成都市精裝房報告四川中原二級市場營運中心策略服務部說明報告編制依據：數據來源于中原微觀系統數據庫、中原研究中心。統計范圍：成都市主城區及周邊郊區樓盤。劃分標準：奢華精裝型：

3000元/㎡以上的裝修標準舒適精裝型：1500-2500元/㎡的裝修標準實用精裝型：800-1200元/㎡的裝修標準各檔次存在的空白價格區間不在統計范圍內。統計時間：截止到2010-9-19（原因：頂級豪裝類的嘉里雅頌居于2010-9-16開盤）統計價格：分為表面均價（即為優惠前價格）和成交均價（即為優惠后價格），報告內除有標注外，其他均為成交均價。報告內容第一部分發展背景分析第二部分市場分析第三部分客戶需求分析第四部分溢價能力分析第五部分整體報告啟示41320293940頁碼發展背景分析Part1序號政策名稱編號發布日期頒發部門主要內容1關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見國辦發（1999）72號1999年7月5日建設部、國家紀委、國家經貿委、財政部、科技部、國家稅務總局、國家質量技術家獨具、國家建材局加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費及擾民等形象2商品住宅裝修一次到位實施導則建住房（2002）190號2002年7月18日中華人民共和國建設部住宅裝修的各個實施細則3關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知建質（2008）133號2008年7月29日中華人民共和國住房和城鄉建設部制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式城市主要內容上海到2010年，上海市精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區要求達到60-70%，其他地區力爭達到30-40%。北京發布《關于北京市經濟適用住房建設安裝工程費用標準的通知》，明確規定經濟適用住房裝修要一次到位。深圳2008年初，深圳市國土房產局出臺《關于推進住宅產業化的行動方案》，提出強力推進住宅一次性裝修，力爭2010年年底前實現精裝房銷售率100%，7月，《深圳市建筑廢棄物減排與利用條例》再次提交市人大常委會審議，規定普通住宅將不能再以毛坯房的形式銷售南京2008年8月，南京市建工局在《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》發布后，第一時間宣布精裝房“一房一驗”實施細則將出臺實施。而在南京實施“一房一驗”的兩年多時間里，精裝房的裝修標準納入檢查范圍。重慶到2012年，裝修成品住宅將達到新建住宅的30%以上。江蘇6月1日，國內首部具有強制性條文的成品住房裝修技術標準——江蘇省《成品住房裝修技術標準》(以下簡稱《標準》)開始實施，致力節能減排。精裝房市場發展迅速，占住宅市場絕對份額近幾年趨勢將是向著人性化設計及產業化方向發展北京上海深圳自2002年北京精裝房開始迅速發展，最先引領市場的基本為酒店公寓2009年，北京精裝房面積占所開發面積60%以上，在全國處于領先水平目前北京正在醞釀出臺規定，要求今后新建的廉租房、經濟適用房都要一次裝修到位，減少住戶二次裝修的煩惱和浪費。國內最先發展精裝房的一線城市，早在2000年就在15個新建小區內試點推行"菜單式全裝修“目前上海市中心城區新開發樓盤全裝修比例已達到50%以上到2010年，精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區將達到60%-70%2004年帶裝修小戶型的公寓產品進入市場深圳清水房將在2010年退出市場在滿足住宅基本居住裝修功能的基礎上，向更為人性化的設計及住宅產業化方向發展二、各重點城市發展歷程三、成都精裝房發展狀況精裝房初現（南苑公寓、錦繡花園）市場接受度不高萌芽階段（1997年以前）起步規范階段（1998年-2006年）迅速發展階段（2007年-2009年）完善發展階段（2010年至今）近幾年在品牌開發商帶動下發展迅速市場機遇將促使精裝房更快發展行業規范出臺（1994年國家出臺《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》）品牌開發商試水（粼江峰閣、鷺島國際社區）外來開發商加入（萬科、龍湖、恒大等）市場出現細分（一體化裝修、豪宅等）市場接受度大幅度提升宏觀調控下高房價下的市場出路精裝房市場份額歷史出現高點市場分析Part2截止2010年9月精裝房供應項目數量同比09年上漲92%圖2.1：成都市在售精裝房項目數量（個）一、成都市場供應市場狀況一、成都市場供應市場狀況圖2.2：成都市精裝修項目分布圖二、成都市場供應市場狀況從上圖可以看出主城區在售精裝修占到成都整個精裝房項目供應的56%成都市奢華型精裝房項目5個，舒適型精裝房項目19個，實用型精裝房項目最多，達24個。目前在售精裝房主要分布在主城區，主城區精裝項目有27個，郊區21個。其中，城南精裝項目有9個居首，城西和城北最少。主城區2環-3環在售精裝項目達14個，占整個主城區精裝項目供應的52%。一、成都市場供應市場狀況成都市目前在售精裝房物業類型仍然以高層住宅為主，其中高層住宅精裝房占到76%。

