《智慧物業服務和數據交換規范》（送審稿）

編制說明

一、項目背景

物業管理是一項重要而又繁瑣的工作，它的運營效率和

質量直接關乎消費者和業主的生活體驗和生命安全，也代表

著企業品牌形象，在傳統的物業管理中，由于沒有信息化的

系統，所有日常管理工作，都是人工維護、人工記錄，所有

的資料檔案都是紙質的，無法實時快速查詢每一個設備信息，

從而造成物業管理效率低下。為提升企業管理水平，提高企

業市場競爭力，部分物業企業以信息化為手段，構建物業服

務平臺，將人員管理、日常服務、收費記錄等，引入信息系

統中，大大提高了物業管理水平和服務的效率。

2020年12月15日，住房和城鄉建設部與工業和信息化

部、公安部、商務部、衛生健康委、市場監管總局等六部門

聯合發布的《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活

服務的意見》（建房〔2020〕99號）。支持物業服務企業聯

合建設通用、開放的智慧物業管理服務平臺，降低平臺建設

運營成本，提高服務資源整合能力。鼓勵大型物業服務企業

開放自有智慧物業管理服務平臺功能，拓展服務范圍，為中

小物業服務企業提供平臺支撐和技術支持。引導各類智慧物

業管理服務平臺加強與電商、科技、金融、快遞等第三方平

臺互聯互通，實現資源對接、互補。《住房和城鄉建設部關

1

于開展新型城市基礎設施建設試點工作的函》（建改發〔2020〕

152號）、住房和城鄉建設部等部門《關于加強和改進住宅

物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等要求，穩

步推進智慧物業建設試點工作，不斷提高住宅小區物業服務

智能化、數字化水平。

根據《深圳經濟特區物業管理條例》，我市物業管理實

行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

為充分發揮政府監督管理作用，推進物業服務管理工作規范

化、標準化、精細化，加強物業監管，構建宜居宜業的和諧

環境，深圳市住房和建設局著力搭建智慧物業服務監管平臺，

通過信息化技術手段，推動智慧物業監管平臺與各類物業服

務平臺的對接，實現信息的共享，進一步促進物業服務行業

的監管。由于不同物業企業所使用的平臺不同，平臺所承載

的物業服務信息不同，因此，需要在滿足物業監管的基礎上，

明確物業服務平臺的基礎數據結構、數據交換范圍、接口約

定、標準規范要求等，促進深圳市物業監管數據交換、信息

資源共享，進一步提升深圳物業管理服務水平和效率，因此，

智慧物業監管數據結構及數據交換的規范化、標準化勢在必

行。

二、工作簡況

（一）任務來源

2022年5月，深圳市市場監督管理局發布《深圳市市場

2

監督管理局關于下達2022年深圳市地方標準計劃項目任務

的通知》，《智慧物業服務和數據交換規范》獲深圳市地方

標準立項。

（二）主要起草過程

制定《智慧物業服務和數據交換規范》主要經歷了以下

階段：

1.前期研究階段

2021年5月-2022年4月，在深圳市住房和建設局的主

導下，開展智慧物業服務和數據交換相關調查研究工作，經

過多番會議研討確定標準研制的方向和框架。

2.立項階段

2022年5月，《智慧物業服務和數據交換規范》獲深圳

市地方標準立項。完成標準研制工作方案，并成立正式的標

準編制組，建立工作聯絡機制。

3.組織起草階段

2022年5月-2022年6月，編制組參考現階段深圳市智

慧物業服務平臺建設現狀，廣泛調研、吸收北京、上海、廣

州等城市先進經驗，明確《智慧物業服務和數據交換規范》

的適用范圍以及框架結構。

2022年6月-2022年7月，編制組實地走訪已建、在建

的智慧物業平臺，并根據調研成果分析總結，逐步細化完善

標準內容，形成工作組討論稿。

2022年7月，結合深圳建設實際，編制組經多次會議討

3

論修改，持續完善標準內容，形成初稿。

2022年8月，編制組就標準初稿進行多次探討、召開內

部研討會，結合深圳智慧物業發展需求，進一步完善標準文

本，形成征求意見稿。

4.征求意見階段

2022年8月-2023年6月，編制組走訪相關物業服務公

司，就征求意見稿進行討論，征求相關方的意見，并根據反

饋意見修改征求意見稿。

2023年9月，深圳市住房和建設局書面征求了各市、區

相關部門的意見，同期，通過深圳市住房和建設局官網公開

征求社會公眾意見，并將征求意見匯總整理，形成標準送審

稿。

三、地方標準主要內容的依據以及與國內領先、國際先進標

準的對標情況

本文件規定了深圳市智慧物業服務和數據交換的基本

規定、總體要求、基礎信息管理、設施設備管理、智慧人行

管理、智慧車行管理、公共保潔管理、綠化養護管理、公共

安防管理、客戶服務管理、增值服務、數據交換、安全管理

等內容。

本文件依據GB/T5271.1—2000《信息技術詞匯第

1部分：基本術語》、GB/T7408《數據元和交換格式信息

交換日期和時間表示法》、GB/T18221—2000《信息技術

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程序設計語言、環境與系統軟件接口獨立于語言的數據類

型》、GB/T18391.1—2009《信息技術元數據注冊系統(MDR)

