淺談商品房預售協議中多個問題北京市建設委員會和北京市工商行政管理局已經于12月底對北京市商品房預售協議范本做出修訂,并要求自1月1日起開始使用,新協議文本關鍵對購房人選擇貸款方法權利、先驗房后交接程序等部分內容給予調整。本文僅對商品房預售協議中輕易產生糾紛多個問題進行簡明分析。一、05版和07版商品房預售協議區分與進步經過對北京市商品方預售協議分析,05版和07版商品房預售協議區分關鍵有以下各項:1:封面日期,一個是“11月”,一個是“12月修訂”;區分2:說明頁第1條,語序上有調整,實際意思一致;區分3:說明頁第8條,05版協議中有,而在07版協議中已刪除此條;區分4:相關出賣人信息,05版協議中有“銷售員姓名及合格證書號”內容,現因為銷售人員資格考試取消,07版協議中已刪除此條;區分5:協議條款第二條,05版協議有“確權證實”內容,07版協議已刪除此部分內容;區分6:協議條款第三條,05版協議有“房屋坐落”內容,07版協議已刪除此部分內容;區分7:協議條款第三條,05版協議中“房屋用途”為可填寫項,07版協議中改為可選擇項;區分8:協議條款第五條第2款,07版協議中增加2個可選項;區分9:協議條款第七條第3款,05版協議中是“貸款方法付款”,07版協議中細分為公積金和商貸兩種;區分10:協議條款第十二條第1款中,07版協議中增加“市政雙路供電、過渡性供電、電話通信線、有線電視線”內容;區分11:協議條款第十二條第2款中,07版協議中將“公共道路”變為“非市政道路”。;區分12:協議條款第十四、十五條,07版協議中在措詞方面有些改變,但這兩條都是針對住宅約定,對此次交易并不適用;區分13:07版協議中增加了第十六條“建筑隔聲情況”,并明確說明是指住宅使用條款;區分14:協議條款第十六條,07版協議中改為“使用承諾和風險提醒”,并明確要求住宅不得拆分銷售、返本銷售和包租;區分20:07版協議中第二十條2款,刪除了“由出賣人分配給買受人自用”字樣;區分21:附件六,相關裝飾和設備標準約定,07版協議愈加細化,但大多是針對住宅改變;區分22:附件七,物業服務。經過對兩個版本北京市商品房預售協議全方面分析,能夠發覺07版和05版協議相比,有一定進步。二、商品房預售協議性質分析城市商品房預售管理措施（1994年11月15日建設部公布并于修訂）第二條要求,本措施所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款行為。依據中國建設部令（88號）之商品房銷售管理措施第三條要求,商品房銷售包含商品房現售和商品房預售,本措施所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款行為。依據商品房預售定義,能夠將商品房預售協議認為是指出賣方和買受方雙方約定,商品房預售協議由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制訂,其協議文本不管從形式上還是內容上都考慮了出賣人和買受人利益,基礎表現了公平、公正標準,但在實踐中,出賣人在該文件中買賣雙方協商部分和附件部分增加了大量保護出賣人利益條款,同時將出賣人負擔違約責任可能降至最低,因為作為買賣標之商品房施工、設計、裝修以及建筑面積和物業等特殊性,致使在商品房買賣中常常出現糾紛。三、商品房預售協議中輕易產生糾紛多個問題之分析1、相關項目建設和銷售依據分析商品房預售協議中有對建設工程計劃許可證、建筑工程施工許可證和預售許可證描述,其對于買受人而言含相關鍵意義,出賣人已經取得以上證件使得商品房交易在法律上得到了保障。依據《城市商品房預售管理措施》第五條和第六條要求,商品房預售應該符合下列條件:（一）已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;（二）持有建設工程計劃許可證和施工許可證;（三）開發企業進行商品房預售,應該向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》,未取得《商品房預售許可證》,不得進行商品房預售。所以,在出賣人取得《商品房預售許可證》前提下使《商品房預售協議》簽署得到了基礎法律保障。2、相關抵押條款分析商品房預售協議第四條對商品房所分攤土地使用權是否設定做了要求,對于通常交易,會做該商品房所分攤土地使用權及在建工程均未設定抵押約定,但對于企業購置整棟商品房而言則有可能存在該商品房已被抵押情況,所以,為了確定該商品房是否存在權利瑕疵,需要買受人到對應國土資源和房屋管理局辦理查詢。