一、總則

1、目的

為了進一步提高城市更新工作質量和效率，明晰城市更新

工作路徑，明確相關操作流程、規范相關的工作內容和要求，

制定本規程。

2、適用范圍

區域更新和零星更新的實施，適用本規程。

區域更新是針對需要整體提升轉型的區域，由更新統籌主體

按照規劃，統籌各利益主體更新意愿，達成共識，編制區域更新

方案，組織實施城市更新。

零星更新主要針對有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合

整體規劃的前提下，編制項目更新方案，實施城市更新。

1

二、區域更新

區域更新的操作流程分為城市更新行動計劃制定、統籌主體

確定、區域更新方案編制和項目實施四部分。

區域更新操作流程圖

2

（一）城市更新行動計劃制定

1、總體要求

城市更新行動計劃的編制，應根據各級國土空間規劃及國

民經濟和社會發展規劃的要求,并結合各專業主管部門的意見和

城市體檢評估報告意見建議、市民的更新建議等開展，制定完

成后向社會發布區域更新相關信息，激發市場主體參與城市更

新的積極性。

城市更新行動計劃由區人民政府組織編制，具體工作由區

規劃資源部門牽頭負責。涉及跨行政區的區域更新，經市人民

政府指定，由市規劃資源部門或者區人民政府組織編制。

城市更新行動計劃應根據更新需求和市場反饋情況，適時

編制上報，可以包括一個或者多個區域。

制定工作應堅持以下原則：

?堅持綜合發展，推進有機更新。推進物質空間與經濟、

社會、文化、生態等多方面的可持續改善和漸進式更新，

實現區域能級、空間品質、人文魅力、生態韌性等綜合

提升目標。

?堅持區域統籌，系統實施規劃。統籌商辦、居住、產業、

公共服務、環境、交通、市政等各項功能，科學合理調

配優質資源，實現整體更新。

?堅持多元協同，倡導共建共享共治。自上而下發動市區

人民政府、街道（鎮）等參與城市更新行動計劃編制工

作；合理賦權賦能，自下而上激發市場、社區參與的積

3

極性。

?堅持動態管理，匹配高效治理手段。建立城市更新行動

計劃的適時申報機制，并在編制過程中預留彈性，提高

后續工作的可操作性。

2、制定流程

制定流程包括編制城市更新行動計劃、組織城市更新專家

委員會專家評審和審核審定發布三個環節。

（1）編制城市更新行動計劃

1）劃示更新區域范圍

劃示更新區域，重點開展以下工作：

?梳理單元規劃層次的相關要求、國土空間近期規劃、國

民經濟和社會發展規劃確定的重點區域。包括：

城市重點建設或功能定位發生重大變化的區域，有利

于提升核心功能體現國際競爭力的區域。包括公共活動中

心、歷史風貌地區、重要濱水區與風景區、交通樞紐地

區、其他重點地區等。

現狀資源稟賦優異、有能級提升可能性的機遇區域。

包括軌道交通站點600米范圍內的TOD地區，以及現狀資

源較好但經濟效益較差、業態活力不足、就業密度較低、

空間利用低效的產業地區等。

公共要素稀缺或存在安全隱患的區域。包括居住環境

差、市政基礎設施和公共服務設施亟需完善的地區；近期

4

需集中落實城市公益性項目的地區；存在消防、環境污染

等重大安全隱患的地區；以及其他經評價現狀條件差的區

域。

?聽取專業主管部門意見,涉及商業商辦用地應聽取商務

委意見，涉及產業用地應聽取經信委意見，其他類型應

聽取相關專業主管部門意見。

?廣泛聽取物業權利人以及其他單位和個人提出的更新建

議等，可包括是否有意愿參與區域更新、或作為統籌主

體、實施主體等。

?對更新區域范圍內開展不動產登記信息、現狀用地情況

等梳理工作，并初步分析區域更新可行性、經濟、社會

等綜合效益,作為行動計劃決策的參考依據。

更新區域應滿足以下基本要求：

?一般涉及多個物業權利人。

?原則上應包括一個或若干個相鄰街坊，并形成一定規模。

?能系統性提出地區亟待改善的公共要素和規劃要求,如

完善城市功能、完善地區公共服務設施配套等。

2）明確規劃設計條件

更新區域范圍內的規劃設計條件，包括更新目標定位、公共

要素要求、開發強度、高度分區等內容。

確定更新區域內的更新目標定位，應符合以下要求：

?涵蓋經濟、社會、文化等方面的綜合化目標。

?明確更新區域的主導類型，涉及居住社區類、產業轉型

5

升級類、商業商辦類、公共設施類、風貌保護類、市政

基礎設施類等，為后續匹配支持政策提供依據。

?根據區域特點和實施條件等，可提出分階段更新目標。

規劃設計條件中的管控要素以及基本要求：

?公共要素的配置，應匯總單元規劃層次、控詳規劃等法

定規劃要求。原則上應落實上位規劃要求，如確有必要，

