集團物業出租管理方法

第一章總則

第一條為加強集團及下屬各單位物業出租管理，規范物業

出租行為，防止國有資產流失，依據《中華人民共和國企業國有

資產法》、《企業國有資產交易監督管理方法》、《廣州市人民政府

辦公廳關于規范我市國有企業物業出租管理的指導看法》、《廣州

市國資委監管企業資產評估管理方法（試行）》等法律、怯規和

政策的有關規定，結合集團實際，特制定本方法。

其次條本方法適用于集團及下屬各級國有全資、國有控股、

國有實際限制企業和事業單位（下稱“各單位”）自有產權以及通

過托付管理、對外承租等方式取得運用權并經業主同意轉租的物

業。

第三條本方法所稱物業是指企業房產（含地下建筑物）、

土地及其附著物。

第四條本方法所稱物業出租，是指企業作為出租人，將本

企業擁有的物業部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織

（下稱“承租人”）運用，并由承租人支付租金的行為。但不包括

以下事項；

（一）屬于集團主業經營及配套設施服務，且經過市場化定

價的常態業務，或已取得政府管理定價的業務，如住宿服務、展

覽服務、倉儲保管服務、停車經營服務、充電樁服務等。

（二）用于安排給本單位職工租住的存量住宅。

第五條本方法所稱的公開招租方式是指企業通過符合資

質要求的產權交易機構或依據物業實際自行實行網絡競價、現場

競價、專家評審、招投標等有利于公允競爭的交易方式。

第六條各單位應堅持公開、公正、公允的原則；堅持政府

引導與市場運作相結合的原則；堅持經濟效益與社會效益相結合

的原則；堅持物業價值市場化原則，充分發揮物業價值，以物業

租賃支持主業發展。

第七條各單位物業出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，

過程中應與市發展改革、住房和城鄉建設、國土規劃、城市更新、

消防、環保和平安監督等政府職能部加強溝通，并按規定報有

關部門審批或核準。

第八條各單位應嚴格依據審批權限，規范物業出租決策程

序和行為，遵循的程序有：科學、充分地開展可行性探討；廣泛

聽取單位法律顧問或法律中介機構的看法和建議；必要時可組織

召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審看法；嚴格依據企業

內部決策程序審議通過，嚴禁個人擅自確定或變更集體決策看法。

第九條各單位出租物業單次出租期限原則上不超過6年，

如符合本方法第六條規定，同時滿意政府產業引導、扶持政策或

其他扶持緣由的，可以延長租賃期限，但單次出租期限最長應不

超過12年。

第十條物業出租應進行可行性論證，并制定合理的出租方

案，出租方案應包括以下內容:

（-）出租物業的基本狀況：主要包括四至范圍、面積、權

屬、城市區域規劃、消防平安、涉及的債權債務、原單位經營狀

況等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、戰略符合性說明、

出租效益測算、同地段租金水平、市場分析、風險評估等。

（三）前期招租宣揚推廣狀況：各單位應至少在物業租賃期

滿（或物業公開招租）3個月前開展物業出租招租推廣工作，可

通過現場張貼招租預報，平面媒體、報紙、報刊、宣揚冊等媒介

投放廣告，官方微博、微信、網站等公布（預）公告，并做好招

租信息反饋資料收集，建立潛在意向客戶臺賬，作為招租文件編

制和決策參考依據。

（四）出租條件：主要包括租賃期限、租金標準及出租用途、

承租條件、招租底價及底價擬訂依據、招租方式、年度租金調整

等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合

同文本（稿）、單位法律顧問看法書等。

第十一條有下列的情形之一的物業不得出租

（―）物業權屬存在糾紛的

（二）司法機關或行政機關依法裁定、確定查封或者以其他

形式限制物業權利的

（三）共有物業未取得其他共有人同意的

（四）不符合平安標準的

（五）已抵押的物業，未經抵押權人同意的

（六）法律法規規定不得出租的物業其他情形

（七）集團認為不得出租的

其次章審批權限及流程

第十二條物業出租審批權限分為國資監管機構審批或備

案、集團審批或備案、各單位自行審批三級。

（一）需報市國資監管機構審批或備案的范圍及流程。

權限范圍:

1.權屬登記為工業、倉儲類的物業單次出租期限超過6年

的租賃合同應報市國資監管機構審批。

2.權屬登記為非工業、非倉儲類的物業單次出租期限超過6

年的租賃合同應報市國資監管機構備案。

審批流程：

L項目單位按要求組織完成物業出租項目可行性分析、制定

出租方案、完成資產評估等，并由本單位董事會審定后上報集團

申請立項。

2.集團職能部室審核并提請董事會審定后上報市國資監管

機構審批，并納入集團"三重一大''管理范圍。屬市國資監管機構

備案范圍的，集團審定后批復項目單位開展招租，并在租賃合同

生效10個工作日內報市國資監管機構備案。

3.市國資委監管機構審批或備案。

4?項目單位依據上級批復看法開展物業出租工作。

(-)需報集團審批或備案的范圍及流程。

權限范圍：

1.符合需上報市國資監管機構審批或備案的物業出租項目。

2.單次出租物業達到有以下情形之一的：

（1）位于廣州市四區（越秀區、海珠區、荔灣區、天河區）

內的房產（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平

方米的；

（2）位于上述四區以外及其他區域的房產（含地下建筑物）

超過1000平方米或土地超過2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三規合一”、“三舊”改造），

或已列入集團重點開發建設支配的物業對外出租。

4.集團下屬全資國有企業（事業）之間以自行協商方式確定

的物業出租。

5.集團認為需審批的其他事項「

6.單次出租物業不符合集團審批范圍，由各單位自行審批開

展的物業出租項目，應報集團備案。

審批流程

1.項目單位按要求組織完成物業出租項目可行性分析、制定

出租方案、完成資產評估等，由本單位董事會或黨政聯席會議審

定后上報集團申請立項。

2.集團收到項目立項材料后，由工程技術環保部牽頭，會同

法務室、財務證券部、平安應急部、紀檢監察部等相關職能部室

進行審核，審核完后提請集團董事會或黨政聯席會審批。

3.項目單位依據集團批復看法開展物業出租工作。

4.屬需報集團備案的項目，由項目單位在租賃合同生效10

個工作日內報集團工程技術部備案。

（三）各單位自行審批權限。

除需上報市國資監管機構審批或備案及上報集團審批的物

業出租項目外，其它物業出租項目由各單位自主審批，并自行開

展公開招租工作。

第十三條集團職能部門工作分工。

（一）工程技術環保部主要負責審核物業出租項目方案的合

理性、可行性，組織做好資產評估專家評審，提請上會審批等,

指導各單位依法依規開展物業出租各項工作。

（二）法務室主要負責審核物業出租項目的合法性、租賃合

同，指導各單位物業出租的法律事務工作。

（三）財務證券部主要負責審核物業出租項目的可行性、財

務測算及資產評估，指導各單位依法依規開展物業出租資產評估

工作。

4.平安應急部主要負責審核物業出租項目（消防）平安的符

合性，指導各單位依法依規開展物業出租（消防）平安工作。

5.紀檢監察部主要負責審核物業出租項目招租條件設置的

合理性，監督檢查招租過程各級人員履行職責狀況，指導各單位

紀檢部門監督檢查物業出租行為有無違規違紀。

第十四條物業出租項目上報審批的材料包括但不限于如

下：

（一）關于物業出租相關事宜的請示文件；

（二）物業出租工作方案及可行性分析報告、租賃合同;

