營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)影響研究—中海地產(chǎn)為例摘要“營改增”，即將要交稅的應(yīng)稅項目，調(diào)整為交納增值稅，從2012年開始試點工作，至2016年5月1日全國范圍內(nèi)全面推行。該政策的實行目的在于減少重復(fù)交稅，這對企業(yè)減少稅收負擔(dān)、促進社會健康發(fā)展具有重要意義。那么該政策是否對企業(yè)真正發(fā)揮積極作用，房地產(chǎn)業(yè)作為納入“營改增”范圍中的重要行業(yè)，對于該政策帶來的變化和影響值得探究。本文通過引用實際案例中海地產(chǎn)的情況對“營改增”政策的實施效果進行評估，并運用對比分析法，結(jié)合中海地產(chǎn)稅改前后年報數(shù)據(jù)，從稅務(wù)和財務(wù)績效兩個方面說明“營改增”對中海地產(chǎn)帶來的積極影響，并總結(jié)了中海地產(chǎn)成功應(yīng)對“營改增”的相關(guān)經(jīng)驗，給那些遇到“營改增”困難的企業(yè)提供參考，讓同類型房地產(chǎn)企業(yè)也能一起真正享受到稅改紅利，更健康長遠地發(fā)展。關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；中海地產(chǎn)；財務(wù)影響；目錄TOC\h\z\t"一級標(biāo)題1,1,二級標(biāo)題2,2,摘要樣式,1"一、序言 6（一）研究背景 6（二）研究意義 6（三）研究思路及方法 7（四）創(chuàng)新與不足 8二、文獻綜述 8（一）國外文獻綜述 8（二）國內(nèi)文獻綜述 9三、相關(guān)理論基礎(chǔ) 10（一）營業(yè)稅概念及特征 10（二）增值稅概念及特征 10（三）“營改增”政策概述 10（四）房地產(chǎn)企業(yè)概念 11四、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 12（一）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”發(fā)展歷程 12（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀 12五、中海地產(chǎn)概況 13（一）公司簡介 13（二）公司近階段經(jīng)營狀況 14六、“營改增”對中海地產(chǎn)的財務(wù)影響 14（一）“營改增”對中海地產(chǎn)的稅負影響 14（二）“營改增”對中海地產(chǎn)財務(wù)績效的影響 15七、中海地產(chǎn)應(yīng)對“營改增”的積極措施 17（一）針對企業(yè)稅負方面 17（二）針對企業(yè)財務(wù)管理方面 18八、結(jié)論與展望 19參考文獻 21一、序言（一）研究背景截止到2016年5月1日，我國實行的是營業(yè)稅和增值稅并行的稅制，該制度不僅導(dǎo)致對企業(yè)的重復(fù)征稅，給第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)納稅人增加了稅收負擔(dān)，而且在某種程度上制約了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。為了進一步完善增值稅其中的抵扣環(huán)節(jié)等，避免營業(yè)稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象，減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，于2012年1月開始對部分行業(yè)、部分地區(qū)試點“營改增”。最先推開試點的是上海地區(qū)的包括水陸空及管道運輸服務(wù)在內(nèi)的交通運輸業(yè)和部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，由此拉開了“營改增”的序幕。之后四年內(nèi)“營改增”的進程逐漸加快，試點地區(qū)和行業(yè)范圍逐步擴大，到2016年5月1日，全國范圍內(nèi)全面推行“營改增”政策，生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等都在最終調(diào)整范圍之內(nèi)，并實行11%的增值稅率。此時，“營改增”稅制改革循序漸進得在我國所有行業(yè)和區(qū)域中得到了全面貫徹落實。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩次稅率調(diào)整后，現(xiàn)實施的是9%的增值稅。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)總投資147602億元，比去年增加4.4%，占GDP的12.9%。通過對GDP和財政收入的統(tǒng)計分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的位置，對國家、企業(yè)、居民各方面都有著相當(dāng)大的影響力。隨著“營改增”的逐步深入，“營改增”給企業(yè)的經(jīng)營和稅務(wù)籌劃造成了巨大的沖擊，如何更好地適應(yīng)新形勢，是當(dāng)前我國企業(yè)需要處理的一個重要課題。（二）研究意義“營改增”旨在有效地解決商品在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的重復(fù)征稅問題，有利于企業(yè)減少稅負，降低營業(yè)成本，促使社會形成更好的良性循環(huán)。在那時的稅制背景下，我國的經(jīng)濟還處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，因此，如何調(diào)動市場和企業(yè)的活力，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革，就顯得尤為重要和緊迫。在這種情況下，“營改增”就成了我國經(jīng)濟體制改革和發(fā)展的重要舉措。那么該政策是否對企業(yè)真正發(fā)揮作用，通過對“營改增”政策的實施效果進行評估，用實際案例情況對這個問題進行分析至關(guān)重要。作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展進程中十分關(guān)鍵的一環(huán)。