上林湖·兼山產(chǎn)品定位報告?2021SHINETAOCORPORATION大顯無形，章法有道。HereisaTaotoshineyourbrandatanytimeeverywhere.

商業(yè)秘密聲明2本報告針對以下問題整體設(shè)想：大勢研究及走勢觀點〔宏觀房地產(chǎn)形勢，杭州別墅市場研究及競爭分析〕千萬級豪宅客戶研判〔上林湖獨(dú)棟別墅客戶預(yù)測〕兼山組團(tuán)產(chǎn)品規(guī)劃建議〔基于千萬均價定制下的產(chǎn)品規(guī)劃〕3顯章道關(guān)于上林湖60畝獨(dú)棟別墅區(qū)定位的界定：60畝：拉升4000畝土地價值，樹立4000畝價格高地及產(chǎn)品標(biāo)桿工程定位：躋身千萬級豪宅一線別墅工程(高價格實現(xiàn)高端占位)拉升區(qū)域價值，建立銀湖板塊頂級別墅話語權(quán)以“兩峰之間是田園〞定位銀湖板塊首席豪宅，以構(gòu)建頂級物業(yè)為工程源動力4兩峰之間的田園，專屬于在峰頂游刃有余的階層。5報告結(jié)構(gòu)第一局部宏觀環(huán)境第二局部別墅競爭與客戶分析第三局部重點個案研究第四局部產(chǎn)品綜合定位第五局部市場形象第六局部規(guī)劃、建筑與景觀建議第七局部配套建議▼第一局部宏觀環(huán)境2021年宏觀經(jīng)濟(jì)研判第二局部別墅競爭與客戶分析2021年一季度杭州樓市杭州低密度板塊現(xiàn)狀研究杭城別墅發(fā)源地——之江別墅區(qū)配套漸漸成熟——銀湖別墅區(qū)銀湖板塊的別墅也是開發(fā)較早的一批，但因城郊條件開展的不成熟，入住率很低，曾一度冷清。但近年隨著一大批工程開工建設(shè)，當(dāng)?shù)氐母自O(shè)施建設(shè)速度逐漸加快。目前銀湖開發(fā)區(qū)配套齊全，現(xiàn)已建成11萬伏變電所，供水、通訊等也有充分的保障，區(qū)內(nèi)已建成國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、野生動物園等大型旅游工程，醫(yī)院、學(xué)校、商場、賓館等設(shè)施陸續(xù)進(jìn)入。沿著320國道，一路可以看到諸多樓盤，清源上林湖花園、萬科公望、金宇云水山居、富春紅郡、九龍一號，現(xiàn)在能供選擇的余地還是相當(dāng)?shù)拇螅捌谝殉鍪鄣膭e墅工程二手房也有相當(dāng)大的存量，根據(jù)網(wǎng)上登記的出售信息，三百多方的別墅價格根本在五百多萬左右，一手新房的價格根本和二手房價格持平，波動不大，在別墅中的總價并不算高。銀湖板塊雖然離杭州市中心遠(yuǎn)了些，但它似乎承襲了杭州別墅的一條文化脈絡(luò)，從綠城九溪玫瑰園往前走就是錢塘·云棲蝶谷，再往前有之江旅游度假區(qū)的潤和山莊，繼續(xù)往前有西房·云溪香山，接下來就是銀湖板塊的美達(dá)·五月香山、綠城·七里香溪、金都·富春山居等。從杭州市中心出發(fā)，一路上都是自然風(fēng)景。新興生態(tài)貴族——閑林別墅區(qū)閑林別墅區(qū)是近幾年依托西溪濕地開展起來的別墅區(qū)。既有大華西溪風(fēng)情這樣的超級水景別墅大盤，也有青楓墅園這樣純生態(tài)人居工程，同時也開展了象廣瑞瑞城這樣引入運(yùn)動概念獨(dú)樹一幟的工程。由于大城西的概念，閑林在感覺上離城市更近，這符合一局部人的市中心情結(jié)，而且閑林的排屋、別墅工程越來越集中，這個板塊的別墅、排屋的樓盤幾乎占了杭州別墅樓盤的40%。從價格上，這個板塊單價從原來的幾千元一路上漲到了兩萬多，隨著媒體對西溪濕地的持續(xù)曝光，這個板塊已經(jīng)漸漸形成了高端居住的氣氛，相對于之江板塊的總量限制，閑林別墅區(qū)后勁十足。新歐式風(fēng)格——湘湖別墅區(qū)域風(fēng)情是湘湖別墅區(qū)低密度樓盤的集體代言，休博園整體的新歐式風(fēng)格帶動了周邊別墅工程如蘇黎世小鎮(zhèn)、威尼斯水城、奧蘭多小鎮(zhèn)同樣都是以歐洲風(fēng)情為賣點的。湘湖板塊之所以鐘情歐式風(fēng)格，與所在地域的風(fēng)景特色及容積率有關(guān)，同時樓盤的開發(fā)量較大，相對適合營造小鎮(zhèn)生活。通和南岸花城是湘湖板塊近期唯一在售的新房，17800元每平米的在售均價，據(jù)了解該板塊二手別墅的均價在兩萬多，如果算上裝修，根本持平。休博園和湘湖美景也不能改變該地區(qū)別墅銷售現(xiàn)狀的平淡。