第1部分：框架》、GB/T19488.1—2004《電子政務數據元

第1部分：設計和管理規范》、GB/T28827.1—2012《信息

技術服務運行維護第1部分：通用要求》、GB/T28827.2

—2012《信息技術服務運行維護第2部分：交付規范》、

GB/T28827.3—2012《信息技術服務運行維護第3部分：

應急響應規范》、GB/T39054—2020《社區教育服務規范》、

SZDB/Z172《物業共用部位設施設備編碼規范》相關要求，

同時總結和提煉深圳市智慧物業服務平臺建設實踐經驗和

未來發展需求編制而成。

四、主要條款的說明以及主要技術指標、參數、試驗驗證的

論述

（一）范圍

給出了本文件規定的內容和適用的范圍。

本文件適用于深圳市范圍內的智慧物業服務活動，以及

智慧物業監管平臺與智慧物業服務平臺之間的數據交換。

（二）規范性引用文件

給出了本文件規范性引用文件的情況。

（三）術語和定義

給出了本文件涉及的術語和定義的情況。

本章節主要規定了“智慧物業服務”、“數據”、“數

據元”、“值域”、“數據類型”、“數據格式”六個術語。

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“智慧物業”指以現代科學技術特別是信息網絡技術、

移動技術、語音技術為主要支撐,建立在傳統物業服務基礎

上的新的商業模式、服務方式和管理方法的物業服務企業。

“數據”指信息的可再解釋的形式化表示，以適用于通

信、解釋或處理。

“數據元”指由一組屬性規定其定義、標識、表示和允

許值的數據單元。

“值域”指允許值的集合。

“數據類型”指一些可區分的值的集合，這種區別由這

些值的性質以及對這些值的運算所表征。

“數據格式”指從業務的角度規定的數據元值的格式需

求，包括所允許的最大和/或最小字符長度，數據元值的表

示格式等。

（四）基本規定

本章節規定了數據項相關的數據類型、表示形式及必要

的說明，共包含字符型、數值型、日期型、年份型、月份型、

布爾型六種類型。本章節主要參考了GB/T7408《數據元和

交換格式信息交換日期和時間表示法》，并根據深圳市

智慧物業服務建設工作開展的實際需要編寫。

（五）總體要求

本章節從制度建設、信息化管理等方面規定智慧物業服

務的總體要求。本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工

作開展的實際需要編寫。

（六）基礎信息管理

6

基礎信息管理從物業服務企業實際管理需求出發，包含

物業管理區域基礎信息、智能信息管理系統信息等功能要求，

并對需要提供的數據結構進行明確。本章節主要根據深圳市

智慧物業服務建設工作開展的實際需要編寫。

（七）設施設備管理

本章節功能設置主要從設施設備線上化、巡檢計劃管理、

保養計劃管理、設備故障管理等方面進行規定；同時建議設

施設備滿足智慧物聯手段、物業管理區域綠化環境監控設備

的管理、3D可視化應用平臺等方面要求。

數據結構方面從設施設備信息、設施設備保養、設施設

備維修、設施設備巡檢四個方面進行詳細的界定。

本章節主要參考了SZDB/Z172《物業共用部位設施設備

編碼規范》，并根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的實

際需要編寫。

（八）智慧人行管理

智慧人行管理主要從物業管理區域內的大門門禁、單元

門禁進行管理，包括但不限于刷卡開門、手機開門、出入管

理、訪客管理、物品放行、數據統計等方面進行規定；同時

宜提供授權管理、狀態監測、黑白名單管理、通行記錄、數

據統計等功能。

數據結構主要包含通行量、訪客量等方面的要求。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（九）智慧車行管理

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本章節主要從車牌識別、月卡管理、在線繳費、電子發

票、異常開閘、數據統計等方面進行規定；同時宜提供數據

查詢、數據分析、數據上報等功能。

智慧車行數據結構主要包含臨時車入場量、臨時車出場

量、固定車入場量、固定車出場量、車位空余量等方面的要

求。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（十）公共保潔管理

本章節從保潔標準、保潔計劃、保潔任務、現場打卡、

數據統計等對公共保潔管理相關功能要求進行詳細的說明，

并對公共保潔模塊數據結構進行詳細界定。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（十一）綠化養護管理