本文選取具有央企背景的中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌中海地產(chǎn)為案例，其上市多年，信息較全面，財務(wù)制度健全，具有規(guī)范的財務(wù)操作，品牌優(yōu)勢明顯，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中極具代表性。本文收集和參考了國內(nèi)外關(guān)于“營改增”的大量文獻，許多學(xué)者在全面實施這一政策的過程中，從不同的視角出發(fā)進行了研究，不過總體來看理論研究多于實證研究。因此，對中海地產(chǎn)進行案例分析能得出房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策下受到影響的方向性結(jié)果，這個結(jié)果與對應(yīng)的對策可以給其他企業(yè)一些啟示和借鑒，使“營改增”方面的案例研究更加充實，同時也可以讓房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理更加規(guī)范，國家財政部門的監(jiān)管也更快捷有效。（三）研究思路及方法1、研究思路首先，本文開頭介紹了文章的選題背景及意義，接著闡明了本文的思路、研究方法，并指出了本文的創(chuàng)新與局限性。接下來是就國內(nèi)外有關(guān)“營改增”對企業(yè)的影響等方面的研究成果撰寫相關(guān)文獻綜述。第三部分對“營改增”相關(guān)概念、政策內(nèi)容進行說明，同時，本文還對房地產(chǎn)公司的相關(guān)概念進行了論述，并將它們結(jié)合在一起，為以后的研究提供了理論依據(jù)。第四章介紹了房地產(chǎn)公司“營改增”的發(fā)展過程及其現(xiàn)狀，從這兩方面入手，昭示了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的意義，為后文展開作鋪墊。第五部分為中海地產(chǎn)概況。介紹中海地產(chǎn)的基本情況和公司近階段經(jīng)營狀況，并基于內(nèi)部資料和外部資料分析中海地產(chǎn)的現(xiàn)狀。第六部分為“營改增”對中海地產(chǎn)的財務(wù)影響。通過對中海“營改增”前后的財務(wù)數(shù)據(jù)進行對比來直觀說明征收營業(yè)稅與增值稅的稅負差別和財務(wù)績效差別。第七部分為中海地產(chǎn)應(yīng)對“營改增”采取的積極措施。最后給出結(jié)論與展望，供其他同類型企業(yè)參考。2、研究方法1、文獻借鑒法在閱讀了近年來與“營改增”相關(guān)的資料和文獻之后，針對房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對稅收制度改革、提升企業(yè)管理效能等問題進行研究和思考，并基于房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率的最新變化，分析研究了“營改增”所帶來的財務(wù)影響。2、案例分析法本文以中海地產(chǎn)為案例研究對象，分析了企業(yè)稅制改革前后稅負和財務(wù)績效的數(shù)據(jù)變化情況，分析其如何靠自身的積極應(yīng)對措施平穩(wěn)度過稅改。并對類似企業(yè)如何更快、更有效地適應(yīng)“營改增”帶來的變化提出了可行性建議，給到遇到困難的企業(yè)供借鑒，真正享受到稅收改革帶來的好處。3、比較分析法通過對中海地產(chǎn)“營改增”前后稅負、財務(wù)業(yè)績的變化進行對比，總結(jié)得出稅收制度改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的影響。（四）創(chuàng)新與不足1、創(chuàng)新本文基于“營改增”政策理論對中海地產(chǎn)產(chǎn)生了什么影響，是否得益于該政策進行了分析，并總結(jié)了中海地產(chǎn)成功應(yīng)對“營改增”的相關(guān)經(jīng)驗，給其他房地產(chǎn)企業(yè)一些啟示和借鑒，同時促進了該政策與實際相結(jié)合。2、不足由于中海地產(chǎn)增值稅征收實際情況無從獲知，本文只是結(jié)合基本的計算公式對其增值稅額進行了演算，計算結(jié)果可能與實際有一些差異。還有一點是本文的研究案例中海地產(chǎn)是一般納稅人，因此本文的研究結(jié)論對其他小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有很大的參考價值。二、文獻綜述（一）國外文獻綜述“營改增”是我國所提出的特有政策，外國研究者更多的是側(cè)重于對增值稅制度的研究，但對本文也有一定的參考價值。EmranM.S,StiglitizJ.E（2005）在研究中提出，一些國家在初期施行增值稅制度時，主要是由于貨幣政策的變化而導(dǎo)致商品價格上漲，增值稅影響較小。但增值稅對一個國家而言仍有許多優(yōu)點，除了可以避免重復(fù)征稅帶來的成本上升，還能對促進不同行業(yè)稅負公平、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等有著積極意義。UbesieMadubukoCyril（2019）研究結(jié)果表明，一個國家對增值稅采用什么樣的征收方式會對國家的方方面面將產(chǎn)生不同程度的影響，增值稅對國內(nèi)生產(chǎn)總值的長期收入和短期收入有顯著影響，因此或?qū)⒊蔀閲液暧^調(diào)控經(jīng)濟的一個很好的方式。增值稅具有它獨特的優(yōu)點，但也不是十全十美的。而企業(yè)要想在稅收與成本之間達成平衡，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)脑鲋刀惗惵室员ＷC納稅的公平，這同時需要政府采用正確的策略與監(jiān)管模式。國外一些學(xué)者也發(fā)現(xiàn)了增值稅存在的弊端。KeenM,LockwoodB.（2010）指出，由于一些公司規(guī)模較小或經(jīng)營策略不當(dāng)，一些企業(yè)在經(jīng)營過程中稅收負擔(dān)會增加而不是減少，因而管理人員會不認可增值稅的存在，從而對增值稅制度的改革進程產(chǎn)生影響。他認為增值稅應(yīng)該與投入和產(chǎn)出掛鉤，避免上下端公司違反規(guī)章制度，產(chǎn)生偷稅漏稅的情況。