昆明學(xué)院

1

號地方案設(shè)計一個思考

......位于舊城核心的多業(yè)態(tài)項目，該有什么“氣質(zhì)”?傳承·連接·活力·新生我們力圖創(chuàng)造一個傳承文化，連接舊城與現(xiàn)代生活的場所，建立城市與場地的關(guān)系，提供一個開放活力，多維統(tǒng)一的新生空間。我們將

......■

維護(hù)老昆明場所精神■

定義城市新地標(biāo)■

營造

24

小時立體城中城■

推動文化傳承藝術(shù)館PA

RTPA

RTPA

RTPA

RT文脈解讀Cultural

Interpretation用地條件Pre-phase

Analysis方案設(shè)計Planning

Project產(chǎn)品設(shè)計Architectural

Design文脈解讀PA

RT

1文脈解讀1昆明印象“波光瀲滟三千頃，莽莽群山抱古城。四季看花花不老，一江春月是昆明。”淵源歷史古城始于滇國風(fēng)光絢爛之城呼其春城民族融合之城謂之大同文脈解讀1城市名片過橋米線世界地質(zhì)公園

-

昆明石林西南聯(lián)大：抗戰(zhàn)歲月的文化火種高原明珠

-

滇池三大經(jīng)濟(jì)合作圈交匯點云南白藥“九龍池”翠湖昆明老街：勝利堂面向東南亞、南亞的門戶城市紅嘴鷗聶耳、朕和故鄉(xiāng)文脈解讀1項目背景大公報是一家什么樣的企業(yè)？1902

年，《大公報》創(chuàng)刊天津，以文章報國為己任，開啟了百年大報的歷史征程。在毛澤東等幾代國家領(lǐng)導(dǎo)人的直接關(guān)懷下，《大公報》積極搭建溝通內(nèi)地和海外的橋梁，成為海內(nèi)外歷史最長，最具影響力的華文媒體之一。1992

年，大公報在昆明首設(shè)云南辦事處，積極報道云南，宣傳云南，推介云南，并為推動云南與海內(nèi)外的合作交流做出了積極貢獻(xiàn)。《大公報》與云南淵源深厚，見證和筆錄了云南的百年滄桑。舊城核心+大公報?打造開放活力文化聚落創(chuàng)建昆明新地標(biāo)前期分析PA

RT

2前期分析2五華區(qū)，是云南省昆明市下轄區(qū)因境內(nèi)五華山得名，位于昆明市主城五華區(qū)中心城區(qū)。區(qū)位分析本項目位于昆明市前期分析2區(qū)位分析項目用地與昆明站直線距離

5km，距項目區(qū)位便捷，可達(dá)性強(qiáng)7km25km昆明東站昆明站前期分析2區(qū)域交通分析用地西側(cè)是壹號廣場，鄰近環(huán)城西路及人民西路，南側(cè)靠近地鐵三號線市體育館站。西園北路昆瑞路人民西路地鐵三號線翠壹號廣場前期分析2區(qū)域配套分析項目地塊位于老城區(qū)，社區(qū)配套成熟，步行可達(dá)省體育館、醫(yī)院等，昆明第一中學(xué)距離基地僅

500m。項目地塊位于市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市配套齊全，生活十分便利。風(fēng)尚購物街省婦產(chǎn)科醫(yī)院昆明二十四中學(xué)省婦產(chǎn)科醫(yī)院昆明第一中學(xué)昆明第一中學(xué)壹號廣場體育館體育館壹號廣場昆明醫(yī)科學(xué)院省腫瘤醫(yī)院彌勒昆明醫(yī)科學(xué)院商業(yè)用地城市綠地科教文衛(wèi)用地醫(yī)療用地前期分析2現(xiàn)狀條件分析用地位于昆明市老舊城區(qū)，西側(cè)為高層住宅，東側(cè)為多層老舊住宅及市體育館，南臨人民西路。壹號廣場市體育館場地內(nèi)部人民西路前期分析2長蟲山山脈景觀資源分析用地東側(cè)可遠(yuǎn)眺翠湖公園、南側(cè)可遠(yuǎn)觀滇池，周邊三山環(huán)抱，景觀資源較好。遠(yuǎn)景資源：西側(cè)

/

北側(cè)

/

東側(cè)以遠(yuǎn)處的山景資源為主，南側(cè)約

3km

處有滇池景觀，東側(cè)

