房地產成本管理制度?一、總則1.目的為加強公司房地產項目成本管理，規范成本核算與控制流程，合理降低成本，提高公司經濟效益和市場競爭力，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產開發項目，包括項目的前期策劃、規劃設計、工程建設、銷售及售后服務等全過程的成本管理。3.基本原則成本效益原則：在成本管理中權衡成本與效益的關系，以最小的成本投入獲取最大的經濟效益。全過程控制原則：對房地產項目從投資決策到項目交付使用的全過程進行成本控制，確保成本處于可控狀態。動態管理原則：根據項目進展情況和市場變化，及時調整成本管理策略和方法，實行動態監控和管理。權責利相結合原則：明確各部門和崗位在成本管理中的職責、權力和利益，做到責任落實、權力到位、利益合理，充分調動各方面的積極性。二、成本管理組織與職責1.成本管理委員會組成：由公司高層管理人員、各部門負責人等組成。職責：制定和修訂公司成本管理制度和政策。審議和決策重大成本管理事項，如項目成本目標、成本預算調整等。協調各部門之間在成本管理中的工作關系，解決成本管理中的重大問題。2.成本管理部門職責：負責編制和執行公司成本管理制度和流程。組織開展項目成本核算、分析和控制工作，定期編制成本報告。參與項目前期策劃、規劃設計、招投標、合同管理等工作，提供成本專業意見和建議。負責審核項目各項成本支出，監督成本預算的執行情況，及時發現和糾正成本偏差。建立和維護成本管理信息系統，收集、整理和分析成本數據，為成本管理決策提供支持。3.其他部門工程部門：負責項目工程進度、質量和安全管理，合理安排施工計劃，控制工程變更和簽證，確保工程成本不超預算。設計部門：負責項目規劃設計工作，在滿足項目功能和質量要求的前提下，優化設計方案，降低設計成本。采購部門：負責項目物資設備采購工作，通過招標、詢價等方式選擇優質供應商，控制采購成本，確保物資設備質量。銷售部門：負責項目銷售策劃和銷售執行工作，合理制定銷售價格，控制銷售費用，提高銷售效率，確保項目銷售目標的實現。財務部門：負責項目資金管理和財務核算工作，嚴格執行財務制度，確保成本核算的準確性和及時性，為成本管理提供財務支持和監督。三、成本核算1.成本核算對象以房地產開發項目的棟號、期數等為成本核算對象，根據項目特點和管理要求，合理確定成本核算對象的劃分原則和方法。2.成本項目及核算內容土地成本：包括土地出讓金、土地補償費、拆遷安置費等。前期工程費：包括項目前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪等費用。建筑安裝工程費：包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。基礎設施費：包括小區內道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、綠化等費用。公共配套設施費：包括教育、醫療、文化、體育、社區服務等公共配套設施的建設費用。開發間接費：包括項目管理人員工資、辦公費、差旅費、折舊費、修理費等。3.成本核算方法采用制造成本法進行成本核算，將房地產開發項目的成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計入各成本核算對象，間接成本按照一定的分配標準分配計入各成本核算對象。成本核算應遵循權責發生制原則和配比原則，確保成本核算的準確性和合理性。4.成本核算流程成本數據收集：各部門按照成本核算要求，及時收集和整理相關成本數據，如工程進度報表、采購發票、費用報銷單等，并提交給成本管理部門。成本數據錄入：成本管理部門將收集到的成本數據錄入成本管理信息系統，確保數據的準確性和完整性。成本核算與分配：成本管理部門按照成本核算方法和流程，對成本數據進行核算和分配，計算各成本核算對象的成本。成本報表編制：成本管理部門定期編制成本報表，如成本明細表、成本匯總表、成本分析表等，反映項目成本的發生情況和變動趨勢。成本報表審核與報送：成本報表編制完成后，由成本管理部門負責人審核簽字，報公司領導和相關部門。四、成本預算1.成本預算編制原則以項目目標成本為依據，結合項目實際情況和市場行情，合理確定成本預算指標。遵循全面性、準確性、及時性和可行性原則，確保成本預算能夠全面反映項目成本支出情況，具有可操作性和指導性。成本預算應與項目進度計劃相匹配，根據項目不同階段的工作內容和要求，合理安排成本支出。2.