別墅會(huì)所研究分析報(bào)告2012.12.03Contents:3一、國(guó)內(nèi)高端會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀一、國(guó)內(nèi)會(huì)所種類劃分

國(guó)內(nèi)會(huì)所最初源于港臺(tái)地區(qū)，較為成熟的會(huì)所分為3類，此分類也不同程度地引入到國(guó)內(nèi)的各大城市：個(gè)性會(huì)所：個(gè)性會(huì)所也被稱為特色會(huì)所，是伴隨著市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分而產(chǎn)生的，它的目標(biāo)客戶指向非常明確。例如，網(wǎng)羅幾十種運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，交給業(yè)主經(jīng)營(yíng)的所謂“私會(huì)所”，把圖書館搬進(jìn)來的文化會(huì)所，等等。專業(yè)會(huì)所：

為了解決會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理人才短缺的問題，發(fā)展商聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理公司對(duì)會(huì)所進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的管理與經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主可以享受到高檔次、高品質(zhì)的會(huì)所服務(wù)，而這些會(huì)所因?yàn)椤皩I(yè)外腦”而在運(yùn)營(yíng)上更加專業(yè)化。生活會(huì)所：

也有的物業(yè)項(xiàng)目把業(yè)主最普遍關(guān)心的生活問題，作為會(huì)所設(shè)置的出發(fā)點(diǎn)和基礎(chǔ)。例如，會(huì)所設(shè)有健康、醫(yī)療、教育等幾個(gè)分會(huì)所。二、國(guó)內(nèi)會(huì)所功能劃分三、國(guó)內(nèi)會(huì)所功能劃分四大類會(huì)所功能及其核心客戶群需求縱覽目前國(guó)內(nèi)會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活動(dòng)，女士休閑美容，男士商務(wù)休閑等多種實(shí)際功能需求為主，采用多功能復(fù)合經(jīng)營(yíng)的模式，有利于風(fēng)險(xiǎn)控制。商務(wù)主題美容養(yǎng)生健身休閑三重復(fù)合休閑娛樂健身休閑雙重復(fù)合。。。。。。四、國(guó)內(nèi)會(huì)所功能劃分多重功能復(fù)合，滿足不同核心群體的需求五、國(guó)內(nèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式劃分

會(huì)所的經(jīng)營(yíng)沒有一定固有的經(jīng)營(yíng)模式，而且在實(shí)踐中也不時(shí)會(huì)有新穎的模式出現(xiàn)，給人們提供了新的思路，下面列出了四種主要的經(jīng)營(yíng)模式。

會(huì)員制會(huì)所：

由專業(yè)的會(huì)所服務(wù)商為會(huì)所提供服務(wù)，業(yè)主購(gòu)買“會(huì)員卡"進(jìn)行消費(fèi)，會(huì)所為會(huì)員所專有；且會(huì)員除享受本社區(qū)會(huì)所服務(wù)外，也可享受同一會(huì)員制體系下的其他會(huì)所所提供的資源。會(huì)員制會(huì)所將成為一種主流發(fā)展。

委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所：

將會(huì)所經(jīng)營(yíng)委托給其他服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)化與市場(chǎng)化，接納來自市場(chǎng)的公共消費(fèi)。對(duì)業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償消費(fèi)權(quán)。獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所：會(huì)所的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨(dú)立的法律地位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)責(zé)任承接會(huì)所的運(yùn)營(yíng)。加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所：

即一個(gè)樓盤有多個(gè)會(huì)所加盟，一個(gè)會(huì)所服務(wù)于多個(gè)樓盤。業(yè)主憑一張卡就可在多個(gè)不同類型、遠(yuǎn)近距離不等的會(huì)所享受優(yōu)惠服務(wù)。六、國(guó)內(nèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式劃分除上述四種主要經(jīng)營(yíng)模式外，在檔次稍微略低的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式中，也有如下幾種：(1)7+1模式：一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)主會(huì)所：另有7個(gè)分會(huì)所分散在社區(qū)各處，每個(gè)分會(huì)所都是對(duì)主會(huì)所的補(bǔ)充。(2)泛會(huì)所概念：將會(huì)所與社區(qū)剝離，全部對(duì)外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一個(gè)樓盤共享多個(gè)會(huì)所的“區(qū)域會(huì)所聯(lián)盟模式”等。(3)主題體驗(yàn)式會(huì)所：為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，會(huì)所經(jīng)營(yíng)以體驗(yàn)為主題進(jìn)行經(jīng)營(yíng)嘗試。

