北京順義新城項目規劃方案01

PLOT

ANALYSIS地塊分析1.1

PLANNING

SCHEME規劃方案——區位分析緊鄰機場、快速通達CBD，望京區位，地鐵+高速，交通方式豐富快捷便利

。毗鄰豪宅別墅區:住宅價值有極大挖掘空間。祥云小鎮+空港工業園區+區域中心:周邊業態異常豐富，可以充分利用消化30%的自持+商業辦公。1.1

PLANNING

SCHEME規劃方案——周邊分析本項目22-02-007-1地塊：R2

二類居住用地用地規模：54731.39㎡容積率：2.5地上建筑規模：136828.47㎡控制高度：45米建筑密度：35%|綠地率：30%本項目22-02-007-1地塊：R2

二類居住用地用地規模：50412.34㎡容積率：2.5地上建筑規模：126030.85㎡控制高度：45米建筑密度：35%|綠地率：30%1.1

PLANNING

SCHEME規劃方案——周邊分析12北側商業體量大

業態豐富西側道路等級高

車流量大341、地塊一西北角隔安寧街為祥云小鎮商業界面，南側為待建多功能用地，商業氣息濃厚。2、西側裕豐路為40米寬快速路，車流大；噪音大，路對面為寬闊綠地，與河流間隔較遠。3、地塊二北側隔安寧街為艾迪城公寓居住區。4、延安寧街繼續往東，為辦公區和工業區，將是人群主要來向。5、地塊二東側地塊為待建教育用地。1.1PLANNING

SCHEME規劃方案——價值分析商業價值核心住宅價值核心住宅價值核心住宅價值核心1.2

PLANNING

SCHEME規劃方案——原方案分析原方案規劃結構基本認可

但需要解決兩個問題1.

自持的量需要從26.7%降低到23%2.

可售單價如何賣到7W/㎡，8W/㎡？

住宅和自持的價值仍有繼續挖掘的空間，尤其是西側沿街界面業態混雜

辦公樓+住宅+底商

需要進一步梳理禮序當道中正為尊1.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——豪宅案例

綠地義烏朝陽門1.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——豪宅案例

上海仁恒靜安世紀1.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——豪宅案例

上海仁恒靜安世紀1.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——豪宅案例

無錫綠地健康家園1.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——豪宅案例

無錫綠地健康家園1.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——策略分析在西側形成完整的商業帶，并集中布置打造業態豐富的混合型社區充分帶動自持住宅的運營1.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——策略分析打造慢行街區，優化地塊相鄰空間和形態在打造南北軸線的同時也形成東西軸線1.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——策略分析自持住宅集中布置避免與可售住宅的相互干擾圍合形成內向型小區景觀

注重場景體驗值1.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——策略分析混合社區去化溢價總圖樓棟面寬由于日照及間距基本已不可增加，面寬限定條件下產品提升如何實現？1，取消常規小開間餐廳，化，整合成完整大空間，居住舒適度與實用度。2，不設陽臺情況下，加設增多收納系統，以細節優住體驗。3，精細化設計，優化戶型原117戶型平面原128戶型平面1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——鳥瞰1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——高層單體效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——高層單體效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——洋房單體效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——單體效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——住區效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——沿街效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——入口效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——入口效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——商辦效果圖1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——展示區1.5

PLANNING

SCHEME規劃方案——展示區02

PLANNINGSCHEME規劃方案2.1

PLANNING

SCHEME規劃方案——規范解讀

五維度：1.退線

2.限高

3.高度

4.間距

5.通透率1.退線

有無開口會影響建筑退線，適當調整開口位置可以增加住宅用地2.限高

規劃高度限高45米+相對機場跑道絕對高程限高45米同時滿足。場地周邊道路最高高程為27.2，機場高程為35.3。2.1

PLANNING

SCHEME規劃方案——規范解讀

五維度：1.退線

2.限高

3.高度

4.間距

5.通透率3.建筑高度

規劃建筑高度，機場控制區建筑高度，消防建筑高度以16F底商+自持為例建筑高度雙控皆滿足坡屋頂高度不超過4米檐口低于層高0.3m場控制區建筑高度規劃建筑高度公寓2.8m層高2.8*15=42m-坡屋頂檐口0.3m等于41.7m3.0m+室內外高差（0.1~0.3m）等于3.0~3.3米底商3.4~3.7m層高場地外-0.400m場地內±0.000m2.1PLANNING

SCHEME規劃方案——規范解讀

五維度：1.退線

2.限高

3.高度

4.間距

5.通透率4.間距經過復核滿足高層住宅皆為塔式：1.2H洋房皆為板式：1.7H其他間距雙控防火及規劃要求131

148148+131面寬小于45米間距為1.2H148

148148+148面寬大于45米間距為1.7H2.1PLANNING

SCHEME規劃方案——規范解讀

原方案存在的超規問題P1:有出入口退線與規范要求不符P2:此處北側自持住宅3F都無法滿足日照P3:需要增加一個開閉所P4:自持量超需2.2

PLANNING

SCHEME混合社區去化溢價1.

