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THEWINDOWS桃蕊兔玉shop175866246目錄TABLE

OFCONTENTS一二三四五六七效果展示規(guī)劃策略示范區(qū)設(shè)計產(chǎn)品策略立面設(shè)計背景研究專篇背景研究BACKGROUND桃蕊兔玉shop175866246項目區(qū)位LOCATION南京江蘇省省會國家重要的科教中心國家首批國家歷史文化名城江北新區(qū)-國家級新區(qū)基地江北新區(qū)位于南京市長江以北，是中國國家級新區(qū)，南京都市圈的北部服務(wù)中心和綜合交通樞紐，南京市生態(tài)宜居、相對獨立的城市副中心。?

功能定位：生態(tài)宜居科技創(chuàng)新基地綜合交通樞紐?

道路交通：江北新區(qū)有南京繞城高速公路、京滬高鐵、4條地鐵?

片區(qū)用地：由浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)八卦洲街道構(gòu)成，人口約170萬，總面積2451平方千米，占南京市域面積的37%?

景觀資源：長江、老山國家森林公園項目區(qū)位LOCATION2.6KM南京北站老山SITE南京站中央商務(wù)區(qū)鐘山浦口區(qū)政府南京市政府青奧體育公園江北主城夫子廟南京南站南京祿口國際機場項目基地位于南京市長江北岸，屬江北核心區(qū)內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越，是南京市城市發(fā)展的重要新區(qū)。西依老山森林公園，東至老浦口火車站，南臨青奧體育公園，隔江與主城相望。桃蕊兔玉shop175866246基地分析BACKGROUND珍珠泉公園澳林生活廣場頂山創(chuàng)業(yè)園浦口公園基地SITE鼓樓醫(yī)院基地SITE福斯特農(nóng)貿(mào)市場車管所江北分所南京北站南京期頤托老院中央商務(wù)區(qū)長江濱江風(fēng)光帶地鐵站(規(guī)劃)公交車站城市道路鐵路景觀資源生活配套醫(yī)療配套交通配套道路交通?

基地東至東圩路，南至吉慶路，西至鐵院路。?

從基地出發(fā)，15分鐘可達(dá)規(guī)劃中南京北站，城際出行極其便利。?

基地距離規(guī)劃地鐵11號線的浦江站，直線距離僅1公里，建成通車后生活出行十分便捷。配套服務(wù)?

基地南側(cè)毗鄰中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)辦公資源豐富?

基地東側(cè)現(xiàn)存為福斯特農(nóng)貿(mào)市場?

東側(cè)2.5公里外即是長江及濱江風(fēng)光帶?

西側(cè)2公里為鼓樓醫(yī)院基地分析BACKGROUND萬江共和新城南京廣播電視盛泉新城大學(xué)旭輝假日廣場浦欣家園珍珠雅苑世貿(mào)榮里慧樂幼兒園明發(fā)城市廣場頂山中心幼兒園浦口新城實驗小學(xué)南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院南京市公用事業(yè)技工學(xué)院規(guī)劃幼兒園南京一中基地基地SITE規(guī)劃中學(xué)SITE南京市浦口區(qū)浦廠中學(xué)大新華府華潤國際社區(qū)南京市公安學(xué)校教育資源?

基地的北側(cè)和東側(cè)為規(guī)劃幼兒園與規(guī)劃中學(xué)。?

基地周邊分布頂山幼兒園、浦口新城實驗小學(xué)、南京一中、南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京廣播電視大學(xué)等等一系列中高級教育院校資源。周邊樓盤?

基地周邊樓盤社區(qū)較為成熟，還有部分新興樓盤在建。?

周邊樓盤均價3W,總價200-400萬，剛需產(chǎn)品是主力熱銷產(chǎn)品桃蕊兔玉shop175866246基地現(xiàn)狀STATUS浦口新城實驗小學(xué)2南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院541南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院16SITE2356浦口新城實驗小學(xué)此路目前修至此位置43城市道路-浦濱路基地位于吉慶路與鐵院路交叉口以東，地勢平坦，交通可達(dá)性較好，現(xiàn)階段周邊用地為規(guī)劃中學(xué)、幼兒園及住宅開發(fā)中狀態(tài)設(shè)計條件DESIGNCONDITIONS規(guī)劃設(shè)計要求?

用地面積：41149.2㎡?

計容建筑面積：102873㎡容積率：2.5珍珠鐵?

建筑高度：≤100M?

建筑密度：≤20%?

綠地率：≥35%吉慶路紅線寬度35m雙向四車道院南珍珠南路紅線寬度35m雙向四車道路鐵院路路紅線寬度16m吉雙向兩車道任務(wù)書要求東慶?

園區(qū)內(nèi)不得設(shè)置地面停車?

不設(shè)置架空層8m圩5m路路?

出入口位置就近布置車庫入口入口規(guī)劃路紅線寬度16m雙向兩車道?

機動車出入口位置?