經規劃研究支撐，在功能規模符合要求、且服務半徑合

理的前提下，可進行優化完善。公共要素包括公共服務

設施、市政基礎設施、綜合交通、公共綠地、開放空間

等。可結合品質提升和在地化的需求，提出公共要素的

細化要求。

?規劃用地導向應明確主導用地性質。可對適宜和不適宜

的功能業態提出要求。

?開發強度應結合單元規劃層次確定的總建筑規模,以及

強度分區要求合理確定。

?高度分區應當符合單元規劃層次等上位規劃要求和相關

規定。可對建筑界面、城市天際線、標志性建筑布局等

提出相關要求。

?涉及風貌保護的，應當明確相應的風貌保護要求。

?相關部門可根據行業標準及政策要求，增補更新內容及

相關要求。

?對于規劃中為保留地塊的，應當經過規劃研究，結合周

邊規劃情況，進一步明確相關條件。

6

對上述管控要素應區分強制性與引導性要求：

?根據更新區域的具體情況確定需強制性管控的要求。一

般情況下，公共要素數量和規模、歷史風貌地區風貌保

護要求為強制性要求。

?強制性要求在后續更新方案編制階段不得擅自調整；引

導性要求可以在后續工作中進一步深化研究。

3）明確統籌主體的確定方式

結合區域特點和更新意愿，明確統籌主體的確定方式，包括

公開遴選或指定。

4）明確違法用地、違法建筑等處置要求

對于違法用地、違法建筑等特殊情況，若劃進更新區域，需

明確相關處置要求。

5）其他工作內容

包括后續工作安排，也可根據實際情況包括以下內容：更

新工作的統籌機制和辦事流程，以及適用于該更新區域范圍內

的相關政策和特別要求，包括產業、住房、財政、稅收、金

融、相關政府投資計劃等。

（2）組織專家委員會專家評審

區人民政府應當根據區域特點，組織相應的城市更新專家委

員會專家進行評審，聽取專家意見。

7

城市更新行動計劃成果構成：（相關材料參考附錄1-2）

?文本和《XX區XX區域更新行動計劃一覽表》，《XX區XX

更新區域范圍及基礎要素圖》。文本應當對重點內容進行

解釋和說明。

城市更新行動計劃報批要件：(相關材料參考附錄3-4）

?程序性文件：包括《城市更新行動計劃申報表》、《城市

更新行動計劃意見匯總和處理建議表》等。

?過程性研究：可包括更新建議研究、更新現狀和規劃實

施評估、相關土地權屬情況、策劃方案研究、分期時序

安排等。

（3）審核審定發布

1）審核審定

區人民政府根據意見完善城市更新行動計劃，成果報市規劃

資源部門；市規劃資源部門會同市住房城鄉建設管理等部門審查

后，報市人民政府審定。

2）公開發布

經審定的城市更新行動計劃，由區人民政府通過城市更新信

息系統，向社會公布《XX區XX區域城市更新行動計劃（含一圖

一表）》。

3、批后調整

經審定的城市更新行動計劃不得擅自調整。確需調整的，

應符合以下要求：

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?規劃設計條件中強制性要求、統籌主體的確定方式的調

整，應當經城市更新行動計劃原審定部門同意。

?不涉及上述要素，如更新區域范圍、規劃設計條件中引

導性要求的調整，可在更新方案的編制階段征詢城市更

新行動計劃原審定部門意見，更新方案上報成果中應附

具調整說明。

?如逾期未完成且未申請延期的，則該更新區域的城市更

新行動計劃自動終止。

（二）統籌主體確定

1、總體要求

區人民政府在城市更新行動計劃制定階段，可同步開展統籌

主體研究工作。在計劃發布后，應按照統籌主體指定或遴選的相

關規則，組織開展統籌主體確定工作，并簽訂區域更新統籌實施

協議,明確權責義務。

涉及跨行政區的區域更新，經市人民政府指定，由市規劃資

源部門或者區人民政府確定統籌主體。

根據更新區域特點，統籌主體的資格條件和權利義務等研究，

可考慮以下內容：

（1）統籌主體資格條件要求

依據更新目標，統籌主體資格條件的確定可考慮以下因素：

?區域內產權規模相對集中的物業權利人；

?開發資質、經濟實力、項目經驗、運營管理能力、商業

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信譽等綜合能力較為突出的物業權利人。

（2）統籌主體權利和義務

明確統籌主體所承擔的職責，按需賦能。統籌主體的權利和

義務可以包含以下內容：

?推動達成更新意愿，開展意見征詢、溝通交流、方案協

商和利益談判等工作，調動物業權利人參與積極性等。

?統籌平衡區域的整體利益，整合更多市場資源，引入市

場資金、產業等。

?編制區域更新方案，按規定開展相關研究，履行相關程

