文化旅游與休閑養老小鎮與田園綜合體項目百億投資模型和風險控制研究楊寶民吳立志廖志斌作者介紹，楊寶民，深圳市新摩爾商業管理有限公司董事長，清華大學總裁班教授電話立志，深圳聯合創藝建筑設計有限公司設計總監，英國建筑學碩士，英國皇家建筑師。廖志斌，深圳聯合創藝建筑設計有限公司董事長摘要從深圳東部華僑城文化旅游項目開始，萬達長白山度假區，新華聯長沙銅官窯古鎮，恒大集團海花島等投資超過百億的旅游項目不斷出現。通過總結已經開業和正在建設中的百億文化旅游項目，如何通過招商運營對規劃設計和風險控制進行反思。回顧經營業績不佳的重大文化旅游小鎮和田園綜合體項目，大部分是前期策劃和方案設計的不完善造成的，缺乏經營團隊對策劃和規劃設計的合理建議，缺乏前期研究的充足經費和時間。部分項目開發周期長，項目前期創意和總體方案不錯，但是項目后期沒有及時創新，旅游內容對顧客的吸引力不夠，盲目擴大旅游地產規模，導致項目總體旅游形象受到損害。提煉有效的百億投資項目邏輯模型和數理經驗模型，爭取總體策劃和方案的旅游吸引力超過八十分（假定總分為旅游內核75分，周邊輔助核25分），減少失敗概率，形成有效的文化旅游重大項目風險控制模型，這將是有利于行業健康發展的一件大事。一流的文化旅游和田園綜合體協同發展策略需要一流的規劃設計和建筑設計，我們組成了聯合團隊，聚集多名行業一流專家團隊，服務重大文化旅游項目，避免現有企業策劃和設計團隊的局限性，我們也鼓勵大型文化旅游公司董事長注重研發體系的開放性，避免閉門造車為項目帶來重大損失。深圳新摩爾公司和深圳創藝等策劃規劃設計聯合團隊愿意為現有文化旅游景區提升和大型文化旅游項目策劃和規劃設計以及招商運營服務。一、特色小鎮選址的基本要求大規模投資特色小鎮一旦選址錯誤，可能導致嚴重失敗。沒有特殊資源和旅游吸引力不夠的偏遠小鎮投資一旦超過50億元，沒有一定的游客群支撐是很容易失敗的。預計我國在2019年將出現大批投資失敗的所謂特色小鎮，給國家財政造成嚴重負擔，形成新的社會不穩定因素。理想的特色小鎮選址條件：省城郊區50分鐘車程以內，擁有良好山水資源和文化遺產最佳，周邊農田要求生態基礎好，沒有嚴重污染。田園綜合體選址田園綜合體選址土地一級開發和文化旅游小鎮結合非常適合有房地產市場潛力的城市旅游地產銷售根據市場需要開發適度規模養老地產銷售銷售部分養老地產大部分和保險公司合作旅游和養老物業租賃經營引進專業團隊經營文藝演出以武夷山為例，印象大紅袍的演出占有重要地位部分景區可以作為輔助和補充投資退出的形式首先要做好項目的總體策劃，在策劃和規劃設計階段就征求戰略投資者包括保險公司意見。具體投資退出形式如下通過PPP模式回收資金。將優質文化旅游項目銷售給上市公司。吸引基金投資項目公司股權。整體轉讓給戰略投資者。三、文化旅游街區的商業規劃特點及其規劃設計要求根據文化旅游的內外核引力理論，文化旅游街區和特色景點是旅游內核的核心部分，影響成敗的６０％以上，外圍景觀包括鄉村等是輔助核。