第NJ四ri章1?1入伙管理手冊

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物業入伙管理制度

一、入伙準備工作

1.物業管理處在入伙前1個月制定入伙工作計劃，該計劃中應明確：

(1)入伙時間。

(2)負責入伙工作的人員及其職責。

(3)入伙手續。

(4)入伙過程中使用的文件和表格。

2.入伙工作計劃應由管理處主任批準，管理處應提前1個月向業主發出《入伙通知書》，

并詳細說明：

(1)需業主準備的證明材料。

(2)需業主填寫的表格。

(3)辦理入伙手續的程序。

(4)辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識，并指定專人負貴業主

辦理入伙手續時的各類咨詢和引導，以便于業主辦理各項手續.

二、入伙審香愁記

1.管理處應建立入伙登記表，對業主提交的《入伙通知書》進行查驗，確認無誤后收取

《入伙通知書》，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發放資料，應包括：

(1)《入住說明》。

(2)《住戶手冊》。

(3)《住戶公約》。

(4)《管理協議》。

(5)《預交費用標準》。

(6)《裝修須知》。

(7)《住戶登記表》。

(8)《裝修審批表》。

(9)《驗收交接表》。

2.上述發放的資料應在《入伙登記冊》中由業主簽收，或由管理人員注明。在提供給業

主的《入住說明》中應明確由業主填寫并提交的資料，包括：

⑴身份證。

(2)工作證復印件。

(3)《業主登記表》。

(4)購/租房合同的正本及復印件。

(5)已簽署的《住戶公約X、《管理協議》。

3.管理處對業主的資料進行審核驗證，驗證內容包括：

(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。

(2)公約和管理協議是否已簽署。

(3)身份證明文件與購/租房合同及《業主登記表》是否一致。審查通過后，入伙管理員

收取購/租房合同復印件、《業主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協議》】份，在《入伙通

知書》注明簽收。

三、預交費用

財務應根據國家和政府的法規及發展商或業主委員會的規定，確定入伙《預交費用》。

管理處在審查并接受業主收取各項費用，并開具相應票據給業主。

費用項目包括：預交管理費、裝修保證金及清運費等。財物應造費用登記表，對費用交

納完畢的業主，應在登記表中注明。

上述手續完成后，管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協議》及各項收費票據后向

業主發放鑰匙，并在《鑰匙發放登記表》上登記，同時應和業主協定驗收房屋的時間和方式。

管理處與業主一起驗收其名下的物業，登記水、電、氣表底數，雙方在驗收交接表上簽

字確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相美部門處理。

四、入伙后的裝修管理

管理處在提供給業主的文件中應明確裝修管理的要求，具體內容參見《裝修管理手冊》。

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入伙期間業主接待標準

一，目的

通過與業主初次交往過程中周到熱情?、體貼?、細致的服務，使物業管理公司在剛接管物

業時即能建立良好信譽開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業管理工作的順利開

展鋪路，也可為今后嬴得廣大業主的充分信任和長久支持打下堅實基礎。

二、對象

入伙前后前來看樓或辦理相關手續的業主。

三、接待人員配備與要求

接待人員配備視物業轄區面積、規模及入伙期間業主人流量而定。但在辦理入伙期間內，

應有專職入伙接待員數名，在業主較多時，管理處其他員工應作為機動預備人員分擔接待工

作。

對入伙接待員應要求其：

1.熟知與木物業有關的多種情況，包括物業的建筑結構方面專業知識、木物業多種不同

戶型、轄區周邊配套及未來規劃、物業的綠化方案等。

2.熟知與業主利益有關的多種情況，包括發展商的情況、業主與發展商易生糾紛的事宜、

裝修知識、業主與裝修商易生的糾紛的事宜等。

3,了解現有業主的概況，包括年齡段、知識水平層次等。

4.擅長溝通、熱情大方、耐心細致。

四、摻待工作內容

1.管理處內應設物業概況的掛圖或說明；管理公司的介紹及本物業員工工號、姓名及職

位介紹。

2.設待客室，備茶點。

3.具體程序。

(禮儀、態度略)