人行出入口位置桃蕊兔玉shop175866246設(shè)計條件DESIGNCONDITIONS規(guī)劃局征詢內(nèi)容產(chǎn)品定位報告總圖征詢意見：1、規(guī)劃布局方案一：

戶均面積100.75㎡高層以89-105㎡產(chǎn)品為主力，120為功能型改善，135為純改善。江北核心區(qū)G05地塊面積配比物業(yè)類型高層戶型面積89㎡105㎡120㎡135㎡戶型比50%30%15%5%3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)房

廳

衛(wèi)高低配不允許做正南北排布不許做4

2

2方案二：

戶均面積101.00㎡高層以89-105㎡產(chǎn)品為主力，120~125㎡產(chǎn)品為輔。江北核心區(qū)G05地塊面積配比建議

深入研究調(diào)整版物業(yè)類型高層戶型面積89㎡戶型比50%3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)塔樓需要采取偏角35度平行道路布置，內(nèi)部住宅允許有15度偏角，但仍需排布一個全偏角35的方向給規(guī)劃局審批105㎡125㎡30%20%2、地面不設(shè)置停車位，地下不允許做機械停車，停車指標(biāo)按三類區(qū)設(shè)置3、公建化外立面，不偷面積4、界外預(yù)留中小學(xué)日照，為西北側(cè)住宅用地預(yù)留日照條件限制條件RESTRICTIVECONDITION南京2017新規(guī)范，對于間距控制更加嚴(yán)格，影響總圖布局和產(chǎn)品形態(tài)根據(jù)2017年7月1日最新實施的《南京市建設(shè)工程設(shè)計方案審查相關(guān)辦法》第八條

當(dāng)建筑之間形成對角布局（指一建筑在另一建筑的正向及側(cè)向延長線之外），且住宅建筑為被遮擋建筑時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應(yīng)符合以下規(guī)定：當(dāng)遮擋建筑為低層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應(yīng)滿足水平距離（東西或偏東西方向，下同）大于9

米或垂直距離（南北或偏南北方向，下同）大于12

米的要求。當(dāng)遮擋建筑為多層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應(yīng)滿足水平距離大于13

米或垂直距離大于20

米的要求。當(dāng)遮擋建筑為小高層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應(yīng)滿足水平距離大于15

米或垂直距離大于30

米的要求。當(dāng)遮擋建筑為高層時，遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距應(yīng)滿足水平距離大于15

米或垂直距離大于40

米的要求。以上情況需進行日照計算的，還應(yīng)滿足日照計算的要求。住宅A住宅A住宅A＜H＜

H＞h＞h＞H住宅B＞H住宅B住宅B住宅B住宅B住宅B備注：當(dāng)住宅B為低層時，H=12m，h=9m；當(dāng)住宅B為多層時，H=20m，h=13m；當(dāng)住宅B為小高層時，H=30m，h=15m；當(dāng)住宅B為高層時，H=40m，h=15m。桃蕊兔玉shop175866246地塊價值LANDVALUE珍珍鐵鐵珠珠院院南南路路路路吉吉東東慶慶圩圩路路路路商業(yè)價值居住價值南側(cè)臨近吉慶路有軌交人流引入，商業(yè)價值最高；東側(cè)有城市綠地，商業(yè)價值次之；北側(cè)有規(guī)劃中學(xué)，商業(yè)價值最低。南側(cè)吉慶路為城市次干道，有一定噪聲影響，故居住價值最低；北側(cè)緊臨規(guī)劃中學(xué)及幼兒園，居住價值相對較低；西南側(cè)與其他小區(qū)相鄰，居住價值較高。地塊價值LANDVALUE珍鐵珍鐵珠珠院院南南路路路路吉吉東東慶慶圩圩路路路路噪音影響景觀性南側(cè)吉慶路為城市次干道，噪音影響最大；北側(cè)緊鄰規(guī)劃中學(xué)及幼兒園，噪音影響次之；西南側(cè)有住宅小區(qū)，較為安靜。東側(cè)為城市綠地，景觀性最好；北側(cè)緊臨規(guī)劃中學(xué)及幼兒園，景觀性次之；西南側(cè)與其他小區(qū)相鄰，景觀性較差。桃蕊兔玉shop175866246設(shè)計策略CUSTOMERS

ANALYSIS住宅的發(fā)展趨勢：中國新的生活方式及住宅的多樣性變化隨著財富的增長，單一模式不能滿足全部需求戶型單一低層生活過去視線遮擋混合功能及公共空間整合親近自然配套缺失基本生活景觀聯(lián)系空間固定海外居住方式變化高層景觀現(xiàn)在私密花園舒適感受便捷高效的城市生活智能化復(fù)核社區(qū)絕佳景觀空中花園未來開闊空間良好日照個性化定制高線公園效應(yīng)，獨特的城市特質(zhì)及公共空間聯(lián)系將提升整個地區(qū)的價值項目背景CUSTOMERS

ANALYSIS江北新區(qū)景觀資源教育資源去化產(chǎn)品限價限購限貸限售生態(tài)宜居、相對獨立的城市副中心4公里生活圈臨長江、國家森里公園基地緊鄰規(guī)劃幼、小、高中教育資源200-400萬（剛需、首改）為主江北區(qū)域高層、洋房限價3.05萬/㎡本地戶口+24月社保堅持首貸3成，二套5-8成，第三套停貸全市取得房產(chǎn)證后3年六合區(qū)客戶10%SITE桃蕊兔玉shop175866246客群分析CUSTOMERS

ANALYSIS收入：家庭（年收入）30-50萬家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人、三口之家、筑巢期單身人士年齡：80后、90后成為購房主力

（25-35歲）首置客戶首改客戶改善客戶50%35%15%產(chǎn)品

89㎡產(chǎn)品105-120㎡產(chǎn)品135㎡客戶來源：社會新貴階客戶需求：剛需

小三房總價：260萬-300萬客戶來源：社會中間階客戶需求：品質(zhì)剛需

大三房總價：330萬-380萬客戶來源：社會財富階層客戶需求：改善型

四房為主總價：400萬-450萬客戶關(guān)注點：性價比、交通、生活配套等客戶關(guān)注點：戶型、學(xué)區(qū)、保值增值、周邊配套等客戶關(guān)注點：區(qū)域環(huán)境、學(xué)區(qū)、保值增值、可變空間等客戶需求CUSTOMERS

