生活補償費（統籌金）（11）房屋拆遷管理費；（12)房屋拆遷服務費；（13）新菜地開發建設基金；（14）農田水利設施補償費；（15）征地事務管理費；（16）土地使用權注冊登記發證費；（17）防洪工程建設維護管理費；（18）場地清理費。（2）房地產開發成本（新建房及配套設施的成本、費用）它是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。包括:1、土地的征用及拆遷補償費(包括耕地占用稅)2、前期工程費3、建筑安裝費4、基礎設施費5、公共配套設施費6、開發間接費用等。房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

房地產開發前期工程費，是指為建設項目需要服務的規劃、設計、項目可行性研究、水文地質勘查、測繪、“三通一平”、環境評估、臨時水電路、場地平整費等指出的各項費用，具體到每個建設項目的前期工程費，因城市建設、土地位置、環境條件等各種因素有所不同而不同。一般可列入前期工程費的項目有：（1）建設項目前期工作咨詢費；（2）勘察費；（3）設計費；（4）招投標交易服務費；（5）招投標代理服務費；（6）定樁放線費；（7）環境評估費；（8）臨時場地、水、電、路平整費；（9）交通影響評價費；（10）節能專篇報告費；（11）項目申請報告（項目建議書、可研報告）編寫費“三通一平”是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。水通（專指給水）電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）路通（指場外道路已鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態），簡稱“三通一平”

在房地產開發項目中，建筑安裝工程費是指房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用，具體到每個建設項目，因城市建設、土地位置、環境條件等各種因素有所不同而不同，一般可列入建筑安裝工程的項目應包括：（1）建安工程費；（2）臨時占路執照費；（3)臨時用地和臨時建設工程費；（4）建筑節能與發展新型墻體材料專項基金；（5）工程建設監理費；（6）建設工程質量監督費；（7）施工噪音擾民費。“城市基礎設施配套費”，是指按城市總體規劃要求，為籌集城市市政公用基礎設施建設資金，由政府向建設單位收取的一項費用。它按建設項目的建筑面積計征，其專項用于城市基礎設施和城市共用設施建設，包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃氣、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈、環境衛生等設施的建設。基礎設施配套費，一般按新建，擴建，改建的面積作為征收基數,每平方的價格各地不同。同時,一般規定可以減免的建設項目，有些項目能否減免不明確，可以提出申請經過審批可能減免。基礎設施配套項目所包含的內容各地又有很大差別,有些沒有包含的項目會另外收取。

“公共配套設施”主要指住宅區內的市政公用設施和綠地。在房地產開發項目中，公共配套設施建設費是指為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。對可計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預決算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。公用設施，包括道路、公交站場、環衛設施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構筑物。公共設施，主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理和社區服務和綠地(包括公園、小游園、組團綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設施。

房地產開發間接費，是指開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。房地產開發間接費按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。（3）房地產開發費用：納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，房地產開發費用=利息＋(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本)×10%以內《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定，（1）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。對房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計準則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工后，應計入財務費用。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在“開發土地和新建房及配套設施的成本”中；因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。

掌握利息支出時應當重點注意以下問題：（1）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（2）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（4）與轉讓房地產有關的稅金指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、印花稅(按產權轉移書據0.5‰貼花，如果是房地產開發企業，其印花稅已經計入管理費用，不得再扣除)、教育費附加。（5）財政部規定的其它扣除項目對從事房地產開發的納稅人可按規定，加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本)×20%（6）存量房地產的轉讓與扣除存量房地產的扣除項目包括：房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。轉讓環節繳納的稅金。（四）土地增值稅的稅率增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數150%以下30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過1005～

200%（含200%）50%15%4超過200%以上60%35%（五）土地增值稅應納稅額計算應納稅額的計算公式：應納稅額=∑(各級距土地增值額×適用稅率)也可以采用速算扣除率這種簡易辦法，即：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數稅會超鏈接5-1土地增值稅費用分配示意圖

已售面積

甲項目土地金額

未售面積

乙項目開發成本

丙項目開發費用(依據甲項目的土地支付金額與開發成本合計確定)附加費用(依據甲項目的土地支付金額與開發成本合計確定)稅金(營業稅、城市維護建設稅及附加、印花稅等)土地增值稅例題（六）土地增值稅優惠政策1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過20%的（含20%）應以增值額全額計稅。2.個人因工作調動或改善居住條件二轉讓原自有住房，對居住滿5年或5年以上的，免稅；居住滿3年未滿5年的，減半征稅；居住未滿3年的，按規定征稅。從1999年8月起，對居民個人擁有普通住宅在其轉讓時暫免征收土地增值稅。二、土地增值稅的會計核算納稅義務人計算與上繳土地增值稅均應通過“應交稅費—應交土地增值稅”賬戶核算。但對不同的納稅人而言，土地增值稅稅金的開支項目有所不同。1.主營房地產業務企業主營房地產業務的企業（如房地產開發企業）應交納的土地增值稅應計入“營業稅金及附加”賬戶。企業計算結轉當期營業收入應負擔的土地增值稅額時，借記“營業稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅金—應交土地增值稅”賬戶；企業交納（或預交）土地增值稅時，借記“應交稅費—應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。項目全部竣工，辦理結算后進行稅款的清算，多退少補。2.兼營房地產業務的企業兼營房地產業務的企業（如工業、農業、商品流通、施工、交通等企業）應交納的土