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文檔簡介

房地產經濟學無錫城市職業技術學院主講人：章帥目錄CONTENTS一、房地產泡沫的判定標準二、房地產泡沫存在性與否三、課程小結第八章

房地產周期循環與泡沫

8.9房地產泡沫存在性及其測度分析一、房地產泡沫的判定標準泡沫判定1房價收入比20世紀90年代世界銀行首席經濟師在對中國住房制度改革研究時，提出一個經驗比例，即房價應該為居民年收入的3~6倍，后來這一指標被用來衡量房地產價格是否存在泡沫。2住房空置率一般來講，國外商品房合理的空置率為4%~5%，國際公認的警戒線為10%，10%~20%為空置率的危險區，超過20%則意味著商品房的嚴重積壓。3投資增長率當房地產開發投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于經濟增長率的2倍，就有產生泡沫的危險。二、房地產泡沫存在性與否——整體泡沫論整體泡沫論01魏杰認為，世界范圍內最具影響經濟穩定發展的行業主要是股票和房地產，目前我國的住房價格遠超居民支付能力。02張曙光指出，房地產泡沫膨脹是一些非理性決策發展的結果。03謝國忠認為，任何一個城市正常的房地產價格反映的是當地居民的生產力水平的高低，而一個城市的生產力表現為人均可支配收入，因此房地產價格與家庭可支配收入之比常被用來判斷房地產價格是否存在泡沫。二、房地產泡沫存在性與否——局部泡沫論局部泡沫論01局部泡沫論這認為，我國房地產市場發展存在著很大地區域差異性，房地產過熱集中在東部沿海城市。02中國房地產產業從房價收入比、房價租金比、資金成本的比重這三個指標上看，都有過高的傾向。03謝百三認為我國部分城市房地產市場已經出現泡沫的原因在于一部分城市近兩年的房地產行業投資迅猛處于非理性狀態，其次部分城市的房地產價格已嚴重脫離全國物價指數，以及市場投機購房現象日益凸顯。二、房地產泡沫存在性與否——泡沫程度論泡沫程度論01通過計量建模的實證分析，證明了中國房地產價格是由經濟基本因素和投機因素共同驅動的，而且前者起到了關鍵作用，但模型的假定簡單，忽略了很多關鍵因素。02我國今年住宅價格上漲率遠低于同期經濟增長率，表明房價變化總體上看沒有脫離實體經濟的支撐，只存在部分泡沫。03非泡沫論這認為，總體而言房地產無泡沫，只是局部過熱，投資增加，價格上升買商品房空置率增加，只能反映出房地產行業存在一定程度的“熱”，但不能說明存在泡沫。

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