自持的量需要從26.7%降低到23%，并且集中到西地塊，沿西側、北側布置2.

住宅和自持的價值、空間結構、仍有繼續挖掘和優化的空間2.2

PLANNING

SCHEME自持可售

總圖的推演從降低東地塊自持開始，降低自持的同時、還要保證滿容

由于原方案自持在北側滿鋪，沒有調整空間，故輸入條件不變的情況下，自持的減少會引起一系列問題。。。5400114001自持減少22800但L形自持形態差

自遮擋嚴重鎖定鎖定2.2

PLANNING

SCHEME自持可售

總圖的推演從降低東地塊自持開始，降低自持的同時、還要保證滿容

由于原方案自持在北側滿鋪，沒有調整空間，故輸入條件不變的情況下，自持的減少會引起一系列問題。。。5400118001自持減少25100，置換為高溢價可售同時自持與西地塊形成呼應形態平均面積段+3㎡東地塊可售住宅總量再增加2300平米2.2

PLANNING

SCHEME

調整西地塊

首先將自持住宅結合商業集中布置在北側和西側

辦公樓合二為一

節約沿街面

并且退讓出街角

留給商業

自持量55246

占比23.07%商業辦公平均面積段+3㎡東地塊可售住宅總量再增加2300平米2.2

PLANNING

SCHEME

調整西地塊

由于自持的增加和面積段的增加

西地塊住宅布置會更為從容可以優化空間結構

實現雙地塊結構拉通

彰顯豪宅氣質商業辦公平均面積段+3㎡東地塊可售住宅總量再增加2300平米2.2

PLANNING

SCHEME規劃方案——方案推導

優化五維度：1.降低自持率

2.提高落地性

3.增加貨值

4.優化空間形態

5.優化分期開發邏輯P4:雙拼改點式，形成東側四排點式并壓低層數，形成空間良好的規劃形態。P5:雙拼改點式,使得北側首層底商+自持的日照滿足規范要求P1:自持替換住宅降低自持率,提高高溢價的東地塊可售面積P2:取消南出入口，增加北側住宅退距，滿足退線規范。P3:增加此排洋房一層，增加貨值。P6:辦公合二為一，西側和北側形成完整的商業辦公界面，降低主干道對住宅影響提高一期品質和去化速度。辦公樓南移，讓出西北角商業。2.3

PLANNING

SCHEME規劃方案——總圖2.3

PLANNING

SCHEME2.3

PLANNING

SCHEME2.3

PLANNING

SCHEME2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——景觀分析豎向禮序軸

生態慢行軸豎向禮序軸橫向禮序軸禮序當道中正為尊中正為尊《順義古縣衙形勝圖》禮序當道《順天京城圖》高臺仙閣

碧霞春曉

金牛古洞

海島洄瀾凌風把酒上高臺碧霞春曉看桃金紅牛古洞隱牛海山島洄瀾壯奇觀東望潮白滾滾來廟宇亭臺柳陰飲濃水石槽斷壁輕前舟桂槳漁歌還大士觀音歸故里踏遍青山無覓遁處入此中無蹤當跡年數丈黃土坎登臨無處訴幽懷當年勝景已成潮空白渡口過千今帆日高樓千萬間順義八景玉幢金馬

寶塔凌風

龍泉煙寺

松雨書聲重檐雕柱玉玲莫瓏問浮屠今何龍在泉煙寺何處松尋雨書聲文脈傳寶頂蓮花對蒼再穹無寶塔傲清且風向順洲老東弦門歌不輟誦圣賢梵語經文誰得便解民街口車來鐵往鎖高墻探遺教跡研曾在此安家石幢塔下鎮蛟惟龍有囂囂叫賣唐聲風古韻已無為存建高樓剩斷垣主軸八景金馬春曉凌風洄瀾仙閣龍泉金牛松雨2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——指標戶型面積表戶數配比23北京順義新城第