2010別墅類物業精裝房猛增，在2009年別墅類精裝房只有雙流的雅居樂花園和麓山國際社區的部分產品，但是目前都江堰青城山大量精裝度假別墅項目的上市，整個精裝別墅類物業供應猛增。圖2.5：成都市精裝房供應物業類型占比一、成都市場供應市場狀況成都市主城區精裝房供應為50㎡以下面積最多，大多以商務公寓的形式面市圖2.6：2010年1月-9月主城區精裝房戶型各面積段新增供應量一、成都市場供應市場狀況奢華型精裝房戶型設計在70㎡以上，而120㎡以上戶型只出現在奢華型精裝房項目；舒適型精裝房戶型設計120㎡以下，各個面積段戶型都存在；實用居家型大部分為公寓式住宅，總價較低的50㎡以下成了供應主體。圖2.7：2010年1月-9月主城區各檔次精裝房面積段新增供應套數（套）成都市精裝房主要分布在城南及城東，環域集中在2-3環之間1供應的物業類型仍以高層為主2奢華型精裝房只在區域成熟的城中與城南，戶型面積段主要集中在144㎡以上3舒適型精裝房在各個區域均有供應，戶型面積段集中在70-90㎡，無120㎡以上戶型供應4實用居家型裝修除城中外，其他區域均有供應，供應的面積段以50㎡以下的小戶型為主5供應市場小結：一、成都市場供應市場狀況二、成都市場需求市場狀況主城區2010年1月-9月商品精裝房新增供應9902套，新增供應建筑面積73.7萬㎡，占商品住宅新增供應總體量的15.1%；精裝房成交體量58.7萬㎡，占商品住宅成交總體量的12.6%。圖2.8：主城區2010年1月-9月各檔次裝修房新增供應比成交情況二、成都市場需求市場狀況奢華型精裝房144㎡以上戶型銷售較好，其次為90-120㎡的大戶型；舒適型精裝房以70-90㎡的中等戶型和實用居家型50-70㎡銷售量都較高。圖2.9：2010年1月-9月主城區各檔次精裝房面積段消化量（萬㎡）二、成都市場需求市場狀況奢華型精裝房面積越大，銷售率越高；舒適型精裝房銷售率最高的集中在90-120㎡，其次是50-70㎡；實用居家型的銷售率與戶型面積也是成正比關系，銷售率較高的集中在50-70㎡和70-90㎡。圖2.10：2010年1月-9月主城區各檔次精裝房面積段銷售率（%）目前成都市精裝房市場供需兩旺，客戶對精裝修房逐漸認可1預計未來1年內成都市將有134萬㎡精裝房面市23舒適型精裝房70-90㎡面積段市場消化速度最快，而90-120㎡的銷售率最大4