國外也有學(xué)者對增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響進行研究。自20世紀(jì)50年代法國創(chuàng)設(shè)增值稅以來，增值稅已發(fā)展成為絕大多數(shù)國家和地區(qū)流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，對各國政府增加財政收入起到了不可替代的作用。國外學(xué)者大多支持國家實行增值稅稅收政策，并提議政府應(yīng)持續(xù)完善該政策，使其在促進國民經(jīng)濟的長遠發(fā)展上發(fā)揮更好的作用。（二）國內(nèi)文獻綜述在我國于2012年開啟的“營改增”稅制改革進程中，房地產(chǎn)業(yè)是最后一批納入范疇的，其重要性和困難度盡數(shù)體現(xiàn)。“營改增”是否真正順應(yīng)了經(jīng)濟發(fā)展需求和稅制改革方向，國內(nèi)學(xué)者對這一變革進行了廣泛的學(xué)術(shù)研究，有學(xué)者認為這項改革對房地產(chǎn)企業(yè)及各行各業(yè)的發(fā)展都有促進作用。肖春明（2022）通過具體的案例對比了增值稅與營業(yè)稅的不同處，他認為一般納稅人的稅負增加是營業(yè)稅無法抵扣所導(dǎo)致的。對不同的行業(yè)實行適合的征收制度將促進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)均衡發(fā)展，因此“營改增”勢在必行。尹益紅（2021）認為全面實行“營改增”是行之有效的，深化稅制改革可以消除重復(fù)征收稅款的弊端，促進房地產(chǎn)企業(yè)的效益，同時維護市場的公平，提高社會整體利益水平。而有些學(xué)者則認為對房地產(chǎn)企業(yè)進行“營改增”會增加企業(yè)的壓力。譚昕（2018）指出當(dāng)2016年房地產(chǎn)行業(yè)實行新的稅收政策時，國家也實施了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，幾家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)面臨著巨大考驗。葉欽（2021）指出房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”變革過程中存在如下兩個主要問題：一是“營改增”增加了建筑業(yè)的稅收負擔(dān)，這部分之后會轉(zhuǎn)移到與建筑業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升；第二，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展水平參差不齊，一些企業(yè)短時間內(nèi)不能適應(yīng)“營改增”，這些企業(yè)就出現(xiàn)了稅負不降反增的情況。總結(jié)而言，國外對增值稅的研究起步較早，許多國家實行增值稅有很長的歷史，增值稅制度也趨于完善，給我國增值稅的研究與發(fā)展提供了參考。各位學(xué)者根據(jù)我國自身特點采用各種研究方法分析了“營改增”對我國房地產(chǎn)的影響，總體來說都是認可“營改增”的合理性，但是由于房地產(chǎn)業(yè)自身的特征，“營改增”可能會讓企業(yè)面臨一些難題，但積極采取應(yīng)對措施可以平穩(wěn)度過“營改增”挑戰(zhàn)。三、相關(guān)理論基礎(chǔ)（一）營業(yè)稅概念及特征營業(yè)稅是指對在我國境內(nèi)從事應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣的單位和個人所得的營業(yè)額征稅。隸屬流轉(zhuǎn)課稅的范疇。營業(yè)稅發(fā)源較早，從明清時期的門攤、鋪間房稅等就已經(jīng)顯現(xiàn)出營業(yè)稅雛形。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》于1993年12月13日由國務(wù)院發(fā)布，當(dāng)時全國共有九項營業(yè)稅稅目，其中包含交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險業(yè)、服務(wù)業(yè)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)及娛樂業(yè)，自1994年1月1日起施行。我國的營業(yè)稅征收范圍廣泛、普遍，計算方法簡單，但由于兩種稅收并存現(xiàn)象不但破壞了增值稅的抵扣鏈條，而且也給稅收管理帶來了困難。因此于2017年10月30日，營業(yè)稅正式廢止。（二）增值稅概念及特征增值稅是對商品或者勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的新增價值額部分進行征收，在設(shè)計理念上解決了重復(fù)征稅的缺陷，是在當(dāng)今市場經(jīng)濟中為政府籌集收入的一個十分理想的稅種。它也屬于一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅如今已是我國最大的稅種，收入達到我國全部稅收的60%以上，我國目前對一般納稅人實行稅率是13%、9%、6%、0%等。與營業(yè)稅的差異在于，根據(jù)WTO的規(guī)定，實行增值稅的國家可以退還商品出口增值稅，我國實行后降低了商品和服務(wù)的價格，增強了我國出口產(chǎn)品在國際上的競爭力，因而征收增值稅能擴大國際貿(mào)易往來。增值稅還有公平稅負、合理生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)等特點。（三）“營改增”政策概述“營改增”即營業(yè)稅改為征收增值稅的簡稱，是我國稅收制度歷史上的一次重大變革。從2012年1月1日開始，上海的交通運輸業(yè)和一些現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將實行營業(yè)稅改為增值稅，這是我國實施“營改增”計劃的第一個步驟，隨后將“營改增”行業(yè)的范圍擴大到了全國；最后，將金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)都納入了“營改增”，也就是說，營業(yè)稅自此將會從歷史中消失。