(1)詢問

向業主詢問需要的服務，其物業的具體情況，裝修、入住的計劃等。

(2)交流

就業主提供的情況和所需要的服務做進一步交流。提出建議，確認為業主需要。

(3)介紹

適時地介紹管理公司構思與規劃，并請業主參與意見：提醒與發展商交易中應注意的問

題，提醒裝修應注意的問題。必要時引領業主參觀整個物業，同時介紹現已登記的業主年齡、

知識層次，讓業主了解“鄰里”概況。

⑷引導

引導業主參與構想物業管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業主為自己的家

大膽建議。

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入伙程序指南

一、律師行向業主發出《入伙通知書》。

二、業主向管理部提交：《售樓（租樓）合同》、《入伙通知書》、《公證書》、《付款收據》（管

理基金、管理費、管理費按金）、身份證或護照、營業執照（副本）和《公司委托書》。

三、未交匯上述錢款的到財務室匯清并交匯電費按金。

四、向業主發放：《業主收樓登記表》、《住戶手冊》、《入住程序指南》、《憑證表》、《收

費標準》、《銀行電腦托收合同》、《電話中請表》、《車位中請表》。

五、協同工程部驗收物業，當場填寫《收樓驗收表》，并記下水電表底數、填寫《單元

驗收遺漏工程記錄表》。

六、交回填好的表格：《銀行電腦托收合同》、《電話申請表》、《車位申請表》、《單元驗

收遺漏工程記錄表》自收樓之日起48小時內交EI管理處有效。

七、簽署收樓協議并移交鑰匙。

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入伙通知

XX公司/女士/先生：

您好！您所認購的大度層室已十年—月經省/市

部門驗收部門和房地產公司、建筑工程公司、物業管理公司等組

成的驗收小組驗收合格，準予入住。

1.請您接到本通知后按附表規定的時間前來辦理入伙手續。地點在，

在此期間內，房產公司財務部、地產部、物業管理公司等有關部門將到現場辦公，1次辦完

手續，為您提供快捷方便的服務。

2.如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件

外，還應帶上您的委托書、公（私）章和身份證。

3.如果您不能在附件中規定的時間內前來辦理手續，可以在月日后，到

房地產公司（地點）先辦財務及收樓手續，再到物業管理公司（地

點）辦理入伙手續。

在您來辦理各項手續前，請仔細閱讀《入伙手續書》、《收嘍須知》、《繳款通知書》。

特此通知！

______________________________________________________房地產開發有限公司

___________________________________________物業管理有限公司

年月日

電子文檔：RHGL005

入伙須知

尊敬的各位業主：

您好！

祝賀您喬遷本區，我們管理處全體員工熱誠為您服務。為便于您順利辦理入住手續，請

注意以下事宜：

一、請仔細閱讀管理處為您準備的《住戶手冊》、《入住流程表》、《裝修審批流程表》及

有關資料，大家按章辦事，則喬遷更加順利如意。

二、請攜帶《購/租房合同書》、《進住通知單》、身份證、戶口本等證件及其復印件1

份到管理處辦理入住手續。

三、請您詳細、如實地填寫各種表格并按時交回管理處，以便管理處辦理各項手續。

四、自入住之R起，業主每月應按時繳納公共設施維護費、衛生費、消殺費，3項收費

合計為兩房：元/月：三房：元/月：四房：元/月.

五、請您簽訂《業主公約》，并從簽訂之日起，嚴格履行自己的權利、職責和義務。

六、由責任區樓管員帶您交驗住房，如實填寫《住房驗收交接表》，交回管理處存檔。

七、業主搬遷過程中，應嚴格執行管理處有關規定，服從指揮，不得損壞區內一切公物，

不得亂倒、亂扔雜物，違者均按有關規定處罰。

八、裝修新屋，情理中事，但請嚴格執行政府文件規定，填寫《裝修申請表》，施工隊

出具施工執照復印件，經管理處審批，并預交裝修押金后方可施工。

九、請您到管理處辦理申請用電、用水手續。

十、在入住時交費項目還有：搬遷押金元/戶：住房裝修押金元/戶：

裝修施工隊裝修費押金元/戶；裝修垃圾清運費元/戶；各項押

金在搬遷、裝修后無違章，則全額退回。

物業管理公司

一年一月—日

電子文檔：RHGL006

入伙手續書

_____W戶：

您認購的一號—室,現已具備入伙條件，請您按如下順序辦理入伙手續，謝謝您的

合作。

一、房產收款組

業戶已付清房款、有線電視初裝線費、地箝圖費。

并開具收費憑證。

經辦人：

部門簽章：

年月日

二、合同組

業戶已簽合同，并領取質保書、電視線、地籍圖（2份）、水表對卡、紀念品。

業戶爸*:經辦人：

部門簽章:

年月日

三、物業組

業戶已領取《業戶手冊》等入伙資料。

業戶已付清物業管理服務費（3個月）、裝修垃圾清運黃，并開具收費憑證。

經辦人：

都門簽聿:

年月日

四、驗房組

業戶已驗房，同意接收房屋，并領取鑰匙—______把。

（本單由驗房組收回）

業戶簽章：經辦人：

部門簽章:

年月日

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入住（租用）協議書

姓名（單位）_________________________________________

于年月日進住（租用）號房。經查驗房內設施齊全，完

好無損，就今后有關事項與管理處達成協議如下：

一、住/租戶進住7天之內，如發現室內有電器設施斷路、短路、開關不靈、燈具不亮、

上下水道不通等，可報管理處，由管理處通知原施工隊盡快修復。7天后發生問題由住/租

戶自己解決。

二、住/租戶所住用的樓宇，是經市建筑質量檢驗部門檢驗合格后交付使用的，1年內

如因建筑質量問題需要維修的，由管理處通知施工隊盡快修復。1年后由住/租戶自己負責。

三、為保持住宅區高雅的格調及外貌美觀協調，住/租戶絕對不得將窗戶及外墻做任何

更改，不得擅自安裝防盜網、雨篷，至于認可的裝置，例如窗花，否則必須依照指定的規

格裝設。

四、住/租戶必須自覺遵守管理處有關管理條例，不準在小區內外亂丟垃圾、朵物；亂

貼廣告、標語：亂豎廣告牌、指路牌等：不得將神位、神像等設置在戶外：不準損壞綠化植

物或在樹上曬衣服；不準機動車輛在小區范圍內亂停亂放：不準違反消防管理規定等。如有

違反規定者，管理處將予以處罰。

五、住/租戶應與管理處密切配合，共同管好小區。小區內嚴禁飼養家禽、家畜，違者

按城市衛生管理條例處理。垃圾用袋裝好后放入垃圾箱內，電視或音響的音量不要影響他人

休息，使小區有一個良好的生活和辦公環境。

六、根據市政府有關收取管理費的文件規定，住/租戶必須按時交管理費、租金等有關

費用。如欠交上述費用，按規定收取滯納金。

七、根據市規定，未經市人民政府或指定的機關批準，自己改變房屋結構、

用途、外貌或進行擴建、拆建者，除責令停止或恢復原貌外，并根據情節輕重，處以人民幣

元以下的罰款。

八、雙方確認進住前水表讀數為立方米；電表讀數為度。

九、協議一式兩份，管理處與住/租戶各執一份。經雙方簽字后生效。

住/租戶（簽字/蓋章）:管理處（蓋章）：

代理人（單位）:負責人（簽字）：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

電子文檔：RHGL008

入戶聲明

本人已于年月日和管理處一起，共同對

小區棟號房進行驗收。經查驗認為：該物業符合購房合同的條件和要求，

現正式聲明入戶。收到《物業管理公司物業管理辦法》、《裝修須知》，并愿意

遵守小區的有關物業管理規定，與管理處一起共同營造安寧、優美、舒適的

居家環境。

業主/業主代表簽字：

年月三

附：簽領鑰匙登記表

簽領鑰匙登記表

業主姓名房號

幢單元號

單元防盜門住房防盜門序門臥室門陽臺門其他

備注

電子文檔：RHGL009

業主公約

為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共

秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區情況

1.地點：______區_______路。

2.總占地面積：平方米。

3.總建筑面積：平方米，其中：住宅平方米，非住宅平方米(商

業用房平方米，其他平方米)。

4.樓宇棟套,其中：高層樓宇棟套，多層樓宇棟

套。

5.業主數量：個。

6.管委會財產：

(1)公用設施專用基金：元。

(2)物業管理用房平方米，其中：管委會平方米，物業管理公司平

方米.

(3)商業用房平方米。

(4)其他：<,

7.公用設施及公共場所(地)狀況：

(1)道路：車行道平方米：人行道平方米。

(2)園林綠化地面積：平方米。

(3)教育設施：中學所，建筑面積平方米：小學所，建筑面積

平方米：幼兒園所，建筑面積平方米。

(4)文體設施：文娛活動中心個，建筑面積平方米；網球場個,

占地面積平方米：門球場個，占地面積平方米;游泳池個，

建筑面積平方米；兒童游樂場所個，占地面積平方米。

其他：a.

b.

c.

