臺州市物業管理實施辦法?第一章總則第一條目的與依據為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條管理原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則，實行業主大會、業主委員會與物業服務企業相對獨立、相互制衡的機制。第四條政府職責市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區建設規劃，建立和完善綜合協調機制，及時協調解決物業管理中的重大問題。市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。其他有關部門按照各自職責，做好物業管理的相關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。第二章業主、業主大會及業主委員會第五條業主定義房屋的所有權人為業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。第六條業主權利與義務業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。第七條業主大會物業管理區域內業主人數較多的，可以推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第八條業主大會籌備組符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內組織成立業主大會籌備組。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起六十日內，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。第九條業主委員會業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會應當依法履行職責，接受業主監督。第三章前期物業管理第十條前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止條件等內容。第十一條臨時管理規約建設單位應當在銷售物業前，制定臨時管理規約，并向物業買受人明示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第十二條承接查驗在物業交付使用前，建設單位應當與物業服務企業進行物業承接查驗。承接查驗應當包括物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房、相關場地等，并簽訂承接查驗協議。建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。物業服務企業應當對承接的物業進行查驗，并做好記錄。第十三條前期物業服務費前期物業服務收費實行政府指導價。建設單位應當按照前期物業服務合同的約定，向物業服務企業支付前期物業服務費。物業買受人應當按照物業買賣合同的約定，按時交納前期物業服務費。第四章物業服務第十四條物業服務企業資質從事物業服務活動的企業，應當依法取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事經營活動。第十五條物業服務合同業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容與質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。第十六條物業服務內容與質量物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供下列服務：（一）物業共用部位的維修、養護和管理；（二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；（三）物業管理區域內的環境衛生清掃保潔、綠化養護、公共秩序維護等服務；（四）物業服務合同約定的其他服務。物業服務企業應當按照國家和地方有關標準和規范，提供質價相符的服務。第十七條物業服務收費物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，定期公布物業服務費用的收支情況。第十八條專項維修資金專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。第十九條物業服務企業的退出物業服務合同期滿或者提前解除的，物業服務企業應當按照法律、法規規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：（一）移交保管的物業檔案、資料；（二）移交物業服務期間形成的有關財務賬冊；（三）移交物業管理用房；（四）結清預收、代收的有關費用；（五）法律、法規規定的其他事項。物業服務企業不按照前款規定履行交接義務的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。第五章物業的使用與維護第二十條物業使用規定業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定。物業服務企業應當對裝飾裝修活動進行監督檢查，發現違反有關規定的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關部門。第二十一條物業維護責任物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔。物業專有部分的維修、養護費用，由該專有部分業主承擔。因物業使用不當造成的物業損壞，由責任人負責維修、養護或者承擔賠償責任。第二十二條停車位使用物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以將車位、車庫出租給業主以外的其他人，但應當在出售或者出租前十五日書面告知業主。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。第二十三條公共收益管理利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應當對公共收益單獨列賬，接受業主監督。第六章法律責任第二十四條建設單位責任建設單位有下列行為之一的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：（一）未按照本辦法第十條規定通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；（二）未按照本辦法第十一條規定制定臨時管理規約或者未向物業買受人明示的；（三）未按照本辦法第十二條規定進行物業承接查驗的；（四）未按照本辦法第十九條規定履行交接義務的。第二十五條物業服務企業責任物業服務企業有下列行為之一的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下的罰款：（一）未按照本辦法第十六條規定提供物業服務的；（二）未按照本辦法第十七條規定公布物業服務費用收支情況的；（三）未按照本辦法第十九條規定履行交接義務的。物業服務企業擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款，并在物業管理區域內予以公告。第二十六條業主、業主委員會責任業主、業主委員會違反本辦法規定，有下列行為之一的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評：（一）未按照本辦法第六條規定履行業主義務的；（二）未按照本辦法第八條規定組織