實用居家型精裝房成交量為中小戶型最多5需求市場小結：二、成都市場需求市場狀況譽峰三、重點案例分析——奢華裝修樓盤鷺島國際社區三、重點案例分析——奢華裝修樓盤翡翠城金潤華府龍湖三千城華潤二十四城北城天街金域西嶺萬景峰恒大城恒大綠洲開發商華潤萬科龍湖華潤龍湖萬科合景恒大地產恒大地產總占地83萬㎡5.2萬㎡7.1萬㎡55.9萬㎡20萬㎡7.8萬㎡12萬㎡17萬㎡15萬㎡容積率3.155543.754.383.473.694.10總套數3252300025482000016262620446749003497成交均價10900元/㎡10080元/㎡11800元/㎡10780元/㎡8500元/㎡8300元/㎡7000元/㎡5400元/㎡5400元/㎡裝修標準1600100015001600150010001200躍層2000，平層15001500主力面積（㎡）77-9065-6789-9674-7973-93129-17378-109124-14590-1202010月均銷售99套99套68套110套147套79套60套93套45套00三、重點案例分析——舒適型裝修樓盤由上表可以看出：在戶型設計上主要以70-90㎡的中小戶型居多，主要是套2、套3的戶型。但郊區的戶型面積相對較大。從月均銷售可以看出居家型裝修的產品市場認可度很高，其中北城天街月均銷售最多；郊區的盤銷售則相對城區較差一些，但總體上銷售率較好。實用居家型的裝修標準在1000-1600元/㎡不等，但配置差異并不大，而定價與位置有很大關系，位置較好的樓盤，裝修標準相對較高。三、重點案例分析——舒適型裝修樓盤疊翠峰朗御花樣年喜年廣場紅城開發商

合景泰富新加坡新嘉置地成都通和置業成都武城實業項目總占地14000.07㎡7337㎡9040.05㎡31344㎡容積率4.37.3512.383.28總套數604套468套452套334套目前成交均價11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡7400元/㎡裝修標準2500元/㎡3800元/㎡２500元/㎡1500元/㎡主力面積（㎡）458946-4837-432010月均銷售20套44套09年售完20套商務公寓式樓盤裝修標準在差異化較大，在1500-3800元/㎡之間；戶型設計上主要以30-50㎡的居多，主要是標間、套一的小戶型；從月均銷售上看公寓式裝修樓盤消化度不及實用居家型物業。三、重點案例分析——商務公寓裝修樓盤項目名稱成都譽峰廣州譽峰項目位置成都高新區天府新城廣州天河區珠江新城樓盤類型電梯豪宅+五星級酒店+超甲寫字樓住宅樓層規劃19F寫字樓+24F住宅8棟41-45層的高層面積區間住宅：180-360㎡---容積率2.95（住宅）6.5占地面積280畝，其中住宅183.7畝34畝建筑面積378550㎡（住宅）147508m2總套數618戶（1期）628

車位911個（一期）842個物業管理寧俊物業寧俊物業物管費3.95元/平方米/月4.3元/平方米/月開盤時間2009年11月2007年5月開盤價18000元20000元裝修標準6000元/㎡4000元/㎡合景泰富譽峰系三、重點案例分析——其他城市樓盤

萬科華府系：基礎信息:區域：均處于高尚生活區域；產品形態：定位于高層適居型住宅，重點在裝修及配套系統的打造；景觀環境：成都項目打造東南亞園林風情，廣州項目則偏重于立體景觀的打造；裝修配置:空間設計：均采用適居型兩房、三房設計；注重儲物空間設計；裝修系統：均采用萬科精裝修標準化系統；人性化裝修尺度設計；科學收納系統設計。項目名稱成都金潤華府廣州金域華府地理位置錦江東二環靜康路中段桂香居小區荔灣康王中路開發商成都萬科廣州萬科目前在售均價9600元/平方米24000元/平方米占地面積52693平方米9209平方米總建筑面積320000平方米46192平方米物業形態高層高層物管費2.6元/平方米·月2.8元/平方米·月物業公司萬科物業萬科物業容積率57綠地率30%35%總戶數3000454裝修標準1200元/平方米3000元/平方米三、重點案例分析——其他城市樓盤