勢單力薄——良渚別墅區(qū)良渚板塊現(xiàn)在推行的優(yōu)勢是交通和規(guī)劃配套。目前從杭州主城到良渚組團(tuán)的主要道路有三條：一條是走莫干山路，沿莫干山路南行一路直達(dá)市政府、省政府、西湖，可以說是“與西湖就一條路〞的距離；一條是經(jīng)上塘高架轉(zhuǎn)勾運(yùn)路，上塘高架向北一路通暢。而在規(guī)劃中，良渚的配套已不局限于社區(qū)化配套，而是完完全全的主城化配套，大量的城市廣場，密集的博物館、專業(yè)市場，中國瑞典經(jīng)濟(jì)文化交流中心、地鐵、快速交通等等，似乎已經(jīng)向群眾告白，這里是將成為杭州未來西北部的旅游商貿(mào)中心。但說良渚是別墅區(qū)有些差強(qiáng)人意，現(xiàn)在別墅工程僅有新湖香格里拉和萬科良渚文化村兩個樓盤。山地生活是良渚板塊別墅工程主推的特色風(fēng)格。價格方面。新湖香格里拉工程中蒙特西托山莊的獨(dú)棟價格在1500萬/套以上，良渚文化村別墅有二手房掛出價格在1000萬/套。杭州后花園——千島湖別墅區(qū)千島湖一向是杭州人休閑旅游的熱門之選，千島湖的別墅區(qū)也被認(rèn)為是杭州別墅的后花園，“豪華〞是千島湖別墅區(qū)的名片，在2021年有個工程的千島湖山頂別墅被評為中國十大超級豪宅。在售的新盤有綠城養(yǎng)生堂的千島湖玫瑰園，千島湖濱江度假別墅、天嶼千島湖山頂度假別墅等工程。千島湖環(huán)境的不可復(fù)制性成就了當(dāng)?shù)貏e墅的稀缺性，別墅的功能更多的是作為休閑度假或者商務(wù)活動。價格上來看，現(xiàn)在收集的數(shù)據(jù)，單套售價根本在1000萬以上，相對于前期已售罄樓盤的每平米一萬以下的價格，也呈現(xiàn)一路攀升并企穩(wěn)的狀態(tài)。青山湖有著國內(nèi)罕有的國家森林公園和水上森林奇觀，森林覆蓋率高達(dá)74.9%。澄清的水質(zhì)、繁茂的林木、連綿的青山、珍惜的動植物，一同勾勒出了青山湖畔人間仙境般的飄渺意境。青山湖還擁有大杭州半小時都市圈優(yōu)勢地理，既可享受自然的山水景觀資源，又能享受豐富的城市資源。在目前大杭州別墅板塊中，青山湖的居住價值資源穩(wěn)居最正確位置。該板塊的特點是安靜，有別于近郊板塊的熱鬧，在配套設(shè)施方面也相對遜色。在該板塊內(nèi)的工程幾乎是清一色的別墅、排屋工程，目前在售的價格折合按平方米來算大約在7000多到10000多元每平方米不等，在售的物業(yè)面積也從200多平方米的經(jīng)濟(jì)型小別墅到上千平方米的豪華別墅都齊全，山景別墅、水景別墅、坡地別墅、古典別墅、現(xiàn)代別墅等等，款式也是一應(yīng)俱全，可以說是別墅的新大陸。現(xiàn)在售的有青山湖玫瑰園、青城山語間、湖光山社、錦繡錢塘等工程，即將銷售的樓盤也后勁十足。別墅新大陸——青山湖別墅區(qū)杭州別墅市場現(xiàn)狀板塊名稱解讀重點項目閑林、小和山板塊02省道(杭昱公路)正在拓展成雙向8車道的景觀大道，邊上各有左右寬的綠化帶，收費(fèi)站也已移至與臨安交界處，從而為閑林的發(fā)展又提供了一次機(jī)遇。小和山板塊以休閑度假別墅區(qū)和現(xiàn)代大學(xué)城為人關(guān)注。綠城·桃花源金成·竹海水韻西溪山莊中能·浪漫和山綠野春天湘湖板塊湘湖旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)已列入浙江省旅游發(fā)展“九五”計劃和2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃的重點，特別是將在2006年舉辦的世界休閑博覽會，更是激發(fā)了區(qū)塊的熱度。隨著臨湖別墅的開發(fā)，將構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三位一體的旅游休閑度假新概念。宋城地中海別墅蘇黎士小鎮(zhèn)奧蘭多小鎮(zhèn)19綠城桃花源宋城·地中海奧蘭多小鎮(zhèn)杭州別墅市場現(xiàn)狀之江轉(zhuǎn)塘板塊2004年8月，杭州市政府把轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)納入之江度假區(qū)，轉(zhuǎn)塘一直都是盛產(chǎn)別墅的區(qū)塊，之江區(qū)域可開發(fā)土地已非常稀缺乏，開發(fā)方向已逐步轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)塘區(qū)域。此板塊的特質(zhì)出是傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象，杭州別墅在告別了城市別墅后，較早的市場化操作的別墅主要集中在之江國家旅游度假區(qū)，出現(xiàn)了一批優(yōu)秀別墅住宅區(qū)，如九溪玫瑰園、西湖高爾夫等。西湖·陽明谷良渚板塊良渚是杭州近兩年新崛起的別墅排屋板塊。根據(jù)杭州的城市總體規(guī)劃，良渚將以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。萬科·良渚文化村新湖·香格里拉21板塊名稱解讀重點項目陽明谷↑↓萬科·良渚文化村↑新湖·香格里拉→青山湖板塊該板塊為杭州別墅的最大供應(yīng)區(qū)塊青山湖不僅是有名的省級名勝景點，也是杭州近郊聞名的生態(tài)別墅開發(fā)區(qū)域。隨著杭徽高速的開通及02省道路況的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)者對該區(qū)塊的接受度日益高漲。綠城西子·青山湖玫瑰園中都·青山湖畔金基·青云山居錦繡錢塘青城·山語間湖光山社西溪板塊西溪濕地原本就是該板塊的最大賣點，加上文一西路、文二西路的開通，使得這一板塊既有獨(dú)一無二的城市濕地資源，又不欠缺四通八達(dá)的城市交通，這一板塊距市中心僅10余公里，是近兩年在售別墅、排屋項目中最緊鄰市區(qū)的區(qū)塊。坤和·和家園大華·西溪風(fēng)情青楓墅園華元·和莊宏程·溪上凰庭百家樂·西園新湖·果嶺西溪錦園23杭州別墅市場現(xiàn)狀板塊名稱解讀重點項目中都·青山湖畔和家園宏城·溪上凰庭青山湖玫瑰園銀湖板塊地處富陽市受降鎮(zhèn)，該區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，有杭州野生動物園、黃公望森林公園、高爾夫球場等旅游設(shè)施。與杭州近郊其他別墅板塊相比，該板塊呈現(xiàn)出三大特征：一是開發(fā)時間較早，二是開發(fā)量極大，三是多為經(jīng)濟(jì)型別墅。九龍一號金都·富春山居清源·上林湖金宇·云水山居千島湖板塊杭千高速的貫通以及該板塊秀美的山水，吸引了許多杭州品牌開發(fā)商如綠城、濱江、云天等公司相繼投入該區(qū)塊項目的開發(fā)中。目前在開發(fā)的別墅項目大多定位為高檔度假型別墅，多數(shù)處于前期定位階段，在售樓盤不多，08年下半年將迎來一個開盤高峰期。06年底，國家旅游局發(fā)布消息，千島湖成為長三角、浙江省唯一的一個中國旅游強(qiáng)縣試點縣，這將給千島湖的房產(chǎn)業(yè)帶來無限的商機(jī)。千島湖·濱江度假酒店別墅翡翠島·山水名墅云天千島湖酒店別墅千島湖天嶼度假村綠城千島湖度假公寓25杭州別墅市場現(xiàn)狀板塊名稱解讀重點項目云水山居富春山居九龍一號千島湖濱江度假酒店別墅

小結(jié)

西溪、之江轉(zhuǎn)塘板塊由于不可復(fù)制的城市生態(tài)，立足產(chǎn)品高端化，城市山水價值決定了客群與產(chǎn)品走向，與其他板塊拉開差距。閑林由于早期板塊規(guī)劃失調(diào)，物業(yè)類型多元，客群層面不一，區(qū)域等級一直沒有得到高端市場認(rèn)同。而青山湖區(qū)域依借良好的生態(tài)資源、價格洼地以及純度較高的低密度住區(qū)形象展現(xiàn)了潛力空間，已經(jīng)成為城市山水之后的又一處供給量集中的別墅板塊。特別是綠城青山湖玫瑰園工程推出以后，青山湖板塊正在成為杭州的又一高端別墅板塊。銀湖那么缺乏品牌集群效應(yīng)難以跳脫中端產(chǎn)品的形象，價值力尚難顯現(xiàn)。但隨著富陽新城市規(guī)劃的實施和與杭州的關(guān)系進(jìn)一步密切，其資源優(yōu)勢和板塊價值正在日益顯現(xiàn)，正逐步走入壯年期。3月31日媒體報道：富陽公交一體化年底正式實施。27銀湖板塊競爭現(xiàn)狀2829銀湖板塊競爭現(xiàn)狀杭州別墅市場分析2021年由于受整體宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，高端物業(yè)的整體去化情況與2007年相比處于較低水平，均低于60%以下。2021年的第二、第三季度，高端物業(yè)市場嚴(yán)峻異常，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5、6兩月杭州主城五區(qū)別墅類物業(yè)成交每個月都不超過5套。別墅的去化與客戶資產(chǎn)變化及市場信心有較大聯(lián)系，在08年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響到國內(nèi)后的半年時間內(nèi)，別墅市場明顯發(fā)生了較大變化，重點反映在日常的客戶上訪量及客戶成交下單的難易程度。桃花源、青山湖玫瑰園、香墅等低密度工程和陽光海岸等高層豪宅仍然跑贏了2021年。豪宅營銷難度加大，但贏家仍然存在。每棟千萬元以上的純別墅工程在2021年為7個。每棟千萬元以上的別墅與排屋工程在2021為11個。千萬級獨(dú)立別墅在2021年的供給量不少于352套，可售金額達(dá)66億多。千萬級別在售別墅工程多以消化前期存量房為主，09年新增房源僅桃花源、玫瑰園和香格里拉三個樓盤。千萬級豪宅總量不大，但沉淀資金總量巨大。板塊項目名稱2008年房源剩余套數(shù)2008年房源剩余金額2009年新推房源套數(shù)2009年新推房源金額2009年可售房源套數(shù)2009年可售房源金額市場供應(yīng)份額占比(按套)閑林板塊桃花源407046056790509615411027.27%青山湖板塊青山湖玫瑰園58107222420027307007.67%之江板塊玫瑰園天怡苑14668720014668723.98%陽明谷66153220006615322018.75%湘湖板塊地中海20520000020520005.68%西溪板塊大華西溪風(fēng)情17680000017680004.83%良渚板塊香格里拉1215150100126250