“營改增”以前，對商品征收增值稅，對服務(wù)征收營業(yè)稅，但實際情況下，納稅人的勞動所得收入一般都是包含商品和服務(wù)的，兩者很難區(qū)分，有時候甚至連商品還是服務(wù)都很難區(qū)分，稅收征管于是面臨了很大的困難。為此，國家稅務(wù)機關(guān)在“混合銷售”、“兼營”等方面都采取了一系列的措施，這就使得征收單位和企業(yè)之間的經(jīng)營壓力大增。全面實施“營改增”，使“增營并征”現(xiàn)象完全消失，使納稅人在銷售商品或提供服務(wù)時必須交納增值稅，既使我國的流轉(zhuǎn)稅體系得到了簡化和優(yōu)化，又從制度上解決了商品、服務(wù)稅制不統(tǒng)一等問題，同時打通了增值稅的抵扣鏈條，是黨中央國務(wù)院根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展形勢，深化改革總體部署的角度做出的重要決策，實現(xiàn)了優(yōu)化整合我國稅收制度結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)稅負的目的。此外，由于“增營并征”，稅收抵扣鏈條的斷裂也會導(dǎo)致企業(yè)的成本和支出的增加，從這一點上說，“營改增”讓企業(yè)在經(jīng)營過程中的稅收成本的減少并促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而減稅部分通過價格傳導(dǎo)可以降低消費者的負擔(dān)，從而提高消費者的可支配收入，消費需求也一并增長，形成良性循環(huán)，讓社會經(jīng)濟水平得到了進一步的提高，所以它也是落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項具體措施。同時，在商品和服務(wù)領(lǐng)域，建立出口退稅政策，有利于優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，使出口稅收境況得到全方面的改良。因此在“營改增”全國范圍內(nèi)全面推行的過程中，不僅有利于使得增值稅其中的抵扣環(huán)節(jié)變得完善，減少稅收的重復(fù)交納，促進國民經(jīng)濟的良性循環(huán)，同時也可以調(diào)動社會各界的積極性，促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的深入。（四）房地產(chǎn)企業(yè)概念房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、建設(shè)等活動，具有自主經(jīng)營、獨立核算功能并以獲利為目的的經(jīng)濟組織。從所有權(quán)的觀點來看，由于各種不同的經(jīng)濟要素并存，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)可以分為全民所有制、集體所有制、私營、股份合作制、股份制、外資企業(yè)等。與其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)的特點，具有以下特點：首先，其經(jīng)營對象是不能流動的，而不動產(chǎn)與周圍環(huán)境因素關(guān)系密切，只有把握好本地市場的供求關(guān)系和他的變化趨勢，抓住當(dāng)?shù)厥袌霾拍苁狗康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效得到有效提升。二是開展業(yè)務(wù)的服務(wù)特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的活動內(nèi)容有：征收地塊、房屋拆遷、地塊開發(fā)、銷售房屋等，并在房地產(chǎn)建設(shè)過程中勢必產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，從這些業(yè)務(wù)活動的服務(wù)性質(zhì)體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量。三是經(jīng)營活動的資金和人才密集性。房地產(chǎn)項目通常周期較長，且項目幾乎都包含很大的價值，因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時不僅需要大量的資金來維持項目運作，還需要大量專業(yè)人才提供技能和知識，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長遠發(fā)展。對于消費者而言，不了解房地產(chǎn)行業(yè)的無法快速了解與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，也需要專業(yè)人士的協(xié)助順利完成交易。四是行業(yè)特征會對其產(chǎn)生的限制，具體表現(xiàn)為：競爭范圍以本地市場為主，以區(qū)域為導(dǎo)向。資本的流動是促使國內(nèi)和國際競爭的首要來源。競爭對手多，但實力強的企業(yè)數(shù)量少。市場競爭激烈，企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著較強的不確定性。房地產(chǎn)用戶市場廣闊，主要是一般的房屋使用者和其它有需求的購房者。但是，房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻也比較高，因為要想進入房地產(chǎn)業(yè)，必須要有足夠的啟動資本，所以會有很高的風(fēng)險，只有經(jīng)營的好，才可以獲得很高的收益，而且由于房地產(chǎn)的固定特征，使得撤出的費用也很高。四、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”發(fā)展歷程及現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”發(fā)展歷程經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2016年5月1日起，全國范圍內(nèi)全面采用“營改增”，試點范圍擴大到生活消費的各個行業(yè)，確定了房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%。