2km

處有翠湖公園空心山山脈西山山脈翠湖公園滇池前期分析2景觀資源分析周邊景觀資源：周邊景觀資源分別集中在場地東、西兩大方向，東邊景觀呈點狀分布，西邊連綿起伏的山脈呈面狀分布。東邊的翠湖距離場地

2KM

內(nèi)，是用地內(nèi)高層建筑的強(qiáng)勢景觀資源。蓮花池公園2km1km圓通山翠湖公園彌勒寺公園前期分析2城市景觀資源從

100M

開始，除了地塊南面受壹號廣場影響的幾棟高層外，視野基本不受阻擋東西南北恒隆廣場翠湖公園125m120m125m100m100m100m75m75m在

150M

以上視野完全沒有任何視野遮擋，輕松俯瞰昆明全城。東南西北恒隆廣場滇池翠湖公園前期分析2用地價值分析MAXMAXMINMINValueValueMAXMAX昭示性居住價值商業(yè)價值用地南側(cè)沿城市主干道，昭示性最強(qiáng)用地西北角臨近綠化帶，遠(yuǎn)離主干路。噪音干擾小，居住價值高用地南側(cè)臨道路，人流量大，商業(yè)價值高前期分析2用地條件分析基地分析:本項目位于處西市區(qū)核心位置，基地總長約314.5米，南側(cè)有

25米的綠化帶，寬約

183米，用地東北側(cè)有七畝溝斜穿。西臨人民路壹號廣場，東側(cè)為多層住宅。項目周邊南側(cè)為人民西路，西側(cè)紅菱路，北側(cè)規(guī)劃路，與菱角塘路相接。用地紅線建筑退線指標(biāo)分析:本項目用地面積

52661.69

，容積率6.2，計容面積326502㎡㎡七畝溝（泄洪渠）扣除綠地及建筑退線后，可建設(shè)面積

45167

，容積率7.23㎡扣除學(xué)校用地后，實際可建設(shè)面積

39658

，容積率8.1㎡道路分析：①②③④人民西路為現(xiàn)有城市道路，寬度

40m。西側(cè)紅菱路同為現(xiàn)有城市道路，寬度為

20m。東側(cè)為規(guī)劃路，寬度

15m。臨綠地開敞面總和≥

50%北側(cè)臨菱角塘路，寬度

15m。前期分析2住宅塔樓100mRESIDENTIALTOWERS

100m辦公塔樓100m0.36%1.53%配套：1170.97OFFICETOWER

100m㎡12

班小學(xué)：5000㎡9.19%商業(yè)：30000㎡23.00%住宅：75095.57㎡65.92%辦公：215235.94㎡12

班小學(xué)5000

㎡12CLASSESOFPRIMARYSCHOOL5000

㎡地上商業(yè)30000

㎡GROUNDLEVELBUSNESS30000

㎡前期分析2日照條件分析昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時。西側(cè)壹號廣場、北側(cè)老舊住宅、北側(cè)三號地住宅、東側(cè)老舊住宅的日照會對本項目樓棟高度和位置產(chǎn)生影響0

小時1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時前期分析2日照條件分析124█

位置

1、2

首層為裙房或架空層，起

算點按5.4+0.9=6.3m計算415█

位置

3

首層非住宅，起算高度按3.0+1.2=4.2m計算6起算高度按6.3m█

位置

4、5、6均為老舊住宅，起算高度為1.2m623起算高度按6.3m35起算高度按4.2m前期分析2日照條件分析通過對用地外部居住建筑關(guān)鍵點進(jìn)行日照分析，判斷本項目建筑日照限制高度。H

＜

100m100m

＜

H

＜

150mH=150m前期分析2用地溢價研判通過對用地外部居住建筑關(guān)鍵點進(jìn)行日照分析，判斷本項目建筑日照限制高度。前期分析2用地溢價研判用地內(nèi)建筑高度對西側(cè)原有建筑日照影響較大，東側(cè)建筑由于戶數(shù)較少，日照影響程度有限。建筑影響日照點100m150m

界限100m

界限影響日照的建筑影響日照的建筑方案設(shè)計PA

RT

3方案策略31、周邊日照限制條件嚴(yán)苛，項目自身高容積率2、項目自身公寓量大，如何避免同質(zhì)化產(chǎn)品3、如何呼應(yīng)政府城市形象需求

&

大公報文化特質(zhì)體現(xiàn)4、突破周邊老舊環(huán)境限制，打造城市標(biāo)志性重重限制條件下，本項目如何脫穎而出？方案策略31.