112

14140031.82%總計174433809178229500

352

663309100.00%2021年總價1000萬元以上純別墅工程可售房源千萬級獨(dú)立別墅在2021年的供給量不少于352套，可售金額達(dá)66億多。2021年總價1000萬元以上別墅+排屋工程可售房源板塊項目名稱2008年房源剩余套數(shù)2009年新推房源套數(shù)2009年可售房源套數(shù)市場供應(yīng)份額占比(按套)閑林板塊桃花源40569617.08%西溪山莊208110117.97%青山湖板塊青山湖玫瑰園522274.80%之江板塊玫瑰園天怡苑140142.50%未來世界（暫名）032325.70%陽明谷6606611.74%城西板塊香墅426305.34%湘湖板塊地中海200203.56%西溪板塊大華西溪風(fēng)情6106110.85%和家園3不確定30.53%良渚板塊香格里拉1210011219.93%總計245317562100.00%隨著市場促銷的普遍展開，別墅市場雖然在深度和廣度上沒有顯示出轟動的促銷動作，但局部樓盤已經(jīng)開始顯示價格上的松動。如南北西岸目前排屋價格25000元/平米起價，目前一次性付款可享受98折優(yōu)惠，按揭99折。溪上凰庭：一次性付款享受97折，按揭98折，而恒和·依山郡在售的雙拼別墅，更是拋出92折優(yōu)惠的讓利活動。目前供給以老盤唱主調(diào)，5月份前除和莊外開盤外，西溪、銀湖、青山湖、閑林等板塊尚無新盤登場。在市場低迷背景下，市場信心沖擊及購置力萎縮，難于支撐現(xiàn)有供給局面，開盤頹勢行情同時普遍蓄客缺乏等因素導(dǎo)致方案預(yù)開盤的工程延遲開盤時間。局部樓盤打折促銷，價格體系開始松動。延遲開盤，觀望是主調(diào)。5-6月份預(yù)計開盤排屋工程：西湖區(qū)天目山路西溪濕地附近的華元·和莊將在3月底開出一批精裝修排屋，套數(shù)預(yù)計有109套，面積在340-530平方米之間，價格在23500元/平方米左右，總價約800萬/套。□西溪板塊百家樂·西園，預(yù)計將推一批聯(lián)排排屋、疊排排屋和90平方米以下的花園洋房，套數(shù)不定。西溪望莊，盤子不大，7萬平方米左右，全設(shè)計成4-5層左右的平層大宅，戶型較大，均在180-300平方米左右。總價約400-600萬/套。三墩鎮(zhèn)的金地·自在城也將在四五月份推出一批聯(lián)排排屋，預(yù)計60套左右，面積在270-320平方米之間，價格預(yù)計25000元/平方米。總價約750萬/套。閑林板塊的新湖·果嶺也將與五月份推出山地排屋，面積在300-350平方米之間，總價約300萬元/套。新盤扎堆上市、供給量放大，市場競爭加劇。從今年新增供給樓盤來看，可謂迎市而上四處開花，供給上仍然較充足，競爭將進(jìn)一步升級。2021年〔類〕別墅供給情況杭州別墅市場小結(jié)別墅的稀缺性與產(chǎn)品打造的升級換代將成為趨勢別墅市場整體銷售觀望期將會持續(xù)，開發(fā)商面臨的低價慢銷局面也將持續(xù)，但別墅的稀缺性與產(chǎn)品打造的升級換代將成為趨勢，營銷策略推廣等應(yīng)時而變是不容置疑的。高性價比樓盤將獲得勝利09年現(xiàn)房年的到來，板塊與板塊間的競爭壓力及板塊中各樓盤的競爭壓力，客戶間的選擇空間放大，競爭白熱化的局面與日俱增。市場將逼向更為理性的境地，無論同行競爭，還是取悅需求，利潤預(yù)期再度降低預(yù)示“性價比〞博弈將變得更為現(xiàn)實、直接。面臨市場壓力及客群縮水困境，高性價比將是獲勝的唯一途徑。競爭環(huán)境下，產(chǎn)品冷熱差異加劇在市場成交縮量前提下，產(chǎn)品差異化競爭將成為更新導(dǎo)向，如萬科公望08年12月推出的小獨(dú)棟不失功能前提下，戶型面積明顯小于傳統(tǒng)同類產(chǎn)品，總價得到理想控制，依然得到市場的較高推崇。首推30套獨(dú)棟根本售罄。杭州別墅市場小結(jié)2006-2007年——預(yù)期無風(fēng)險單邊上漲2021年前三季度——預(yù)期不確定〔杭州萬科跳水前〕2021年底—2021年——預(yù)期下跌現(xiàn)階段購置行為特征交易周期的拉長關(guān)注點變化：由未來概念到現(xiàn)實價值，由升值空間到絕對價格跨板塊多個樓盤比較資金便利性的要求上更高在價格上要求更多折讓不會盲目跟風(fēng)，需求更明確從產(chǎn)品選擇上回避風(fēng)險宏觀調(diào)控下客戶心理預(yù)期與購置行為的變化雖然大勢不容樂觀，但高端市場影響相對于剛性需求市場而言，影響較小。鑒于浙商市場強(qiáng)大的購置力，真正抗跌產(chǎn)品還是受到追捧的。解析08年下半年來熱銷的幾個樓盤萬象城、金色海岸、香墅等，我們發(fā)現(xiàn)淡市下高端物業(yè)的成功要素：注重有效客戶積累：陽光海岸80%客戶由老業(yè)主推薦對工程稀缺價值的挖掘：香墅挖掘“主城唯一的家族排屋〞建立市場區(qū)隔合理的定價真正物超所值：香墅29000萬定價超過客戶預(yù)期，首開熱銷淡市下的高端物業(yè)熱銷探析杭州別墅市場客戶情況根據(jù)一線資料研究，目前杭州類別墅市場客戶情況為：杭州本地人為主體約70%-80%，省內(nèi)外來客占20%-30%，其中有以溫州人占其中的55%左右〔占總量的15%左右〕，其次為臺州〔12.2%〕、金華〔10.7%〕、麗水〔10.2%〕較多。其余依次為寧波、紹興、湖州、衢州。總之，以溫州客戶為主，輔以臺、金、麗、紹興、寧波等。根據(jù)顯章道積累、掌握的歷史數(shù)據(jù)分析，杭州高端物業(yè)的購置人群以杭州為主體，但省內(nèi)溫州、臺州、義烏等地客戶在某些樓盤的消化量較大。千萬級以上豪宅的消費(fèi)者群體趨于單一：各個行業(yè)的企業(yè)主〔浙商〕。豪宅購置者屬于物業(yè)經(jīng)驗十分豐富的群體，他十分清楚物業(yè)的物理特征，很難對其隱瞞缺陷，但他們對審美、內(nèi)涵、形象、聲譽(yù)十分看重，有時候第一感覺所起的觸動很關(guān)鍵。每一個購置豪宅的客戶，他背后都有幾個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士為參謀。豪宅置業(yè)者總體印象：財富掌控者、機(jī)構(gòu)掌控者、人生處于頂峰狀態(tài)高端物業(yè)實際成交客戶狀態(tài)高端物業(yè)實際成交客戶狀態(tài)分析項目主要賣點廣告訴求客戶1新湖·香格里拉生態(tài)環(huán)境較好，城鎮(zhèn)配套逐步成型心中的香格里拉教師、律師、外貿(mào)、私營業(yè)主、證券業(yè)、銀行業(yè)等2公元·沐橋自然環(huán)境優(yōu)美，土地資源稀缺，地段優(yōu)勢、戶型設(shè)計，美式住宅經(jīng)典的經(jīng)驗，美國公寓私營企業(yè)主3宋城·地中海地理優(yōu)勢、地鐵規(guī)劃家家游艇，戶戶泳池浙江省內(nèi)溫州、臺州、杭州、蕭山、義烏的私營企業(yè)主4大華·西溪風(fēng)情生態(tài)環(huán)境較好，交通便利，城鎮(zhèn)配套逐步成型廣告多以西溪濕地環(huán)境為賣點一期、二期以教師、律師、外貿(mào)、證券業(yè)、銀行業(yè)的高管以及江浙私營業(yè)主為主；三、四期由于價格抬高，以浙江省民營企業(yè)主為主，尤其是永康、義務(wù)等地民營企業(yè)主較多5坤和·和家園生態(tài)環(huán)境非常好，坤和品牌杭州市區(qū)范圍內(nèi)唯一的百方方高尚人文生態(tài)大盤，將山景資源最大限度引入戶內(nèi)，戶戶可享山景外貿(mào)、律師、媒體、廣告、房地產(chǎn)、銀行等行業(yè)的高管以及江浙的私營企業(yè)主6金都·城市芯宇地段、學(xué)院文脈、建筑設(shè)計、住宅科技18項前沿住宅科技在城市芯宇的應(yīng)用外貿(mào)、律師、媒體、廣告、房地產(chǎn)、銀行等行業(yè)的高管以及江浙的私營企業(yè)主，尤其是義烏和溫州的私營企業(yè)主較多。7國都·陽明谷地理位置好，離城區(qū)較近尋找優(yōu)雅，享受獨(dú)特省內(nèi)高端階層8富越·香墅主城地段，浙大文脈，毗鄰省長別墅，建筑高品質(zhì)主城官邑，世襲地脈杭州、義烏、溫州企業(yè)主9中都·青山湖畔所在青山湖版塊湖景優(yōu)勢顯著，現(xiàn)房展現(xiàn)，園區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施逐漸跟上西湖是世界的，青山湖是你的有海外居住經(jīng)歷的占40%，公務(wù)員、私營企業(yè)等占60%項目主要賣點廣告訴求客戶10湖光山社北高南低，落差約67米，有極佳地貌優(yōu)勢在湖光山社——做一位花園生活大師公務(wù)員，教師11青山湖81號一線湖景，澳洲風(fēng)情一步湖山天地寬以投資為主，杭州人較多，部份臨安人12金基·青云山居項目定位中檔，花園面積較大，價格適中五大標(biāo)準(zhǔn)（環(huán)境、技術(shù)、容積率、種植、開發(fā)，孕育低密生態(tài)住宅）公務(wù)員、商人（投資,自住,第二居所）13錢新綠城·新綠園綠城品牌、錢江新城區(qū)域、室內(nèi)精裝修典雅傳承，厚載一生私營業(yè)主、外貿(mào)、企業(yè)高級管理層、公務(wù)員14綠城·桃花源綠城品牌，交通便利，樓盤成熟度高山水真意，大美無言均為行業(yè)成功人士，外貿(mào)、制造、IT居多，年齡為35-40為主，區(qū)域以省內(nèi)杭州及周邊地區(qū)為主，長三角及周邊省份客戶也有少量購買15綠城·青山湖玫瑰園綠城品牌，玫瑰系別墅，山地十年玫瑰，玫瑰十年杭州本地，從事制造業(yè)、房地產(chǎn)/建筑/設(shè)計、貿(mào)易的成功人士千萬級以上豪宅的消費(fèi)者群體趨于單一：各個行業(yè)的企業(yè)主——浙商。高端物業(yè)實際成交客戶狀態(tài)分析46高端物業(yè)實際成交客戶狀態(tài)分析第三部份