(4)聯(lián)合式會(huì)所：不同發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目之間進(jìn)行聯(lián)合，實(shí)行會(huì)所資源共享。

(5)外聯(lián)式會(huì)所：小區(qū)會(huì)所與周邊的社會(huì)設(shè)施實(shí)行橫向聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，憑會(huì)員證可享有優(yōu)惠待遇。二、重慶別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及案例研究一、重慶高端別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀目前重慶高端別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主流方向是僅對(duì)業(yè)主內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)模式。數(shù)據(jù)來源：對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)人員和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員訪談得來目前會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在運(yùn)動(dòng)健身、商務(wù)接待；使用頻率最多的主要為運(yùn)動(dòng)健身；使用人群主要為業(yè)主。一、重慶高端別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)人員訪談得來一、重慶高端別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀重慶高端別墅會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀小結(jié)：目前重慶高端別墅會(huì)所主要經(jīng)營(yíng)的主流方向?yàn)閷?duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。在會(huì)所經(jīng)營(yíng)面積的設(shè)置上，主要集中在3000-10000平方米之間。重慶高端別墅會(huì)所目前主要分為運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)主題為主。重慶高端別墅會(huì)所在功能設(shè)置上包括有健身房、咖啡館、酒吧、游泳館、溫泉、餐飲、住宿等形式，主要集中于運(yùn)動(dòng)健身。

會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式上以非會(huì)員制消費(fèi)為主，少量俱樂部會(huì)員制形式。目前重慶高端別墅的會(huì)所使用頻率最高的是運(yùn)動(dòng)健身，而餐飲、SPA等業(yè)態(tài)潛在需求較高，雖然在會(huì)所中設(shè)置不多，但凡有則經(jīng)營(yíng)良好。二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究重慶棕櫚泉國(guó)際花園沿襲北京棕櫚泉一貫對(duì)高品質(zhì)生活的追求，由萬豪酒店集團(tuán)簽約設(shè)計(jì)師以及北京國(guó)際俱樂部主設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)的多功能棕櫚泉國(guó)際會(huì)所。會(huì)所總計(jì)4層，建筑面積達(dá)1萬平方米。B+C+D會(huì)所體系類型養(yǎng)生功能體育健身功能商務(wù)功能1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所養(yǎng)生功能：康體中心、水療SPA館體育功能：恒溫泳池、健身會(huì)館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，沙龍，會(huì)務(wù)、展覽、雪茄紅酒吧，咖啡吧二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究負(fù)二層負(fù)一層一層二層二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究古典與時(shí)尚結(jié)合的康體中心、SPA水療房、恒溫游泳池、紅酒雪茄吧、多功能廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)館等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施滿足客戶頂尚生活需求。實(shí)景拍攝棕櫚泉紅酒/雪茄吧實(shí)景拍攝棕櫚泉室內(nèi)恒溫泳池二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究實(shí)景拍攝棕櫚泉會(huì)所入戶廣場(chǎng)實(shí)景拍攝棕櫚泉會(huì)所大堂二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究案例借鑒：

會(huì)所選址：會(huì)所的選址設(shè)在景觀視野好、內(nèi)外出入方便的位置，方便使用。

建筑打造：會(huì)所建筑的打造在重慶樹立了標(biāo)桿，為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)提升了形象和檔次，推動(dòng)項(xiàng)目整體銷售。專業(yè)管理：會(huì)所由具有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)過程中根據(jù)銷售和業(yè)主入住情況逐步啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，并在正式經(jīng)營(yíng)一年后實(shí)現(xiàn)保本運(yùn)營(yíng)的良好狀況。