假如出賣人在與買受人簽署協議時,沒有如實通知土地抵押情況,依據《中國擔保法》第四十九條要求:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記抵押物,應通知抵押權人并通知受讓人轉讓物已經抵押情況;抵押人未通知抵押權人或者未通知受讓人,轉讓行為無效。”再依據《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第九條要求,出賣人簽訂商品房買賣協議時,含有下列情形之一,造成協議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:（一）有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實事實或者提供虛假商品房預售許可證實;（二）有意隱瞞所售房屋已經抵押事實;（三）有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實。商品房預售協議在商品房權利限制方面僅約定了抵押條款,其忽略了可能存在其她限制權利情形,如法院查封或其她限制轉讓情況等。假如在商品房預售協議中增加能夠窮盡是否存在權利限制描述,對買受人會更有確保,而且應該在違約責任中增加出賣人隱瞞事情或其她重大告之事項責任負擔或者直接在協議中約定以協議總金額為基準一定百分比罰金作為對出賣人隱瞞重大事項處罰。3、相關設計變更條款分析商品房預售協議第九條約定,經計劃行政主管部門委托設計審查單位同意,建筑工程施工圖設計文件下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功效,出賣人應該在設計審查單位同意變更之日起10日內,書面通知買受人,出賣人未在要求時限內通知買受人,買受人有權退房。實踐中出賣人設計變更是常常發生事情,而且出賣人銷售人員為了確保銷售會做出虛假陳說,致使出賣人和買受人在驗收交房糾紛頻發,如出賣人和買受人簽署商品房預售協議后,出賣人私自在該商品房中施工圖紙之外地方增加下水管道從而降低了買受人使用面積,或者底商商品房中沒有做排風設計等等。在有些商品房預售協議中,出賣人直接修改北京市建設委員會和北京市工商行政管理局制訂范本,將出賣人通知義務刪除或者直接要求,經計劃行政主管部門委托設計審查單位同意出賣人有權實施設計變更,這使得買受人權利無法得到確保。盡管商品房預售協議第九條約定買受人解約權,但中國現在房地產市場實際情況是,出賣人和買受人簽署商品房預售協議后到出賣人交房期限內商品房價格大幅度上升,買受人根本不會選擇解除協議方法對抗出賣人對商品房設計變更。現在商品房預售協議要求,買受人退房,出賣人應該自退房通知送達之日起一定時限內退還買受人已付房款,并根據一定標準利率付利息,為了保護協議解約對買受人造成損失,假如因為出賣人原因造成買受人解約,應該由法院指定專業評定機構計算出買受人實際損失對買受人進行賠償,而不是僅退還房款和一定數額利息。4、相關產權登記條款分析商品房預售協議第二十一條對商品房產權證辦理期限做了約定,從協議內容本身來講,買受人能夠在確定時限內取得房屋全部權證書,確保人買受人最終取得商品房全部權法律依據。但實踐中,不一樣出賣人要求期限長短不一,有竟然需要2年或更多時間。而依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求,預售商品房購置人應該自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續,現售商品房購置人應該自銷售協議簽署之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續,房地產開發企業應該幫助商品房購置人辦理土地使用權變更和房屋全部權登記手續,并提供必需證實文件。鑒于以上要求,買受人同意委托出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記時間應該有一個統一標準以確保買受人權利。商品房無法辦理房產證原因通常有以下多個原因,第一個是開發商原因,如開發商沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程計劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地計劃許可證》和《商品房預售許可證》,或者開發商私自更改了房屋使用性質,將同意住宅樓改為商用樓來銷售,或者私自辦理抵押等;第二是購房者本身原因,如購房者拖欠房款或者相關稅費或者沒有立刻提供給交文件材料,這種情況并不是常常發生;第三種是房屋管理部門在測繪、辦理手續上速度太慢,耽擱了辦理產權證時間。