（三）物業出租項目第三方機構資產評估報告；

（四）物業出租項目資產評估報告專家評審看法；

（五）物業資產評估結果公示及看法反饋狀況；

（六）本單位領導班子集體探討決策的會議紀要；

（七）廉政風險簽證背書單；

（A）法律顧問看法書。

第十五條各單位應結合工作實際，制定本單位物業出租管

理制度，明確本單位物業出租的審批權限及工作流程，相關制度

應報集團備案。

第三章招租管理

第十六條物業出租應實行公開招租方式進行，合同期滿或

提前終止后應重新公開招租。

第十七條符合第十二條第（二）款第2點兩種情形的應通

過符合資質要求的產權交易機構進行公開招租。

第十八條除第十二條第（二）款第2點兩種情形外的物業

出租，可以由各單位自行組織開展公開招租，招租信息應通過產

權交易機構（如廣州產權交易所“廣州公有物業出租平臺”）、物

業租賃專業機構或市級及以上的媒體信息平臺進行公告，公告時

間不得少于10個工作日。

第十九條經兩次公開招租只有一個符合條件的報名者，經

原決策機構批準后，可以實行協議租賃方式，并按規定公示5個

工作日無異議后方可實施；經兩次公開招租無報名者的，經原決

策機構批準后，可按不低于出租底價的90%價格重新公開招租。

其次十條招租條件設置。

（一）招租底價設定：招租底價可依據市場詢價及供求狀況

確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業市場出租價格及

廣州市房屋租金參考價作為參考依據，或者按資產評估管理有關

規定進行價值評估，確定出租底價。原則上依據市場出租價格、

廣州市房屋租金參考價、資產評估價格三者就高確定招租底價,

有特殊狀況的應具體說明并報決策機構批準。

（二）年度租金調整設定：出租期限超過1年的租賃合同應

列明租金調整條款。

（三）轉租規定：除用于各類專業市場、商場和法律法規另

有規定的情形以外，原則上不允許承租人轉租。確因特殊狀況須

要轉租的，承租人可提出書面申請，由出租人原決策機構審議通

過后方可轉租。

（四）承租人資格條件：承租人資格準入標準應優先引入有

實力、信譽好、品牌有影響力或國內外500強、省內百強的企業；

確定承租人后，應對承租人進行資信調查，并可依據資信調查結

果有權確定是否選擇承租人；招租文件應注明不予準入的行業,

規避經營業態的風險。

（五）原則上不得以出租物業的能源供應、物業管理費等非

租金條件向承租人實施實惠。

其次十一條在征得集團同意后，可以不實行公開招租的情

形包括：涉及國計民生、公益性、文物愛護的；可能危及公共平

安、影響公共衛生和社會秩序，造成重大社會影響的；市屬國有

全資企業、國有控股企業、國有實際限制企業之間及其下屬同類

型企業之間的物業出租；經廣州市政府批準的特殊物業出租。

其次十二條各單位應依據市國資委資產評估管理相關文

件要求，組織做好物業出租項目資產評估工作。

（一）各單位物業出租給非國有企業應進行資產評估，并以

經核準或備案的資產評估結果作為定價基礎，但單次合計面積小

于500平方米的房屋則可按廣州市房屋租金參考價干脆托付產

權交易機構進場交易，不需進行資產評估。

（二）各單位對可以不公開招租的物業，其租金水平依據相

關資產評估管理規定進行評估或詢價，并經核準或備案的評估結

果為基礎確定。

（三）各單位應按程序組織第三方機構開展物業出租項目資

產評估工作，出具初步評估報告后按要求進行專家評審，其中涉

及的項目資產評估、專家評審等服務費用由項目單位統籌支配及

支付。

其次十三條各單位物業出租應優先實行現場多次報價或

網絡多次競價的方式進行公開招租，采納其他方式的應具體說明

并報決策機構批準。

第四章租賃管理

其次十四條物業租賃合同原則上運用廣州市房屋租賃合

同規范版本，同時依據企業和租賃物業實際狀況，細化完善租賃

合同，經企業法律顧問審核通過。

其次十五條物業租賃合同的內容應包括但不限于以下條

款：

（一）租賃當事人姓名或者名稱及居處；

（二）物業四至、面積、結構、裝修，附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途、期限；

（四）租金標準和租金調整的時叵、幅度以及租金的支付時

間和方式；

（五）物業交付日期；

（六）物業運用要求和修繕責任;

（七）物業平安管理工作內容及責任;

