總經理寄語

親愛的同事：

八昭、、

首先，歡迎您加入我們公司的大家庭！片

公司是我們共同的家園，公司的事業是我們

共同的事業。共同遵守公司的規章制度，規范我

們的行為，是我們這個大家庭正規化運作的基本要求，也是保障我們

的共同事業順利進行的必要條件。

我們公司是一家專、也從事房地產市場策劃、銷售、中介和物'業管

理的外資獨資企、業。我們公司的服務理念是“以人為本，以客為尊，

以質為先”。公司要求全體員工，自覺履行公司的服務理念、維護公

司的品牌和公司的形象，為我們的業戶提供優質服務，同時也為公司

鑄造未來的管理人才。公司的R標是成為本行業名列前茅的企業之

一，躋身于上海知名品牌的企業行列。

公司真誠地希望通過您和我們全體員工的共同努力，在我們公司

服務理念的指引下，實現公司的目標。為弘揚企業的品牌和鑄造企業

形象而貢獻您的才華！

二零零六年十一月一日

第一章公司概況

一、公司簡介

XX服務（上海）有限公司成立于一九九八年，是香港華聯興業

集團下屬的一家外資獨資專業房地產服務公司。集團總部位于香港，

并在上海及廣州設有子公司。我司旨在為客戶提供高素質和全面的專

業物業服務，致力推動物業服務行業的全面發展。XX服務（上海）

有限公司所提供的服務包括物業管理、物業顧問、房地產俏售、租賃

代理、項目推廣及市場策劃等方面的服務。

XX之骨干員工都擁有豐富的國內房地產方面的相關經驗，其中

高層管理人員亦是最早一批涉足國內物業管理行業、有著豐富實踐經

驗的精英。隨著房地產服務市場的蓬勃發展，XX已承接了上海市多

處高檔物業，全權委托管理面積近五十余萬平方米；涉及管理的物業

類型也十分全面，既有大型的高檔住宅小區、豪華別墅，也有頂級的

涉外酒店式服務公寓、涉外辦公樓。全面的實際管理工作，為XX積

累了豐富而又寶貴的管理經驗；同時，XX結合香港先進、完善的物

'業管理理念和內地的獨特市場特性，逐步形成了港聯公司的極具特色

的服務理念和企業文化。XX在本巾房地產、物業管理行業中，已創

造出一個個令人矚目的驕人成績，并于二零零四年九月取得中華人民

共和國建設部頒發的物、業管理企'也二級資質（證書編號：滬（浦東）

0089號）。

xx的服務理念是：“以人為本，以客為尊，以質為先”。

xx的服務口號是：“多一點關心，百分百信心

二、服務理念

以人為本人才是我們企業的資產，我們企業的產品是服務，我們服

務的對象是我們的業戶，是每一位具體的人。因此，XX

的每一位員工應以專業的技能為我們每一位業戶提供最

佳的服務；

以客為尊微笑服務是我們全體員工應自覺履行的最基木要求，凡事

應以客為尊，并以滿足業戶的需要為首任。細心聆聽業戶

的需要，預計業戶的困難，及時為業戶解決困難；

以質為先全體員工應努力掌握并提高各自的專業技能，竭誠為業戶

提供全面的優質服務。只有提供高質量的工作和服務，才

能換取業戶對我們的滿意，實現公司的發展目標。

第二章員工行為準則

一、基本要求

(一)管理要求

熱愛公司，熱愛本職工作，講究職業道德。儀容儀表端莊整潔，

語言謙遜，表達流利文明，待客熱情、大方得體，服從安排，

勤儉節約。

(-)員工自律

1、嚴格遵守國家法律、法規。遵守公司制定的一切規章制度。

2、熱愛公司、忠于職守，明確自己的崗位職責和工作要求，講究

工作效率，提高工作質量。

3、文明服務、禮貌待人、”以人為本，以客為尊，以質為先”，培

養良好的職業道德，自覺維護公司的形象和信譽。

6、電腦程序、磁盤、文印、通訊等有關資料。

7、上級下發或外來的“內部保密”文件。