2018年5月1日，國務(wù)院將當(dāng)時的增值稅稅率調(diào)低了1%，包括制造業(yè)在內(nèi)的一些行業(yè)的增值稅稅率從17%降低到16%，房地產(chǎn)業(yè)等的增值稅稅率從11%降低到了10%。2019年，李克強在政府工作報告中建議，要實施更大規(guī)模的減稅，進一步下調(diào)各產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率，把目前制造業(yè)等行業(yè)16%的稅率降低至13%，把房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降低至9%，保證主要行業(yè)的稅負有顯著減少。自“營改增”政策實施后，不斷推進了房地產(chǎn)行業(yè)減稅降費的力度和進程。（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過近5年來的高位運行以及持續(xù)調(diào)控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，2022年房地產(chǎn)企業(yè)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投入達到147602億元，較上年同期增加4.4%。其中，住房投資111173億元，同比增長6.4%；辦公建筑投資5974億元，同比下降8.0%；商業(yè)用房12445億元，同比下降4.8%。中國房地產(chǎn)開發(fā)商在2021年的土地購買面積創(chuàng)十年來的新低，為21591萬平方米，比去年減少3946萬平方米，同比下降15.5%；土地成交價格突破十年新高，為17756億元，同比增長2.8%。中國房地產(chǎn)企業(yè)在2021年的投資總額為201132億元，同比增長4.2%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，同比減少12.7%；外商直接投資107億元，下降44.1%；自有資金65428億元，增長3.2%；預(yù)付和預(yù)收款73946億元，增長11.1%。2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬；特別是流動人口38467萬，比去年末增加了885萬，會帶來新的住房需求。目前，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，多主體供應(yīng)、眾渠道保障、租賃和銷售同時進行的住房供應(yīng)格局逐漸形成，新的發(fā)展方式也在不斷探索和完善。同時，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控對促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和滿足居民的日常生活需求具有重要的意義。我國經(jīng)濟基本面較好，城市化進程持續(xù)向前，居民對居住環(huán)境的追求日益提高，房地產(chǎn)公司的發(fā)展空間還很大。五、中海地產(chǎn)概況（一）公司簡介中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司（以下簡稱中海地產(chǎn)）是中國建設(shè)集團有限公司的前身，隸屬中國建筑集團有限公司，1979年在香港成立，1992年在香港證券交易所掛牌。1998年，隨著中國大陸住宅市場化的改革，公司的房地產(chǎn)開發(fā)中心逐漸轉(zhuǎn)向大陸。從2002年到現(xiàn)在，是公司的高速發(fā)展階段，實現(xiàn)了向全國性房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型，逐漸成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭。公司擁有42年不動產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模龐大，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地80余個城市，在美國、英國、加拿大、新西蘭等多個國家和地區(qū)均有地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并連續(xù)18年榮獲中國藍籌地產(chǎn)公司，連續(xù)17年獲中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，連續(xù)10年獲恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)成分股。公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優(yōu)勢強，具備行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計、開發(fā)、建造、運營、物業(yè)服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈整合聯(lián)動能力，是中國內(nèi)地最大的寫字樓發(fā)展運營商。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的開拓者、引領(lǐng)者。獲得惠譽A-、穆迪Baa1、標(biāo)準(zhǔn)普爾BBB+的國際信用評級，保持行業(yè)一流水準(zhǔn)。（二）公司近階段經(jīng)營狀況根據(jù)最新更新的2021年上半年中報報表數(shù)據(jù)顯示，中海的營業(yè)收入增長21.7%，達到1078.8億元；凈利潤為207.8億元，凈利潤率19.3%，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。盡管近兩年來，房地產(chǎn)業(yè)的盈利水平一直在下降，但中海地產(chǎn)的凈利潤在2021上半年依然保持在19.3%的高位。該公司的資產(chǎn)負債率為60.2%，比2021年行業(yè)平均資產(chǎn)負債率79.1%要低得多。這十多年來，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負債率一直維持在60%左右，凈借貸比率也不到40%，一如既往保持穩(wěn)健。