序；可以參與相應的控詳規劃優化工作，共商控詳規劃

任務書，協助政府開展意見征詢等。

?組織開展土地前期準備工作，推進產權歸集，土壤環境

調查與治理，配合完成土地供應。

?統籌、推進更新項目的實施，包括組織開展基礎設施建

設、參與城市更新項目建設、運營等，配合落實城市更

新項目全生命周期管理要求。

?其他經區人民政府明確的事項。

2、統籌主體確定工作

（1）以公開遴選方式確定

在城市更新行動計劃公布后，可采用公開招標或競爭性談判

等方式招募并選出統籌主體。

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可參考以下步驟：

?區人民政府可根據城市更新行動計劃及公開遴選細則的

相關要求，結合區域更新需求制定遴選工作方案，發布

遴選公告。

?采取公開招標方式的，應當履行編制招標文件、組成評

標委員會、發布招標公告、開標評標定標、中標結果公

示、發布選定公告程序。

?采取競爭性談判方式的，應當履行編制談判文件、組成

談判小組、發布談判公告、參選資格審查、組織進行談

判、參選主體評定、談判結果公示、選定主體公告程序。

（2）以指定方式確定

在城市更新行動計劃公布后，區人民政府根據統籌主體的資

格條件要求，篩選意向主體清單，開展情況調查，征詢主體意愿，

可要求意向統籌主體提交規劃方案和可行性研究等材料，經區人

民政府常務會議等形式集體決策確定統籌主體。

（3）簽訂區域更新統籌實施協議

區人民政府與統籌主體簽署區域更新統籌實施協議，約定權

利和義務、更新方案編制完成時限等內容。

（三）區域更新方案編制

1、總體要求

區域更新方案編制按照國民經濟發展規劃和各級國土空間

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規劃、城市更新行動計劃、區域更新統籌實施協議的要求，由統

籌主體通過梳理現狀、統籌資源、協調利益，按區域類型特點，

從城市設計、土地利用方式、實施計劃、成本收益估算、資金籌

措等方面綜合研究,形成可實施的區域更新方案。政府相關部門

應當在編制過程中協助統籌主體協商。

編制工作應符合以下基本原則：

?確保公共利益優先。完善公共服務設施、市政基礎設施、

綜合交通、公共綠地、開放空間等公共要素，實現區域整

體的功能完善和品質提升；

?推動多方共商共治。以公平公正公開為前提，暢通更新相

關主體的統籌協商機制，編制過程中多方協商推進方案深

化，增強更新方案的可實施性；

?促進空間高效復合。探索土地資源整合、空間復合利用、

地上地下空間一體化、重大基礎設施的聯動建設，倡導安

全韌性、綠色低碳、健康宜居等新理念新技術。

2、編制流程

包括開展前期評估、研究初步方案、編制區域更新方案草

案、組織專家委員會專家評審、認定公布區域更新方案五個環

節。

（1）開展前期評估

統籌主體向區規劃資源部門獲取更新區域相關信息，開展現

狀調查（參見附錄5）、意愿調查（參見附錄6）、區域功能定位

研究等工作。區規劃資源部門提供相關信息；物業權利人參與具

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體更新項目，提出更新意愿與訴求。市規劃資源部門可在過程中

加強指導。

1）調查現狀情況

統籌主體調查現狀不動產權屬、使用情況等，涉及產業用地

的，須進行合同履約情況評定、資源利用效率評價，按照規定組

織開展土壤環境調查。

2）調查物業權利人更新訴求

統籌主體應當向更新區域范圍內涉及的物業權利人開展更

新意愿調查，收集更新訴求。涉及的物業權利人包括建設用地使

用權人、房屋所有權人、公房承租人等。

3）研究區域功能定位

落實規劃設計條件，細化研究區域更新范圍的目標定位和功

能策劃等相關內容。區域功能研究可以運用戰略分析、訪談調研

等方法。

（2）研究初步方案

統籌主體按需開展城市設計、公共服務設施、交通影響評價

等專題研究，結合產權歸集合作方案、區域整體成本收益估算等，

形成初步更新方案，以確保項目具備可實施性。初步更新方案聽

取相關專業主管部門意見，并征詢相關部門關于全生命周期管理

的要求，進一步優化完善（參見附錄7）。

1）城市設計研究

統籌考慮規劃、建設、運營管理要求，明確空間結構、功能

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業態、開發強度、高度分區、公共要素、交通組織、綠化景觀、

界面連續度等方面系統布局。

2）相關專題研究

針對更新區域的主導類型，按需開展專題研究，主要包括:

?涉及產業轉型升級類的，結合更新的功能需求和具體區位，

開展產業發展等專題研究，內容包括但不限于經濟產出目

標、產業準入指引、資源利用效率評價、低效用地退出、

產業結構調整、配套功能完善等。

?涉及歷史風貌保護利用類的，進行歷史風貌保護利用專題

研究，落實風貌保護要求，處理好保護和利用的關系，提

出保護利用方案。

?涉及居住社區類的，進行住宅更新的建筑方案、公共環境

整治、配套設施挖潛、適老化改造等研究。

?涉及軌交綜合利用類的，進行綜合交通研究，內容包括但

不限于軌交站綜合利用及交通系統綜合提升、多種交通方

式組織與銜接、停車需求測算與規劃、慢行系統設計等。

?涉及公共服務設施類的，進行服務設施高效利用專題研究，

鼓勵存量挖潛、復合分時利用、資源共享、彈性轉換等。

?涉及以上復合類型的，應統籌考慮加強相應特點的研究編

制。

?涉及專項資金、財稅補貼的，應根據不同項目類型、更新

的資金需求、成本收益指標和相關部門管理要求，明確地

方財政補貼、公益性設施建設市級資金補貼、后續稅收優

14

惠等財稅支持事項。

?其他因區域目標定位和地區特點認定的特別要求。

3）產權歸集方案

基于區域規劃情況與土地利用現狀，結合城市設計研究及相

關專題研究，考慮物業權利人意愿，擬定產權歸集補償或合作方

案，可靈活運用股權收購、作價入股、物業轉讓、以房換地等多

元化方式實施產權歸集。

4）可行性研究

結合城市設計方案、產權歸集方案、物業運營要求以及項目

實施安排等，開展區域更新可行性研究論證，可包括以下內容：

?經濟可行性分析。根據資金使用安排和相應支持政策，

分析政府、統籌主體、物業權利人的各類成本投入和收

益情況。

?社會效益分析。分析項目實施對區域發展、資源開發利

用以及周邊居民等外部效應。

?風險評價分析。識別可能存在的項目風險，明確相應的

應對措施。

（3）編制區域更新方案草案

統籌主體與區域范圍內相關物業權利人溝通，聽取利害關系

人意見，開展建筑驗證、日照分析等工作，形成區域更新方案草

案，包括規劃實施方案、利益平衡方案和全生命周期管理清單。

區域更新方案的編制范圍，應當與城市更新行動計劃劃示的

范圍一致。

15

1）規劃實施方案

根據區域情況、統籌更新意愿的需要，規劃實施方案可包括

以下內容：

?明確地塊建設指標，如功能業態、混合比例、建筑規模、

建筑高度等內容；

?明確公共服務設施、公共綠地、開放空間、市政基礎設施

的類型、規模、位置、產權、建設方式（結建或獨立）、建

設時序等內容；

?明確交通系統方案，如機動車、人行、靜態交通的組織與

布局，道路紅線、地塊出入口、交通設施與公共通道的位

置、銜接關系等內容；

?明確地下空間的建設范圍、功能、規模、連通性、運營管

理等內容，研究地下公共服務、交通、市政基礎設施等系

統整合協同；

?明確建筑平面布局、面寬，以及退界、退讓等相鄰關系要

求，并明確在項目實施階段可優化的內容和幅度。

?其他與區域目標定位和地區特點有關的特別要求。

2）利益平衡方案

明晰土地利用方式、項目實施安排、資金籌措安排以及特定

支持政策等。具體可包括以下內容：

?土地利用方式。更新項目的土地利用方式及實施主體的確

定方式，包括收儲或收回再供應、存量補地價、無需辦理

用地手續的情形，以及以房換地項目組合方式等。

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?項目實施安排。應在遵循公共利益優先及利益平衡原則下，

與土地儲備、供應等計劃相協調，明確項目的分期實施時

序、運營管理模式等安排。

?資金籌措與特定政策。統籌考慮項目分期實施時序等，明

確資金使用安排以及支持政策，包括政府財政資金投入、

各類財稅優惠或補貼等。其余情況，由統籌主體組織各實

施主體之間的財務協商，達成一致即可。

3）全生命周期管理清單

明確區域內城市更新項目功能、改造方式、建設計劃、運營

維護管理、項目績效、物業自持比例、持有年限、節能環保和公

共要素建設等全生命周期管理要求。

（4）組織專家委員會專家評審

區規劃資源部門會同統籌主體組織開展城市更新專家委員

會專家評審。區域更新方案編制成熟的，可結合控詳規劃相應

程序一并開展。

區域更新方案成果構成：（相關材料參考附錄8-9）

?文本和總平面圖（含經濟技術指標表），《區域更新全生

命周期管理清單表》。文本應當就更新方案的重點內容進

行解釋和說明。

區域更新方案報批要件：（相關材料參考附錄10-11）

?程序性文件：包括《區域更新規劃實施方案征詢意見單》、

《區域更新規劃實施方案意見匯總和處理建議》等。