ANALYSIS全周期住宅以一種動態(tài)的視角關(guān)注住戶的整個生命周期給予“一步到位”的客戶，更加體貼細(xì)膩的呵護。二人世界親子之家三代同堂客書廳兒書廳兒廳臥臥臥老空間舒適+交流空間書房空間可分可合兒童房兒童娛樂室家庭交互空間提高空間利用率

各空間獨立兒童房(1~2)興趣愛好空間茶室、影音室老人房家庭交互空間桃蕊兔玉shop175866246客戶需求CUSTOMERS

ANALYSIS配套需求老城區(qū)--傳統(tǒng)社區(qū)新城區(qū)--新型社區(qū)受制于客群社會背景多樣等因素，社區(qū)的封閉性讓鄰里交流機會比較小?？腿合鄬ν|(zhì)，著眼于社群聯(lián)系的密切，將涉及公共功能、鄰里中心進行資源整合形成明確的概念。容量指標(biāo)RESOURCE

ANALYSIS依據(jù)規(guī)劃條件

尋求策略平均層數(shù)=容積率/建筑密度20%12.5容積率建筑密度平均層數(shù)基地距離東側(cè)長江及西側(cè)珍珠泉公園直線距離均在3公里左右界外景觀資源不明晰需考慮樓盤自身內(nèi)部景觀打造，提升溢價35%戶型最大化面寬，以最大化景觀利用率，提升溢價。珍珠泉公園長江在傳統(tǒng)T4北連廊板樓的基礎(chǔ)上，需再研發(fā)T6產(chǎn)品，以最大化利用場地，提升溢價。景觀溢價產(chǎn)品溢價綠地率桃蕊兔玉shop175866246規(guī)劃愿景CUSTOMERS

ANALYSIS規(guī)劃

具有豪宅特質(zhì)的空間

放大的中心園區(qū)

營造良好的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品

滿足各種家庭結(jié)構(gòu)變化

滿足不同居住需求的全周期住宅營銷

如逢花開，引客庭前，體驗感強烈的展示中心景觀

內(nèi)部中心景觀最大化

搭配

小型共享組團

滿足不同人群使用規(guī)劃演繹plan

research桃蕊兔玉shop175866246資源均好性示范區(qū)樓棟數(shù)貨值溢價T2得房率綠化朝向景觀T4面寬T6高層交通規(guī)劃推演CUSTOMERS

ANALYSIS沖量提升溢價01020304T218層T4

18層T4

大高層33層T6大高層33層T6大高層+T4大高層T4大高層+T2

18層T6大高層+T4

18層全T4大高層高貨值均好性高溢價33F+18F（T4+T2）33F+18F（T4+T6）全大高（T4）全大高（T4+T6）十棟樓布局，18層容量少八棟樓布局，樓棟錯開布置七棟樓布局，U形社區(qū)花園六棟樓布局，容量缺2q，t6太多九棟樓布局，18層容量大桃蕊兔玉shop175866246推導(dǎo)方向一貨值方向SITEPLAN|T6+T4產(chǎn)品，89㎡戶型均布置在T6產(chǎn)品，18層容量4.9萬㎡，貨值最大化，示范區(qū)位于西北角經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)數(shù)值單位項目備注總用地面積總建筑面積地上計容面積住宅41149.2

㎡141798.0

㎡102873.0

㎡100622.0

㎡51212.0

㎡一類高層＞54m其中二類高層18層商業(yè)49410.0

㎡27m＜h≤54m前期為示范區(qū)600.0㎡公共配套1651.0

㎡其中

其中物業(yè)服務(wù)用房居家養(yǎng)老服務(wù)用房快件服務(wù)用房垃圾房570.0300.025㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上地下總建面4‰30㎡/百戶25㎡其中80消防控制室開閉所及配電房60616地下建筑面積38925.0

㎡

其中人防面積6671.9㎡6001.0

㎡建筑占地面積容積率2.5㎡建筑密度15.0%不高于20%不低于35%綠化率35.00%1124182745機動車停車位非機動車停車位地上非機動車停車位地下非機動車停車位住宅總戶數(shù)輛輛輛輛戶人不設(shè)置地面停車位其中1782990規(guī)劃總?cè)藬?shù)31683.2人/戶鳥瞰圖RENDERING桃蕊兔玉shop175866246天際線分析ANALYSIS?

錯落有致的高度變化，打造豐富的城市天際線?

減少視線遮擋，提升全區(qū)景觀視野33F33F27F18F18F18F18F18F18F一級天際線二級天際線總圖分析ANALYSIS產(chǎn)品分布日照分析已建住宅T6-33F待建住宅地塊T6-33FT6-27F擬建學(xué)校T4-18FT4-18FT4-18FT4-18FT4-18FT4-18F待建住宅地塊89戶型（3面寬）105戶型（3面寬）135戶型（4面寬）日照圖例：1-2小時有效時間:大寒日

8:00～16:00計算方式:沿線分析戶均面積101.6㎡120戶型（3.5面寬）2-3小時3-4小時面積戶型戶數(shù)46530916254戶型比47.0%31.2%16.4%5.5%目標(biāo)戶型比50%計算精度:30分鐘893房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)時間累計方式:累計時間段不超過兩段計算高度：0.9M4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時10512013530%15%5%周邊相鄰地塊均已模擬測算滿足大寒日2小時日照合計990桃蕊兔玉shop175866246交通分析ANALYSIS外環(huán)車行消防分析小區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道和消防撲救場地，設(shè)南、北兩個消防車出入口解決區(qū)域內(nèi)的消防問題。車行出入口地庫入口人行出入口街區(qū)人行路線消防車行路線消防撲救場地推導(dǎo)方向二——全T4高層方向SITEPLAN|全T4大高產(chǎn)品，89㎡均為中間套，樓棟視線錯開無遮擋，示范區(qū)位于西北角經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)數(shù)值項目單位㎡備注總用地面積總建筑面積41149.2141798.0