街區新國展三期項目007-1

007-2、地塊房型面積110.00131.00148.00152.00170.00合計戶數282.00558.00258.00166.00104.001368.00要求戶數配比20.0%項目數值單位㎡備注20.6%40.8%18.9%12.1%7.6%30.0%105144.00262860.00239474.10142560.00總用地面積地上計容建筑面積住宅建筑面積（計容）12-15F住宅㎡40.0%10.0%㎡㎡100.0%其中7-8F住宅41668.00㎡自持比面積55246.10184228.00239474.1055246.1013000.007617.232768.00自持住宅辦公㎡㎡㎡㎡類型單位占比23.07%76.93%100.00%自持住宅可售住宅總㎡㎡㎡商業居住區配套建筑面積其中增加20%，地下420㎡。120.00商業占比物業服務用房㎡類型面積單位㎡占比7.84%420.00960.00300.00240.0084.00增加20%增加20%增加20%增加20%增加20%增加20%7617.2313000.00262860.00社區管理服務用房托老所㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商業辦公總㎡㎡100.00%其中老年活動站社區助殘服務中心公共廁所144.00500.002.50社區衛生服務站開閉所容積率36800.4035%建筑占地面積建筑密度平方米--≤35%≥30%30.00%綠地率2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——戶型分析圖例：110㎡戶型131㎡戶型148㎡戶型152㎡戶型170㎡戶型自持住宅2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——功能分析物業服務用房

社區管理

助殘服務

公廁

衛生站首、二層配套二層配套助殘服務公廁衛生站物業服務社區管理圖例：辦公樓開閉所商業托老所老年活動站配套用房住宅2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——動線分析圖例：入口廣場入戶大堂小區人行主入口地下車庫入口回家流線商業流線2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——消防分析圖例：消防出入口消防流線消防登高面回車場2.4

PLANNING

SCHEME規劃方案——落地性03

FACADE

DESIGNBEIJING

SHUNYI順義項目規劃方案——立面設計3.1

FACADEDESIGN規劃方案-鳥瞰立面設計Facade

design東

方

格

韻現

代

精

雅材質、氣質、人文等因素的考量，希望傳達場景的溫度和生活的氛圍。在材料的選擇組織現沉靜、深厚、簡練且克制的態度和匠心情懷。廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計運用現代建筑設計，從實用性空間感多重方向考量，實現了簡潔形體與端莊典雅的意蘊共存3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

POLY

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NORTH

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EAST

SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

Facade

designXIAMEN

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SECTIONPROJECT洋房04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計簡約筆挺的建筑輪廓，輔以大面積輕盈玻璃與質感金屬，同步全球頂豪配置，效果大氣舒展精致現代感3.1

Facade

designXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨當代東方格韻“廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計簡約筆挺的建筑輪廓，輔以大面積輕盈玻璃與質感金屬，同步全球頂豪配置，效果大氣舒展精致現代感3.1

Facade

designXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨當代東方格韻橫向構禪意內院空間，簡化精煉的中式建筑語言，營造出禮序東方，大繁至簡的生活狀態，在快節奏的國際都會中得到靜謐的品質人居體驗廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計建筑入口中軸對稱的立面構圖形體，簡化精煉的建筑語言，營造東方禮序3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計商業街時尚的建筑形體打造優雅休閑的慢生活3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計商業街時尚的建筑形體打造優雅休閑的慢生活3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計商業街時尚的建筑形體打造優雅休閑的慢生活3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨3.1

FACADEDESIGN首層平面圖3.1

FACADEDESIGN二層平面圖3.1

FACADEDESIGN標準層平面圖3.1

FACADEDESIGN屋頂層平面圖3.1Exhibition

areadesign可達性與昭示性分析大交通環境：區域對外交通路網發達，快速路及主干道完善。地塊毗鄰地鐵15號線。SITE安

寧

街22.8km市中心小交通環境：地塊四條道路目前僅地塊南側規劃一路、兩地塊之間規劃二路未修建通車，其余道路均已通車。駕車路線示意同時，本地塊位于北京城區東北方，主要人流來向為西南向地鐵15號線由以上分析可得知：可達性與昭示性最強的區域位于沿裕豐路、安寧街區域3.2Exhibition

areadesign展示區選址建議方案①：位于場地西側地塊，處安寧街與裕豐路交叉口東南側（地塊西北角），

視線通透感良好，可達性與昭示性強———推薦方案②：位于場地東側地塊，

處于安寧街南側臨街面，視線通透性稍弱于方案一，可達性與昭示性較強——備選安

寧

街123方案③：位于場地西側商辦地塊，處于裕豐路與安寧街交叉口位置，可達性與昭示性強，但展示區設于此處會影響辦公樓的施工，快速去化后影響后期交付——不推薦3.3Exhibition

areadesign展示區選址初步意向-方案一方案一：場地西南角（前期售樓處，后期拆除）優點：1、無地下室，不受地下室施工工期影響。2、緊鄰道路，靠近場地北側集中商業，人流較集中，昭示性良好。3、不影響辦公與住宅施工，快速去化后不影響后期交付。安