集團貸款總額達2284.5億元，銀行存款余額1174.3億元，凈借貸比率保持在業(yè)內(nèi)較低的33.8%。“三條紅線”均不觸及，仍維持在“綠檔”。截至到2021年6月30日，集團流動資產(chǎn)凈值為3498.3億元，流動比率為2.1，利息倍數(shù)比率為7.9倍，加權(quán)平均融資成本為3.6%，在行業(yè)內(nèi)屬于優(yōu)秀水平。房地產(chǎn)銷售收入增加20.5%，達到2072.1億元，相當(dāng)于1050萬平方米的銷售面積，同比增加10%；公司股東應(yīng)占溢利為人民幣207.8億元，同比增1.23%。扣除稅后投資資產(chǎn)的公允值變動收益人民幣15.5億元后，股東應(yīng)占溢利為人民幣192.3億元，較上年同期增長10.9%。公司依舊保持穩(wěn)健增長，多個核心財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健良好。六、“營改增”對中海地產(chǎn)的財務(wù)影響（一）“營改增”對中海地產(chǎn)的稅負影響“營改增”實施以前房地產(chǎn)企業(yè)按照營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅。稅改后，假設(shè)按營業(yè)稅繳納，即2016-2020年營業(yè)稅=主營業(yè)務(wù)收入*（1+增值稅率）*5%（表8-1計算公式）。房地產(chǎn)企業(yè)在一開始適用11%的增值稅率，后來經(jīng)過兩次稅率調(diào)整后，如今適用9%的增值稅稅率。表8-2計算公式：增值稅=銷項稅額-進項稅額，銷項稅額=主營業(yè)務(wù)收入*增值稅率，進項稅額=主營業(yè)務(wù)成本×增值稅率×可抵扣率（借鑒以前學(xué)者的研究，可抵扣率用70%來計算），稅負變化=“營改增”前營業(yè)稅-“營改增”后增值稅。表8-1單位：萬元主營業(yè)務(wù)收入營業(yè)稅2016138637917694402017142798677925322018144027297921502019163650959000802020185789531012553數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)各年年度報告即計算表8-2單位：萬元主營業(yè)務(wù)成本稅率銷項稅額進項稅額應(yīng)交增值稅稅負變化2016957734811%1525017737456787561-1812020171013765211%157078578059979018623462018932876710%1440273653014787259489120191085708410%1636510759996876514235662020129968689%1672106818803853303159250數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)各年年度報告從表8-2根據(jù)中海地產(chǎn)年報數(shù)據(jù)計算得出的數(shù)據(jù)可以看出，除2016年企業(yè)還未較好適應(yīng)新政外，2017年起企業(yè)應(yīng)交增值稅金額均低于營業(yè)稅金額，最新的2020年應(yīng)交增值稅相比2019年也迎來了回落。稅負變化可以表明“營改增”后中海地產(chǎn)稅負除2016年外均得到減輕，并且減稅效果逐年遞增，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)有一定程度的降低。（二）“營改增”對中海地產(chǎn)財務(wù)績效的影響1、“營改增”對中海地產(chǎn)盈利能力的影響盈利是公司經(jīng)營的首要目標(biāo)，奠定公司正常運作的基礎(chǔ)，是投資者能否獲得投資收益的重要保證，也是債權(quán)人收回債務(wù)的根本保障。本文認為公司的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率能夠代表上市公司的盈利水平。從表8-2-1可看出近六年來中海地產(chǎn)的盈利水平穩(wěn)步上升，2016年較2015年提升三個百分點至23.4%，出現(xiàn)較大增幅，或為“營改增”產(chǎn)生的影響。2020年中海地產(chǎn)盈利水平再上一個臺階，凈利潤率達到25.5%。凈資產(chǎn)收益率在2015—2020年間維持在16%左右，最高于2016年上升至17.33%，總體來看較為穩(wěn)定。歷年來中海的凈利潤率在同行業(yè)中都維持在較高水平。表8-2-1201520162017201820192020凈利潤率20.9%23.4%24.6%25.24%25.4%25.5%凈資產(chǎn)收益率15.45%17.33%16.82%14.80%15.67%16.53%數(shù)據(jù)來源：整理自中海集團各年度合并報表2、“營改增”對中海地產(chǎn)償債能力的影響通過分析上市公司的償債能力可以看出該公司是否有能力償還貸款，給投資者帶來穩(wěn)定的收益。本文選取流動比率和資產(chǎn)負債率來反映中海地產(chǎn)長短期償債能力。從表8-2-2來看，中海地產(chǎn)的流動比率平均值基本維持在2.2左右，于2015-2016和2018-2019年間呈上升趨勢，表明“營改增”期間，公司的短期債務(wù)償還能力得到了提高。一般認為，流動比率在2：1以上為更好，這意味著流動資產(chǎn)是流動負債的兩倍。公司的流動比率越高，公司的變現(xiàn)能力越強，相反則弱。六年間中海地產(chǎn)資產(chǎn)負債率的數(shù)值偏高但總體呈下降趨勢，這反映出該公司的長期償債能力正在不斷提高。也反映了公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，債務(wù)風(fēng)險可控，財務(wù)狀況穩(wěn)定，短期內(nèi)無流動性風(fēng)險。穩(wěn)健的財務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈嚅_發(fā)機遇，為未來擴張打下基礎(chǔ)。