安徽省2024年下半年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的取得方式考試試題?一、引言建設用地使用權是房地產開發與經營中的關鍵要素，其取得方式直接影響著房地產項目的合法性、成本及后續發展。在安徽省2024年下半年房地產估價師考試的《制度與政策》科目中，建設用地使用權的取得方式是重要考點之一。深入了解這些取得方式，對于準確把握房地產市場規則、合法開展房地產相關業務具有重要意義。

二、建設用地使用權概述（一）概念建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

（二）重要性建設用地使用權是房地產開發的基礎。只有合法取得建設用地使用權，開發商才能進行土地開發建設，進而開展房地產項目。它關系到房地產項目的合法性與可持續性，對房地產市場的健康發展起著關鍵支撐作用。

三、建設用地使用權的取得方式分類（一）出讓方式1.概念土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2.出讓主體與客體出讓主體為國家，由市、縣人民政府土地管理部門代表國家具體實施出讓行為。出讓客體是國有土地使用權，包括城鎮國有土地和農村集體土地依法征收后轉為國有土地的部分。3.出讓年限根據不同用途，建設用地使用權出讓的最高年限不同。居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。4.出讓方式招標出讓招標人通過發布招標公告，邀請特定或者不特定的法人、其他組織投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。適用于開發要求較高、需要綜合評定開發方案的項目，如大型商業綜合體、高端住宅社區等。拍賣出讓出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。常用于競爭激烈、土地價值較高的地塊，如城市核心商圈的土地出讓。掛牌出讓出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。具有公開、公平、公正的特點，適用范圍廣泛，是目前較為常用的出讓方式之一。5.出讓程序申請與受理土地使用者向市、縣人民政府土地管理部門提出建設用地使用權出讓申請，并提交相關材料。土地管理部門對申請進行審核，符合條件的予以受理。地籍調查與土地評估土地管理部門進行地籍調查，確定土地的位置、面積、權屬等情況。同時，委托有資質的土地評估機構對擬出讓土地進行評估，確定出讓底價。編制出讓文件根據土地評估結果和規劃要求，編制建設用地使用權出讓文件，包括出讓公告、出讓須知、土地使用條件、競買申請書等。發布出讓公告通過報紙、網站等媒體發布出讓公告，公告出讓宗地的基本情況、出讓年限、出讓方式、競買人資格要求、報名時間、地點等內容。報名與資格審查競買人在規定時間內報名，并提交相關資格證明文件。土地管理部門對競買人資格進行審查，符合條件的發放競買資格證明。拍賣、招標或掛牌按照規定的時間、地點進行拍賣、招標或掛牌活動。競買人參與競價，根據出價結果確定土地使用者。簽訂出讓合同土地使用者與土地管理部門簽訂建設用地使用權出讓合同，明確雙方的權利和義務，包括土地位置、面積、出讓金數額及支付方式、開發建設期限等。繳納出讓金土地使用者按照出讓合同約定，按時足額繳納土地使用權出讓金。登記發證土地使用者繳納出讓金后，持出讓合同等相關材料到土地管理部門辦理建設用地使用權登記手續，領取土地使用證。

（二）劃撥方式1.概念土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。2.適用范圍國家機關用地和軍事用地如政府機關辦公用地、軍事設施用地等，具有公共服務和國防安全的重要性。城市基礎設施用地和公益事業用地包括城市道路、橋梁、供水、排水、供電、供氣等基礎設施用地，以及學校、醫院、圖書館、博物館等公益事業用地，這些項目對社會公眾利益至關重要，通常采用劃撥方式供地。國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地如大型水電站、鐵路樞紐、機場等項目，有助于國家經濟發展和戰略布局，劃撥方式可保障項目順利實施。法律、行政法規規定的其他用地3.劃撥程序申請用地單位向市、縣人民政府土地管理部門提出劃撥用地申請，并提交相關材料，如項目批準文件、建設用地規劃許可證等。審核土地管理部門對申請進行審核，核實用地是否符合劃撥條件。批準經審核符合條件的，報縣級以上人民政府批準。撥地土地管理部門根據政府批準文件，將土地劃撥給用地單位，并辦理相關手續。登記用地單位持相關文件到土地管理部門辦理土地登記手續，領取土地使用證。

（三）租賃方式1.概念土地使用權租賃是指土地所有者或使用者，將土地的使用權、經營權在一定時期內租給承租人使用，并收取租金的行為。2.特點靈活性租賃期限可根據實際需要協商確定，相對出讓方式更加靈活。成本較低對于一些短期或臨時用地需求，租賃方式的成本可能低于出讓方式。3.租賃程序申請土地使用者向土地管理部門提出租賃申請，說明租賃土地的用途、面積、期限等。審核土地管理部門對申請進行審核，審查土地用途、租賃期限等是否符合規定。簽訂合同審核通過后，土地使用者與土地管理部門簽訂土地租賃合同，明確雙方權利義務，包括租金數額、支付方式、租賃期限等。登記備案土地租賃合同簽訂后，到土地管理部門辦理登記備案手續。

（四）作價出資（入股）方式1.概念國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。2.適用范圍主要適用于國有企業改革中涉及的土地資產處置，如國有企業改制為有限責任公司或股份有限公司時，對企業原使用的劃撥土地進行處置。3.作價出資（入股）程序申請企業向土地管理部門提出作價出資（入股）申請，并提交企業改制方案、土地資產處置方案等相關材料。評估委托有資質的評估機構對擬作價出資（入股）的土地進行評估，確定土地資產價值。審批土地管理部門對申請和評估結果進行審核，報上級主管部門批準。簽訂合同企業與土地管理部門簽訂國有土地使用權作價出資（入股）合同，明確土地資產作價金額、股權比例等內容。登記企業持合同等相關材料到土地管理部門辦理土地登記手續，將土地使用權登記在新設企業名下。