㎡地上計容面積102873.0

㎡100622.0

㎡100622.0

㎡住宅一類高層二類高層商業(yè)＞54m其中0㎡㎡㎡㎡27m＜h≤54m前期為示范區(qū)600.01651.0570.0公共配套物業(yè)服務(wù)用房地上地下總建面4‰30㎡/百戶其中

其中居家養(yǎng)老服務(wù)用房300.0㎡快件服務(wù)用房垃圾房258060㎡㎡㎡25㎡其中消防控制室開閉所及配電房616㎡地下建筑面積建筑占地面積38925.0

㎡

其中人防面積6671.9㎡4825.02.5㎡㎡容積率建筑密度綠化率15.0%35.00%1125183845不高于20%不低于35%機動車停車位輛輛輛輛戶人不設(shè)置地面停車位非機動車停車位地上非機動車停車位地下非機動車停車位住宅總戶數(shù)其中1793996規(guī)劃總?cè)藬?shù)31873.2人/戶桃蕊兔玉shop175866246鳥瞰圖RENDERING天際線分析ANALYSIS?

沿主要城市界面建筑高度平緩有序?

二級高度變化形成統(tǒng)一的城市界面33F33F33F30F30F30F30F30F一級天際線二級天際線桃蕊兔玉shop175866246產(chǎn)品分布ANALYSIS產(chǎn)品分布日照分析已建住宅T4-33F待建住宅地塊T4-33FT4-33F擬建學(xué)校T4-30FT4-30FT4-30FT4-30FT4-30F待建住宅地塊89戶型（3面寬）105戶型（3面寬）135戶型（4面寬）戶數(shù)日照圖例：戶均面積101㎡120戶型（3.5面寬）有效時間:大寒日

8:00～16:00計算方式:沿線分析1-2小時2-3小時3-4小時面積戶型配比50.0%目標(biāo)戶型比50%計算精度:30分鐘893房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)49828215066時間累計方式:累計時間段不超過兩段計算高度：0.9M10512013528.3%15.1%6.6%30%4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時15%周邊相鄰地塊均已模擬測算滿足大寒日2小時日照5%合計996交通分析ANALYSIS外環(huán)車行消防分析小區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道和消防撲救場地，設(shè)南、北兩個消防車出入口解決區(qū)域內(nèi)的消防問題。車行出入口地庫入口人行出入口街區(qū)人行路線消防車行路線消防撲救場地桃蕊兔玉shop175866246不滿足于常規(guī)方案—追求創(chuàng)新PARK

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DISPLAY桃蕊兔玉shop175866246天際線分析CUSTOMERS

ANALYSIS?

沿吉慶路建筑高度平緩有序，每棟全景視野均好?

由南北向中心的起伏趨勢，呼應(yīng)核心景觀庭院33F30F33F33F33F31F28F一級天際線二級天際線總平面圖SITEPLAN|樓棟數(shù)最少，兩棟T6+五棟T4，89平米戶型均為中間套；

U字型圍合布置，景觀空間最大，沿景觀面可做側(cè)廳戶型；示范區(qū)沿道路延展面展開經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值單位㎡備注總用地面積41149.2總建筑面積138873.0㎡地上計容面積住宅102873100633100633㎡㎡㎡一類高層＞54m其中二類高層商業(yè)0㎡㎡㎡㎡27m＜h≤54m前期為示范區(qū)6001640556公共配套物業(yè)服務(wù)用房地上地下總建面4‰30㎡/百戶其中

其中居家養(yǎng)老服務(wù)用房303㎡快件服務(wù)用房垃圾房258060㎡㎡㎡25㎡其中消防控制室開閉所及配電房616㎡地下建筑面積36000.04832㎡㎡其中人防面積6671.9㎡建筑占地面積容積率2.5建筑密度11.00%不高于20%不低于35%綠化率35.00%1126185945機動車停車位非機動車停車位地上非機動車停車位地下非機動車停車位住宅總戶數(shù)輛輛輛輛戶人不設(shè)置地面停車位其中181410083226規(guī)劃總?cè)藬?shù)3.2人/戶桃蕊兔玉shop175866246僅供學(xué)習(xí)交流，請24小時內(nèi)刪除，桃蕊兔玉資料鋪

htt規(guī)ps:劃//s結(jié)hop構(gòu)175分866析246.ANALYSIS|U字型住宅組團，最大化景觀空間；坐擁綠色，自然生活，社區(qū)中央公園?

以超大尺度花園為中心，多個組團環(huán)繞的綠色空間珍?

主軸景觀走廊重點打造珠?

樓棟均享有較好組團花園景觀鐵南?

不同景觀主題的打造，形成具有禮儀感與生命力的生態(tài)鏈院路路東吉圩慶路景觀示范區(qū)主要景觀軸路城市綠地住宅組團景觀分析ANALYSIS|覆土U型超大中央景觀花園|U字型住宅組團，最大化景觀空間；坐擁綠色，自然生活，社區(qū)中央珍公園景觀中的綠色斜坡蔓延到屋頂

創(chuàng)造更多的綠色珠鐵南院路?