8、業戶檔案。

（三）泄密處罰

對違反保密制度的人員，將按本《員工手朋?》中保密守則的規

定給予處罰。

第三章人事制度

一、用工制度

（一）員工錄用

各物業管理處根據已獲批準的人員崗位編制，由物業管理處向

社會實施公開招聘物業服務員工；也可根據政府號召，與街道

或者再就業勞動服務組織簽訂用人協議，并按公司規定和相關

程序，對應聘者組織初試、復試，符合用人要求者，還須經指

定醫院體檢合格后，辦理錄用或登記手續。員工錄用后，根據

用工性質，可實行勞動合同制、勞務制等靈活用工制度。被錄

用或登記的員工須如實填寫員工登記表及有關人事信息資料。

（二）員工報到手續

新員工須在規定日期辦妥有關手續后，到所屬管理處報到。實

行勞動合同制的新員工報到時，須準備下列個人資料便于公司

審核及存入個人檔案中：

?身份證復印件；

?最高學歷證件復印件和有效技能證書復印件；

?原單位開具的退工單；

?勞動手冊；

?養老保險個人賬戶轉移通知單（二聯）；

?本人1寸免冠證件照片三張；

?其他必要之資料。

（三）其他事項

1、實行其他勞務用工制的員工，報到時應提交相關證明的免印

件，例如：下囪、協保證明、就業困難人員認定證明、待退休

證明、退休證明或暫住證等。

2、新員工培訓（見《培訓制度》）。

（四）試用期

被錄用的員工，按《勞動法》規定須經過試用期，試用期一般

為3個月。試用期滿后，員工需對自己在試用期間的工作表現

進行書面小結，上交部門負責人。經所在部門考核合格后，轉

為正式員工。

根據公司人事部規定：

1、員工試用期轉正之日在當月15日之前，且辦妥轉正手續的，

當月可發放轉正工資。

2、員工試用期轉正之日在當月15日之后的，則當月不計算并發

放轉正工資。待辦妥轉正手續后，在下月發放轉正工資。

（五）勞動用工

1、公司用工嚴格按照《勞動法》、《上海市勞動合同規定》和上海

市政府有關政策辦理，依法確立勞動關系，遵循平等自愿、協

商一致的原則，明確雙方的權利和義務。在編員工的勞動合同

和外聘員工的勞務協議期限為1年。在雙方履行合同期間，公

司每月發給相應的勞動報酬。

2、當勞動合同期滿前一個月，員工可提出續訂勞動合同或勞務協

議的意向，經所在部門主管考核并提出意見后報公司審核。對

審核合格并符合崗位要求的員工，可續訂勞動合同或勞務協

議。

3、員工戶籍在本市，勞動關系轉入本公司，與公司簽訂勞動合同

的，根據政府規定享受有關社會保障福利。

4、員工勞動關系未轉入本公司或戶籍不在本市的，可作為外聘員

工與公司簽訂勞務協以。

5、員工勞動關系屬于街道或再就業勞動服務組織的，按政府規定

執行。

6、公司實行每周40小時工作制，但物業管理行業的服務特性決

定了員工必須實行輪休制，員工應根據所屬部門當月排班表作

息。

7、各物業管理處根據工作需要可以安排員工加班，員工不得拒

絕。

8、員工每月工資按公司規定之口發放。

（六）人事記錄資料更改

員工的聯絡地址、電話、家庭人員狀況、學歷職稱及其他個人

資訊如有更改，應立即以書面形式或復印件交人事部更改備案。

二、員工福利

（一）法定節假期

1、員工每年可享有國家法定的有薪節假期，全年法定假期為十天。

兀旦-------1大；

春節-------3天；

五一節-------3天；

國慶節-------3天。

（公司向我們的業主和住戶承諾365天24小時對客服務。因

此，員工法定節假口實行輪休制）。

2、員工工作用餐時間為半小時，不包含在工作時間內。

（二）福利及假期

1、婚假