四、不同取得方式的比較（一）出讓與劃撥方式比較1.性質不同出讓方式是一種市場交易行為，土地使用者通過支付出讓金獲得土地使用權，具有有償性和期限性。劃撥方式是一種行政行為，土地使用者通常無需支付出讓金，具有無償性，但一般有特定的使用范圍和條件限制。2.使用期限不同出讓方式有明確的最高使用年限，如居住用地70年等。劃撥方式除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限限制。3.流轉限制不同出讓土地使用權在符合規定條件下可以依法轉讓、出租、抵押，流轉相對較為自由。劃撥土地使用權未經批準不得轉讓、出租、抵押，如需流轉，一般需先辦理出讓手續，補繳土地出讓金。

（二）租賃與出讓方式比較1.成本方面租賃方式的租金相對靈活，可根據市場行情和租賃期限協商確定，對于短期或臨時用地需求，成本可能低于出讓方式一次性支付的出讓金。出讓方式則需一次性支付較高的出讓金，成本相對較高。2.使用靈活性租賃期限可根據實際需要協商調整，更具靈活性。出讓方式一旦確定使用年限，在期限內土地使用者需按照規定使用土地，調整相對困難。

（三）作價出資（入股）與出讓方式比較1.適用主體不同作價出資（入股）主要適用于國有企業改革中的土地資產處置。出讓方式適用于各類土地使用者，包括國有企業、民營企業、外資企業等。2.股權關系作價出資（入股）后，土地使用權轉化為企業股權，土地所有者與土地使用者形成股權關系。出讓方式下，土地使用者與土地所有者是一種土地使用權出讓合同關系。

五、安徽省建設用地使用權取得方式的相關規定與實踐（一）安徽省對出讓方式的規定與實踐1.規定安徽省嚴格執行國家關于土地出讓的法律法規和政策，規范土地出讓程序。在出讓公告發布、競買人資格審查、出讓合同簽訂等環節都有明確要求。例如，要求出讓公告必須在指定媒體上廣泛發布，確保信息公開透明。2.實踐案例以合肥市某地塊出讓為例，該地塊位于城市核心區域，土地用途為商業辦公。通過公開拍賣出讓，吸引了多家知名企業參與競買。最終，經過激烈競價，一家大型商業集團以較高價格競得該地塊。在出讓過程中，嚴格按照規定程序進行，從報名資格審查到拍賣現場的組織，都確保了公平、公正、公開，為城市商業發展提供了優質土地資源。

（二）安徽省對劃撥方式的規定與實踐1.規定安徽省明確劃撥用地的適用范圍和審批程序。對于符合劃撥條件的項目，嚴格審核其申請材料，確保土地用于公共利益目的。如對于學校用地劃撥，要求提供教育部門的項目批準文件、建設用地規劃許可證等，審核通過后報縣級以上人民政府批準。2.實踐案例某市政府為支持教育事業發展，劃撥土地建設一所新的中學。在劃撥過程中，土地管理部門嚴格按照規定程序，對學校建設項目的必要性、可行性等進行審核。學校建成后，為周邊學生提供了優質的教育資源，促進了當地教育事業的進步。

（三）安徽省對租賃方式的規定與實踐1.規定安徽省制定了土地租賃的相關管理辦法，規范租賃行為。明確租賃期限、租金標準等內容，要求租賃雙方簽訂規范的租賃合同，并辦理登記備案手續。2.實踐案例某企業因生產經營需要，臨時租賃一塊工業用地用于建設臨時廠房。該企業與土地管理部門簽訂了土地租賃合同，明確租賃期限為兩年，租金按年支付。在租賃期間，企業按照合同約定使用土地，租賃期滿后及時歸還土地，保障了土地資源的合理利用。

（四）安徽省對作價出資（入股）方式的規定與實踐1.規定安徽省積極推進國有企業改革中的土地作價出資（入股）工作，制定了相應的操作流程和規范。要求對作價出資（入股）的土地進行嚴格評估，確保國有資產不流失。2.實踐案例某國有企業改制為股份制企業時，將原劃撥土地作價出資（入股）。通過專業評估機構對土地進行評估，確定合理的作價金額，并按照規定程序辦理相關手續。改制后的企業順利運營，土地資產得到有效盤活，促進了企業的發展和國有資產的保值增值。

六、取得建設用地使用權的注意事項（一）合法性審查無論是哪種取得方式，都要確保用地行為符合法律法規和相關政策要求。仔細審查項目是否符合土地利用總體規劃、城市規劃等，避免因違法用地導致項目受阻或面臨處罰。（二）成本核算不同取得方式成本差異較大，要進行詳細的成本核算。對于出讓方式，要考慮出讓金數額、后續開發成本等；租賃方式要計算租金成本和租賃期限對項目的影響；作價出資（入股）方式要關注股權設置和資產處置成本等，選擇最適合項目的取得方式，控制成本。（三）合同簽訂與履行簽訂相關合同是取得建設用地使用權的重要環節。合同中要明確雙方權利義務，包括土地使用條件、開發建設要求、出讓金或租金支付方式、違約責任等。在合同履行過程中，嚴格按照合同約定執行，避免違約行為。（四）后續手續辦理取得建設用地使用權后，要及時辦理相關后續手續，如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等。確保項目建設手續齊全，合法合規進行開發建設。

七、結論建設用地使用權的取得方式是房地產開發與經營中的關鍵內容，