合理分配功能區(qū)域，匹配場地特點2.

充分利用現(xiàn)有條件，發(fā)掘用地潛力3.

創(chuàng)建城市地標(biāo)綜合體，創(chuàng)造最大區(qū)域價值4.

多維開放式公共空間，塑造地域文化傳承5.

合理多樣化產(chǎn)品類型，覆蓋多種客戶群體方案設(shè)計3方案生成1.

公建塔樓沿用地南側(cè)主干道布置，提升城市形象，面寬最大化，日照極限化。2.

住宅塔樓用地北側(cè)沿邊布置，用足場地面寬，與

3#

地住宅形成環(huán)繞街心公園大盤。方案設(shè)計3方案生成3.

學(xué)校設(shè)置在住宅南側(cè)，為住宅日照預(yù)留空間。挖掘場地溢價，植入類住宅公寓產(chǎn)品。4.

退讓城市開放空間，增加產(chǎn)品視野間距。方案設(shè)計3方案生成方案一采用全百米內(nèi)塔樓布局，成本集約型規(guī)劃。疊加日照模型，充分利用日照高度。方案設(shè)計3方案一工作模型方案設(shè)計3方案一住宅部分C#1.

目前產(chǎn)品面積段

113、133、143

，可滿容。㎡2.若需降低面積段，可將D#原T6改為T7塔樓，以平衡面積，則住宅面積為105、125、143

。㎡公寓部分3.用地內(nèi)

3#塔樓目前按

3.5m層高考慮，其余公寓塔樓層高均為3m。可滿容。方案設(shè)計3方案一方案一采用全百米內(nèi)塔樓布局，成本集約型規(guī)劃。項目商業(yè)指標(biāo)3000017830036935750955000占比9.19%54.61%11.31%23.0%1.53%0.36%100.0%3.0m

公寓3.5m

公寓3.0m

住宅學(xué)校配套合計1170326500方案設(shè)計3視野較好，但偏離在小區(qū)外？是否還有其他可能用地緊張，且存在對視方案設(shè)計3案例參考

-

洛克菲勒中心（

Rockefeller

Center）位于美國紐約曼哈頓，是一個由

19

棟商業(yè)大樓組成的建筑群，各大樓底層是相通的。洛克菲勒中心東西向矗立，從

48

街到

51

街，占了三個街區(qū)，南北向，從第五大道到第七大道，更占了三個縱向街區(qū)。位于老城中心，受限于周邊建筑，主塔居中，以群組建筑形成城市地標(biāo)。方案設(shè)計3案例參考

-

洛克菲勒中心（

Rockefeller

Center）下沉式廣場：名副其實的花園廣場，各類花朵在不同的季節(jié)里競相綻放。

第五大道：聞名遐邇的第五大道，全世界最具魅力的街區(qū)。RCA

大樓

:洛克菲勒中心的主體，登上最高層的瞭望廳可以縱覽整個紐約城,美國最有名、最壯美的公眾藝術(shù)品展示場所,在

街心花園

:金色光輝的普羅米修斯雕像下，是洛克菲勒中心最吸引人的街心花園

,冬天這里是

地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場與中心其65

層上有一個“彩虹屋”餐廳,

擁有世界最大的室內(nèi)電影劇院。摩登現(xiàn)代的室外溜冰場。他建筑的地下商場、劇場及第五大道相連通。方案設(shè)計3方案生成1.

公建以群組形式布置在用地南側(cè)，提升項目昭示性2.

住宅建筑靠北側(cè)圍合花園，結(jié)合

3#

地打造公園大盤3.