錯縫控制間距?

擴大景觀視線范圍路吉東圩慶路景觀示范區(qū)主要景觀軸組團景觀路城市綠地桃蕊兔玉shop175866246視線分析ANALYSIS|優(yōu)選朝陽，環(huán)景視線，景觀MAX珍珠鐵院南路路路吉慶城市綠地路一級觀景視線二級觀景視線規(guī)劃溢價分析ANALYSIS|挖掘潛在空間價值，打造不同主題活動場所茶室園林花藝健身活動兒童活動中心城市綠地桃蕊兔玉shop175866246產(chǎn)品分布ANALYSIS產(chǎn)品分布

此布局同樣適用于產(chǎn)品定位方案二（89/105/125）日照分析已建住宅T6-31FT4-31FT4-33F待建住宅T4-33F擬建學(xué)校T4-33FT6-28FT6-28F待建住宅89戶型（3面寬）105戶型（3面寬）

戶均面積99.8㎡日照圖例：有效時間:大寒日

8:00～16:00計算方式:沿線分析1-2小時2-3小時3-4小時120戶型（3.5面寬）135戶型（4面寬or3面寬側(cè)廳）面積戶型戶數(shù)戶型比55.75%24.60%13.10%6.55%目標(biāo)戶型比50%計算精度:30分鐘893房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)56224813266時間累計方式:累計時間段不超過兩段計算高度：0.9M4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時10512013530%15%5%周邊相鄰地塊均已模擬測算滿足大寒日2小時日照合計1008交通分析ANALYSIS外環(huán)車行消防分析小區(qū)內(nèi)設(shè)U型消防車道和消防撲救場地，設(shè)南、北兩個消防車出入口解決區(qū)域內(nèi)的消防問題。車行出入口地庫入口人行出入口街區(qū)人行路線消防車行路線消防撲救場地桃蕊兔玉shop175866246規(guī)劃溢價分析ANALYSIS社區(qū)入口人行入口大堂娛樂休憩通過景觀打造自在交流的歸家儀式感1車行體驗：城市道路----社區(qū)入口----車庫入口----舒適車庫----地下大堂從城市入社區(qū)

營造精致節(jié)點

移步異景2步行體驗：社區(qū)入口----景觀前區(qū)----泛會所大堂----入戶大堂從景觀會所，到中央景觀花園，進入到入戶大堂，回家也有儀式感車庫入口舒適車庫周邊道路車庫入口娛樂休憩泛會所大堂入戶大堂屋頂玩樂花園地庫大堂泛會所車庫入口道路車行流線人行景觀流線概念地庫分析ANALYSIS停車配建標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)：0.7㎡/100㎡配套：1.5車位/100㎡

住宅：S建≤90㎡

1.0車位/戶

90㎡<S建≤144㎡

1.2車位/戶常規(guī)地庫-以規(guī)劃方向1為例主推方案地庫示意?

地庫面積：38925㎡?

總車位數(shù)：1125輛?

單車指標(biāo)：34.6㎡/輛?

地庫面積：36000㎡?

總車位數(shù)：1126輛?

單車指標(biāo)：32㎡/輛?

地下停車100%，實現(xiàn)人車分流?

地下停車100%

，實現(xiàn)人車分流?

優(yōu)勢：樓棟較少，滿鋪一層即可解決停車需求，經(jīng)濟性更好。?

劣勢：樓棟較多，需做局部地下二層，地下二層開挖較多，且坡道更多，不經(jīng)濟。桃蕊兔玉shop175866246示范區(qū)設(shè)計DEMONSTRATION

DESIGN示范區(qū)選址DEMONSTRATION

ANALYSIS選址一：地塊中部選址二：地塊西北角此路未通此路未通優(yōu)點：形象展示面寬闊，集中營造大盤形象，后期服務(wù)性更強；優(yōu)點：昭示性強，靠近主要客戶來訪方向，交通可達(dá)性強；不足：后期社區(qū)服務(wù)輻射較差；選址三：地塊東南角此路未通建議在地塊南側(cè)或西南角優(yōu)點：與城市綠地隔路相對，后期景觀資源好；不足：現(xiàn)狀交通通達(dá)性較差；設(shè)置展示區(qū)，后期改做商業(yè)，面積600-700㎡桃蕊兔玉shop175866246方案一SENARIO

ONE都市綠谷設(shè)計生成DESIGNGENERATION住宅塔樓拉高后退示范區(qū)+配套+中央公園城市展示面1.城市展示面最大化，形成住宅環(huán)抱中央公園格局2.拉高體量，形成入口導(dǎo)向型3.局部后退，形成示范區(qū)前場空間社區(qū)入口廣場示范區(qū)入口配套入口4.

強化住宅視野，順應(yīng)住宅塔樓走向分割體塊，形成入口廣場及內(nèi)部主要道路5.

局部屋頂后退，強化示范區(qū)和配套入口形象6.