文化旅游街區的規模一般要適度控制，平均每年500萬-1000萬游客街區可以控制在5-10萬平方米。100萬游客可以控制在1-2萬平方米，200萬游客可以控制在2-3萬平方米。文化旅游街區一般要包括旅游商品銷售展示中心，特色餐飲，非物質文化遺產體驗，娛樂業態，主題賓館和民宿進行組合，與周邊５００公里半徑比較創新要具有３０％比例，確保旅游吸引力達到８０分以上，嚴禁簡單照搬。長沙銅官窯古鎮文化旅游街區規模達到10萬平方米，這就要求每年需要吸引一千萬次旅游度假。文化旅游街區的建筑設計要和商業規劃最佳匹配，在借鑒成熟文化旅游街區的基礎上，注意地域文化特色，提出文化旅游建筑的地域文化和時尚文化特征，不僅要用書畫藝術，壁畫，景觀設計等多種手段表達文化，而且要善于利用多種形式的文藝演出營造文化體驗氛圍，讓每個業態都能夠共享山水景觀，注重專業化燈光設計。主要文化演出建議以一臺大型節目為主，小型演出和街區業態結合，可以豐富多彩。文化旅游街區是商業消費和休閑目的地，要引起顧客的好奇心，能夠滿足顧客的參與性和文化體驗要求。洋流理論依舊是指導文化旅游和休閑購物商業街區的有力武器，文化旅游街區的節點要有特色，讓顧客愿意長時間停留。書院與藝術街區的完美匹配策略面向企業家的大型書院如果每年培訓企業家3-5萬名，才能有效帶動藝術品街區的銷售。企業家是文化藝術品的重要收藏者，此外，也要積極運作藝術品交易中心，鼓勵更多收藏者聚集和交流。歐陽詢書院的定位與經營管理按照面向企業家的教學中心，文化藝術交流中心定位，帶動藝術品經營為主的商業街區和文化莊園。我們需要創造企業家和藝術家之間最自然親切的交流環境，讓企業家接受藝術熏陶。辦好書院需要有三個以上一流學者牽頭，組織好與清華北大以及牛津，劍橋大學的合作。投資需要1億元左右，其中書籍購買和管理需要5000萬元，其余用于聘請強大師資力量組織教學活動。積極鼓勵中外合作，例如，與劍橋國際教育集團合作，在省城周邊古鎮具備條件的可以設立中西書院，開展教學活動并組織符合區域經濟特點的企業家論壇，成為當地的經濟和文化交流中心，社交中心，一流的書院是古鎮品質提升的文化ＩＰ.文化旅游街區在大項目中的上馬時機選擇也非常重要，一般要在區域內具有一定人氣時候上馬，爭取項目較大成功概率。四、文化主題酒店和度假酒店和精品民宿的設計創新主題酒店一般是文化旅游項目的標志性項目，主題文化等都是服務于酒店的文化體驗。吳立志作品湛江喜來登度假酒店吳立志先生主張無論酒店設計還是綜合體設計，首先要考慮功能，后考慮造型，在實用的基礎上美化造型。在景觀的利用上，進可能最大化利用，同時采用設計手段遮蓋不好的景觀。精品民宿一般都用于表達地域文化特色或者是根據項目需要表達特色主題文化。原有的村落如果不能拆遷，那么可以用景觀隔離，同時鼓勵村民發展鄉村旅游，美化景觀環境。五、百億投資文化旅游項目的邏輯模型和數理經驗模型4.1優先發展大城市郊區以及文化小鎮和旅游景區附近的田園綜合體