成本預算編制流程項目啟動階段：成本管理部門根據項目可行性研究報告和項目策劃書，制定項目成本預算編制計劃，明確成本預算編制的依據、方法、流程和時間節點。基礎資料收集：各部門按照成本預算編制計劃，收集和整理相關基礎資料，如項目規劃設計方案、工程進度計劃、市場價格信息等，并提交給成本管理部門。成本預算編制：成本管理部門根據收集到的基礎資料，結合項目目標成本和歷史成本數據，采用科學合理的方法編制項目成本預算草案。成本預算草案應包括各成本項目的預算金額、預算明細和預算說明等。成本預算審核與調整：成本預算草案編制完成后，由成本管理部門組織相關部門進行審核。審核過程中，如發現成本預算不合理或存在偏差，應及時進行調整和完善。成本預算審核通過后，報公司領導審批。成本預算下達：公司領導審批通過后的成本預算，由成本管理部門下達給各部門執行。各部門應嚴格按照成本預算控制成本支出，確保成本預算的有效執行。3.成本預算調整在項目實施過程中，如因項目規劃設計變更、市場價格波動、政策法規調整等原因導致成本預算需要調整的，應按照以下流程進行：提出申請：由成本變動發生部門提出成本預算調整申請，詳細說明調整的原因、內容和金額。審核與評估：成本管理部門對成本預算調整申請進行審核，并組織相關部門對調整的必要性和合理性進行評估。審批：成本預算調整申請經審核和評估通過后，報公司領導審批。調整與執行：公司領導審批通過后，成本管理部門對成本預算進行調整，并下達給各部門執行。五、成本控制1.土地成本控制項目前期應進行充分的市場調研和分析，合理選擇土地獲取方式和時機，確保土地價格合理。加強土地談判和合同管理，明確土地出讓條件和雙方權利義務，爭取有利的土地條款，降低土地成本。2.前期工程費控制優化項目前期規劃和設計方案，避免不必要的設計變更和重復建設，降低前期工程費。對前期工程費用進行嚴格審核，確保費用支出合理合規。加強對前期工程招標和合同管理，選擇優質的供應商和服務商，降低采購成本。3.建筑安裝工程費控制加強工程進度管理，合理安排施工計劃，避免因工期延誤導致成本增加。嚴格控制工程變更和簽證，建立工程變更和簽證審批制度，明確變更和簽證的審批流程和權限，確保變更和簽證的必要性和合理性。加強工程質量管理，避免因質量問題導致返工和維修成本增加。加強工程招投標和合同管理，選擇合理的承包方式和價格，嚴格控制工程價款結算。4.基礎設施費控制優化基礎設施設計方案，在滿足項目功能和使用要求的前提下，降低基礎設施建設標準和成本。加強基礎設施采購管理，通過招標、詢價等方式選擇優質供應商，控制采購成本。合理安排基礎設施建設進度，避免因建設進度滯后導致項目交付延遲和成本增加。5.公共配套設施費控制根據項目定位和市場需求，合理確定公共配套設施的建設規模和標準，避免過度建設和資源浪費。加強公共配套設施建設管理，嚴格控制工程質量和成本，確保公共配套設施按時交付使用。6.開發間接費控制精簡項目管理機構，合理配置管理人員，控制人員費用支出。加強辦公費用、差旅費、業務招待費等費用管理，嚴格執行公司費用報銷制度，控制費用支出。加強固定資產管理，提高固定資產使用效率，降低固定資產折舊費用。六、成本分析與考核1.成本分析定期開展成本分析工作，分析項目成本的構成、變動趨勢和原因，為成本管理決策提供依據。成本分析方法可采用比較分析法、因素分析法、比率分析法等，通過對成本數據的對比和分析，找出成本管理中的薄弱環節和存在的問題。成本分析報告應包括成本分析的目的、范圍、方法、結果和建議等內容，及時提交給公司領導和相關部門。2.成本考核建立成本考核制度，明確成本考核的指標、方法和程序，對各部門和崗位的成本管理工作進行考核評價。成本考核指標可包括成本預算執行率、成本節約率、成本降低額等，通過對成本考核指標的計算和分析，評價各部門和崗位的成本管理績效。成本考核結果與部門和個人的績效掛鉤，對成本管理工作表現優秀的部門和個人進行獎勵，對成本管理工作不力的部門和個人進行處罰。七、成本管理信息系統1.系統建設目標建立一套科學、高效、實用的成本管理信息系統，實現成本數據的集中管理、實時共享和動態監控，為成本管理決策提供準確、及時、全面的信息支持。2.系統功能模塊成本核算模塊：實現成本數據的錄入、核算、分配和報表生成等功能。成本預算模塊：實現成本預算的編制、審核、調整和下達等功能。成本控制模塊：實現對項目成本支出的實時監控和預警，及時發現和糾正成本偏差。成本分析模塊：實現對成本數據的分析和挖掘，為成本管理決策提供依據。基礎數據管理模塊：實現對成本管理相關基礎數據的維護和管理，如項目信息、成本項目、供應商信息等。3.系統運行與維護明確系統使用部門和人員的職責和權限，確保系統的安全