重點個案研究香格里拉青山湖玫瑰園香格里拉50香格里拉詳細(xì)數(shù)據(jù)庭院與景觀3-17別墅原生林木的使用編號為3-17的別墅的剖面圖原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉寵物棚原有水杉滑梯3-17別墅效果圖庭院與景觀3-19別墅原生林木的使用編號為3-19的別墅的剖面圖原有香樟樹原有樹木原有針葉樹汀步建筑出入口3-19別墅效果圖編號3-20的別墅編號3-20的別墅編號3-30的別墅編號3-30的別墅香格里拉實景第三部份

重點個案研究香格里拉青山湖玫瑰園豪宅區(qū)的風(fēng)格混搭：地中海西班牙風(fēng)格、地中海意大利風(fēng)格、意大利托斯卡納風(fēng)格、南加州風(fēng)格、法國諾曼風(fēng)格、英國都鐸風(fēng)格、美式風(fēng)格、中式風(fēng)格。豪宅區(qū)的產(chǎn)品混搭：組合院落別墅、獨(dú)立別墅、企業(yè)會所。青山湖玫瑰園獨(dú)立別墅戶型要點單體建筑地上面積約480~505平米，地下室面積約290~330平米，總建筑面積約770~835平米。2畝至3畝不等、個別甚至到達(dá)4畝，建筑毛坯，庭院精裝〔庭院景觀設(shè)計元素主要有：游泳池、SPA、BBQ、亭／廊架〔根據(jù)庭院大小及景觀需要考慮設(shè)置〕、雕塑花缽、庭院綠化等〕。強(qiáng)調(diào)軸線及空間的對位關(guān)系，凸顯品質(zhì)的尊貴感。73競爭伙伴提供的豪宅根底規(guī)律隱藏。實現(xiàn)的根本手段：保存原生樹木、后期景觀再造。足夠的面寬。盡量做到20米以上。混搭與豪宅個性化。富豪人群稀少，個性滿足是開發(fā)與營銷要點，混搭在一定程度上摸擬了西方富人區(qū)的歷史感。空間層次的重視。室內(nèi)空間的遞進(jìn)創(chuàng)造尊貴感，室內(nèi)外空間的過渡與融合創(chuàng)造安逸感與領(lǐng)地感。豪宅單體面積在放大。這可能與富豪財富狀態(tài)的提升有關(guān)。74第四局部產(chǎn)品綜合定位與主要競爭伙伴的競爭機(jī)遇分析項目香格里拉青山湖玫瑰園上林湖·兼山與本案關(guān)系土地規(guī)模1200畝1600+900畝4000畝（60+90畝）營銷概念上本案占優(yōu)√容積率0.250.240.3處于劣勢×與市區(qū)距離23公里38公里25公里旗鼓相當(dāng)，本案抗性不大√單套占地2畝起2-4畝1.6畝目前規(guī)劃不占優(yōu)勢，建議適當(dāng)微調(diào)，局部調(diào)整銷售價格獨(dú)立別墅600-800平米，銷售價格1100-1700萬山地別墅770-910平方米，1300－2000萬/套同類等級1000萬以別墅豪宅市場已培育成熟，對本案是機(jī)遇√建筑面寬主力20米以上，部份達(dá)到30米主力24米以上，部份超過30米16-21米處于劣勢×庭院形態(tài)前院、后院；花園面積超過1000方的較多（800-1500）獨(dú)立別墅：前院、后院（組院別墅還有側(cè)院）；花園面積1500-3000方前院、后院、側(cè)院本案庭院形態(tài)豐富，但當(dāng)前規(guī)劃條件下，花園規(guī)模處于劣勢×建筑風(fēng)格北美、西班牙、蒙特利法式、英式、意大利、托斯卡納、西班牙、北美、中式等托斯卡納、蒙特利、西班牙、圣芭芭拉具有差異性—立面用材文化石為主花崗巖為主文化石為主有意味，但豪華度遜—開發(fā)品牌新湖綠城清源弱×比較研判的結(jié)論在這個城市，高端物業(yè)不做極致，是沒有時機(jī)的，提醒我們要在產(chǎn)品配置的一些方面做到頂級；1000萬以上的別墅市場已經(jīng)成熟，本案具有市場根底；豪宅的客戶覆蓋半徑大，創(chuàng)造獨(dú)有的高端指標(biāo)體系可有效消除距離抗性〔青山湖玫瑰園將占地做到極致，距離問題迎刃而解〕；豪宅已經(jīng)徹底走過了九溪玫瑰園300-400方主力戶型的時代，地上地下總面積少于500方，難以被市場與行業(yè)認(rèn)可為豪宅；建筑與景觀風(fēng)格的混搭〔甚至是主題的雜揉〕是當(dāng)前的趨勢性選擇，其背后是富豪客戶追求個性自由的市場需求，說明國家開始全面走出藏匿個性的時代。上林湖關(guān)鍵詞：求解極致之路。77經(jīng)過公司的多年努力，工程一二期的成功開發(fā)和良好銷售，目前，上林湖形象及產(chǎn)品品質(zhì)在市場上具有了一定的知名度，并得到了前期業(yè)主的認(rèn)可，但相比較杭州的一線地產(chǎn)品牌企業(yè)，特別是在高端別墅領(lǐng)域，不管是上林湖工程還是清源企業(yè)，對杭州房產(chǎn)市場的品牌號召力依然尚顯缺乏，尤其銀湖板塊的整體形象還相對較弱，而上林湖一二期在市場上并未樹立起高端形象。本地塊處于整個上林湖工程的最正確位置，承擔(dān)著整個工程形象的一個較大的提升，價格水平亦會有巨大的上行空間，因此在本組團(tuán)的產(chǎn)品營造上需突出其與前期產(chǎn)品的差異性，在整個板塊甚至整個杭州別墅市場中要具有先進(jìn)性，實現(xiàn)工程從價格和價值的雙重跳躍，使之成為杭州別墅市場最具核心號召力的工程之一。上林湖關(guān)鍵詞：已被置于板塊領(lǐng)導(dǎo)者位置，再走一步就是市場領(lǐng)袖之一。工程定位工程總體定位：輻射杭州及長三角的新田園富人區(qū)。其核心是營造具有“和諧、尊貴〞精神特征的高檔純獨(dú)棟別墅區(qū)，產(chǎn)品具有歐美富人區(qū)的原味，代表銀湖板塊甚至杭州地區(qū)的最高水準(zhǔn)，符合頂峰階層的審美情趣和生活理想。園區(qū)營造表達(dá)尊重原生態(tài)、尊貴、大社區(qū)的成熟和人氣，并與前期產(chǎn)品具有明顯的價值提升。杭州未來的一條富人生活軸：杭州——西南山水路徑——上林湖。本案將營造出逐步聚合的富人生活路線：鄉(xiāng)村野趣〔板塊〕——小鎮(zhèn)〔上林湖一二期排屋區(qū)〕——閉合的富人區(qū)〔兼山〕。79工程總體定位80工程總體定位構(gòu)成要點81工程總體定位構(gòu)成要點宅間練習(xí)果嶺821、產(chǎn)品定位：本組團(tuán)產(chǎn)品是別墅類產(chǎn)品中最高端的高尚低密度居住區(qū)，參照容積率指標(biāo)，工程產(chǎn)品定位為奢華純獨(dú)棟叢林別墅，建筑設(shè)計中應(yīng)表達(dá)沖擊市場產(chǎn)品的差異化和高端同類產(chǎn)品的差異化。別墅豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個國家或地區(qū)居住建筑開發(fā)、設(shè)計的最高水平，同時也反映了少數(shù)社會精英階層的理想生活方式。別墅豪宅的目標(biāo)客戶是一群擁有相當(dāng)財富、身份和地位的高端人士，是處于金字塔最頂端的那局部人群。他們或者是擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)資源，或者是占據(jù)獨(dú)特的知識資源，再或者是占有廣泛的社會資源，并將這些資源為自己所用，不斷創(chuàng)造更多的物質(zhì)財富。83市場定位：產(chǎn)品84市場定位：客戶85市場定位：客戶86市場定位：客戶3、價格設(shè)定根據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位，參照杭州遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤普遍的定價水準(zhǔn)，以及整合周邊優(yōu)越的自然資源狀況，可以認(rèn)定，定價區(qū)間為20000-25000元/平方米，初步設(shè)定獨(dú)立別墅均價為22000元/平方米。具體定價策略在下階段另具文本進(jìn)行研究。87市場定位：價格建筑風(fēng)格建議88建筑風(fēng)格多元雜揉與混搭，綠色屏障及富人街區(qū)的歷史感營造勃朗寧夫人：“這里的空氣似乎能穿透你的心扉。〞?托斯卡納艷陽下?：醫(yī)治愛情傷痛的地方。田野邊不起眼的古舊農(nóng)莊，內(nèi)藏奢華的豪宅。托斯卡納別墅風(fēng)格歷經(jīng)歐洲起源，經(jīng)美國開展，成為一種流行的豪宅形態(tài)。89建筑風(fēng)格建議：意大利托斯卡納風(fēng)格托斯卡納風(fēng)格托斯卡納建筑是意大利建筑的代表之一，當(dāng)?shù)啬贪椎南笱腊愕陌讏资慕鹕兴箍{陽光，以及紅色的土壤，濃綠的森林，挺拔的筆柏，葡萄園和牧場，淺綠的橄欖樹果園，鮮紅的番茄，各種顏色調(diào)和成了托斯卡納。表現(xiàn)在建筑上，通過采用天然材質(zhì)如木頭、石頭和灰泥表現(xiàn)光與影的關(guān)系，別墅在入口設(shè)戲劇性的塔或是圓形大廳，噴泉，壁飾，壁爐和庭院，鐵藝，百葉窗和陽臺，尤其是爬滿藤蔓的墻同樣表達(dá)了托斯卡納的生活方式無拘無束而實際。托斯卡納以其豐厚的人文資產(chǎn)及絕美的田園景色，征服了全世界。本案地形以及濃郁的田園風(fēng)情，均與意大利托斯卡納地區(qū)山地小鎮(zhèn)有頗多相似之處。因此，建議本工程的建筑風(fēng)格：將新古典主義的唯美融合托斯卡納風(fēng)格別墅濃郁的田園風(fēng)情和極具手工感的質(zhì)樸、典雅之中，使每一棟別墅充分契合業(yè)主身份和氣度，成為社會頂峰階層的收藏之作。90建筑風(fēng)格建議：意大利托斯卡納風(fēng)格建議從意大利托斯卡納建筑風(fēng)格中汲取元素，在設(shè)計中應(yīng)注意做到：形體組合富于變化，立面細(xì)節(jié)豐富而且細(xì)膩；可局部采用質(zhì)感強(qiáng)烈的石材以提升價值感；外立面的顏色的選取應(yīng)以簡潔、清爽的色調(diào)為主；在統(tǒng)一的風(fēng)格指導(dǎo)下，可通過材質(zhì)和立面顏色組合的變化形成差異，防止單調(diào)。對具有象征意義和實用功能的傳統(tǒng)建筑細(xì)節(jié)進(jìn)行演變的傳承：92建筑風(fēng)格建議：意大利托斯卡納風(fēng)格93建筑風(fēng)格建議：意大利托斯卡納風(fēng)格中國十大奢華別墅佘山高爾夫郡——托斯卡納風(fēng)格建筑建筑風(fēng)格示意94