文化旅游特色小鎮一般要選址大城市郊區，有可靠的就近消費人群。例如，深圳東部華僑城就是選址在深圳東部濱海旅游區，距離市區一個小時距離內。

田園綜合體是我國農村超越式發展的示范性工程，實際上是補償我國農村的再規劃和再建設，是對傳統大化肥和農藥發展路線的否定，讓中國農民回歸傳統綠色有機農業，通過發展休閑旅游讓農民取得更多收入。

新摩爾公司集中多學科專家研究合田園綜合體，有機綠色經濟作物種植為主，低產田種植彩色園林和美化為主，農莊和精品民宿作為度假旅游接待設施，鄉村氣息的娛樂設施滿足兒童和青少年的娛樂與體驗學習需求。老人可以適當參加勞動和娛樂，讓晚年生活更加豐富多彩。

與森林密切結合的田園綜合體，可以發展射擊運動和低空飛行運動，配備鄉村體育館，完善道路設施，發展鄉村自行車運動，為全民健身和休閑服務。

將國防教育和漁獵文化結合，培養更多的神槍手和優秀獵人和漁民，為部隊輸送更多優秀人才。

共享經濟和田園綜合體結合成為海南省發展的共享農莊，鄉村國學教育和鄉村戲劇大舞臺結合，要把農業發展和文化生活結合，讓村民和游客共享海南農村的優美環境。

由于大城市文化旅游項目已經聚集了較多文化資源和人氣，因此優先發展大城市郊區以及文化旅游景區附近的田園綜合體有利于提高成功率。4.2邏輯模型與數理經驗分析模型以王陽明心學為特色的文化旅游特色小鎮和田園綜合體，突出余姚市生態文化和農耕文化以及書院文化。禪藝術廣場小鎮鄰里禪藝術廣場小鎮鄰里中心心學文化心學文化酒店王陽明書院四合院別墅四合院別墅心學藝術公園AR心學藝術公園AR櫻花園道藝術公園開心農場余姚地方特色精品余姚地方特色精品民宿文化莊園果園果園道家道家文化主題濕地公園（含盛世田園綜合體（大型櫻花園區）休閑休閑養老公寓兒童兒童娛樂中心康復醫院康復醫院村民村民安置區王陽明心學文化旅游小鎮布局模式圖假定特色小鎮部分投資71億元，5萬畝田園綜合體投資29億元，形成文化旅游和休閑養老產業協同發展模式，田園綜合體為特色小鎮居民，游客和休閑養老人群提供綠色食品和休閑空間。面積萬平方米投資億元王陽明中西書院2萬平方米2藝術學院和本省資源密切相關2主題酒店一個五星和兩個四星1210民宿53康復醫院和體育休閑會所22文化旅游街區含博物館108其中餐飲街區2萬，滿足大型和中型婚宴需求文化藝術演出中心硬件3億元，軟件1億元4高科技與娛樂場所5文化遺產公園3田園綜合體和共享農莊5萬畝鄉村科技觀光園區和共享農莊1萬平方米等，特色有機農產品18旅游地產度假洋房84別墅6萬3養老地產別墅10萬6洋房3012小高層公寓15萬688億元土地3000畝10億元策劃與設計策劃2000萬元（初步策劃和概念方案200萬元），設計8000萬元1運營流動資金1100億元可以銷售物業面積萬平方米投資億元文化旅游街區含博物館5×1.26旅游地產8×1.08別墅6×1.59養老地產別墅8萬×1.510洋房30×1.030小高層公寓15萬×0.812酒店4×1.56民宿44合計85沉淀資金15億元保留物業為8萬平方酒店，價值10億元，5萬平方米文化旅游街區價值5億元以上，民宿價值1億元，田園綜合體用于長線經營，供應小鎮和杭州寧波綠色有機食品，每年經營收入為3億元，預計8年內收回投資。項目資金來源，自有資金70%，30%來自國家開發銀行貸款，文化藝術產業基金最佳。以上模型根據：長白山萬達旅游度假區，東部華僑城，海南清水灣度假地產同類案例分析和實際指導百億文化旅游項目長沙項目經驗總結。4.3風險控制策略大型文化旅游特色小鎮和田園綜合體項目要在不同階段深度調研市場，不斷征詢顧客的意見。