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容設(shè)置：經(jīng)營(yíng)內(nèi)容設(shè)置合理，其運(yùn)動(dòng)健身和SPA經(jīng)營(yíng)良好。二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究1、棕櫚泉頂級(jí)私人會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所常青藤會(huì)所，會(huì)所總計(jì)5層，建筑面積達(dá)5000平方米。會(huì)所設(shè)計(jì)了室內(nèi)恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、足球場(chǎng)、器械室、桌球館、咖啡廳、五星客房、圖書室等運(yùn)動(dòng)休閑配套設(shè)施。A+C+D會(huì)所體系類型體育健身功能商務(wù)功能休閑娛樂功能：圖書室體育健身功能：恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、足球場(chǎng)、器械室、桌球館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，咖啡吧、五星客房休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究負(fù)一層一層二層二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究負(fù)二層負(fù)三層二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究※入會(huì)方式※

客戶或業(yè)主可通過以下方式申請(qǐng)入會(huì)：

客戶可于常青藤營(yíng)銷中心索取書面入會(huì)申請(qǐng)表格，按要求填寫后交予營(yíng)銷中心或郵寄、傳真至常青藤俱樂部；

已經(jīng)購(gòu)買常青藤的業(yè)主無需另行申請(qǐng)，辦理確認(rèn)手續(xù)后可自動(dòng)獲得會(huì)員資格，享受會(huì)員權(quán)益。※積分條件及標(biāo)準(zhǔn)※二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究案例借鑒：

建筑打造：會(huì)所建筑打造上與別墅區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。經(jīng)營(yíng)模式：由業(yè)主會(huì)員帶動(dòng)外向消費(fèi)，拉動(dòng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)。

品質(zhì)打造：會(huì)所高端品質(zhì)打造對(duì)于提升會(huì)所的形象與檔次上起到了決定性作用，而目前會(huì)所所提供的品質(zhì)服務(wù)也提升了常青藤的生活品質(zhì)。二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究2、常青藤”五星級(jí)”會(huì)所二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究3、龍湖·藍(lán)湖郡重慶龍湖·藍(lán)湖郡的體育中心是較為典型的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，主要功能設(shè)置也圍繞在社區(qū)運(yùn)動(dòng)健身這一主題展開。A+C會(huì)所體系類型體育健身功能體育功能：恒溫泳池、壁球室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、羽毛球場(chǎng)、棋牌室補(bǔ)充功能：清吧、棋牌室休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究3、龍湖·藍(lán)湖郡二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究3、龍湖·藍(lán)湖郡案例借鑒：會(huì)所定位：以運(yùn)動(dòng)健身為主題的會(huì)所定位，服務(wù)范圍輻射整個(gè)藍(lán)湖大社區(qū)。經(jīng)營(yíng)路線：定位檔次上偏向大眾化標(biāo)準(zhǔn)，可增加客群量，保證正常的收支平衡。二、重慶高端別墅會(huì)所案例研究3、龍湖·藍(lán)湖郡三、國(guó)內(nèi)別墅會(huì)所案例研究三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究1、華僑城·波托菲諾會(huì)所A+B+C+D會(huì)所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能養(yǎng)生功能波托菲諾擁有兩大會(huì)所：天鵝堡會(huì)所+純水岸會(huì)所