其他托斯卡納風(fēng)格獨(dú)棟別墅建筑樣式95建筑風(fēng)格建議：蒙特利風(fēng)格蒙特利建筑風(fēng)格是西班牙風(fēng)格的一種細(xì)分。蒙特利風(fēng)格的建筑特征，二樓常有連續(xù)的一排走廊。根本特征是：

A、屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；

B、屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；C、門廊和窗多顯拱形。

96建筑風(fēng)格建議：西班牙傳教風(fēng)格西班牙傳教風(fēng)格較為獨(dú)特，常有多弧形的墻面，立柱支撐的門廊上也有弧線裝飾。根本特征是：

A、屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；

B、屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；C、門廊和窗多顯拱形。

97建筑風(fēng)格建議：喬治亞風(fēng)格歐洲各國文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)格〔意大利在15世紀(jì)，法國在15世紀(jì)后葉，英國在16世紀(jì)〕是形成美國文藝復(fù)興的深刻背景，具有對古典風(fēng)格的繼承與創(chuàng)新精神。在別墅風(fēng)格的表達(dá)上均具備對稱、平衡和細(xì)部裝飾精美等特點。英國別墅強(qiáng)調(diào)門廊的裝飾性，比較“講究門面〞。喬治亞風(fēng)格在英國殖民國家中整整流行了一個世紀(jì)〔18世紀(jì)〕，它是由意大利文藝復(fù)興風(fēng)格傳入英國后派生出來的，并秉承古典主義對稱與和諧的原那么，是對美國最有影響的一種風(fēng)格。98喬治亞風(fēng)格典型特征：A、正立面常有古典門廊；B、廊檐下有長方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；C、窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格〔9到12個〕，通常窗戶也是5列，為中央對稱；D、大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。

建筑風(fēng)格建議：圣芭芭拉風(fēng)格99參考：南京臥龍湖國際社區(qū)建筑風(fēng)格建議：喬治亞風(fēng)格美國莊園別墅風(fēng)格根基于殖民時期美洲大陸各地的民居〔英國、法國、德國、意大利、荷蘭、西班牙〕創(chuàng)造性的發(fā)揮而逐步形成的。經(jīng)過200多年的復(fù)興和開展，這種風(fēng)格逐步穩(wěn)定下來，并成為美國別墅的主要形式，它重建筑的居住功能，輕風(fēng)格特征。100第五局部形象定位60畝組團(tuán)價值體系關(guān)鍵驅(qū)動因素項目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計建筑風(fēng)格：托斯卡納較為成型的別墅圈外部綜合環(huán)境：4000畝田園畫卷與杭州主城區(qū)有便捷交通聯(lián)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標(biāo)景觀資源指標(biāo)片區(qū)擁有特殊人文價值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有大規(guī)模景觀制勝局部亮點處理景觀細(xì)節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間上林湖獨(dú)棟別墅60畝價值體系市場傳播概念總規(guī)模4000畝田園超大規(guī)模、自成體系的理想田園生活世界重巒迭翠的群山背景三面山林圍合的獨(dú)立別墅園4000畝田園畫卷·獨(dú)棟叢林別墅103組團(tuán)名市場概念跨越峰頂?shù)诌_(dá)田園BeyondPeak,ArriveGarden.商界頂端精英，位居峰頂，掌控時世，唯有他們才知會間歇性田園歸隱的美妙，上林湖·兼山，獨(dú)棟密林別墅，極致自在境界。頌美兼山心醉田園LaudTwiceHill,BeCharmedbyGarden.密林和雨水的醉心細(xì)訴，陽光和空氣的純潔唱頌。閱歷之后，更知道傾聽。上林湖·兼山，以世界大師杰作純獨(dú)棟托斯卡納風(fēng)情別墅，對話3000畝中國田園山水大境，價值一如生命之自由，于天地間，無聲滋長。105市場傳播語言106市場傳播語言4000畝田園畫卷·獨(dú)棟密林別墅兩峰之間是田園GardenBetweenPeaks大自然總在兩座山峰之間留下一片田園，仿佛是對田園生活的護(hù)衛(wèi)與守望。人類從大自然獲得的重要啟示之一就是，歷代巨賈富商在駕馭與掌控的巔峰總能及時喚醒深藏心底的意愿，回歸田園，分享密林，大顯之后有隱逸。