員工符合國家《婚姻法》規定的條件可享有三天有薪婚假，符

合國家晚婚規定條件的（男25周歲，女23周歲）可享有十天

有薪婚假（休息日及法定假期包括在內員工申請婚假必須

持有效結婚證明，提前兩周向部門主管申請，并報人事部及總

經理批準。

2、產假

女員工符合政府計劃生育規定的，在分娩期間可根據政府規定

享有產假，假期按政府規定執行，員工需辦理書面請假手續。

3、其他假期

員工可根據國家或地方政府有關規定享有恩恤假（喪假）、因

工負傷之有薪假期，員工憑有效證明辦理休假手續。

（三）其他福利

1、作為勞動合同制員工被公司正式錄用后，公司將按政府有關規

定為該員工每月定時繳納職工養老、失弗和醫療保險等社會福

禾八個人應交納的部分仍由個人承擔。每月可由公司代交后從

個人工資中扣除。

2、員工當年度在公司工作滿六個月（含試用期），年底根據員工

所在物業管理處的年度經營效益，并按員工加入公司的時間比

例分發獎金（當年度經營效益不佳或已離職的員工不再享受此

待遇）。

3、員工根據部門安排或工作需要加班T作，可獲得加班費或安排

調休。

（1）員工根據部門安排或根據工作需要，向上級申請加班，

得到上級批準后，事先填寫加班申請單。

（2）加班工作完成后，員工應于當天如實填寫加班工時（法

定節假日加班按天計算，平時加班按小時計算），經部

門主管、經理確認后，交考勤人員保存，并由考勤人員

在每月25日之前上交至公司。

（3）月底考數時，可獲得加班費或調休單。

（4）員工調休單當季有效，過期作廢。由部門主管、物業經

理根據工作情況，安排員工調休。

（5）因員工實行翻班輪休制，加班工資分為法定節假日和平

時兩種，計算公式如下：

>法定節日加班

基本工資X70%+20.92（天）X3（倍）X加班天數

>平時加班

基本工資X70%+20.92（天）X1.5（倍）+8X加

班小時數

（6）實行翻班輪休制的員工，根據正常排班表上班時，當月

累計加班工時（不包括法定節假日），已包含在考核工

資和津貼內。

（7）國家規定的法定節假日，員工按排班表工作，加班費根

據國家規定發放。

（8）物業經理、部門主管應在每月25日之前將當月的考勤

表和卜月的排班表及時上交公司物業管理部。逾期小

交，按考核制度的有關規定視為失職。

（9）員工到職后，公司會根據不同工種發給員工制服。在領

取制服后，員工必須清楚：由于因個人原因造成工作制

服遺失、損壞的，按規定做出賠償（制服遺失按100%

賠償，制服損壞根據損壞不同程度進行相應賠償）。員

工如提出離職，應將制服及時歸還，部門主管做好驗收、

登記、簽收工作。

三、請假制度

（-）員工請假必須以天為基數申請，不足半天的按半天計算。

（二）員工請假必須按規定申請，經批準后方能休假，未經批準擅自

休息者作曠工處理。

（三）員工在核準的假期后，未按時上班且無正當理由者，按曠工處理。

（四）病假

1、員工生病可根據醫生建議休病假，員工病假必須出具醫療單位

或員工住所地段醫院簽發的病假證明，同時攜帶就診病歷卡，

于病假當天憑病假證明和病歷卡向所在管理處辦理病假手續。

2、如因病當天確實無法辦理病假手續的，員工應于當天及時通知

所屬部門主管方為有效。且必須自病假之日起三天內憑病假證

明和就診病歷卡，辦理病假手續。逾期不辦理或病假手續不齊

備者，按曠工處理。

3、勞動合同制員工病假期間，按日工資70%計發病假工資；外聘

勞務制或其他勞務員工病假期間不發工資。

（五）事假

1、員工因私事需請假者，應提前兩天辦理請假手續。根據規定填

寫書面事假申請單，經物業經理、部門主管批準后方可休假。