豐富形態(tài)，形成多功能社區(qū)中央公園桃蕊兔玉shop175866246效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY建筑由地面緩緩升起，在主干道形成一個起伏的延展面桃蕊兔玉shop175866246效果展示RESULTS

DISPLAY建筑與景觀融為一體，室內(nèi)外界限模糊，使訪客置身于一個花園之中效果展示RESULTS

DISPLAY景觀引導(dǎo)人流，進入示范區(qū)桃蕊兔玉shop175866246效果展示RESULTS

DISPLAY材質(zhì)之間的光與影折射呼應(yīng)示范區(qū)天際線分析SKYLINE

ANALYSIS市政道路住宅

31F水景屋頂花園售樓處中心庭院地庫小區(qū)內(nèi)部形成一個充滿生機的大花園桃蕊兔玉shop175866246示范區(qū)天際線分析SKYLINE

ANALYSIS市政道路售樓處屋頂花園中心庭院地庫住宅

33F前期示范區(qū)施工范圍景觀圍擋后期堆坡景觀營造啟動區(qū)

施工范圍可控前期建造靠近西側(cè)道路的售樓處功能部分

后期屋頂花園及中心庭院進行堆坡景觀營造。開發(fā)時序DEVELOPMENT

SUBSEQUENCE后期建設(shè)塔樓后期建設(shè)部分先期建設(shè)部分后期建設(shè)部分后期建設(shè)部分示范區(qū)范圍桃蕊兔玉shop175866246流線分析STREAMLINE

ANALYSIS精神堡壘停車場示范區(qū)入口承接空間水景樣板間售樓處迎賓入口后期建設(shè)部分后期建設(shè)部分示范區(qū)范圍參觀流線車行流線后期建設(shè)部分示范區(qū)用地面積：3800m2建筑面積：600m2廣場及景觀面積：3200m2豎向分析VERTICAL

ANALYSIS樣板間屋頂天窗下沉庭院室外綠坡洽談區(qū)沙盤區(qū)建筑隨坡而動，以靈動的坡地起伏設(shè)計手法獲得最優(yōu)效果桃蕊兔玉shop175866246平面示意PLANELAYOUT樣板區(qū)沙盤區(qū)洽談區(qū)沙盤區(qū)展示區(qū)辦公區(qū)接待區(qū)售樓處主入口洽談區(qū)方案二SENARIO

two金陵折扇桃蕊兔玉shop175866246效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY桃蕊兔玉shop175866246效果展示RESULTS

DISPLAY靈感來源INSPIRATION前場景觀運用一個可活動體塊，在每一天每個時刻產(chǎn)生不同的光影效果桃蕊兔玉shop175866246設(shè)計生成DESIGNGENERATION3000㎡1.選址2.體量3.退讓4.錯動5.對話6.形成功能分區(qū)PROGRAM后庭前場樣板房售樓部售樓處樣板房停車區(qū)參觀流線訪客流線示范區(qū)用地面積：3000m2建筑面積：600m2廣場及景觀面積：2400m2桃蕊兔玉shop175866246平面布置示意PLANELAYOUT一層平面圖沙盤區(qū)產(chǎn)品溢價ROOM

AT

CONCEPT桃蕊兔玉shop175866246競品分析ANALYSIS江與城89㎡2+1房2地點：江北核心區(qū)緯七路板塊用地面積：11.54萬㎡建筑面積：38萬㎡容積率：2.2功能間開間（m）進深（m）

面積（㎡）客餐廳主臥3.63.12.92.72.73.15.63.763.320.211.79.6次臥（北）次臥（北改造）廚房價格：33000元/㎡2.67.02.15.7衛(wèi)生間1.946.36.0贈送面積98㎡3房2廳功能間開間（m）進深（m）面積（㎡）客餐廳主臥3.73.23.22.62.61.826.14.322.613.810.27.1次臥（南）次臥（北）廚房3.22.742.15.5主衛(wèi)2.742.745.34.9客衛(wèi)5.5贈送面積118㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）3.6進深（m）面積（㎡）27.514.212.49.07.653.9543.6次臥（南）次臥（北）廚房3.12.83.23.052.141.726.1圖例：主衛(wèi)2.253.24.8贈送全面積客衛(wèi)5.4贈送面積8.4贈送一半面積競品分析ANALYSIS綠地海悅地點：江北核心區(qū)CBD板塊用地面積：20萬㎡建筑面積：23萬㎡（住宅19萬㎡）容積率：綜合4.61價格：29800元/㎡

已去化：13.82萬㎡95㎡3房2功能間開間（m）進深（m）面積（㎡）客廳3.71餐廳3.46客餐廳7.9425.2主臥次臥（南）次臥（北）廚房3.583.052.972.011.923.453.453.263.121.9611㎡12.410.596.273.8衛(wèi)生間贈送面積110㎡3房2功能間客餐廳開間（m）4.03進深（m）

面積（㎡）7.314.343.693.753.133.1329.516.811.812.06.2主臥3.87次臥（南）次臥（北）廚房3.193.211.98衛(wèi)生間1.865.8贈送面積12.89㎡125㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）3.97進深（m）

面積（㎡）11.663.674.143.146.314.913.69.84.05次臥（南）次臥（北）廚房3.283.152.343.652.441.848.5圖例：主衛(wèi)2.446.0贈送全面積客衛(wèi)3.165.8贈送面積11.2㎡贈送一半面積桃蕊兔玉shop175866246競品分析ANALYSIS揚子江金茂悅地點：江北核心區(qū)七里河大街與九袱州路交匯處用地面積：20.05萬㎡（綜合）建筑面積：15萬㎡容積率：2.47（綜合）售價：29800元/㎡

已去化7.03萬㎡房90

2+1功能間客餐廳主臥開間（m）

進深（m）

面積（㎡）3.43.33.03.21.82.26.46.421.7610.569.6次臥3.2書房3.26.245.944.4廚房1.956.243.36㎡主衛(wèi)贈送面積110㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）

進深（m）

面積（㎡）7.13.43.03.02.23.23.94.127.6913.9412.38.4次臥4.1書房2.8廚房2.45.286.4主衛(wèi)2贈送面積3.89㎡123㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）

