房地產(chǎn)成本管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，合理降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售及售后服務(wù)等全過程的成本管理。3.基本原則成本效益原則：在成本管理中權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。全過程控制原則：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策到項(xiàng)目交付使用的全過程進(jìn)行成本控制，確保成本處于可控狀態(tài)。動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和方法，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理。權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則：明確各部門和崗位在成本管理中的職責(zé)、權(quán)力和利益，做到責(zé)任落實(shí)、權(quán)力到位、利益合理，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性。二、成本管理組織與職責(zé)1.成本管理委員會(huì)組成：由公司高層管理人員、各部門負(fù)責(zé)人等組成。職責(zé)：制定和修訂公司成本管理制度和政策。審議和決策重大成本管理事項(xiàng)，如項(xiàng)目成本目標(biāo)、成本預(yù)算調(diào)整等。協(xié)調(diào)各部門之間在成本管理中的工作關(guān)系，解決成本管理中的重大問題。2.成本管理部門職責(zé)：負(fù)責(zé)編制和執(zhí)行公司成本管理制度和流程。組織開展項(xiàng)目成本核算、分析和控制工作，定期編制成本報(bào)告。參與項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同管理等工作，提供成本專業(yè)意見和建議。負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目各項(xiàng)成本支出，監(jiān)督成本預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差。建立和維護(hù)成本管理信息系統(tǒng)，收集、整理和分析成本數(shù)據(jù)，為成本管理決策提供支持。3.其他部門工程部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全管理，合理安排施工計(jì)劃，控制工程變更和簽證，確保工程成本不超預(yù)算。設(shè)計(jì)部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，在滿足項(xiàng)目功能和質(zhì)量要求的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低設(shè)計(jì)成本。采購部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資設(shè)備采購工作，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，控制采購成本，確保物資設(shè)備質(zhì)量。銷售部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃和銷售執(zhí)行工作，合理制定銷售價(jià)格，控制銷售費(fèi)用，提高銷售效率，確保項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金管理和財(cái)務(wù)核算工作，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，確保成本核算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為成本管理提供財(cái)務(wù)支持和監(jiān)督。三、成本核算1.成本核算對(duì)象以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的棟號(hào)、期數(shù)等為成本核算對(duì)象，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和管理要求，合理確定成本核算對(duì)象的劃分原則和方法。2.成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容土地成本：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、綠化等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括教育、醫(yī)療、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：包括項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。3.成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，確保成本核算的準(zhǔn)確性和合理性。4.成本核算流程成本數(shù)據(jù)收集：各部門按照成本核算要求，及時(shí)收集和整理相關(guān)成本數(shù)據(jù)，如工程進(jìn)度報(bào)表、采購發(fā)票、費(fèi)用報(bào)銷單等，并提交給成本管理部門。成本數(shù)據(jù)錄入：成本管理部門將收集到的成本數(shù)據(jù)錄入成本管理信息系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。成本核算與分配：成本管理部門按照成本核算方法和流程，對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行核算和分配，計(jì)算各成本核算對(duì)象的成本。成本報(bào)表編制：成本管理部門定期編制成本報(bào)表，如成本明細(xì)表、成本匯總表、成本分析表等，反映項(xiàng)目成本的發(fā)生情況和變動(dòng)趨勢(shì)。成本報(bào)表審核與報(bào)送：成本報(bào)表編制完成后，由成本管理部門負(fù)責(zé)人審核簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門。四、成本預(yù)算1.成本預(yù)算編制原則以項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，合理確定成本預(yù)算指標(biāo)。遵循全面性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性和可行性原則，確保成本預(yù)算能夠全面反映項(xiàng)目成本支出情況，具有可操作性和指導(dǎo)性。成本預(yù)算應(yīng)與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃相匹配，根據(jù)項(xiàng)目不同階段的工作內(nèi)容和要求，合理安排成本支出。2.成本預(yù)算編制流程項(xiàng)目啟動(dòng)階段：成本管理部門根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目策劃書，制定項(xiàng)目成本預(yù)算編制計(jì)劃，明確成本預(yù)算編制的依據(jù)、方法、流程和時(shí)間節(jié)點(diǎn)?；A(chǔ)資料收集：各部門按照成本預(yù)算編制計(jì)劃，收集和整理相關(guān)基礎(chǔ)資料，如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程進(jìn)度計(jì)劃、市場(chǎng)價(jià)格信息等，并提交給成本管理部門。成本預(yù)算編制：成本管理部門根據(jù)收集到的基礎(chǔ)資料，結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本和歷史成本數(shù)據(jù)，采用科學(xué)合理的方法編制項(xiàng)目成本預(yù)算草案。成本預(yù)算草案應(yīng)包括各成本項(xiàng)目的預(yù)算金額、預(yù)算明細(xì)和預(yù)算說明等。成本預(yù)算審核與調(diào)整：成本預(yù)算草案編制完成后，由成本管理部門組織相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核過程中，如發(fā)現(xiàn)成本預(yù)算不合理或存在偏差，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和完善。成本預(yù)算審核通過后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。