（八）物業轉租的約定；

（九）物業返還時狀態和增加物的處置；

（十）變更、解除合同的條件；

（十一）違約責任；

（十二）合同糾紛的解決方式；

（十三）合同的法律適用（特殊是承租人為外國自然人或機

構時）；

（十四）當事人約定的其他條款。

其次十六條物業租賃除簽訂租賃合同外，應單獨補充簽訂

平安生產、消防平安、支配生育、廉政等責任協議。

其次十七條物業出租涉及需辦理相關消防證件方能投入

運用的，可在租賃合同中約定肯定金額的消防辦證保證金，約束

承租方承諾辦理相關證件后方能運用。

其次十八條承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同,

收回出租的物業：

（一）將承租的物業擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換

運用的

（二）擅自拆改結構或變更用途的

（三）拖欠租金超過合同約定的

（四）利用承租物業進行違法活動的

（五）有意損壞承租物業的

（六）對存在的平安隱患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法規規定其他可以收回物業的情形

承租人有上述行為的，不得再承租集團范圍內相關物業。出

租人由此造成的損失，應主動向承租人追索。

其次十九條租賃合同其他規定。

（一）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重

大狀況須要變更租賃合同的，由出租方原決策機構審議通過。變

更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應當重新公開招

租。

（二）租賃合同中應當特殊載明合同終止情形及免責條款,

如市政建設須要搬遷、土地被收儲和企業改制等情形，出租方有

權終止合同且不擔當違約責任。

（三）在合同履行過程中，承租人須要增加租賃面積或延長

租賃期限，各單位應按新的出租事項實施公開招租，履行相應的

決策程序。

（三）不允許以供應物業作為入股條件，收益參照物業租金

的合作方式；不允許以承包方式變相出租。

第三十條集團在市國資委的指導下，應每年不定期組織對

各單位物業出租管理進行監督檢查。各單位要依據一物業一檔案

的原則建立資料臺賬，做好物業出租的資料歸檔及管理工作，檔

案資料應包括書目、物業基本資料、文件審批流程、公開招租過

程資料、合同審批流程、合作合同、合同履行檢查狀況及相關電

子文檔等，全力協作做好監督檢查工作。

第三十一條冬單位在物業租賃期間，要仔細履行主體責任,

統籌消防、生產平安等管理，平安檢查密度每月不得低于一次,

并做好相關紙質檢查紀錄備查。

第三十二條建立承租人管理機制。

（一）建立承租人資料管理制度。各單位對物業租賃應結合

實際建立有效的承租人管理機制，積累與企業建立租賃關系或承

租意向的客戶資源，編制成冊，并標注必要的承租人信息，包括

但不限于資信狀況、聯系方式、經營業態、突出業績或特點等。

（二）建立承租人風險評價制度。物業出租單位應定期對企

業現有承租人進行評價，包括承租人租賃合同履約狀況、平安管

理狀況、業主日常管理和檢查協作度、相關證照和手續完整度、

承租人經營狀況等方面制定評價標準，綜合評價承租人，對其劃

分等級C

（三）建立承租人風險預案。各單位應結合實際狀況，事先

做好物業租賃的風險預案，并依據承租人風險評價狀況，剛好督

促其依法經營，嚴防欠租違約行為，確保租賃合同全面有效履行。

當承租人不履行或不完全履行協議時，業主單位應依據風險預案,

剛好實行相應措施，依法保全資產，對造成的損失進行追繳。同

時，做好訴訟打算，必要時可通過法律途徑解決違約問題。

第三十三條物業租賃期滿的管理。

（一）各單位應提前做好租期將滿物業招租工作，避開出租

租賃真空期，并按集團的有關規定報集團審批或備案。建立承租

人管理機制。

（二）各單位應做好物業、移交財產和相關資料的回收核實

工作，確保國有資產不流失。

第五章附則

第三十四條各單位是物業出租的責任單位，單位負責人是

本單位租賃行為第一責任人，單位紀檢（監察）、審計等有關部

門應對本單位的物業出租工作進行全程監督，對物業出租合同