表8-2-2201520162017201820192020資產(chǎn)負債率63%60%58%60%57%60.1%流動比率1數(shù)據(jù)來源：整理自中海集團各年度合并報表3、“營改增”對中海地產(chǎn)營運能力的影響房地產(chǎn)企業(yè)屬于重資產(chǎn)類公司，存貨在總資產(chǎn)中占有很大比例。從存貨周轉(zhuǎn)率的角度來看，可以從某種程度上反映房地產(chǎn)公司的開發(fā)速度和商品房的銷售情況，所以在進行房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力分析時，對于存貨周轉(zhuǎn)率的分析十分重要。從表8-2-3來看，中海地產(chǎn)在“營改增”時期的存貨周轉(zhuǎn)率由2015年的0.47下降十個百分點到2017年的0.37，出現(xiàn)較大降幅，這說明稅改時期企業(yè)銷售情況受到影響。在之后兩年存貨周轉(zhuǎn)率基本穩(wěn)定在0.30左右，2020年由0.30回升到了0.32，說明2020年企業(yè)銷售狀況出現(xiàn)回暖。雖存貨周轉(zhuǎn)率整體呈下降趨勢，但中海地產(chǎn)在行業(yè)中存貨周轉(zhuǎn)速度較快，銷售情況較好，企業(yè)的競爭能力較強。反映了企業(yè)存貨并未占據(jù)大量現(xiàn)金流，企業(yè)經(jīng)營狀況較好。表8-2-3201520162017201820192020存貨周轉(zhuǎn)率0.470.420.370.320.300.32數(shù)據(jù)來源：整理自中海集團各年度合并報表七、中海地產(chǎn)應(yīng)對“營改增”的積極措施（一）針對企業(yè)稅負方面1、深入解讀稅收政策中海平穩(wěn)度過“營改增”的背后沒有什么未卜先知，而是因為有“一朝被蛇咬十年怕井繩”的經(jīng)歷在先。1997年亞洲金融風(fēng)暴時，中海曾吃過稅負過高的虧，面臨資金鏈斷裂、甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。渡過危機后，中海在經(jīng)營上開始針對國家出臺的各項新政深入研判，在公司內(nèi)部設(shè)立相關(guān)幾條紅線標(biāo)準(zhǔn)，對于此次“營改增”亦是如此。房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)的企業(yè)有很多獨有稅種，需要進行納稅的業(yè)務(wù)類型較多。只有深入了解、積極學(xué)習(xí)新稅收政策所包含的目的、實施細則等內(nèi)容并運用到實際操作中才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在進行管理的過程中更規(guī)范地開展經(jīng)營，制定合理的稅收策略，防止企業(yè)違反相關(guān)稅法規(guī)章制度。在嚴(yán)格遵守相關(guān)稅收政策的基礎(chǔ)下獲取稅收補貼，幫助企業(yè)降低稅負，拓展企業(yè)市場，提升企業(yè)在同行間的競爭力。2、規(guī)范企業(yè)稅負籌劃行為稅負籌劃是企業(yè)在經(jīng)營管理中十分重要的一環(huán)，他的實行效果會對企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益有直接影響。中海的稅負籌劃方針一直是精準(zhǔn)施策，適合自己的才是最好的，堅持穩(wěn)健審慎的稅務(wù)策略，在采購程序中，對供應(yīng)商的資質(zhì)進行了嚴(yán)格的審核，最好是與具備一般納稅人資格的供應(yīng)商進行合作，以獲得足夠的增值稅專用發(fā)票，保證充足的予以抵扣的進項稅額。不為避稅而漏交稅，要求有質(zhì)量的降低稅負，更加注重正確的價值創(chuàng)造。因此在稅收制度出現(xiàn)變化時，同類型企業(yè)最好順應(yīng)稅改對市場的整合效應(yīng)，根據(jù)新政策將實際納稅情況當(dāng)作基礎(chǔ)原則，結(jié)合自身稅負實情，強化運營成本管控，積極地籌劃相應(yīng)的改善措施。至于充分了解“營改增”對企業(yè)的重要性，通過合理的稅負籌劃進行避稅才能夠很大限度降低企業(yè)經(jīng)營中的開發(fā)成本，制定具有前瞻性的籌劃。（二）針對企業(yè)財務(wù)管理方面1、優(yōu)化公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要在嚴(yán)控風(fēng)險的前提下努力實現(xiàn)又好又快的發(fā)展，對成本有更好的把控是公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化的基礎(chǔ)條件。隸屬于中國建筑的中海地產(chǎn)骨子里繼承著建筑基因，多位高管都有過在中國建筑的工作經(jīng)歷，熟諳控制成本的必要性和實現(xiàn)路徑。中海地產(chǎn)的成本管控部用以把控設(shè)施、建安、景觀、精裝工程等環(huán)節(jié)的成本。最終這些成本僅占收入的較少一部分，為后續(xù)公司的經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。同類型房地產(chǎn)企業(yè)同樣應(yīng)合理安排成本，適時調(diào)整項目開發(fā)運轉(zhuǎn)周期，以降低企業(yè)資金流轉(zhuǎn)壓力。去挖掘適應(yīng)市場需求的優(yōu)質(zhì)項目，優(yōu)化產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品質(zhì)量，以提高企業(yè)核心競爭力為目標(biāo)，進一步完善企業(yè)自動申報增值稅管理系統(tǒng)，對政策的改變在短時間內(nèi)做出正確的調(diào)整。2、加強員工培訓(xùn)為幫助員工更好地理解和執(zhí)行“營改增”政策，中海地產(chǎn)特邀稅法領(lǐng)域知名專家舉辦主題為《“營改增”背景下的企業(yè)機遇與挑戰(zhàn)》的專題講座。在政策簡析部分，專家著重分析與講解了增值稅抵扣原理、計稅方法、涉稅風(fēng)險等內(nèi)容。在企業(yè)如何適應(yīng)新政策方面，提醒中海員工規(guī)范財務(wù)核算、做好發(fā)票管理和稅收籌劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)特別注意不同稅率項目分開核算等細節(jié)，并就現(xiàn)場參會人員提出的房地產(chǎn)項目總包、分包、建筑材料采購費、等實際操作中的問題進行了詳細解答。