學(xué)校布置在用地西北角，與春城小學(xué)緊密相連方案設(shè)計3方案二工作模型方案二方案設(shè)計3方案二方案滿足規(guī)范要求，但地標(biāo)塔樓位于用地內(nèi)部，以群體方式呈現(xiàn)，公寓產(chǎn)品

3m

層高，產(chǎn)品力一般。項目商業(yè)指標(biāo)3200030001422350450002300007509550001170326500占比9.8%商墅0.9%平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓4.0m

住宅學(xué)校43.6%0.0%13.8%7.0%0.0%23.0%1.5%配套合計0.4%100.0%方案設(shè)計3項目指標(biāo)3000030001422350占比9.2%住面商業(yè)商墅0.9%平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店43.6%0.0%學(xué)校面積：5000

㎡4500023000013.8%7.0%4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校0.0%7509550002000117032650023.0%1.5%酒店面積：23000

㎡藝術(shù)館0.6%配套0.4%辦公面積：45000

㎡合計100.0%方案二方案二方案二方案二方案設(shè)計3方案滿容；超高層建筑以群體形式呈現(xiàn)，作為城市地標(biāo)；占比最大的公寓產(chǎn)品均為

3m

層高，產(chǎn)品較為同質(zhì)化方案滿足設(shè)計要求，但競爭力有限更高的價值是否可以做一點突破，帶來

？方案設(shè)計3通過提高部分公寓層高，提高公寓品質(zhì)雖然公寓量有貶損，但產(chǎn)品競爭力高3.6m層高公寓產(chǎn)品

損容約2.3萬不建議方案設(shè)計3有沒有一種可能，同時滿足產(chǎn)品力需求，并為城市帶來的新地標(biāo)？我們需要尋求更有價值的突破方案設(shè)計3分析場地利弊，尋求突破方向從最大的限制處入手，直擊掣肘方案設(shè)計3通過平衡得失，以獲取更高的價值地標(biāo)塔樓放置在西南角，影響戶數(shù)超過

100

戶

地標(biāo)塔樓放置在南側(cè)中部，影響戶數(shù)約

26

戶地標(biāo)塔樓放置在東南角，影響戶數(shù)

3

戶2101013132621212626150m150m150mH

＜

100m100m

＜

H

＜

150mH=150m方案設(shè)計3方案三工作模型方案三方案設(shè)計3方案三局部日照突破限制，部分公寓產(chǎn)品層高

3.5m，地標(biāo)塔樓沿道路布置，昭示性好。項目商業(yè)指標(biāo)315201400占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%商墅平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校26970111905244802448024480750955000藝術(shù)館1520配套1170合計326500方案三方案三方案三方案三方案三方案三傳承

·

復(fù)興方案設(shè)計3方案三功能分布項目商業(yè)商墅指標(biāo)31520140026970111905244802448024480750955000占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校商業(yè)面積：31520

㎡學(xué)校面積：5000

㎡藝術(shù)館配套合計15201170326500住宅

/Residential平層公寓

/Apartment復(fù)式公寓

/Loft豪華公寓

/Luxury

apartment酒店

/Hotel平層公寓面積：26970

㎡辦公

/Office小學(xué)

/Primary

school商業(yè)

/Business藝術(shù)館面積：1520

㎡辦公面積：244商墅

/Commercialvilla藝術(shù)館

/Art

gallery方案設(shè)計3功能分析小學(xué)放置在用地西北側(cè)，與春城小學(xué)便捷相通住宅用地布置在用地北側(cè)，遠(yuǎn)離主干路避免噪音干擾。面向城市綠地布置，與三號地住宅相呼應(yīng)，帶來大盤整體感商業(yè)屬性產(chǎn)品臨近道路及地鐵口布置，提升項目昭示性小學(xué)住宅商業(yè)辦公方案設(shè)計3通過超高層打造地標(biāo)塔樓，營造整體形象，成為區(qū)域標(biāo)志，引領(lǐng)片區(qū)復(fù)興。Create

landmark

towers

throughsuper

high-rise

buildings,

createan

overall

image,

become

aregional

symbol,

and

lead

therevival

of

thearea.方案設(shè)計3項目以大公報為線索，植入一個浮空藝術(shù)館，引入城市文化脈絡(luò)，創(chuàng)造人文聚集場所。The

project

uses

Ta

Kung

Pao

as

aclue

to

plantafloating

art

galler

y,introduce

the

urban

culturalcontext,

and

create

a

place

forculturalgathering.兒童公園藝術(shù)公園方案設(shè)計3通過置入口袋公園，在老城區(qū)置入新生活力公園紀(jì)念廣場。設(shè)置紀(jì)念廣場，打造城市客廳及文化聚集點。By

placing

the

pocket

park

,

theXinsheng

Vigor

Park

MemorialSquareisplacedintheoldcity.商業(yè)廣場街區(qū)公園方案設(shè)計3打造

24h

全時商業(yè)氛圍、開放空間、立體街道；通過商業(yè)連廊的設(shè)計，打造多維平臺，豐富商業(yè)可能性。Retails

are

open

24/7.

