稅收籌劃案例之“爛尾樓”的處置案例某市達興公司為一家房地產開發公司，系某集團企業的下屬子公司，于2006年在該市的繁華地段投資興建一座標準的普通住宅樓。當土建工程和外裝飾進行完畢，進入內部設施安裝的時候，企業的資金供應出現了重大問題，如果要將工程全部完工，還需要再追加投資額1000萬元。目前該在建的項目（住宅樓）因為資金狀況堪憂，已經停工，母公司要求盡快處置該“爛尾樓”。同時有一筆5000萬元的銀行貸款到期，董事會準備將A項目變現，企業財務資料顯示，A項目的拿地成本為3000萬元，已經發生的房地產開發成本為1000萬元，房地產開發費用550萬元（其中可分攤的利息支出197.5萬元）。經中介機構評估價格為8000萬元。目前有以下四個方案：方案一：將“爛尾樓”轉讓給銀行，以抵償所欠的債務，經協商，銀行只愿意以成本價4550萬元的價格接受。方案二：由于此爛尾樓地理位置較好，經協商將“爛尾樓”按8000萬元直接出售給當地某房地產開發企業。方案三：將“爛尾樓”以8000萬元的價格作股份，與集團另外一家子公司共同投資一個大型零售商場。母公司為其償還債務，并約定以商場利潤分紅向母公司償還借款。方案四：以“爛尾樓”資產注冊一家公司，然后將這家公司以8000萬元的價格整體出售當地某房地產開發企業。從稅收籌劃的角度來看，以下四個方案稅負分析如下：方案一：開發公司以成本價格4550萬元轉讓給建設銀行，以抵償所欠的債務，實際上就是將該“爛尾樓”以4550萬元的價格出售給建設銀行，則房地產開發公司涉及什么稅種呢？（1）營業稅稅率5%，營業稅＝4550×5%＝227.5（萬元）；（2）城建稅稅率7%，教育費附加稅率3%，城建稅及教育附加費＝227.5×（7%+3%）＝22.75（元）；（3）土地增值稅：公司土地開發成本為4550萬元，而轉讓價格也為4550萬元，沒有產生土地增值稅，不存在繳納土地增值稅問題。（4）企業所得稅稅率25%。假定無納稅調整項目，企業轉讓不動產取得轉讓收益，應繳納企業所得稅。但在本例中，由于按成本價轉讓，故不會產生轉讓收益，應納稅所得額（或會計利潤）小于0。（5）凈利潤＝4550－4550－227.5—22.75＝－250.25（萬元）所以也不繳納企業所得稅。在方案一條件下，房地產開發公司處理“爛尾樓”-合計需繳各項稅金250.25萬元，實際虧損250.25萬元。方案二：將“爛尾樓”按市場價8000萬元直接出售給當地某房地產開發企業。房地產開發公司涉及各項稅金如下：（1）營業稅＝8000×5%＝400（萬元）；（2）城建稅及教育附加費＝400×（7%+3%）＝40（元）；（3）土地增值稅：