恒大系：

基礎資料:區域：兩項目都選擇在郊區，突出居住環境及品質；產品形態：低密住宅，凸顯與自然的融合；多種物業形態結合，以中低層及小高層為主。裝修配置:新歐式風格，體現尊貴感；多采用木料、石材，突出自然品質。項目名稱成都恒大綠洲重慶恒大華府項目位置成龍路銀河大道118號高新園金山大道1號開發商恒大恒大地產樓盤類型多層+高層56棟11層小高層;13棟5層多層綠化率38%30%容積率4.11.48總占地面積150000平方米210000平方米總建筑面積600000平方米380000平方米總套數3497戶300戶車位2100個450個物業管理廣州金碧物業金碧物業管理有限公司物管費1.60元/平方米·月2.00元/平方米·月開盤時間2007年12月2008年7月裝修標準1200-1500元/平米豪華

3500元/平米三、重點案例分析——其他城市樓盤裝修風格多為現代簡約風格，代表樓盤譽峰。在精裝房配置方式上

主要采用高端進口品牌建材。在裝修配置上采用配送部分名牌家電家私的形式。比如譽峰贈送冰箱、微波爐、洗衣機等家電以及整體衣柜等家具。四、精裝房配置分析----奢華型精裝房客廳臥室系統客廳地面主要采用高檔石材鋪設。臥室地面則以復合實木地板為主。墻面的裝修以高檔乳膠漆為主或為墻紙

加乳膠漆等混合材料裝飾客廳頂部裝修多采用石膏吊頂。臥室頂部則多用陰角線裝飾。四、精裝房配置分析----奢華型精裝房廚房系統主要選擇國際知名品牌的整體櫥柜。主要采用防潮石膏吊頂。廚房用具與電器品牌以西門子為主。四、精裝房配置分析----奢華型精裝房衛浴系統主要選擇國際知名品牌的潔具。地面多使用防滑地磚，部分項目使用石材。頂部主要使用防潮石膏吊頂。公共配置在公共設施的配置上，主要使用進口石材，電梯品牌多選用日立。智能系統

多采用高級視頻門禁系統、智能安防系統、或緊急呼叫系統。其他系統高端電梯豪宅物業一般還配備知名品牌中央空調系統、地暖或水暖系統，如：富力華庭則贈送凈水器，可為家庭提供直飲水；一些項目還配備新風系統。四、精裝房配置分析----奢華型精裝房成都的舒適型精裝房物業主要分布在主城區三環內。少數項目位于溫江和龍泉等郊區。