國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究建筑面積約6600平方米為上下兩層；分業(yè)主、華僑城會(huì)員及嘉賓三檔進(jìn)行收費(fèi)經(jīng)營(yíng)。體育功能：所配有四季恒溫泳池、桑拿房、健身房、羽毛球館、保齡球室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)功能補(bǔ)充：多功能會(huì)議室、閱覽室純水岸會(huì)所：主要是健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套功能國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究1、華僑城·波托菲諾會(huì)所三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究天鵝堡會(huì)所建筑面積約6000平方米；體育功能：設(shè)有羽毛球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、健身房、跳操房、游泳池養(yǎng)生功能：瑪莎纖體商務(wù)功能：會(huì)議室、多功能廳用于商務(wù)會(huì)議、研討會(huì)、新品發(fā)布會(huì)；紅酒西餐廳、酒窖、咖啡廳天鵝堡會(huì)所主要是商務(wù)、休閑、美容綜合配套設(shè)施國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究1、華僑城·波托菲諾會(huì)所三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究會(huì)所選址：在社區(qū)人群集中區(qū)域，而且對(duì)外開放，景觀環(huán)境和氛圍營(yíng)造舒適。品牌引入：將丹桂軒、夢(mèng)圓皇宮等高端品牌引入，提升會(huì)所經(jīng)營(yíng)檔次，與客群身份匹配。專業(yè)管理：由華僑城的專業(yè)酒店團(tuán)隊(duì)管理和經(jīng)營(yíng)，保證會(huì)所的專業(yè)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容設(shè)置：以餐飲、休閑娛樂、商務(wù)為主營(yíng)，復(fù)合一定配套性設(shè)施，起到較好的聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)效果。案例借鑒：國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究1、華僑城·波托菲諾會(huì)所三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究2、成都·金林半島A+B+C+D會(huì)所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能休閑功能：棋牌室體育功能：設(shè)有羽毛球場(chǎng)、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池養(yǎng)生功能：SPA、桑拿室商務(wù)功能：雪茄吧、紅酒窖、咖啡廳養(yǎng)生功能國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究建筑面積約3000平方米共分為三層；分業(yè)主、半島會(huì)會(huì)員進(jìn)行收費(fèi)經(jīng)營(yíng)。半島會(huì)所：主要是針對(duì)滿足業(yè)主需求而設(shè)置體育健身功能、商務(wù)功能及休閑功能各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究2、成都·金林半島三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究03～04年，金林半島以1.8萬元單價(jià)入市（當(dāng)時(shí)成都市面豪宅均價(jià)1.2萬元），前期投入大，香港團(tuán)隊(duì)全面打造，做成了小而全的會(huì)所，對(duì)于整體項(xiàng)目的銷售及提高項(xiàng)目品質(zhì)起到了重要支撐作用。在項(xiàng)目入住后，由于使用功能的轉(zhuǎn)變，使得經(jīng)營(yíng)情況不佳，后來開發(fā)商將會(huì)所功能聚焦，以服務(wù)女人與兒童及利民方向?yàn)橹鳎εまD(zhuǎn)目前虧損的局面。國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究2、成都·金林半島三、國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究成都第一個(gè)采用高端會(huì)所支撐別墅銷售的項(xiàng)目，項(xiàng)目推出時(shí)，受到客戶及界內(nèi)人士的強(qiáng)烈關(guān)注。會(huì)所前期注重了引入高端健身娛樂功能（如恒溫游泳池，恒溫酒窖、紅酒吧），忽略了項(xiàng)目銷售完畢后的經(jīng)營(yíng)成本問題，導(dǎo)致業(yè)主入住后會(huì)所經(jīng)營(yíng)入不敷出。前期在業(yè)態(tài)考慮上，沒有預(yù)留后期轉(zhuǎn)換的可能。導(dǎo)致目前業(yè)主入住后，改變業(yè)態(tài)重重受阻。日常定向的收費(fèi)式培訓(xùn)和咨詢服務(wù)使會(huì)所保持一定的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)：目前會(huì)所也在嘗試進(jìn)行業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，如開展兒童活動(dòng)區(qū)、SPA美容、代辦服務(wù)、餐飲及收費(fèi)形式的理財(cái)講座等多種經(jīng)營(yíng)模式，盡可能減少會(huì)所虧損。案例借鑒：國(guó)內(nèi)高端別墅會(huì)所案例研究2、成都·金林半島39THEEND謝謝3月-2523:45:5423:4523:453月-253月-2523:4523:4523:45:543月-253月-2523:45:542025/3/2723:45:549、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Thursday,March27,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。23:45:5423:45:5423:453/27/202511:45:54PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。3月-2523:45:5423:45Mar-2527-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。23:45:5423:45:5423:45