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)經(jīng)理的職業(yè)素養(yǎng)將直接關(guān)系到公司的經(jīng)營績效。隨著“營改增”的實施，增值稅的會計核算范圍不斷擴大，稅收計算有了相應(yīng)的調(diào)整，非常考驗財務(wù)管理人員的專業(yè)性。因此其他企業(yè)也可以像中海地產(chǎn)一樣組織開展有關(guān)政策理解的員工培訓(xùn)活動和講座等，提高企業(yè)財務(wù)人員的稅收知識，對公司可能遇到的風(fēng)險有更高的防范能力，財務(wù)管理人員的服務(wù)意識也能夠得到進一步提升。站在企業(yè)財務(wù)管理人員自身立場上，可以努力提高自身的專業(yè)能力，深入學(xué)習(xí)“營改增”政策，加強稅收政策在工作上的應(yīng)用。3、加強稅務(wù)部門溝通企業(yè)稅負籌劃方案的實施成效與稅務(wù)部門職能的發(fā)揮息息相關(guān)，作為企業(yè)的經(jīng)營決策者與稅務(wù)部門建立良好的交流關(guān)系是企業(yè)管理的過程中是十分必要的。管理人員應(yīng)積極主動地去了解掌握我國稅收政策最新方向，充分了解稅務(wù)部門的具體工作流程。當(dāng)面對新政策有困惑不清的地方的時候，應(yīng)與稅務(wù)部門主動地進行交流，提出稅務(wù)部門認可方案，這樣才能將新稅收政策貫徹并予以落實到位。八、結(jié)論與展望中海地產(chǎn)的例子說明了“營改增”理論上確實能一定程度實現(xiàn)企業(yè)稅負的降低，并對企業(yè)盈利和償債能力帶來較好影響。而中海地產(chǎn)能平穩(wěn)度過稅改不是一蹴而就的，這背后與公司對利潤、規(guī)模的前瞻性調(diào)整密不可分，靠的是對稅收政策的透徹掌握、堅持穩(wěn)健謹慎的財務(wù)戰(zhàn)略、健康的公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)。在我國全面推行“營改增”這項新稅收政策之后，各行各業(yè)都因此受到或多或少的影響。“營改增”給企業(yè)帶來的不僅僅是機遇，還有許多挑戰(zhàn)。但隨著制度的不斷優(yōu)化，長遠來看，“營改增”將對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展呈利好態(tài)勢。近兩年中國房地產(chǎn)企業(yè)迎來史無前例的挑戰(zhàn)。從2020年初的“抗疫”，到國家宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，如融資管理規(guī)則“三道紅線”和稅收端“兩道紅線”。對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度在持續(xù)強化。個別房企出現(xiàn)資金鏈危機、開發(fā)項目中斷，房地產(chǎn)企業(yè)長期高杠桿、高負債運行的潛在的風(fēng)險開始顯現(xiàn)。房企如何在金融審慎管理當(dāng)中求得更進一步的發(fā)展？又將如何排兵布陣、調(diào)改方向，開啟充滿新可能的發(fā)展道路？有鑒于此，經(jīng)營狀況不好的房地產(chǎn)企業(yè)有必要總結(jié)標(biāo)桿房企過去在稅收政策改變之下的應(yīng)對之道，并就對于整個行業(yè)的影響力進行判研，借鑒中海地產(chǎn)成功實現(xiàn)降稅的可行經(jīng)驗。在面對競爭愈發(fā)激烈的房產(chǎn)市場，只有企業(yè)深入解讀稅收政策，積極開展稅負籌劃，才能提升企業(yè)競爭力，推動稅收政策的有效施行，實現(xiàn)企業(yè)自身健康長遠的發(fā)展。參考文獻[1]陳維霞.基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析[J].質(zhì)量與市場,2021,No.291(16):46-47.[2]夏侯傳潤.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].財會學(xué)習(xí),2021,No.294(13):125-126.[3]張璇、張計寶、閆續(xù)文、李春濤.“營改增”與企業(yè)創(chuàng)新—基于企業(yè)稅負的視角[J].財政研究,2019（3）.[4]孟杰.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對策略[J].中國集體經(jīng)濟,2021,No.674(18):78-79.[5]季雨禾.淺析“營改增”對企業(yè)財務(wù)管理的影響及策略[J].納稅,2019（17）.[6]葛巖惠.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響分析[J].中國集體經(jīng)濟,2019（13）:143-144.[7]周廣仁.中國增值稅改革發(fā)展四十年實踐與思考[J].稅務(wù)研究,2018(12):27-32.[8]孫麗.營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].財會學(xué)習(xí),2020(05):215-216.[9]趙秀迪.“營改增”背景下我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔(dān)問題研究[D].山東大學(xué),2020.[10]常舒婷.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效的影響[D].蘇州大學(xué),2020.[11]尹益紅.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對策分析[J].財會學(xué)習(xí),2021,No.308(27):147-148.[12]譚昕.新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].審計與理財,2018（2）.[13]孫雅潔.“營改增”對S房地產(chǎn)公司財務(wù)影響及應(yīng)對措施研究[D].河北地質(zhì)大學(xué),2020.[14]曹越、易冰心、胡新玉、張卓然.“營改增”是否降低了所得稅稅負—來自中國上市公司的證據(jù)[J].審計