2、員工請事假，兩天以內的須經領班、主管同意，報物業經理批

準；請事假三天以上者（含三天），須經物'業經理同意，報物

'也高級經理批準后方可休假。

3、員工如因特殊情況需臨時請事假的（只限一天），應于當值前通

知所屬部門主管，并征得部門主管同意，事后員工應立即補辦

有關請假手續，且要提供確實有效的依據，否則作曠工處理。

4、勞動合同制員工事假期間，按日工資30%計發事假工資；外聘

勞務制或其他勞務員工事假期間不發工資。

四、培訓制度

（-）新進員工的培訓

1、新員工報到手續辦妥后，所在管理處應對新員工進行入司教育

及相關專業知識的培訓。

2、新員工必須在上崗培訓后，方能上崗工作。在試工期間，凡培

訓不合格者或不符合崗位要求者，不予聘用。

（二）員工培訓

1、各類特殊工種的審證、復證培訓，由被培訓人員所在部門填寫

《持證上而人員培訓申請表》，經所在部門負責人審核后，交

相關職能部門簽署意見，由各物業管理處組織實施。其中，在

編員工的審證、復證合格后，培訓費由物業管理處予以報銷，

外聘員工的審證、復證培訓費由被培訓者個人承擔。

2、審證、復證培訓應提前一個月報送《持證上崗人員培訓中請表》。

3、對保安員的上崗證書歸屬，公司從員工的利益出發，同時考慮

員「?在企業T.作的相對穩定性，規定經各物業管理處組織外出

培訓的保安人員工作滿二年，在正常情況下（嚴重違紀、過失

除外）離職，可將《保安上崗證書》交予員工，反之《證書》

的權屬歸公司。

4、員工每周應有不少于2小時的業余時間接受職業道德、業務技能、安全及

規章制度的培訓，無故映席招被視作嚴重違紀處理。

（三）學歷培訓

1、參加學歷學習的員工一般由本人利用業余時間參加學習。

2、學習費用由本人自理。

3、對參加學歷學習需占用工作時間等特殊情況必須由本人提出

申請，經員工所在部門審核同意（不包括公司推薦學習）報物

業高級經理批準后，按個人事假處理。

（四）其它

1、學歷培訓由本人自行辦理報考手續。

2、持證上崗的上崗培訓、復證培訓與各類崗位業務培訓由各部門

申請，物業管理處匯總后，視實際情況需要酌情辦理報考手續。

3、凡由公司和各物業管理處組織的各類培訓學習結束后，培訓人

員必須將培訓學習的成績單、證書等有關資料原件、正本交物

一業管理處登記、存檔、備案，復印件交公司物業管理部

五、員工離職

（-）辭職

1、勞動合同制員工因個人原因需要辭職（簽定補充勞動協議，約

定必須服務期的除外），應提前一個月提交書面辭職報告送交

所在物業管理處，經批準后，按合同規定辦理辭職手續。

2、非勞動合同制的員工因個人原因需要離職，應提前一星期書面

通知主管或物業經理，并按公司規定，辦理離職手續。

（二）辭退

員工有下列情形之一的，公司可以立即予以辭退，而無須提前

通知或支付賠償金：

1、在試用期間，被證明不符合錄用條件的。

2、嚴重違反勞動紀律或規章制度的。

3、嚴重失職，營私舞弊，對公司或物業管理處的利益造成重大損

失的。

4、私下拉幫結派，對抗公司或蠱惑人心的。

5、勞動合同和《員工手冊》中，規定立即予以辭退的情況出現時。

6、員工因違法被追究刑事責任或勞動教養的。

（三）終止勞動合同（包括勞動協議等）

1、員工不能勝任木崗位工作或經一次崗位調整仍不能勝任的。

2、勞動合同、勞務協議期滿或約定的勞動合同、勞動協議終止條

件發生時，勞動合同、勞務協議即行終止。

3、員工違反勞動合同、勞務協議或本《員工守則》之規定，公司

有權終止其勞動合同、勞務協議。

（四）辦理離職手續