越是接近峰頂，越想看到田園。

第六局部規(guī)劃、建筑與景觀建議尊重工程基地北面的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持原生植被的自然之美。合理地利用山體高差，結(jié)合地形特點，將建筑融于自然山體之中，使山林與別墅相得益彰，以充分表達(dá)尊重自然而非占有自然的開發(fā)理念。同時，利用俯瞰真?zhèn)€上林湖園區(qū)以及背景山體高度視覺，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將園景、山景的利用作為規(guī)劃的一個重要因素。創(chuàng)立別具一格的坡地獨(dú)棟叢林別墅豪宅組團(tuán)。工程整體規(guī)劃遵循均好性原那么。在充分尊重地形，保存原有山資源價值的根底上，以“王者的田園〞為主題，以山體為背景，利用地形高差，營造舒適、健康、平安、私密、尊貴、優(yōu)雅的居住環(huán)境。規(guī)劃原那么117規(guī)劃設(shè)計要注重建筑語言的表達(dá)與建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨(dú)特性和單體建筑的持久性。建筑體與自然景觀的協(xié)調(diào)和共生共融。以兼山獨(dú)立會所為核心，設(shè)計一個與山體背景相照應(yīng)的組團(tuán)景觀中心，為業(yè)主一個有特色的交往空間。通過田園理想主題概念在總體規(guī)劃中的表達(dá)，營造基于中國山水大境之上的極具托斯卡納情調(diào)的現(xiàn)代貴族的田園生活，以對應(yīng)峰頂人士的自在生活境界。118規(guī)劃原那么產(chǎn)品配比：400-500平米為主力戶型類型A類B類C類合計獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅樓王別墅面積400-500平米600-700平米1000-1200平米約15500平米套數(shù)22套7套1套30套套型占比73.3%23.3%3.3%100%面積占比63.8%27.5%6.7%100%說明：平均每套占地2畝；充分考慮地下空間的設(shè)計，使地下贈送空間盡量到達(dá)地下面積的1/3。功能布局1、空間形態(tài)構(gòu)思工程擬由30棟獨(dú)立別墅和一棟獨(dú)立會所組成，各建筑單體既完整獨(dú)立又相互聯(lián)系。整個組團(tuán)由主干道和各別墅單體組成，并根據(jù)地勢，形成層疊的建筑組群。空間組織結(jié)構(gòu)清晰，空間形態(tài)靈活有序。組團(tuán)道路為盡端式。步行綠化帶和水系串連，以形成完整的步行景觀系統(tǒng)。120功能布局2、功能分布獨(dú)立別墅：建筑單體結(jié)合山勢沿等高線錯落布局，以北面兩山山體為背景，可以享有良好的俯瞰園區(qū)及涵珠山景，將居住與自然充分結(jié)合，成為整個上林湖園區(qū)標(biāo)桿性產(chǎn)品及尊貴生活的引領(lǐng)。獨(dú)立會所：可考慮在入口處南側(cè)位置，為一處幽靜、私密，景色優(yōu)美的休閑場所。是為獨(dú)立別墅區(qū)專屬業(yè)主提供表達(dá)身份的高雅社交場所。在這里，人們可以觀午潮山景，又能仰望星空。組團(tuán)水景：在基地的西側(cè)，通過水系景觀及綠地元素，形成一個充滿動感與景觀感的核心景觀休閑軸，為業(yè)主提供頗具特色的休閑活動場所。整體布局盡量做到：既可以享有良好的背景山體，使居住與自然充分的結(jié)合，又能減少山體的遮擋，不影響園區(qū)其它建筑的景觀視覺。121景觀總體建議充分結(jié)合地形。由于工程基地地形為山地、谷地的類型，因此在景觀設(shè)計上需要根據(jù)地形條件采取相應(yīng)的對策。景觀氣質(zhì)：富人區(qū)深藏不露的印象。運(yùn)用自然元素與雕琢手段，弱化建筑外露，創(chuàng)造庭院深深的視覺感受。突顯山地別墅園區(qū)的自然生態(tài)概念，通過景觀設(shè)計的處理，為居住建筑創(chuàng)造一個良好的室外空間環(huán)境，突出自然化、生態(tài)化，滿足人們居住層面上的自然需求。總體景觀設(shè)計必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。景觀設(shè)計應(yīng)注重對基地自然狀況的研究和利用、對空間關(guān)系的處理和發(fā)揮以及園區(qū)整體風(fēng)格的融合和協(xié)調(diào)。景觀材料，包括軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀材料應(yīng)考慮因地制宜的原那么，應(yīng)能表達(dá)出景觀設(shè)計特色，也要考慮到未來物業(yè)管理的本錢控制。景觀全營造，除公共空間之外，執(zhí)行私家庭院精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。122景觀總體建議123景觀布局結(jié)構(gòu)：三個層次的考慮1、入口景觀區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點，傳達(dá)著園區(qū)的整體意象，表達(dá)著園區(qū)的檔次。因此，入口景觀的設(shè)計必須強(qiáng)調(diào)其可識別性和獨(dú)特性，充分表達(dá)園區(qū)的自然意象。入口景觀的重要構(gòu)筑物，包括大門、門衛(wèi)室，其設(shè)計都應(yīng)與整個園區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。在功能布置上可以作以下考慮：入口位置由外部道路適當(dāng)后退，形成一個緩沖地帶。出入口處的車道可對不同類型的出入車輛進(jìn)行分流；進(jìn)入園區(qū)的車道分為業(yè)主車道和訪客車道，訪客車道靠近門衛(wèi)間，便于門衛(wèi)管理；由園區(qū)出去的車道設(shè)一條，業(yè)主和訪客車公用。在門衛(wèi)間向內(nèi)另設(shè)一道大門，開啟由門衛(wèi)控制。門衛(wèi)與該大門之間設(shè)回車場地，便于被拒絕進(jìn)入園區(qū)的車輛掉頭離開。124125景觀布局結(jié)構(gòu)：三個層次的考慮軟質(zhì)景觀設(shè)計綠化的配置應(yīng)該與建筑相融合，以自然生態(tài)營造取向，盡可能地多利用現(xiàn)狀的植被。在平面布局上，不建議大面積種植草坪，應(yīng)高喬木及低灌木相結(jié)合，形成錯落有致的多層次綠化效果，適當(dāng)控制硬地的面積。植物的選擇和搭配應(yīng)充分考慮植物的季節(jié)性、生長速度、色彩、香味等因素，合理布置。使整個園區(qū)四季清楚、色彩豐富、芳香怡人。植物的配置要考慮到各種自然的特色及融合，使居住者感受到季象清楚的景觀特色，并形成園區(qū)特有的生態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)。同時，在景觀植物配置時，要考慮到朝向問題，在夏季應(yīng)能提供最大的遮蔭效果，在冬季那么要考慮光照問題，如選用落葉樹木，提高日照效能。高大樹種充分考慮近山原生樹種的移植，保證地緣性特征。低矮植物可論證引入一些主題，如芳香植物、藥用植物、養(yǎng)生植物。126各類綠地的布局與形態(tài)應(yīng)該考慮相互間的聯(lián)系，形成一個相互聯(lián)系的、空間上有層次性、景觀與功能上具有多樣性的綠地系統(tǒng)。對地下車庫頂部的覆土綠化、以及建筑墻基、路口、角落、單元門口等細(xì)部用心處理，做到精致豐富。為加強(qiáng)居住者對居住生態(tài)環(huán)境的認(rèn)識，設(shè)想設(shè)計植物標(biāo)牌，注明植物的中英文名稱、生態(tài)習(xí)性等。127軟質(zhì)景觀設(shè)計硬質(zhì)景觀設(shè)計1、地形處理充分結(jié)合宗地原有的地形地貌，通過地形的豎向變化創(chuàng)造多樣性、特征化和自然化的空間活動環(huán)境。可通過堆土、小丘等地坪上升的處理和洼地、凹坑等地坪的下沉處理，形成自然變化的下沉花園、活動場地、休息停留場所等。2、地面鋪裝地面鋪裝要從滿足使用要求和景觀要求出發(fā)，考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)，在鋪裝材料、色彩、組合、肌理等方面進(jìn)行控制。在材料的選擇上，要注意多項選擇用自然化的材料，與整個園區(qū)的自然意象相協(xié)調(diào)。同時還要考慮滿足行走、活動和平安的要求，對方向的引導(dǎo)和場地界限的限定要求，并與周圍建筑形成良好的結(jié)合關(guān)系。1283、路面對車行路面，材質(zhì)以瀝青路面為主，在特殊地段可以進(jìn)行材質(zhì)變化；如石材、彩色砌塊或陶土磚等，以豐富道路自身的造景作用。對路面的邊緣，可利用高差變化、材料的區(qū)分等進(jìn)行車行路面的界定。同時，車行、人行道和綠化上的市政管網(wǎng)井蓋位置應(yīng)盡量隱蔽，井蓋的材料要與周邊的環(huán)境保持一致。根據(jù)實際情況，可以設(shè)置局部殘疾人坡道到達(dá)單元門廳。4、邊緣處理對硬質(zhì)地面和軟質(zhì)地面之間、不同用途的場地之間、地面與墻體的交接處以及不同地坪高差的銜接處等處的邊緣，要通過材料、色彩、質(zhì)感等景觀元素的變化來進(jìn)行必要的特殊處理。129硬質(zhì)景觀設(shè)計5、護(hù)坡處理在斜坡、擋土墻與溝渠岸等處，要區(qū)分不同的使用功能，在滿足使用功能的根底上，還要考慮景觀美觀的需要，在斜面的傾斜度、質(zhì)地、拼接形式、材料等方面，均要進(jìn)行特殊的處理。6、圍墻園區(qū)圍墻的高度、色彩、形式需仔細(xì)斟酌。既要通透美觀；又需著重考慮平安和對外雜亂環(huán)境的遮擋作用。建議圍墻采用實心墻體，密植攀緣類植物，并沿圍墻栽植一排大樹。7、環(huán)境小品園區(qū)內(nèi)環(huán)境小品包括座椅、護(hù)柱、種植容器、垃圾箱、水池、噴泉、構(gòu)架、花壇、井蓋以及引導(dǎo)系統(tǒng)等。在小品的設(shè)計上，應(yīng)與整個園區(qū)的景觀風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重表達(dá)自然意象。130硬質(zhì)景觀設(shè)計8、標(biāo)識系統(tǒng)在園區(qū)主要入口處設(shè)置園區(qū)總平面圖。在各組團(tuán)主要入口、主要道路交叉口處設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識牌，以引導(dǎo)方向、指示樓幢號為內(nèi)容。標(biāo)識牌應(yīng)醒目、大方、美觀，可用木質(zhì)材料或石質(zhì)材料制作，高度適中。在每幢樓山墻面懸掛樓名標(biāo)識牌，以金屬材料制作。在每個單元門上方懸掛單元標(biāo)識牌，以金屬材料制作。在每戶進(jìn)戶門上方懸掛戶號標(biāo)識牌，以金屬材料制作。其它交通、消防、電力、煤氣等設(shè)施的標(biāo)識與警示牌按相關(guān)規(guī)定設(shè)置，但必須同時符合美觀的要求。園區(qū)標(biāo)識亦需建筑及景觀風(fēng)格保持一致，進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計。131硬質(zhì)景觀設(shè)計照明設(shè)計夜景設(shè)計應(yīng)兼顧景觀效果及平安性。照明應(yīng)提供居住者在園區(qū)行走時以及在開車時的舒適性。同時，照明的效果應(yīng)讓人感到平安，能充分掌握外圍的環(huán)境狀況。景觀照明要強(qiáng)調(diào)視覺效果，強(qiáng)調(diào)重點區(qū)域的光環(huán)境塑造，尤其注意入口景觀的襯托、水景照明、樹木照明及特殊焦點景觀照明。光源的色溫多項選擇用暖光源，各式路燈、景燈、地?zé)簟⒈跓艉头汗鉄綮`活使用。在照明設(shè)計的處理上，注意防止造成園區(qū)的光污染，特別是會所區(qū)或室外運(yùn)動照明的高照度區(qū)域，應(yīng)利用地形或植栽進(jìn)行必要的遮擋，以免影響居住者正常生活。132景觀層次景觀設(shè)計與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，表達(dá)工程田園主題。景觀用材具有品質(zhì)感，營造不動聲色的優(yōu)雅和不事張揚(yáng)的高貴。三大景觀系統(tǒng)—山體自然景觀、組團(tuán)景觀、私家庭院以“水〞相連，以“水〞為媒，使整個組團(tuán)山水相接，風(fēng)生水起。公共空間〔社區(qū)外部的自然空間〕；半公共空間〔組團(tuán)內(nèi)的集中綠地〕；半私密空間〔組團(tuán)綠地及別墅間的空間〕；私密空間〔私家庭院〕。四個層次設(shè)計，圍繞著天然山體與密林背景及組團(tuán)內(nèi)的人工水系做文章，形成豐富的景觀空間層次。133第一視覺：社區(qū)入口景觀田園文化點睛之筆，社區(qū)整體風(fēng)格、精神表達(dá)。以密植大樹種，營造叢林別墅的效果，給人一種禮儀感、尊貴感和私密感。第二視覺：會所周邊景觀會所作為獨(dú)立空間，其風(fēng)格與結(jié)構(gòu)與周邊建筑風(fēng)格不一致，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用水系元素與社區(qū)整體景觀照應(yīng)，使會所不會顯得突兀。第三視覺：沿路景觀運(yùn)用水景、綠植構(gòu)建沿路風(fēng)情，營造“隱〞的感覺，突出對田園生活的回歸。原那么——組團(tuán)水系景觀營造與自然山林景致融為一體山是兼山組團(tuán)的深沉的背景，而水應(yīng)該成為這一組團(tuán)獨(dú)棟別墅的靈魂，風(fēng)生水起，動靜相宜。聚處倒映藍(lán)天青山，分那么迂回曲折。134景觀層次：公共空間北京艷瀾山水景135主入口景觀建議136137入口營造出與排屋的區(qū)隔。主入口景觀建議會所周邊景觀建議會所周邊景觀。138沿路景觀建議：密植遮擋私人空間，主干道雙向車道中設(shè)置花壇，增添水景小品。139社區(qū)主干道以綠植為界，較好地形成“通而不暢”的私密空間，增設(shè)流水小品，諸如噴泉、跌水等動態(tài)景觀，動靜相宜，自然流暢。140141半公共空間社區(qū)集中綠地，大型草坪鋪地，集中高大喬木種植，集中雕塑、流水山石景觀小品142庭園景觀143145147148149