寧

街方案一圖例周邊配套商業街區方案一選址3.4Exhibition

areadesign保利展示區套標套檔根據以上保利售樓處標準表格：本地塊分期開盤最大戶數大于400戶，處于2類區間，標準化售樓處面積應為500㎡，售園林面積應為8000㎡，辦公區面積應為180㎡，樣板間數量為3-4個。3.5Exhibition

areadesign保利展示區套標套檔根據以上保利售樓處標準表格：本地塊分期開盤最大戶數大于400戶，處于2類區間，標準化售樓處面積應為500㎡，售園林面積應為8000㎡，辦公區面積應為180㎡，樣板間數量為3-4個。3.6Exhibition

areadesign保利展示區套標套檔根據以上保利售樓處標準表格：本地塊分期開盤最大戶數大于400戶，處于2類區間，標準化售樓處面積應為500㎡，售園林面積應為8000㎡，辦公區面積應為180㎡，樣板間數量為3-4個。3.7Exhibition

areadesign空間尺度實現分析安

寧

街18m5m63m33m展示區用地范圍售樓處35m施工間距

7m施工間距

7m15m樣板間樣板間施工間距7m施工間距

7m5m從上圖分析可得：展示區空間設計以場地連續性為原則，在滿足建筑間距、退距的范圍內，盡可能將售樓處放置于最南側以及最西側，保證前場場地的完整性以及景觀的最大化。在滿足施工間距的前提下

展示區可用場地呈一個L型

場地西側進深較大約為63m

場地東側進深稍小

約為33m故西側空間較大區域較為適合放置售樓處、樣板房

東側稍狹小空間作為前場景觀過度空間較為合理3.8Exhibition

areadesign標準化售樓處3.9Exhibition

areadesign標準化售樓處立面—北京保利和悅春風3.9Exhibition

areadesign總體設計——空間組織模式入口中庭花園停車場辦公區前庭花園前庭花園中庭花園售樓處后庭花園樣板間117+128樣板間148+167車行流線人行流線3.9Exhibition

areadesign總體設計1

望君堂（一進入口）2

停車場安

寧

街13

聽瀾庭（集散別院）4

疊隴徑（前場景觀）5

迎暉堂（二進入口）65437悅景庭（核心景觀）68997

悅湖館（展示中心）8

喬林坊（后院）9

臨時樣板區9

98售樓處建筑面積：400㎡售樓處占地面積：400㎡總用地面積：5000㎡3.9Exhibition

areadesign流線分析安

寧

街車行流線人行流線廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示廈門保利漳浦鹿溪北岸東段項目方案設計3.1

FACADEDESIGNXIAMEN

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SECTIONPROJECT04專項設計丨效果展示04

HOUSE

TYPEPRODUCTSBEIJING

SHUNYI順義項目規劃方案——戶型產品4.1

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型110+110

方案一對比方案一110㎡原方案117㎡增加獨立洗衣機柜客餐廳南北通大通廳1，核心筒調整2，KLD一體化3，細節尺寸優化4.1

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型110+110

方案二對比方案二110㎡原方案117㎡增加家政間客餐廳南北通大通廳1，核心筒調整2，KLD一體化3，增加家政間4.1

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型110+110戶型

方案一AA戶型AA套內面積82.5標準層戶數層數1515戶數1515套內面積

建筑面積

整樓棟建筑面積

得房率標準層屋頂層11109.712475.003291.3775.20%216.5443.2782.5109.714.1

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型110+110戶型

方案二AA戶型AA套內面積83.5783.57標準層戶數

層數戶數1515套內面積

建筑面積

整樓棟建筑面積

得房率標準層屋頂層111515110.872507.103326.1775.37%218.8643.27110.874.2

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型130+130

方案一對比方案一130㎡原方案128㎡增加家政間豪華中西廚客餐廳南北通大通廳1，核心筒調整2，KLD一體化3，增加家政間4，+1房與臥室結合設置，考慮可變性4.2

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型130+130

方案二對比方案一130㎡原方案128㎡增加家政間客餐廳南北通大通廳1，核心筒調整2，KLD一體化3，增加家政間4，+1房與臥室結合設置，考慮可變性4.2

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型130+130戶型

方案一AA戶型AA套內面積107.82107.82標準層戶數層數1515戶數1515套內面積建筑面積

整樓棟建筑面積134.074022.14134.07得房率標準層屋頂層113234.6080.42%265.5738.594.2

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型130+130戶型

方案二AA戶型AA套內面積100.85100.85標準層戶數層數1515戶數1515套內面積建筑面積

整樓棟建筑面積128.233846.94128.23得房率標準層屋頂層113025.5078.65%253.8938.594.3

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型148+148方案對比現方案148㎡原方案148㎡增加家政間客餐廳南北通大通廳1，核心筒調整2，KLD一體化3，增加家政間4.3

HOUSE

TYPE

PRODUCTS產品設計——小高戶型148+148戶型方