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?過程性研究：可包括調查評估報告、城市設計與相關專

題研究報告等。其他圖紙可選但不限于重點建筑概念方

案設計圖、地下空間設計圖、實施時序引導圖等。

（5）認定公布

統籌主體根據意見，對草案修改完善，成果報送區規劃資源

部門，并附具意見匯總和處理建議。區規劃資源部門受理并組織

審核。涉及已批控詳規劃優化的，規劃實施方案應當取得市規劃

資源部門意見。區域更新方案由區人民政府認定，成果應當通過

城市更新信息系統予以公布。

統籌主體在編制更新方案期間，可視方案推進情況，與市區

規劃資源部門共商控詳規劃任務書，并按規定開展控詳規劃優化

工作。

涉及跨行政區的區域更新，由城市更新行動計劃編制主體組

織更新方案認定。

應根據項目實施安排，明確更新方案的有效期，如產權歸集、

土地合同簽訂等后續時間要求。未能按照規定時間實施的，應當

向區人民政府申請延期。在批準的延期時限內仍不能完成的，更

新方案失效。

（四）項目實施

1.總體要求

區域更新方案經認定后，更新項目依法辦理立項、土地、規

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劃、建設等手續。

更新方案中明確的城市更新項目，按照批準的控制性詳細規

劃、認定后的區域更新方案以及各項管理規定，開展土地前期準

備、用地手續辦理、項目建設、不動產登記等。項目實施過程中，

公共要素和經營性更新項目需同步實施。

2.實施流程

（1）前期準備

1)邊界確認

依據已批準的控制性詳細規劃和經認定的區域更新方案，確

定區域更新中的更新項目地塊范圍及邊界。統籌主體或實施主體

應委托相關單位完成不動產權屬調查報告。

2)產權歸集

通過收儲、收回再供應方式實施的，依據相關管理規定執行。

通過存量補地價方式實施的，可通過房地產買賣、交換、贈與，

資產劃轉、處置，房地產作價出資，協議轉讓房地產權益等方式，

在區人民政府認定的城市更新方案基礎上，完成更新項目涉及地

塊的產權歸集。

3)土壤環境調查與治理

城市更新項目在用地手續辦理前，按照屬地環境保護主管

部門有關環保標準和規范要求完成土壤環境（含地下水）調查

評估。經認定存在污染并需要治理修復的，應組織開展修復并

達到國家和本市相關標準要求后，方可實施更新項目。

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更新項目的土壤環境（含地下水）調查評估等工作可提前

在更新方案編制階段開展。

（2）土地手續辦理

城市更新項目通過收儲、收回再供應方式辦理用地手續

的，依法采用招標、拍賣、掛牌、協議出讓以及劃撥等方式供

應土地，明確實施主體。

通過存量補地價方式辦理用地手續的，城市更新項目地塊

應具備獨立開發條件且權屬清晰。具體流程應包括業務受理、

意見征詢（若在更新方案編制階段已取得有關部門的意見且用

地條件并未改變的前提下，本階段的意見征詢可進行適當優

化）、地價評估及集體決策、存量補地價方案請示與批復、簽

訂建設用地使用權合同等。

物業權利人利用自有土地實施城市更新的，對于規劃保留

地塊，在原用地范圍內，按照原用途對建筑物進行改建、拆除

重建并不超過原登記合法建筑面積的，無需辦理用地手續，直

接辦理建設相關手續。

城市更新項目涉及需要保留的存量建筑物，在建設用地使用

權合同簽訂前，應當明確房屋結構安全、消防等底線管理要求。

（3）建設流程

實施主體在完成前期基礎性開發（包括建構筑物拆除，綠化、

管線等搬遷）后，應當依法辦理建設工程設計方案審批、建設工

程規劃許可、施工許可、竣工驗收等建設手續。

涉及存量建筑物保留的，應當結合更新后的土地和房屋用

20

途，在項目規劃許可階段，與新（改、擴）建方案以及后續不

動產登記做好銜接。

（4）不動產登記

通過收儲或收回再供應方式實施的城市更新項目，需辦理

建設用地使用權和房屋所有權登記的，按照《上海市不動產登

記技術規定》辦理。

通過存量補地價方式實施的城市更新項目，在建設用地使

用權合同簽訂后，實施主體可憑建設用地使用權合同、原權利

人授權辦理不動產登記注銷的證明、出讓人出具的已付清全部

建設用地使用權價款的證明等相關材料向登記事務機構申請辦

理首次登記。對于市場主體通過與物業權利人簽訂協議方式受

讓房地產權益的，在更新方案經認定后，可以由原權利人和實

施主體共同申請將更新方案作為不動產權利有關事項記載于不

動產登記簿。實施主體辦理存量補地價后，可以申請首次登

記，并同步注銷原產權和記載事項。

21