員工離職時，須按規定辦理離職手續，進行移交并分別向物業

管理處交回：

1、工作服、工作證、胸卡。

2、員工手冊。

3、一切領用、借用公司或物業管理處的工具、用具和鑰匙等。

4、結清與公司財務部或部門的欠費和預支款。

6、移交個人保存的公司和部門業務文件（以書面形式列出文件交

接清單）。

7、移交個人正在進行或未完成的工作（以書面形式列出）。

8、移交其它與工作相關的資料、物品。

第四章規章制度

一、守則和紀律

（-）文明守則

1、員工必須自覺履行各項規章、制度，制止前舉報他人違紀行為。

2、員工必須遵守公共秩序，愛護公共財物，維護公共衛生。

3、員工對上級要尊敬、服從，上級對下屬要愛護、關心。在工作

中禁止拉幫結派，制造無端的流言。

4、當值時嚴禁用工作電話進行私人聊天，謝絕親朋好友探訪。

5、下班后不得在工作單位停留（因工作需要加班者除外）。

6、更衣柜不得藏有違禁品，公司有權隨時指派專人進行檢查。

7、不得代業主或客人簽字。

8、愛護公物，對部門或客戶的物品、用具須小心保管，如有遺失、

損壞，由責任人負責照價賠償。離職時應交還所在部門或公司

的物品、用具，并辦妥相關手續。

9、員工在任何形式下，不得議論公司的政策、決定，不得向外人

泄漏公司或物業管理處內部事宜，不得有損害公司聲譽的言行o

10、物業管理處有重要事項決定或變更均以通告、通知形式，告知

員工；凡物業管理處張貼于告示板的通告、通知，其內容、事

項及規則等，物業管理處視作全體員工均以知悉。

（二）勞動紀律

1、按部門編排的排班表準時上、下班，并提前15分鐘做好上崗準

備。

2、服從上級的工作安排，禁止謾罵、威脅上級，禁止刁難同事，

不得擅離工作崗位，到其他部門、崗位中崗閑蕩，或未經上級

批準私自外出。

3、工作時嚴禁吃零食、飲酒、睡覺。

4、公司提倡禁煙，吸煙員工只能在指定地點吸煙，嚴禁吸游煙。

5、工作場所內不得粗言穢語、打斗或做出不雅姿勢。

6、為業戶服務時，不可當著業戶的面與同事爭吵或討論與服務內

容無關的事情。

7、與業戶談話時，語言要簡潔客氣，姿勢要端正，不得雙手交叉

放在胸前,不得嘴叼香煙，不得倚靠墻壁或家具。

8、嚴禁私自進入業戶單元。

9、不得向他人泄露工作秘密。

（三）安全守則

1、員工因工受傷

員工在工作中意外受傷必須立即呈報本物'業管理處經理，并在

二十四小時內，由員工所在物業的物業經理提交工傷事故報告

及提供有關醫治診斷報告交人事部。為確保安全，員工如發現

不安全的情況以及設備或設施的安全隱患等，應立即報告物'也

經理，采取整改措施，并做好當值記錄。

2、火警及防火措施

（1）如遇火警，當值人員應及時向物業經理、部門主管匯報，

物業經理、部門主管應立即到場采取搶險措施；

（2）根據火勢和火災的范圍及時向公安消防隊報警；

（3）報警后立刻就地采取緊急滅火措施，滅火時用滅火設備

對準火焰下部進行覆蓋噴射滅火，盡可能將火勢撲滅在

初始階段；

（4）一旦火勢擴大應保持鎮定，服從防火安全領導小組或消

防人員的指揮；

（5）切斷火災現場的電源，并關閉附近的所有門窗；

（6）疏散時切記不能使用電梯，應從消防樓梯上、下；

（7）當值人員應做好當值記錄。

二、獎懲制度

（）獎勵

1、對有下列表現之一的員工，將給予表彰獎勵

（1）在完成工作任務、提高工作質量，增收節支方面作出顯

著成績的；

(2)在業務開發、管理等方血有創新能力的，或在合理化建

設方面取得較大成果的；

(3)保護公共財產，制止或避免人身、設備等事故，使國家、

公司或物業管理處、職工利益免受重大損失的；