成本預(yù)算下達(dá)：公司領(lǐng)導(dǎo)審批通過后的成本預(yù)算，由成本管理部門下達(dá)給各部門執(zhí)行。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照成本預(yù)算控制成本支出，確保成本預(yù)算的有效執(zhí)行。3.成本預(yù)算調(diào)整在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如因項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、政策法規(guī)調(diào)整等原因?qū)е鲁杀绢A(yù)算需要調(diào)整的，應(yīng)按照以下流程進(jìn)行：提出申請(qǐng)：由成本變動(dòng)發(fā)生部門提出成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，詳細(xì)說明調(diào)整的原因、內(nèi)容和金額。審核與評(píng)估：成本管理部門對(duì)成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行審核，并組織相關(guān)部門對(duì)調(diào)整的必要性和合理性進(jìn)行評(píng)估。審批：成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)審核和評(píng)估通過后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。調(diào)整與執(zhí)行：公司領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，成本管理部門對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，并下達(dá)給各部門執(zhí)行。五、成本控制1.土地成本控制項(xiàng)目前期應(yīng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理選擇土地獲取方式和時(shí)機(jī)，確保土地價(jià)格合理。加強(qiáng)土地談判和合同管理，明確土地出讓條件和雙方權(quán)利義務(wù)，爭(zhēng)取有利的土地條款，降低土地成本。2.前期工程費(fèi)控制優(yōu)化項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，避免不必要的設(shè)計(jì)變更和重復(fù)建設(shè)，降低前期工程費(fèi)。對(duì)前期工程費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。加強(qiáng)對(duì)前期工程招標(biāo)和合同管理，選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商和服務(wù)商，降低采購成本。3.建筑安裝工程費(fèi)控制加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，合理安排施工計(jì)劃，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。嚴(yán)格控制工程變更和簽證，建立工程變更和簽證審批制度，明確變更和簽證的審批流程和權(quán)限，確保變更和簽證的必要性和合理性。加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致返工和維修成本增加。加強(qiáng)工程招投標(biāo)和合同管理，選擇合理的承包方式和價(jià)格，嚴(yán)格控制工程價(jià)款結(jié)算。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和成本。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施采購管理，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，控制采購成本。合理安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，避免因建設(shè)進(jìn)度滯后導(dǎo)致項(xiàng)目交付延遲和成本增加。5.公共配套設(shè)施費(fèi)控制根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，合理確定公共配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，避免過度建設(shè)和資源浪費(fèi)。加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)管理，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和成本，確保公共配套設(shè)施按時(shí)交付使用。6.開發(fā)間接費(fèi)控制精簡(jiǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，合理配置管理人員，控制人員費(fèi)用支出。加強(qiáng)辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司費(fèi)用報(bào)銷制度，控制費(fèi)用支出。加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理，提高固定資產(chǎn)使用效率，降低固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。六、成本分析與考核1.成本分析定期開展成本分析工作，分析項(xiàng)目成本的構(gòu)成、變動(dòng)趨勢(shì)和原因，為成本管理決策提供依據(jù)。成本分析方法可采用比較分析法、因素分析法、比率分析法等，通過對(duì)成本數(shù)據(jù)的對(duì)比和分析，找出成本管理中的薄弱環(huán)節(jié)和存在的問題。成本分析報(bào)告應(yīng)包括成本分析的目的、范圍、方法、結(jié)果和建議等內(nèi)容，及時(shí)提交給公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門。2.成本考核建立成本考核制度，明確成本考核的指標(biāo)、方法和程序，對(duì)各部門和崗位的成本管理工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。成本考核指標(biāo)可包括成本預(yù)算執(zhí)行率、成本節(jié)約率、成本降低額等，通過對(duì)成本考核指標(biāo)的計(jì)算和分析，評(píng)價(jià)各部門和崗位的成本管理績效。成本考核結(jié)果與部門和個(gè)人的績效掛鉤，對(duì)成本管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本管理工作不力的部門和個(gè)人進(jìn)行處罰。七、成本管理信息系統(tǒng)1.系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)建立一套科學(xué)、高效、實(shí)用的成本管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的集中管理、實(shí)時(shí)共享和動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為成本管理決策提供準(zhǔn)確、及時(shí)、全面的信息支持。2.系統(tǒng)功能模塊成本核算模塊：實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的錄入、核算、分配和報(bào)表生成等功能。成本預(yù)算模塊：實(shí)現(xiàn)成本預(yù)算的編制、審核、調(diào)整和下達(dá)等功能。成本控制模塊：實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本支出的實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差。成本分析模塊：實(shí)現(xiàn)對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析和挖掘，為成本管理決策提供依據(jù)。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊：實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護(hù)和管理，如項(xiàng)目信息、成本項(xiàng)目、供應(yīng)商信息等。3.系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)明確系統(tǒng)使用部門和人員的職責(zé)和權(quán)限，確保系統(tǒng)的安全