某市物業(yè)管理實施辦法?第一章總則第一條目的和依據(jù)為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條基本原則物業(yè)管理應(yīng)當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。第四條政府職責市、區(qū)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第五條業(yè)主定義房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務(wù)。第六條業(yè)主權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條業(yè)主大會一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同相關(guān)部門制定。第九條業(yè)主大會的成立符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上；（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之三十以上。建設(shè)單位應(yīng)當在符合前款條件之日起三十日內(nèi)，書面報告物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面報告之日起六十日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。第十條籌備組首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。第十一條業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十二條業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)成員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。第十三條業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十四條業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三章前期物業(yè)管理第十五條前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十六條臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第十七條承接查驗建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并做好記錄。第十八條物業(yè)資料移交建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將上述資料移交給業(yè)主委員會。第四章物業(yè)服務(wù)第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。具體資質(zhì)標準由國務(wù)院建設(shè)主管部門制定。第二十條物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。第二十一條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：（一）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護管理；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（六）物業(yè)檔案資料管理；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)。第二十二條物業(yè)服務(wù)標準物業(yè)服務(wù)標準由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同相關(guān)部門制定，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)標準提供服務(wù)。第二十三條物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十四條物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)當按照規(guī)定程序進行，并提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費標準及理由。業(yè)主對調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費標準有異議的，可以向價格主管部門申請核定。第二十五條物業(yè)服務(wù)監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評估，并將評估結(jié)果向業(yè)主公布。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責令整改。第五章物業(yè)的使用與維護第二十六條物業(yè)使用規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅物業(yè)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽、家畜，但因輔助、導(dǎo)盲、導(dǎo)聽等特殊需要飼養(yǎng)的除外。第二十七條裝飾裝修管理業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得危及房屋安全。第二十八條物業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當予以配合。第二十九條專項維修資金專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十條應(yīng)急維修發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照應(yīng)急維修的有關(guān)規(guī)定辦理。第六章法律責任第三十一條業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責任業(yè)主、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評：（一）未按照規(guī)定召開業(yè)主大會會議的；（二）未按照規(guī)定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的；（三）未按照規(guī)定執(zhí)行業(yè)主大會決定的；（四）未按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責的。業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書：（一）未按照規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的；（二）未按照規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的；（三）未按照規(guī)定移交物業(yè)資料的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十三條其他法律責任違反本辦法規(guī)定，