在融合園林景觀主題風(fēng)格基調(diào)下，庭院設(shè)計可以適當(dāng)融合東方人居特點改進(jìn)。151庭院風(fēng)格豪宅的路153長島別墅在一定程度上，豪宅的呈示并不是建筑，而是通向豪宅的那條路。豪宅有一條屬于自己的路。上海月湖山莊道路系統(tǒng)建議道路社區(qū)干道組團(tuán)干道組團(tuán)支干道寬度8-10米5.5-6米4-4.5米市場借鑒本案兼山組團(tuán)道路社區(qū)干道組團(tuán)干道組團(tuán)支干道寬度8-10米6-7米3-4米道路要為車輛通行提供方便社區(qū)道路不宜過窄，可以使兩輛吉普車同時平行通過，且不會對行人造成影響組團(tuán)道路，應(yīng)設(shè)置減速裝置，控制車速，由于組團(tuán)內(nèi)往返車輛較少，道路不宜過寬而影響私家花園面積別墅強(qiáng)調(diào)私密性，道路周邊應(yīng)用多層大型綠植或低中高層疊性綠植進(jìn)行對私密空間的阻隔，保證住家的隱私154組團(tuán)支干道-防止直通住家，表達(dá)尊貴氣質(zhì)社區(qū)支干道-通過密植阻擋視線，私密性強(qiáng)。石材鋪地-選用進(jìn)口整石鋪地，表達(dá)豪宅品質(zhì)，表達(dá)尊客身價。組團(tuán)支干道：4-5米表達(dá)主人風(fēng)范建筑細(xì)部示意在建筑設(shè)計中，挑空的塔樓、凹凸的陽臺、花式窗欞、百葉窗、鐵藝等托斯卡納建筑元素的發(fā)揮和雕塑、噴泉、陶藝、松柏等園藝小品往往影響整體建筑的氣質(zhì)。157用長廊連接各個功能區(qū)域，增添豪門意境。158與建筑風(fēng)格相匹配的門窗設(shè)計細(xì)節(jié)，更加細(xì)致詮釋田園氣質(zhì)。159陽臺、露臺設(shè)計。注重情趣與實用。160挑空客廳、餐廳設(shè)計，在田園氣息中盡顯豪邁氣魄。161