進深（m）

面積（㎡）3.93.83.239.5437.0515.212.89.9次臥4書房3.3圖例：廚房3.11.82.16.514.41贈送全面積主衛(wèi)2.455.13㎡贈送一半面積贈送面積競品分析ANALYSIS中海左岸瀾庭97㎡3房2廳功能間客餐廳開間（m）進深（m）

面積（㎡）地點：江北核心區(qū)七路隧道口用地面積：14.95萬㎡（綜合）建筑面積：32.88萬㎡容積率：2.2客廳3.6，餐廳2.96.33.33.32.62.62.620.111.68.9主臥3.52.73.12.11.7次臥（南）次臥（北）廚房售價：元/㎡8.15.5衛(wèi)生間4.4贈送面積5.4112㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）進深（m）

面積（㎡）客廳3.6，餐廳36.63.622133.62.8次臥（南）次臥（北）廚房3.253.29.111.55.853.61.83.2主衛(wèi)2.321.62.153.2客衛(wèi)5.1贈送面積4.6135㎡4房2功能間客餐廳開間（m）進深（m）7.243.7面積（㎡）28.213.711.110.28.23.93.73主臥次臥（南）次臥（北邊）次臥（北中）廚房3.733.432.733.381.81.82.42.46.1圖例：主衛(wèi)4.3贈送全面積客衛(wèi)1.74.1贈送一半面積贈送面積6.7桃蕊兔玉shop175866246T6產(chǎn)品項目ANALYSIS佳源九棠府(含T6產(chǎn)品）89㎡3房2廳T6產(chǎn)品具有一定市場接受度地點：南京江北新區(qū)浦濱路與卓越路交匯處用地面積：11.49萬㎡（綜合）建筑面積：67萬㎡功能間客餐廳開間（m）進深（m）

面積（㎡）客廳3.4，餐廳2.96.33.33.32.62.62.620.111.68.9主臥3.22.73.12.11.7容積率：2.8次臥（南）次臥（北）廚房售價：元/㎡8.15.5衛(wèi)生間4.4贈送面積5.9102㎡3房2功能間客餐廳主臥開間（m）進深（m）

面積（㎡）客廳3.5，餐廳36.63.63.23.23.22.13.222133.32.83.11.82.31.6次臥（南）次臥（北）廚房9.111.55.85主衛(wèi)客衛(wèi)5.1贈送面積4.6132㎡4房2功能間客餐廳開間（m）進深（m）7.2面積（㎡）28.213.711.110.28.23.93.63主臥3.7次臥（南）次臥（南）次臥（北中）廚房3.72.733.42.71.82.42.43.36.1圖例：主衛(wèi)1.84.3贈送全面積贈送一半面積客衛(wèi)1.74.1贈送面積6.7競品分析CUSTOMERS

ANALYSIS競品比對周邊競品房型結(jié)構(gòu)89戶型2+1房2廳1衛(wèi)2個/3個縱廳98-110戶型3房2廳2衛(wèi)2個/3個118-125戶型3房2廳2衛(wèi)3個135戶型4房2廳2衛(wèi)3個面寬客廳形式縱廳縱廳縱廳（南北通）有獨立玄關(guān)無部分有有主臥衣帽間陽臺（贈送一半）飄窗（全贈送）無部分有部分有無單陽臺雙面寬陽臺/單陽臺雙面寬陽臺雙面寬陽臺有總結(jié)與啟示空間通透、南向雙陽臺、陽臺飄窗贈送最大化、獨立玄關(guān)、主臥衣帽間獨立電梯入戶…

…空間追求去化面積段及戶型周邊價格區(qū)域內(nèi)80-120㎡快速去化，3房/4房產(chǎn)品為主，其中89㎡多為2+1房，90-95㎡多為3房1衛(wèi)。本項目可錯開競爭，增加3房2廳2衛(wèi)105㎡

產(chǎn)品核心區(qū)在售均在30000元/㎡左右桃蕊兔玉shop175866246戶型展示APARTMENT

DESIGN89中間套

33F?

三房兩廳一衛(wèi)?

南向?qū)捑瓣柵_?

私密入戶玄關(guān)?

衛(wèi)生間三分離戶型展示APARTMENT

DESIGN105端套

33F?

三房兩廳兩衛(wèi)?

奢華主臥套?

私密入戶玄關(guān)?

南向?qū)捑瓣柵_桃蕊兔玉shop175866246戶型展示APARTMENT

DESIGN120端套

33F?

四房兩廳兩衛(wèi)?

4面寬朝南?

南向?qū)捑瓣柵_?

270°主臥觀景飄窗?

衛(wèi)生間四分離?

洄游餐廳?

可變空間?

奢華主臥套戶型展示APARTMENT

DESIGN135端套

南北通

33F?

四房兩廳兩衛(wèi)?

4面寬朝南?

南北通透?

南向?qū)捑瓣柵_?

270°主臥觀景飄窗?

衛(wèi)生間四分離?

可變空間?

奢華主臥套桃蕊兔玉shop175866246戶型展示APARTMENT

DESIGN135端套

33F?

四房兩廳兩衛(wèi)?

4面寬朝南?

南向?qū)捑瓣柵_?

270°主臥觀景飄窗?

四分離衛(wèi)生間?

洄游餐廳?

可變空間?

奢華主臥套戶型展示APARTMENT

DESIGN135端套

側(cè)廳

33F?

四房兩廳三衛(wèi)?

南側(cè)雙套房?

大側(cè)廳?

270°觀景陽臺?

270°主臥觀景飄窗?

動靜分區(qū)明確?