(4)在文明單位建設、企業文化建設、社會公德等精神文明

建設方面作出特殊貢獻的；

(5)遵守財經紀律，為維護公司或物業管理處利益嚴格把

關，事跡突出的；

(6)在改進公司或物業管理處經營管理、提高經濟效益方面

有較大貢獻的；

(7)一貫忠于職守，工作勤懇負責，廉潔奉公，勇于奉獻，

事跡突出的；

(8)代表公司或物業管理處參加各類比賽活動取得優異成

績，為公司贏得榮譽的；

(9)其他應予獎勵的行為或貢獻。

2、行政獎勵形式

(1)口頭表揚、通令嘉獎、記功等；

(2)獎勵、晉級、晉職。

(二)處罰

1、對有下列違紀行為之一的員工，將給予處罰

(1)違反規章制度和《員工手冊》相關規定，造成不良后果

或造成經濟損失的；

(2)不服從工作安排和調動，無理取鬧、聚眾鬧事，影響工

作秩序和社會秩序的；

(3)玩忽職守，違反技術操作規程和安全規程，或者違章指

揮造成事故，使公司或物業管理處財產、職工生命遭受

損失的；

(4)工作不負責任，浪費人力、物力、財力，造成經濟損失

的；

（5）違反財經紀律、有弄虛作假、虛報冒領等行為的；

（6）違反計劃生育政策規定的；

（7）濫用職權，違反國家政策規定，損公肥私，使公司或物

業管理處利益受到損失的；

（8）有貪污盜竊、行賄受賄、敲詐勒索以及其他違法行為的；

（9）違反保密規定，有損公司或物業管理處利益的；

（10）犯有其他錯誤的。

2、行政處罰形式

（1）批評、警告、降職、撤職、辭退、除名；

（2）賠償、扣除考核工資。

三、紀律處分

（一）口頭警告

適用于情節較輕之違紀行為（扣除考核工資20-50元）

1、態度不認真，工作時拖拖拉拉，屢教不改。

2、工作時不佩帶本人銘牌。

3、工作時間在非指定地點抽煙。

4、違反考勤制度上下班、無故遲到早退、不打考勤卡。

5、挑撥員工之間的關系。

6、個人儀容儀表有損工作形象。

7、在工作范圍內粗言穢語。

8、隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫。

9、在工作時間撥打私人電話進行聊天。

10、違反安全守則或部門工作規定。

11、有規章制度和《員工手冊》中規定為“不可”之行為。

（二）書面警告

適用于員工經口頭警告后重復再犯或情節嚴重之違規違紀事

件。（扣除考核工資60元一200元）

1、對上級不禮貌、頂撞、違背或不服從合理的工作指令。

2、對業主、同事粗暴或無禮。

3、蓄意損耗、毀壞公司的財物。

4、傳播謠言或故意中傷其他同事或損害公司權益。

5、未經許可，將公司或物業管理處物品移作它用。

6、私自派發對有損公司利益的文字或印刷品。

7、拾遺不報。

8、挑撥是非引發打架事件。

9、消極怠工。

10、違反安全操作規范，被指出后仍不改正的。

11、無故曠工一天。

12、擅自離崗。

13、私自挪用消防器材

14、對工作范圍內的財產被盜、損壞視而不見、或在被調查時，提

供假情況。

15、上班時干私活。

16、請人代打考勤卡或代別人打考勤卡。

17、規章制度和《員工手朋?》中規定為“不得”、“不準”之行為。

（三）即時解雇、辭退、開除（同時扣罰違紀者一個月工資）

1、在公司內打架。

2、有恐嚇、威脅、危害行為。

3^偷竊。

4、作不道德行為。

5、虛報個人資料。

6、泄露公司秘密。

7、私自進入業戶單元。

8、未經物業管理處許可，利用工作關系索取、收受任何利益。

9、私配單位的各類鑰匙。

10、未經同意，隨意翻閱、偷看上司或其他部門之文件資料。

11、連