托斯卡納風(fēng)格建筑的外墻多采用文化石與涂料搭配，亦有全涂料、或全石材設(shè)計、灰泥STUCCO。162建筑單體建議——戶型設(shè)計原那么充分、合理、有節(jié)制的張揚(yáng)。緊湊的平面布局和豐富的空間劃分。空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出豪宅的功能優(yōu)勢。以合理的尺度保持家居的親切感、舒適度和被包圍的平安感。可以彰顯豪宅特質(zhì)的重點空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比方起居室、主臥室等。注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡(luò)，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。163【A類獨(dú)棟別墅】——400-500平米設(shè)計要點地上面積區(qū)間400-500平方米，總建筑面積600-700平方米；宅基地面積2畝左右，其中集中花園面積≥500平方米；地上二層，地下一層，地下面積100平方米以上；室內(nèi)車庫，雙車位；4間臥室，包括1個主臥區(qū)，3間次臥室。其中一層應(yīng)設(shè)計1帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室。設(shè)計時應(yīng)保證盡可能多的臥室的朝南；每層至少1個公共衛(wèi)生間〔假設(shè)有臥室，均需帶獨(dú)立衛(wèi)生間〕起居室面寬在5.1米以上，應(yīng)設(shè)計吹拔；地上每層層高在3.5；一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下；地下室作為娛樂休閑空間，應(yīng)考慮如桑拿房等需預(yù)留休閑功能的空間。164【B類獨(dú)棟別墅】——700-800平米設(shè)計要點地上面積區(qū)間500-550平方米，總建筑面積700-800平方米；宅基地面積2.5畝以上，其中花園面積≥800平方米；二層，地下一層〔可選動作：半層閣樓〕，地下面積150平方米以上；室內(nèi)車庫，雙車位；4間臥室，包括1個主臥區(qū)，3間次臥室；每層至少1個公共衛(wèi)生間〔假設(shè)有臥室，均需帶獨(dú)立衛(wèi)生間〕起居室面寬在6-9米；地上每層層高在3.5米；一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西廚、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。地下室作為娛樂休閑空間，應(yīng)考慮如桑拿房、臺球室、溫室酒窖等需預(yù)留休閑功能的空間。主要功能空間的設(shè)計都要考慮“觀景〞的要求，如在主臥室應(yīng)考慮設(shè)置觀景陽臺〔露臺〕、主衛(wèi)浴缸布置應(yīng)有很好的觀景窗，力爭做到每一個主要的功能空間都可以享受室外豐富的景觀。165B類產(chǎn)品例如：豪華型別墅各功能區(qū)間面積配比〔三間客臥/主臥套房/客廳/起居廳….)一層玄關(guān)20m2衣帽間起居室10m230m2客廳50m2中式廚房20m2西式廚房20m2餐廳30m2早餐廳20m2公用衛(wèi)生間商務(wù)書房商務(wù)書房衛(wèi)生間10m230m26m2客房20m2客房衛(wèi)生間10m2儲藏室10m2二層起居室20m2主臥室60m2主臥室衛(wèi)生間25m2主臥室更衣室20m2臥室一30m2臥室一衛(wèi)生間15m2臥室一更衣室10m2臥室二25m2臥室二衛(wèi)生間10m2臥室二更衣室6m2儲藏間10m2地下室家庭影院30m2健身房20m2桑拿室（包括公用衛(wèi)生間）20m2臺球室25m2設(shè)備房15m2洗衣房10m2儲藏室15m2工人房（包括衛(wèi)生間）電梯間15m25m2樓梯、過道80m2總面積752m2面積1 286m2面積2 231m2面積3 150m2166【C類樓王的意義】

——本案的境界體驗館，提升工程價值形象進(jìn)入杭州頂級別墅行列；成為銀湖板塊隱貴、奢華別墅之最；成為本案的工程標(biāo)桿。C類樓王區(qū)位：上海虹橋占地：近5畝建筑面積：1800平方米園林景觀：1800平方米園林設(shè)計室外配套設(shè)施：地下停車場〔5個車位〕或地上停車場〔3個車位〕，小型英式花房室內(nèi)配套設(shè)施：豪華影劇院、恒溫泳池、小型沖浪池、恒溫酒窖、健身房、桑拿房、家庭娛樂室裝修：全球知名室內(nèi)裝修設(shè)計公司W(wǎng)AT&G和HBA及全美頂級廚房商家設(shè)計參謀SCOTTSTULTZ建材設(shè)備：LIMESTONE天然石材、高級砂巖、中央能源控制系統(tǒng)、中央地?zé)嵯到y(tǒng)、進(jìn)口三菱電梯、中央空調(diào)展示凸顯品質(zhì)與高貴氣質(zhì)168區(qū)位：上海佘山占地：40余畝建筑面積：4000余平方米建筑單體：分為主人別墅、客人專屬別墅、容納近20人的管家別墅及警衛(wèi)室園林景觀：2.5萬平方米園林及大面積湖泊，6畝的獨(dú)立私家島嶼室外配套設(shè)施：地下停車場〔15個車位〕、50*20的室外游泳池、小型高爾夫推桿場、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場及獨(dú)立游艇碼頭室內(nèi)配套設(shè)施：7.1聲道豪華影劇院、珍品博物館、保齡球館、恒溫沖浪泳池、恒溫酒窖、30多平方米鯊魚漁缸裝修：美國設(shè)計師MICHELCHAN設(shè)計，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米以上建材設(shè)備：FHP地源熱泵、BEAM中央吸塵、美國托馬士門窗、ABB及莫頓智能化系統(tǒng)樹立價值標(biāo)桿【案例研究】世茂佘山莊園2.8億樓王〔二期〕169【C類樓王參考】頂級別墅價值體系本報告是嚴(yán)格保密的。價值體系占地面積：大面積占地，享有天與地的空間自然資源：水景、山景等自然資源擁有區(qū)域價值：頂級地段、高檔別墅區(qū)域歷史文化底蘊(yùn)：悠久歷史基奠、人文資源豐富外因內(nèi)因建筑面積：大面積住宅，彰顯貴族之氣園林景觀：大面積園林、水域和稀有名貴樹種，生態(tài)性強(qiáng)室外配套：高標(biāo)準(zhǔn)生活、娛樂配套，如游泳池等室內(nèi)頂級功能配套：影劇院、恒溫游泳池、健身房、桑拿房、酒窖等建材設(shè)備：世界頂級建材設(shè)備運(yùn)用，如地源熱泵、中央吸塵等硬性軟性裝修標(biāo)準(zhǔn)：名家設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)裝修，凸顯豪宅風(fēng)范體驗式服務(wù)：貴賓預(yù)約看房，專職講解、最大限度的占用土地、自然水系資源室內(nèi)頂級功能配套、高標(biāo)準(zhǔn)的裝修設(shè)計和尊貴的體驗式效勞是提升本案C類樓王價值的關(guān)鍵因素170【C類樓王】——1000-1200平米設(shè)計要點地上面積區(qū)間700-900平方米，總建筑面積1000-1200平方米；基地面積3-4畝，其中集中花園面積≥1500平方米；二層半、地下一層或再增設(shè)一個別院，地下面積300-400平方米；室內(nèi)車庫，雙車位；5間臥室，包括1個主臥區(qū)，4間次臥室；每層至少1個公共衛(wèi)生間〔假設(shè)有臥室，均需帶獨(dú)立衛(wèi)生間〕；帶一部載重8人小電梯；起居室面寬在7-10米；地上每層層高在4米；一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下；地下室作為娛樂休閑空間，應(yīng)考慮如桑拿房、臺球室、恒溫沖浪泳池、溫室酒窖等需預(yù)留休閑功能的空間；主要功能空間的設(shè)計都要考慮“觀景〞的要求，如在主臥室應(yīng)考慮設(shè)置觀景陽臺〔露臺〕、主衛(wèi)浴缸布置應(yīng)有很好的觀景窗，力爭做到每一個主要的功能空間都可以享受室外豐富的景觀。171【C類樓王】地下層設(shè)計建議：增強(qiáng)休閑活動空間規(guī)定動作自選動作一間健身房室內(nèi)游泳池一間家庭影院全套桑拿房一間酒吧收藏陳列室一間公共衛(wèi)生間雙工人房帶衛(wèi)生間一間洗衣房一間設(shè)備間工作間儲藏室娛樂室設(shè)置酒窖