本章節從綠化標準、綠化資料、養護任務、現場打卡、

數據統計等對綠化養護管理相關功能要求進行詳細的說明，

并對綠化養護模塊數據結構進行詳細界定。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（十二）公共安防管理

本章節包含公共安防管理的基礎要求和升級要求兩方

面。基礎要求主要從智能巡更、在線監控等方面進行規定；

升級要求主要從消防平臺對接、高空拋物監測、電動車入梯

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監測、應急管理等方面進行要求。同時，對公共安防模塊數

據結構進行詳細界定。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（十三）客戶服務管理

本章節包含客戶服務管理的基礎要求和升級要求兩方

面。基礎要求主要從報事報修、投訴建議、咨詢服務、入住

業務辦理、裝修管理等方面進行規定；升級要求主要從云坐

席、客群網格、客戶標簽、客戶拜訪、滿意度調查等方面進

行要求。

客戶服務數據結構主要包含服務類型、服務數量、滿意

度等方面的要求。

本章節主要根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

（十四）增值服務

本章節包含在線商城、居家養老、在線教育、家政服務、

房屋租售五個方面。

1.在線商城

本部分從在線商品購買、在線服務購買等方面對公共保

潔管理相關功能要求進行詳細的界定。

在線商城數據結構主要包含日期、訪問量、訂單量等方

面的要求。

2.居家養老

本部分從老人檔案管理、健康狀況管理、服務呼叫、一

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樣平臺等方面對居家養老相關功能要求進行詳細的界定。

居家養老數據結構主要包含日期、服務次數等方面的要

求。

3.在線教育

本部分從與線上教育平臺對接、與專業培訓機構對接等

方面對在線教育相關功能要求進行詳細的界定。

在線教育數據結構主要包含日期、服務次數等方面的要

求。

4.家政服務

本章節指出家長服務宜滿足的相關功能。

家政服務數據結構主要包含日期、服務次數等方面的要

求。

5.房屋租售

本章節指出房屋租售宜滿足的相關功能。

房屋租售數據結構主要租房信息發布次數、售房信息發

布次數等方面的要求。

本章節主要參考了GB/T39054—2020《社區教育服務規

范》，并根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的實際需要

編寫。

（十五）數據交換

本章節主要規定了接口定義方式、接口調用方式、接口

調用鑒權為、接口調用返回碼等，為便于理解，并提供相關

示例。

（十六）安全管理

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本章節從智慧物業平臺的建設、使用的安全角度出發，

對安全管理，包含權限控制、重要數據加密、數據備份、系

統日志、運行維護要求等進行規定。其中，系統運行維護應

符合GB/T28827.1的要求；系統運行維護的交付應符合GB/T

28827.2的要求；系統運行維護的應急響應符合GB/T

28827.3的要求。系統應達到公安部二級等保的要求。

本章節主要參考了GB/T28827.1—2012《信息技術服務

運行維護第1部分：通用要求》、GB/T28827.2—2012《信

息技術服務運行維護第2部分：交付規范》、GB/T

28827.3—2012《信息技術服務運行維護第3部分：應

急響應規范》，并根據深圳市智慧物業服務建設工作開展的

實際需要編寫。

五、是否涉及專利等知識產權問題

本文件未涉及專利等知識產權問題。

六、重大意見分歧處理依據和結果

本文件無重大分歧意見。

七、實施標準的措施建議

擬通過開展標準的宣貫、培訓和標準實施跟蹤檢查等方

式推動標準實施。

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《智慧物業服務和數據交換規范》（送審稿）

編制說明

一、項目背景

物業管理是一項重要而又繁瑣的工作，它的運營效率和

質量直接關乎消費者和業主的生活體驗和生命安全，也代表

著企業品牌形象，在傳統的物業管理中，由于沒有信息化的

系統，所有日常管理工作，都是人工維護、人工記錄，所有

的資料檔案都是紙質的，無法實時快速查詢每一個設備信息，

從而造成物業管理效率低下。為提升企業管理水平，提高企

業市場競爭力，部分物業企業以信息化為手段，構建物業服

務平臺，將人員管理、日常服務、收費記錄等，引入信息系

統中，大大提高了物業管理水平和服務的效率。

2020年12月15日，住房和城鄉建設部與工業和信息化

部、公安部、商務部、衛生健康委、市場監管總局等六部門

聯合發布的《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活

服務的意見》（建房〔2020〕99號）。支持物業服務企業聯

合建設通用、開放的智慧物業管理服務