區域更新項目（存量補地價）操作流程圖

22

三、零星更新

零星更新的操作流程分為項目咨詢、項目更新方案編制和

項目實施三部分。

零星更新操作流程圖

23

（一）項目咨詢

1、總體要求

零星更新項目由申請人向區規劃資源部門咨詢項目相關信

息。區規劃資源部門研判后回復，對可開展零星更新的項目，提

供編制更新方案所需的資料。

2、咨詢流程

（1）申請人發起信息申請

申請人經由城市更新信息系統，向區規劃資源部門，申請項

目相關信息。

（2）研判后回復結果

區規劃資源部門收到申請后，核對該項目是否已納入收儲范

圍或區域更新范圍等情形。根據上述情形可向申請人告知相關情

況，或向其提供更新項目所需的基本信息，包括規劃信息、地籍

信息和城市更新支持政策等。

（二）項目更新方案編制

1、總體要求

項目更新方案編制，應符合單元規劃層次等相關規劃要求和

有關規定，由零星更新項目實施主體與區人民政府、市規劃資源

部門協商要求，研究形成可實施的更新方案。方案經征詢意見修

改完善后上報區規劃資源部門審核，由區人民政府認定。

零星更新項目涉及控詳規劃優化的，需取得市規劃資源部門

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意見，開展控詳規劃調整程序。

2、編制流程

（1）協商方案要求

申請人獲得基本信息后，與區人民政府、市規劃資源部門協

商方案要求。

（2）編制項目更新方案草案

申請人經區人民政府認可，依據協商方案要求，編制項目更

新方案，開展建筑驗證、日照分析等工作，擬定全生命周期管理

清單。

1）規劃實施方案

按需明確地塊建設方案、公共空間規模位置、交通組織方案、

地下空間的建設范圍、退界退讓等有關內容。

根據項目特點，如涉及產業轉型升級、歷史風貌保護利用、

市政基礎設施與公共服務設施建設的，按需開展環評、風貌、交

通影響等專題研究。

2）全生命周期管理清單

應具有形成合同條款的深度條件，包括公共環境、公共服務

設施和市政設施等的類型、規模、布局、開竣工、投達產、運營

績效、自持比例、待建移交、違約責任等內容。

（3）征詢與評審

區規劃資源部門收到草案，組織部門意見征詢，按需組織城

市更新專家委員會專家評審。項目更新方案編制成熟的，可結合

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控詳規劃相應程序一并開展。

零星更新項目方案成果構成：（相關材料參考附錄12）

?文本和總平面圖（含經濟技術指標表），《零星更新項目全

生命周期管理清單表》。文本應當就更新方案的重點內容

進行解釋和說明。

零星更新項目方案報批要件:（相關材料參考附錄13-14）

?程序性文件：包括《零星更新項目規劃實施方案征詢意見

單》、《零星更新項目規劃實施方案意見匯總和處理建議》

等。

?過程性研究：按需包括調查研究報告、相關專題研究報告

等。其他圖紙可選但不限于建筑概念方案設計圖、地下空

間設計圖等。

（4）認定公布

申請人根據意見，對草案修改完善，成果報送區規劃資源部

門，并附具意見匯總和處理建議。如申請人不是原物業權利人的，

應出具與原物業權利人簽訂的轉讓或合作協議等證明文件。區規

劃資源部門受理項目更新方案并組織審核，由區人民政府認定，

成果應當通過城市更新信息系統予以公布。

涉及已批控詳規劃優化的，應當取得市規劃資源部門意見后，

由區人民政府認定更新方案，并適時啟動控詳規劃調整程序。

26

（三）項目實施

1.總體要求

項目更新方案經認定后，項目建設單位依法辦理立項、土地、

規劃、建設等手續。

更新方案中明確的城市更新項目，按照批準的控制性詳細規

劃、認定后的項目更新方案和各項管理規定，參照區域更新中的

項目實施路徑，開展土地前期準備，辦理用地手續，進行項目建

設，實施產權登記等。

2.實施流程

（1）前期準備

1)邊界確認

依據已批準的控制性詳細規劃和經認定后的項目更新方案，

確定更新項目地塊范圍及邊界。項目實施主體委托相關單位完成

不動產權屬調查報告。

2)產權歸集

零星更新涉及產權歸集的,可參照區域更新產權歸集方式實

施。

3)土壤環境調查與治理

城市更新項目在用地手續辦理前，按照屬地環境保護主管

部門有關環保標準和規范要求完成土壤環境（含地下水）調查

評估。經認定存在污染并需要治理修復的，應組織開展修復并

達到國家和本市相關標準要求后方可實施更新項目。

27

更新項目的土壤環境（含地下水）調查評估等工作可提前

在更新方案編制階段實施。

（2）土地手續辦理

城市更新項目通過收儲、收回再供應方式辦理用地手續