地價款＝3000（萬元）房地產開發成本＝1000（萬元）房地產開發費用：《條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按地價和開發成本合計計算的金額之和的5%以內計算扣除。本案例，利息支也可分攤計算。房地產開發費用＝（3000+1000）×5%+197.5＝397.5（萬元）可扣除的稅金＝400+40＝440（萬元）加計扣除項目：《實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人可按地價款、開發成本計算金額之和，加計20%的扣除。加計扣除項目＝（3000+1000）×20%＝800（萬元）可扣除項目＝3000+1000+397.5+440+800＝5637.5（萬元）土地增值額＝8000－5637.5＝2362.5（萬元）增值率＝2362.5÷5637.5＝41.911%，按《實施細則》規定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目、金額之和20%的，予以免稅。檔次級距稅率速算扣除系數稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%-扣除項目金額15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額60%-扣除項目金額35%超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。由于增值率大于20%，故征土地增值稅。土地增值稅=2362.5×30%＝708.75（萬元）（4）企業所得稅：假設無其他調整項目凈利潤＝[8000－（3000+1000+550）－440－708.75]×（1－25%）＝1725.94（萬元）注意：800不再加扣，550有所增加。在方案二條件下，公司處理“爛尾樓”合計需繳納各項稅金＝440+708.75+[8000－（3000+1000+550）－440－708.75]×25%＝1724.06（萬元）房地產公司取得轉讓收益1725.94（萬元）方案三：房地產開發公司將“爛尾樓”按市場價格8000萬元投資，與另外一家子公司共同投資開辦大型綜合性零售商場。（1）營業稅免征；財稅[2002]191號文件規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的，不征收營業稅。（2）城建稅及教育附加費免征；相關政策（3）土地增值稅：國稅發[2006]187號）規定，房地產開發企業將開發產品用于-職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。要注意準確解讀稅法：根據上述文件規定，雖然營業稅可免征，但土地增值稅屬于征稅范圍，需要注意的是，國稅發[2006]187號文強調了房地產企業是視同銷售要繳納土地增值稅。（財稅[1995]48號）規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征收土地增值稅。此規定只適用非房地產開發企業。地價款＝3000（萬元）房地產開發成本＝1000（萬元）房地產開發費用＝（3000+1000）×5%+197.5＝397.5（萬元）可扣除的稅金＝0加計扣除項目＝（3000+1000）×20%＝800（萬元）可扣除項目＝3000+1000+397.5+800＝5197.5（萬元）土地增值額＝8000－5197.5＝2802.5（萬元）增值率＝2802.5÷5197.5＝53.92%土地增值稅＝2802.5×40%－5197.5×5%＝861.125（萬元）（4）企業所得稅：假設無其他調整項目《實施條例》規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財稅部門另有規定的除外。從企業所得稅法的角度，對外投資要確認視同銷售。《企業會計準則應用指南－－會計科目和主要賬務處理》規定，以庫存商品進行非貨幣性資產交換（非貨幣性資產交換具有商業實質且公允價值能夠可靠計量）、債務重組的，應按該產成品、商品的公允價值，確認收入。從會計角度來看，對外投資也是要確認收入。會計和稅法處理一致。在方案三條件下，房地產公司處理“爛尾樓”合計需繳稅金＝861.125+[8000－（3000+1000+550）－861.125]×25%＝1508.34（萬元）房地產公司取得轉讓收益1941.66（萬元）凈利潤＝[8000－（3000+1000+550）－861.125]×（1－25%）＝1941.66（萬元）方案四：以“爛尾樓”資產注冊一家公司，然后將這家公司以8000萬元的價格整體出售當地某房地產開發企業。方案四：（1）營業稅免征；（國稅函[2002]165號）明確：“轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。”因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應繳納營業稅。達興公司不需繳納營業稅。（2）城建稅及教育附加費免征；（3）土地增值稅：按財稅[1995]48號通知第一條的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。成功節稅：故達興公司將“爛尾樓”作為認繳注冊資本的出資資產，注冊一家新公司后，不需要繳納土地增值稅。（4）企業所得稅：根據國稅發[2000]118號通知的規定，企業整體資產轉讓原則上應在交易時，將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。達興公司需要規定計算繳納企業所得稅。凈利潤＝[8000－（3000+1000+550）]×（1－25%）＝2587.5（萬元）企業所得稅＝[8000－（3000+1000+550）]×25%＝862.5萬元該選擇那個方案呢？營業稅城建稅及教育附加土地增值稅企業所得稅總稅費凈利潤方案一227.522.7500250.25-250.25方案二40040708.75575.311724.061725.94方案三00861.125647.221508.341941.66方案四000862.5862.52587.5綜上所述，方案四企業取得的凈收益最大，而且承擔的稅款少于方案二和三，方案四為最優方案。通過上述分析，需要注意以下幾點：（1）在計算過程中，未考慮地方教育費附加，各地征收政策并不統一，但對結果不會產生實質性影響。財綜〔2010〕98號

，地方教育費附加=（增值稅+消費稅+營業稅）×2%

（2）在凈收益計算中，未考慮開發費用中業務招待費、廣告費、業務宣傳費等限額扣除項目的調整，原理與地方教育費附加，不會產生實質性影響。（3）方案三、四中，未考慮企業從在投資之后從商場取得的投資，企業從商場取得的投資收益，仍然是可以免稅的。（按照《企業所得稅法》規定，符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益是免稅收入）而方案四中沒有考慮企業設立、出讓方面的稅費，同時受總部的約束較大，可能并不是最佳的方案。（4）轉移產權時必須繳納一定的費用，如過戶費、印花稅、契稅等，應當綜合測算，將節約稅收額與增加費用額進行比較，以符合成本效益原則為佳。ThankYou!9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Saturday,March22,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。15:52:5215:52:5215:523/22/20253:52:52PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。3月-2515:52:5215:52Mar-2522-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。15:52:5215:52:5215:52