可變空間桃蕊兔玉shop175866246戶型展示APARTMENT

DESIGN105中間套

18F?

三房兩廳兩衛(wèi)?

奢華主臥套?

南向?qū)捑瓣柵_?

衛(wèi)生間四分離?

洄游餐廳戶型展示APARTMENT

DESIGN120端套

18F?

四房兩廳兩衛(wèi)?

4面寬朝南?

奢華主臥套?

南向?qū)捑瓣柵_?

衛(wèi)生間四分離?

洄游餐廳?

可變空間桃蕊兔玉shop175866246戶型PK競品CUSTORS

ANALYSIS競品89本案89競品98-110

本案98-110

競品118-125

本案118-125競品1354房2廳2衛(wèi)3個本案1354房2廳2衛(wèi)3/4個房型結(jié)構(gòu)面寬2+1房2廳1衛(wèi)

3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)2個/3個縱廳3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3個3房2廳2衛(wèi)4個2個/3個縱廳3個縱廳3個客廳形式縱廳縱廳縱廳/橫廳有縱廳（南北通）

縱廳/橫廳/側(cè)廳獨立玄關(guān)無無部分有部分有部分有有有有部分有無有四分離有分離衛(wèi)生間主臥衣帽間陽臺（贈送一半）部分有無三分離無有有部分有部分有雙面寬陽臺四分離有單陽臺雙面寬陽臺雙面寬陽臺/單雙面寬陽臺雙面寬陽臺雙面寬陽臺雙面寬陽臺陽臺飄窗（全贈送）有總結(jié)：產(chǎn)品全線升級面寬為王所有戶型擁有3-4個面寬，創(chuàng)造LDK洄游空間，全周期戶型雙面寬陽臺所有戶型擁有雙面寬陽臺，盡享高空視野；135戶型側(cè)廳擁有270度豪華景觀視野98面積段以上戶型，均有主臥衣帽間，邊套主臥飄窗270度視線無遮擋轉(zhuǎn)角飄窗主臥套溢價點分析VALUE

ANALYSIS在規(guī)范允許的范圍內(nèi)，進行贈送價值最大化研究，給客戶最多的贈送值，達(dá)到產(chǎn)品溢價最大化。123陽臺飄窗優(yōu)化公攤?cè)霊艋▓@采光地下室挑空陽臺面積盡量做足飄窗面積最大化，提高產(chǎn)品居住品質(zhì)增設(shè)具有私密性的庭院，提升品質(zhì)贈送采光地下室，增加戶內(nèi)使用空間現(xiàn)政策已不允許

設(shè)備平臺面積減少戶均公攤面積，擴大套內(nèi)使用空間高層挑空贈送限定，不適合再做改造贈送現(xiàn)階段政策規(guī)范不支持做高層挑空及設(shè)備平臺改造方案，故通過提高得房率、贈送入戶花園及采光地下室的方式增加產(chǎn)品溢價，避免規(guī)范爭議，落地性強。桃蕊兔玉shop175866246溢價點分析VALUE

ANALYSIS溢價點一：提升小面積段產(chǎn)品品質(zhì)及得房率T4標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積：81.47

㎡戶均公攤面積：20.36㎡得房率：76.88%T6標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積：108.98㎡戶均公攤面積：18.16㎡得房率：78.28%105+89*2+105105+89*4+105結(jié)論：T6平面優(yōu)勢：1、得房率提高2兩個點2、套內(nèi)面積增加，舒適度提高3、全T2的入戶模式戶型展示APARTMENT

DESIGN高層戶型產(chǎn)品溢價點二：贈送入戶花園135+89*2+12023.56㎡30.88㎡75.58㎡47.82㎡47.82㎡74.30㎡一層平面圖桃蕊兔玉shop175866246戶型展示APARTMENT

DESIGN溢價點三：贈送地下室高層戶型產(chǎn)品135+89*2+120負(fù)一層平面圖首層贈送模式示意FAVOUR

ANALYSIS開敞休閑娛樂區(qū)私享豪華家庭室地下室自然采光下躍戶型平面圖通過采光天井采光1F套內(nèi)空間采光天井夾層覆土首層戶型贈送兩層地下室，后期可改造為室內(nèi)空間。夾層地下車庫單戶首層贈送總面積：225㎡單戶贈送率（以135為例）：168%下躍戶型剖面圖桃蕊兔玉shop175866246標(biāo)準(zhǔn)層戶型展示APARTMENT

DESIGN高層戶型產(chǎn)品135+89*2+120標(biāo)準(zhǔn)層平面圖得房率(包含二次公攤)戶型房型套內(nèi)面積套型面積標(biāo)準(zhǔn)層893房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)70.0296.3789.22122.80136.24120135456.6478.48%106.92標(biāo)準(zhǔn)層戶型展示APARTMENT

DESIGN高層戶型產(chǎn)品105+89*4+105標(biāo)準(zhǔn)層平面圖得房率(包含二次公攤)戶型房型套內(nèi)面積套型面積標(biāo)準(zhǔn)層893房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)69.0282.7689.30568.7477.29%105107.08桃蕊兔玉shop175866246標(biāo)準(zhǔn)層戶型展示APARTMENT

DESIGN18層高層戶型產(chǎn)品120+105*2+120標(biāo)準(zhǔn)層平面圖得房率(包含二次公攤)戶型房型套內(nèi)面積套型面積標(biāo)準(zhǔn)層1051203房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)86.77104.19122.18454.183.28%101.75立面設(shè)計FA?ADE

DESIGN桃蕊兔玉shop175866246立面分析FA?ADE

ANALYSIS江與城---現(xiàn)代