在精裝房配置方式上在配置方式上多采用品牌建材；對廳房廚衛裝修較為完全，并配送部分名牌家電、家私，如燃氣灶和抽油煙機等。公共配置電梯廳大部分為大理石和地磚，少數項目用瓷磚.電梯是客戶關注度較高的部分，大部分使用國際知名品牌日立、奧的斯。智能系統在智能系統方面一般采用智能黑白可視對講、天然氣泄露探測器及緊急按鈕。沒有設置高端科技智能系統。其他系統居家型住宅物業一般會配備新風系統，其他如地暖系統、中央空調一般不會配置。裝修風格在裝修風格上沒有太特別的地方，一般為現代簡約，即按照每戶大小不同進行裝修。四、精裝房配置分析----舒適型精裝房客廳臥室系統客廳地面主要采用地板鋪設，臥室地面以實木復合地板為主墻面的裝修以高檔乳膠漆為主，部分項目采用乳膠漆加其他材質組合而成。客廳頂部裝修多采用石膏吊頂，臥室頂部則多用陰角線裝飾。四、精裝房配置分析----舒適型精裝房廚房系統地面主要采用防滑地磚。墻面以面磚為主。以國際知名品牌的整體櫥柜為主，其中選擇歐派櫥柜的居多。主要采用防潮石膏吊頂。廚房用具與電器品牌以方太為主。四、精裝房配置分析----舒適型精裝房衛浴系統主要選擇國際知名品牌的潔具，主要以toto為主地面多使用防滑地磚，部分項目使用石材墻面材料的使用面磚為主頂部主要使用防潮石膏吊頂四、精裝房配置分析----舒適型精裝房公共配置電梯廳大部分為大理石和地磚，少數項目用瓷磚。電梯是客戶關注度較高的部分，大部分使用國際知名品牌日立、奧的斯。少數項目使用通力，如萬科金域西嶺。智能系統在智能系統方面一般采用智能黑白可視對講、天然氣泄露探測器及緊急按鈕。沒有設置高端科技智能系統。其他系統居家型住宅物業一般會配備新風系統，其他地暖系統、中央空調一般不會配置。裝修風格在裝修風格上沒有太特別的地方，一般為現代簡約，即按照每戶大小不同進行裝修。四、精裝房配置分析----實用型精裝房客廳地面主要以地板和地磚為主要材料。墻面主要以乳膠漆為主。頂部石膏板吊頂。臥室地面實木復合地板為主。墻面采用乳膠漆。頂部主要采用石膏吊頂。四、精裝房配置分析----實用型精裝房廚房系統以國際知名品牌的整體櫥柜為主，其中選擇方太櫥柜的居多。主要采用防潮石膏吊頂。廚房用具與電器品牌以方太為主。四、精裝房配置分析----實用型精裝房衛浴系統在潔具的選擇上以科勒為主。地面多使用防滑地磚，部分項目使用石材。墻面材料的使用面磚為主。頂部主要使用防潮石膏吊頂。四、精裝房配置分析----實用型精裝房客戶需求分析Part3......一、已購買客戶群選擇傾向類別豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實用型精裝房客戶特征以私營業主、金融國企高管為主以工薪階層為主購買目的以投資兼自住為主以自住為主購買看重因素（重要性依次遞減）產品設計、開發商品牌、節約裝修時間項目的地段位置、節約裝修時間、周邊配套、開發商購買產品的基本特征購買面積以160-180平米為主以50-70平米之間為主單價區間15000-17000元/平米6000-8000元/平米裝修方式全裝全配廚衛加墻地面裝修精裝標準3000-4000元/平米800-1000元/平米注：表格內選項為超半數客戶選擇類別豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實用型精裝房不購買原因實際裝修效果不符、價格太貴、售后服務得不到保障實際裝修效果不符、價格太貴、售后服務無法實現購買看重因素（重要性依次遞減）產品設計、開發商品牌、節約裝修時間項目地段位置、可以節約裝修時間意向產品的基本特征意向購買面積180平米以下90㎡以下的中小戶型接受單價區間17000元/平米以下6000-8000元/平米裝修方式全裝全配廚衛加墻地面裝修精裝標準2000-3000元/平米500-800元/平米二、意向客戶群選擇傾向注：表格內選項為超半數客戶選擇三、客戶問卷分析豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實用型精裝房1.高端客戶對精裝需求較強，能承受較高的精裝標準2.高端客戶對硬裝部分要求高，主要體現在裝修材料的選擇上3.在對裝修風格上更傾向簡單的奢華1.在打消客戶對精裝產品實際效果和裝修樣板不符等方面的疑慮后，大部分客戶還是會選擇精裝產品。2.客戶選擇的產品面積基本在90平米以下，對價格比較敏感。3.在對精裝配置上，客戶需求以基本功能為主，注重對廚衛功能性配置，一般居家型品牌即可滿足需求。已交房建議存在問題在合同中明確各裝修材料的品牌和型號，在后期裝修過程中嚴格按照合同規定裝修嚴格控制工程和裝修質量，以業主的滿意為準交房時間時可以適當放寬與購房開發商宣稱的精裝效果不相符局部沒有按照合同規定使用裝修材料在實際裝修時更換更低檔次品牌裝修細節考慮不到位裝修細節處理差四、交房關注點分析溢價能力分析Part4一、成都市精裝房價格精裝修項目集中的定價區間為6000-8000元/平米裝修價格與銷售價格成正比關系，裝修價格越高，銷售價格亦越高。二、成都市場精裝房溢價特征報價與裝修成本的差價奢華型裝修住宅項目的溢價能力較強實際精裝成本一般占到報價在60%左右精裝房的銷售價格一般低于區域清水房售價一般中低端精裝房項目就是以其價格在除去精裝標準后的高性價比吸引客戶。譽峰在精裝后報價達到22000元/平米，即使除去精裝標準（6000元/平米）后，其價格也在16000元/平米左右，整個價格基本上與附近