充分利用訪談、大數據分析、體驗式場景座談會等多種形式，廣泛征求主流顧客意見。第一在前期策劃和方案階段吸引到優秀的團隊，內部團隊和外部專家團隊結合，互相補充。第二采用兩個階段設計方法注重營銷和招商摸底啟動文化旅游啟動文化旅游和休閑農業項目總體策劃第一階段收取２０萬元專家費用度假旅游度假旅游與休閑養老田園綜合體能否結合顧客與旅游，農業產品定位顧客與旅游，農業產品定位確定項目盈利模式確定項目盈利模式初步的規劃設計任務書初步的規劃設計任務書招商手冊和銷售招商手冊和銷售樓書設計概念性規劃設計200萬元第二階段第二階段較大額度旅游策劃和旅游規劃設計以及建筑設計合同鳥瞰模型和透視模型鳥瞰模型和透視模型詳細商業規劃，招商與銷售摸底與確定正式設計任務書詳細商業規劃，招商與銷售摸底與確定正式設計任務書200萬元彩色園林，主題雕塑彩色園林，主題雕塑設計方案規劃設計與建筑設計方案內核設計主題文化酒店設計休閑商業設計旅游節點設計主題文化酒店設計休閑商業設計旅游節點設計旅游產品與商業視覺旅游產品與商業視覺形象含導示系統規劃設計優化與節能設計裝修設計含壁畫等藝術設計裝修設計含壁畫等藝術設計設計完成設計完成楊寶民先生提出的基于內外核理論的文化旅游小鎮和田園綜合體流程圖第三要注重項目合理的利益分配團結利益相關者，減少項目阻力和內耗。第四聯合招商降低成本，提高效率，提高目標品牌到位率。長沙銅官窯古鎮招商目標建議類別招商目標成功條件主題酒店特色主題文化酒店，以精品民宿和特色收藏為主引進一流酒店管理人才，注重管理者的文化品味歐陽詢書院聯合岳麓書院，劍橋大學等合作，形成5000平方米以上規模一流學者主持書院，聚集企業家人群瓷器博物館湖南陶瓷博物館為主深圳新摩爾公司與長沙最大奇石館黃金海館長長期合作兼顧其他品種陶瓷特色餐飲以湖南地道鄉村美食為中心，確保原汁原味，例如，新化美食等可以將新化地道美食引進五個知名品牌進駐非物質文化遺產以非物質文化遺產為主，以陶瓷藝術品為主，精心再開發，讓顧客可以參與和休閑1.城步吊龍2.花鼓戲3.黑茶制作4.毛古斯舞5.儺面制作6.皮影戲7.剪紙8.煙花制作與表演9.湖南宋代釀酒技藝展示湖南特色歌舞能夠從湖湘文化中提煉精華，進行精心創作新化民歌表演陶瓷藝術大師工作室的招商建議采用合作模式為主，通過強有力的營銷和價值認同為陶瓷藝術大師創造價值，引進國內知名的10名以上陶瓷藝術大師，幫助大師形成寬松的創作環境和展示交易中心。大力推動國學文化與陶瓷藝術創作的融合，例如，在無錫拈花灣小鎮就有景德鎮陶瓷大師的禪文化陶瓷作品。招商預算建議：第一根據招商內容不同確定招商費用，一般餐飲類招商3萬平方米，招商費用500萬元比較合適。第二非物質文化遺產招商需要考慮經營補貼，也可以用工資形式聘請非物質文化遺產人員表演，每年2000萬元可以達到較高水平。第三書院建筑面積一般需要5000平方米硬件以外的書籍購買和收藏以及學者聘請一般需要考慮三年1億元，達到區域領頭羊位置，帶動整個藝術交易和文化創意產業聚集。第四文化創意類企業招商2萬平方米可以考慮給予招商代理公司500萬元招商代理費用。第四娛樂類企業1萬平方米招商代理費用可以給予500萬元費用。六、大型文化旅游和休閑養老以及商業經營高端人才的培養策略結合作者多年實戰經驗，總結如下經驗：1.多專業學習和多崗位輪換工作結合在旅游集團工作科學學習到旅游項目經營的實際經驗，在商貿集團可以學習到大型購物中心和商業街區經營的實戰經驗，結合不同崗位需要進行理論學習，不同崗位輪換學習可以形成復合型的知識結構和解決復雜問題的實際能力。2.結合重大項目的聯合導師培養制度在文化旅游小鎮和