以上三種原因中,第一個原因應該是產權證拖延辦理關鍵原因,政府相關部門應該增大監督力度,對出賣人違法或不道德行為有針對性出臺相關法律規章。針對因為出賣人原因造成購房者無法取得房產證情況,6月1日起實施《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第十八條要求,因為出賣人原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書,除當事人有特殊約定外,出賣人應該負擔違約責任:(一)商品房買賣協議約定辦理房屋全部權登記期限;(二)商品房買賣協議標物為還未建成房屋,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣協議標物為已完工房屋,自協議簽訂之日起90日。協議沒有約定違約金或者損失數額難以確定,能夠根據已付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構計收逾期貸款利息標準計算,另外該解釋第十九條還要求,商品房買賣協議約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條要求辦理房屋全部權登記期限屆滿后超出一年,因為出賣人原因,造成買受人無法辦理房屋全部權登記,買受人請求解除協議和賠償損失,應給予支持。該司法解釋適適用于自1995年1月1日《中國城市房地產管理法》實施后簽訂商品房買賣協議,而且在6月1日上述司法解釋公布實施后尚在一審、二審糾紛案件。盡管上述對出賣人違約責任對了明確要求,但其仍不能完全覆蓋買受人所以受到全部損失。5、相關物業服務分析商品房預售協議第二十四條款對出賣人依法選聘物業服務企業及其資質、物業服務收費、價格組成、繳費方法做了明確約定,并在附件七中約定了物業服務內容（前期物業服務協議、臨時管理規約）,同時要求買受人已具體閱讀前期物業服務協議和臨時管理規約,同意由出賣人依法選聘物業服務企業提供前期物業服務,遵守臨時管理規約,能夠看出,商品房預售協議對買受人和物業服務企業之間基礎權利和義務關系做要求。實際生活中買受人和物業服務企業之間常常會因為停車、物業管理費等原因產生糾紛,北京市朝陽法院判例中不止一次對買受人拒絕繳納物業管理費采取強制實施方法,所以,出賣人與物業管理企業在做好權利義務劃分同時,應該本著老實信用標準為買受人提供優質服務。《北京市前期物業服務協議》和《北京市物業服務協議》示范文本已由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制訂并于5月1日起實施,供業主委員會或業主與物業服務企業簽約時使用。物業交付使用前,按要求由建設單位選聘物業服務企業實施物業服務,將《前期物業服務協議》納入規范管理范圍,作為房屋買賣協議附件,使購房人在購房同時就能了解以后物業服務內容、標準和物業服務收費標準,充足確保了業主知情權和選擇權,同時,購房人簽署買賣協議,也就認可并接收了前期物業服務協議約束,以后要負擔交納物業服務費用義務,前期協議制度明確了業主、建設單位、物業服務企業之間法律關系和法律責任,既起到了維護各方正當權益作用,也為以后物業服務糾紛處理提供了可靠依據。《前期物業服務協議》確定購房同時通知協議內容,設定強制性條款與選擇性條款保障業主對物業服務正當權利,以及深入明確裝飾裝修權利義務,增加可操作性。《物業服務協議》中明確新舊物業服務企業交接、物業服務收費方法、共用部位、共用設施經營及收益分配問題以及協議終止問題等方面做了具體要求,以上兩份文本都要求物業企業不得私自將業主全部共用部位、共用設施設備用于經營活動,將其用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動,應該在符合相關法律要求并取得相關業主同意后,根據要求辦理相關手續,并每六個月公布收益情況,接收業主監督,所得收益歸業主全部,分配及使用由相關業主共同約定,同時《北京市物業服務協議》還要求,收益可用于分攤到戶補充專題維修資金、抵減下一年度物業服務費或業主大會表決其她用途。不過前期物業服務協議中明確了協議期限,并在前期協議中要求,未出現協議約定解除和中止情形,協議應按整年度進行延續,直至