(5)路燈盞：庭園燈盞。

其他燈：a.

b.____

(6)污水檢查井個，排污管米；雨水檢查井個，雨水管米；化糞

池座：明溝米；暗溝米。

(7)消防水泵頭接口個。

(8)停車場個，總占地面積平方米，車位個。

(9)綜合樓座，建設面積平方米。

其中：a.

b.____

(10)肉菜市場個，建筑面積平方米。

(11)郵電局(所)個，建筑面積平方米。

(12)影劇院____座，建筑而枳平方米。

(13)醫院座，建筑面積平方米。

(14)其他：

以上所有公用設施和公共場所(地)有、、項已竣工交付使用，

有—、—、一項尚未竣工或交付使用，預計年月可交付使用。

8.其他事項：

(1)

(2)

(3)

二、業主大會的召集和決定住宅區重大事項的方式

1.業主大會的召集：

(1)第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50席以上時，由區住宅管理部門會同

開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，選舉產生管委會。

①由區住宅管理部門牽頭，與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委

會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加。

②籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會委員候選人名單，并

做好大會議程、資料準備等工作。

③籌委會在業主大會召開14天前將大會召開日期、地點、內容、方式、程度及管委會

候選人名單等在住宅區內公告。

④籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆管委員委員，完成大會各項議程。

⑤第一屆管委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利。

⑥住宅區所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參

加投票，行使法定權利，承擔法定責任。

⑦各業主明白如不出席業主大會并參加投票表決，將由自己承擔由此而產生的一切后果。

(2)管委會成立以后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。

①經持有10%以上投票權的業主提議，管委會應于接到該項提議后14天內就其所指明

的目的召開業主大會。

②管委會應于召開業主大會7天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。

③業主大會由管委會主任主持，如果管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。

2.業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行；如經己入住

業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

3.業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上提出的一切事項，由出席會議的業主表

決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可

投一票普通票外，還可投一票決定票。

4.大會投票實行住宅房屋一戶一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑

面積為一票，100平方米以下的有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。

5.在業主大會上，業主應親自或委托代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天

或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托也必

須有業主簽字，如業主為法人，則須蓋法人公章。

6.業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，

并行使業主的其他管理權利。

三、業主的權利、義務

1.業主的權利

(1)依法享有對自己所擁有物業的各項權利。

(2)依法合理使用房屋本體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用

天線、陽臺、消防設備等)、住宅區公用設施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設

施、停車場、單車房等)的權利。

(3)有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。

(4)有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合

法維修養護。

(5)有權根據房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、

電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業管理公司及時

組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出。

(6)有權根據住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、

停車場、走廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施及公共場所(地)的狀況，建議物業管理公司

及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出。

(7)有權要求物業管理公司對住宅區內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業管理規定

的其他行為予以制止、糾正。

(8)有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權。

(9)有權對本住宅區物業管理的有關事項向管委會、物業管理公司提出質詢，并在3日

內得到答復。

(1。)右權要求管委會和物業管埋公司按照巾政府規定的期限定期公布住宅區物業管埋

收支賬目。

(11)有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業管理公司的

違反合同或有關規定的行為進行干預、處罰。

(12)有權會同其他業主就某一議題要求管委會召集業主大會。

(13)有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投訴或提出意見

和建議。

(14)有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔養護，并按規定分操維修費用。

2.業主的義務

(1)在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定。

(2)在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：

①未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途。

②不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、

搭、占。

③不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射件等物品,伸自用牛活性燃料除外C

④不得利用房屋從事危害公共利益的活動。

⑤不得侵害他人的正當權益。

(3)業主如需對其住宅進行裝修，必須遵守《住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表,

報物業管理公司審查批準后方可施工，接受物業管理公司的管理和監督。

(4)房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個

閥門部分由用戶負責維修養護.

(5)凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應

由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理

公司修繕，其費用由業主承擔。

(6)業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

業主不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損

壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設施。

(7)在住宅區內不得有下列行為：

①踐踏、占用綠化地。

②占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其

正常使用功能。

③亂拋垃圾、雜物。

④影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等。

⑤損壞、涂畫園林藝術雕塑。

⑥聚眾喧鬧。

⑦隨意停放車輛和鳴喇叭。

⑧發出超過規定標準的噪音。

⑨排放有毒、有害物質。

⑩經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及用住宅開舞廳、招待會等危害公共

利益或影響業主正常生活秩序的行業。

妨礙他人合法使用公用設施及公共場所(地)。

法律、法規及地方政府的規定禁止的其他行為。

(8)對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后，在合理時間內(上午

11：45?12:45,下午6：0C-7：30)進入本住宅區任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、

維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業主應提供方

便，不得拒絕或阻擾。

(9)按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等。

(10)'小主應同時遵守下列城市管理法加、規定,并承諾接受管委會或物W管理公司據此

而進行的管理和處罰：

①住宅區物業管理條例及其實施細則。

②公共衛生管理條例。

③園林綠化管理條例。

④環境噪聲管理暫行規定。

⑤房屋租賃管理條例。

⑥消防管理暫行規定。

⑦關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告。

⑧關于禁止在市區內銷售、燃放煙花爆竹的通告。

⑨住宅裝修管理規定。

⑩其他有關住宅區物業管理的法律、法規及政策規定。

（11）'也主并承諾在自己與其他非業主使用人建立合