某市物業管理實施辦法?第一章總則第一條目的和依據為了規范本市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條基本原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。第四條政府職責市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導，建立物業管理綜合協調機制，協調解決物業管理中的重大問題。市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區住房和城鄉建設主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。其他有關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。第二章業主、業主大會及業主委員會第五條業主定義房屋的所有權人為業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。第六條業主權利業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。第七條業主義務業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。第八條業主大會一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體劃分辦法由市住房和城鄉建設主管部門會同相關部門制定。第九條業主大會的成立符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上；（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之三十以上。建設單位應當在符合前款條件之日起三十日內，書面報告物業所在地的區住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到書面報告之日起六十日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。第十條籌備組首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。第十一條業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第十二條業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一名單數成員組成。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。第十三條業主委員會職責業主委員會履行下列職責：（一）執行業主大會的決定和決議；（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）監督管理規約的實施；（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（九）業主大會賦予的其他職責。第十四條業主委員會會議業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會應當自作出決定之日起三日內，將決定事項以書面形式在物業管理區域內公告。第三章前期物業管理第十五條前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。第十六條臨時管理規約建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，并向物業買受人明示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第十七條承接查驗建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。物業服務企業應當對承接的物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好記錄。第十八條物業資料移交建設單位應當在物業交付使用十五日前，向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）業主名冊；（五）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交給業主委員會。第四章物業服務第十九條物業服務企業資質從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并依法取得物業服務企業資質證書。物業服務企業資質等級分為一、二、三級。具體資質標準由國務院建設主管部門制定。第二十條物業服務合同業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等內容進行約定。第二十一條物業服務內容物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供下列服務：（一）物業共用部位的維修、養護和管理；（二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；（三）物業管理區域內的環境衛生和綠化養護管理；（四）物業管理區域內的秩序維護、安全防范等事項的協助管理；（五）物業裝飾裝修管理服務；（六）物業檔案資料管理；（七）法律、法規規定的其他服務。第二十二條物業服務標準物業服務標準由市住房和城鄉建設主管部門會同相關部門制定，并向社會公布。物業服務企業應當按照物業服務標準提供服務。第二十三條物業服務收費物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務收費標準應當根據物業服務等級標準等因素，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。第二十四條物業服務收費調整物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業服務企業確需調整物業服務收費標準的，應當按照規定程序進行，并提前在物業管理區域內顯著位置公示擬調整的收費標準及理由。業主對調整后的物業服務收費標準有異議的，可以向價格主管部門申請核定。第二十五條物業服務監督業主有權對物業服務企業的服務質量進行監督。業主委員會應當定期對物業服務企業的服務質量進行評估，并將評估結果向業主公布。區住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查，發現問題及時責令整改。第五章物業的使用與維護第二十六條物業使用規定業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人在住宅物業內不得飼養家禽、家畜，但因輔助、導盲、導聽等特殊需要飼養的除外。第二十七條裝飾裝修管理業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規和管理規約的規定，不得危及房屋安全。第二十八條物業維修養護物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護。業主專有部分的維修、養護，由業主負責。物業共用部位、共用設施設備維修、養護時，相關業主應當予以配合。第二十九條專項維修資金專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和本市有關規定執行。第三十條應急維修發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照應急維修的有關規定辦理。第六章法律責任第三十一條業主、業主委員會的法律責任業主、業主委員會違反本辦法規定，有下列行為之一的，由區住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評：（一）未按照規定召開業主大會會議的；（二）未按照規定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員的；（三）未按照規定執行業主大會決定的；（四）未按照規定履行業主委員會職責的。業主違反本辦法規定，未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。第三十二條物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由區住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，并處以罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書：（一）未按照規定簽訂前期物業服務合同的；（二）未按照規定提供物業服務的；（三）未按照規定移交物業資料的；（四）擅自改變物業管理用房用途的；（五）擅自撤離物業管理區域的。物業服務企業違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由區住房和城鄉建設主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十三條其他法律責任違反本辦法規定，