的，依法采用招標、拍賣、掛牌、協議出讓以及劃撥等方式供

應土地，明確實施主體。

通過存量補地價方式辦理用地手續的，地塊應具備獨立開

發條件且權屬清晰。具體流程應包括業務受理、意見征詢（若

在更新方案編制階段已取得有關部門的意見且用地條件并未改

變的前提下，本階段的意見征詢可適當優化）、地價評估及集

體決策、存量補地價方案請示與批復、簽訂建設用地使用權合

同等。

物業權利人利用自有土地實施城市更新的，對于規劃保留

地塊，在原用地范圍內，按照原用途對建筑物進行改建、拆除

重建并不超過原登記合法建筑面積的，無需辦理用地手續，直

接辦理建設相關手續。

城市更新項目涉及需要保留的存量建筑物，在建設用地使

用權合同簽訂前，應當明確房屋結構安全、消防等底線管理要

求。

（3）建設流程

實施主體在完成前期基礎性開發（包括建構筑物拆除，綠化

管線等搬遷）后，應當依法辦理建設工程設計方案審批、建設工

程規劃許可、施工許可、竣工驗收等建設手續。

28

涉及存量建筑物保留的，應當結合更新后的土地和房屋用途，

在項目規劃許可階段，與新（改、擴）建方案以及后續不動產登

記做好銜接。

（4）不動產登記

通過存量補地價方式實施的城市更新項目，在建設用地使

用權合同簽訂后，實施主體可憑借建設用地使用權合同、出讓

人出具的已付清全部建設用地使用權價款的證明等相關材料向

登記事務機構申請辦理首次登記。對于市場主體通過與物業權

利人簽訂協議方式受讓房地產權益的，在更新方案經認定后，

可以由原權利人和實施主體共同申請將更新方案作為不動產權

利有關事項記載于不動產登記簿。實施主體辦理存量補地價

后，可以申請首次登記，并同步注銷原產權和記載事項。

29

零星更新項目（存量補地價）操作流程圖

30

（以下為建議模板，可根據實際情況優化）

附錄1：城市更新行動計劃一覽表

XX區XX區域更新行動計劃一覽表

序號CN-1區域更新名稱XX區域

□居住社區類□產業轉型升級類□商業商辦類

主導

□公共設施類□風貌保護類□市政基礎設施類

類型

□其他

四至

東至XX，西至XX，南至XX，北至XX。用地面積約XX公頃。

范圍

上位規劃：《上海市XX

區單元規劃（含重點公

政策共基礎設施專項規單元編街坊編

XXXX

依據劃）》（滬府[2021]XX號號

號）

其他：無。

目標

定位

管控要素及其基本要求

（下劃線部分為強制性要求）

類別控制要素內容

功能土地使用

容量開發強度

建筑高度

空間

城市界面

管制

地下空間

公共服務

設施

市政基礎

公共設施

要素

綜合交通

公共綠地

開放空間

31

□歷史文化風貌區□風貌保護街坊□風貌保護道路

風貌

要素類型□優秀歷史建筑□文物保護單位□文物保護點

保護

□保留歷史建筑□50年以上歷史建筑

要素

保護要求。

其它其他

編制

階段（按需填寫）

關注加強交通專項研究、消防研究。

要點

確定

□公開遴選□指定。

統籌方式

主體（按需填寫）

要求進度統籌主體經公開遴選確定的，于__月__日前由____發布

要求公開遴選公告。統籌主體經指定的，于__月__日前由

____與統籌主體簽訂區域更新統籌實施協議。

32

附錄2：更新區域范圍及基礎要素圖

XX區XX更新區域范圍及基礎要素圖

33

附錄3：城市更新行動計劃申報表

《XX區XX區域城市更新行動計劃》申報表

更新區域范圍研判

更新區域1XXXXXX（名稱）

公共要素稀缺及存在自身安全隱患的區域

城市重點建設或功能規劃定位發生重大變化、

影響規劃實施的區域

基本情況現狀資源稟賦、有能級提升可能性的機遇區域

物業權利人有強烈更新意愿的區域

其他

更新區域2XXXXXX（名稱）

公共要素稀缺及存在自身安全隱患的區域

城市重點建設或功能規劃定位發生重大變化、

影響規劃實施的區域

基本情況現狀資源稟賦、有能級提升可能性的機遇區域

物業權利人有強烈更新意愿的區域

其他

原則同意XXXXXX、XXXXXX作為更新區域，納入我區城市更

新行動計劃。

區人民政府

（公章）年月日

34

附錄4：城市更新行動計劃意見匯總和處理建議表

《XX區XX區域城市更新行動計劃》意見匯總和處理建議

專家意見匯總及處理建議（書面意見詳見附件）

＿＿＿專家意見：

1、

答復：

2、

答復：

部門意見匯總及處理建議（書面意見詳見附件）

＿＿＿局意見：

1、

答復：

2、

答復：

意見匯總和處理部門

區規劃和自然資源局

（公章）

年月日

（可續表）

35

附錄5：區域更新現狀資料調查情況表

XX區XX區域更新現狀資料調查情況表

發文編號

區域更新

名稱

名稱編號附件名稱份數資料來源備注

1現狀地籍圖信息系統

區域更新地塊現狀詳細

2調研

信息一覽表

現狀權屬圖和建筑物信信息系統及

3

基礎息圖調研

文件4地塊開發建設狀況調研

區域更新意愿匯總和處

5調研

理建議

6其他相關材料依申請

關于《xx區xx更新行動

1信息系統

計劃》的認定意見

關于xxx更新區域統籌主

2信息系統

體的認定意見

相關單元規劃和控制性

3信息系統

詳細規劃

相關土地及建筑的相關權屬

4信息系統

附件證明材料、土地出讓合同

在建在批項目和其他敏

5信息系統

感項目的許可

有關規劃、土地等更新政

6信息系統

策文件

統籌主體

（蓋章）

36

附錄6：區域更新意愿匯總和處理建議表:

XX區XX區域更新意愿匯總和處理建議

相關主體更新意愿匯總及處理意見

＿＿＿主體意見：

1、

答復：

2、

答復：

＿＿＿主體意見：

1、

答復：

2、

答復：

統籌主體

（蓋章）

區規劃和自然資源局

（公章）

年月日

（可續表）

37

附錄7：《區域更新初步方案研究》相關圖紙示意

初步方案總平面圖

初步方案區域空間格局分析圖

初步方案建筑高度分析圖

38

初步方案公共開放空間分析圖

初步方案功能業態布局圖

初步方案總體效果圖

39

附錄:8：《區域更新規劃實施方案》相關圖紙示意

總平面圖（含經濟技術指標表）

40

附錄9：區域更新全生命周期管理清單表

XX區XX區域更新全生命周期管理清單表

XX地塊，用地面積XX平方米，用地類

規劃基本情況

型XX，容積率XX，建筑高度XX米。

空間運營

系物業建設實

要素設置管理

統持有要求施要求

要求要求

公

共□產權自持

□公共通道XXXXXXXXX

環□產權移交

境

□□行政

社□文化

區□體育□產權自持

XXXXXXXXX

級□醫療□產權移交

設□福利

公施□其它

共□

□老年人日間照

服社

料中心

務區

□老年活動室

設以□產權自持

□文化活動室XXXXXXXXX

施下□產權移交

□健身點

級

□生活服務中心

設

□養育托管中心

施

□其他為特定需求配□產權自持

XXXXXXXXX

套的公共服務設施□產權移交

運營管理、項目績效、

其

物業持有比例、持有XXX

他

年限、節能環保等

統籌主體（蓋章）

區人民政府（公章）

年月日

41

附錄10：區域更新規劃實施方案征詢意見單

XX區規劃和自然資源局

XX區XX區域更新規劃實施方案征詢意見單

規劃名稱XX區XX區域更新規劃實施方案

單位意見：（可附頁）

單位章

書面意見請于年月日前反饋。

聯系人：

傳真：

電話：

地址：

區規劃和自然資源局

（公章）

年月日

42

附錄11：區域更新規劃實施方案意見匯總和處理建議

XX區規劃和自然資源局

關于《XX區XX區域更新規劃實施方案》意見匯總和處理建議

專家意見匯總及處理建議（書面意見詳見附件）

＿＿＿專家意見：

1、

答復：

2、

答復：

部門意見匯總及處理建議（書面意見詳見附件）

＿＿＿局意見：

1、

答復：

2、

答復：

物業權利人、利害關系人等意見匯總及處理建議（書面意見詳見附

件）

1、

答復：

區規劃和自然資源局

（公章）

統籌主體（蓋章）

年月日

（可續表）

43

附錄12：零星更新項目全生命周期管理清單表

XX地塊，用地面積XX平方米，用地類型

規劃基本情況

XX，容積率XX，建筑高度XX米。

空間

系物業持有要建設實運營管

要素設置

統求施要求理要求

要求

公

共□產權自持

□公共通道XXXXXXXXX

環□產權移交

境

□□行政

社□文化

區□體育□產權自持

XXXXXXXXX

級□醫療□產權移交

設□福利

公施□其它

共□

□老年人日間照

服社

料中心

務區

□老年活動室

設以□產權自持

□文化活動室XXXXXXXXX

施下□產權移交

□健身點

級

□生活服務中心

設

□養育托管中心

施

□其他為特定需求配□產權自持

XXXXXXXXX

套的公共服務設施□產權移交

運營管理、項目績效、

其

物業持有比例、持有XXX

他

年限、節能環保等

實施主體（蓋章）

區人民政府（公章）

年月日

44

附錄13：零星更新項目規劃實施方案征詢意見單

XX區規劃和自然資源局

關于《XX項目更新規劃實施方案》征詢意見單

規劃名稱XX項目更新規劃實施方案

單位意見：（可附頁）