We

alsocreate

many

open

spaces

andvertical

streets

to

enrich

ouratmosphere.方案設(shè)計3人行與車行流線分析住宅公寓

+

辦公公寓公寓商業(yè)商業(yè)商業(yè)住宅住宅商業(yè)公寓幼兒園公寓圖例：住宅流線：車行流線：辦公流線：公寓流線：周邊車輛:方案設(shè)計3分期建設(shè)示意一期用地面積：14543.34

㎡二期用地面積：19847.50

㎡三期用地面積：18270.84

㎡方案設(shè)計3方案四方案滿足日照要求，部分建筑面寬大于

80m。部分公寓產(chǎn)品層高

3.5m，但地標(biāo)塔樓位于用地內(nèi)部，以群體方式呈現(xiàn)，昭示性有限。學(xué)校布置在用地內(nèi)部，對住宅品質(zhì)有一定影響項目商業(yè)指標(biāo)300002800占比9.2%商墅0.9%平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校00.0%14511522440224402244075095500044.4%6.9%6.9%6.9%23.0%1.5%配套合計11703265000.4%100.0%地標(biāo)塔樓住宅公寓小學(xué)商業(yè)藝術(shù)館方案設(shè)計3方案四項目指標(biāo)占比商業(yè)300009.2%商墅280000.9%0.0%住宅面積：75095

㎡平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店14511522440224402244075095500044.4%6.9%辦公面積：22440

㎡6.9%學(xué)校面積：5000

㎡4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校6.9%23.0%1.5%配套11700.4%合計326500100.0%方案設(shè)計3方案五方案滿足日照要求，公寓產(chǎn)品層高

3m，產(chǎn)品力一般。地標(biāo)塔樓位于用地內(nèi)部，以群體方式呈現(xiàn)，昭示性有限。總量少

30000㎡地標(biāo)塔樓住宅公寓小學(xué)商業(yè)商業(yè)別墅方案設(shè)計3方案一方案二方案三方案四方案五項目商業(yè)指標(biāo)3000017830036935750955000占比項目商業(yè)指標(biāo)30000300014223504500023000075095500020001170326500占比9.2%項目商業(yè)指標(biāo)315201400占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%項目商業(yè)指標(biāo)300002800占比9.2%0.9%0.0%44.4%6.9%6.9%6.9%23.0%1.5%0.4%100.0%9.19%54.61%11.31%23.0%1.53%0.36%100.0%3.0m

公寓3.5m

公寓3.0m

住宅學(xué)校商墅0.9%商墅商墅平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校43.6%0.0%13.8%7.0%0.0%平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校26970111905244802448024480750955000平層公寓3.5m

公寓4.0m

辦公4.0

酒店4.0m

天際公寓3.0m

住宅學(xué)校0145115224402244022440750955000配套合計1170方案五總量少

30000㎡32650023.0%1.5%藝術(shù)館0.6%藝術(shù)館1520配套合計1170326500配套0.4%配套1170合計100.0%合計326500方案設(shè)計3不超百米規(guī)劃，成本集約型方案建筑群組地標(biāo)，強(qiáng)調(diào)整體性塑造城市地標(biāo)，打造立體綜合體類住宅公寓產(chǎn)品，建筑群組地標(biāo)總量少

30000㎡偏離在小區(qū)外學(xué)校設(shè)置在場地內(nèi)部3

戶日照不過公寓產(chǎn)品層高

3m公寓產(chǎn)品容量少

3w方案一√方案二√方案三√方案四方案五√√√日照面寬√√√80m√√3m√3m√3+3.5m容積率層高-3W3+3.5m3m√√√√√標(biāo)識學(xué)校12

班12

班12

班12

班12

班小區(qū)影響?yīng)毩ⅹ毩⒂绊應(yīng)毩a(chǎn)品設(shè)計PA

RT

4A.

超高層塔樓B.

公寓部分C.

商業(yè)部分D.

住宅部分？地標(biāo)超高層建筑應(yīng)當(dāng)什么樣？產(chǎn)品設(shè)計4定位：昆明未來城市新的明信片、高端人群的聚集地都市頂級生活代言、精英社區(qū)尊享奢華五星酒店尊貴體驗Distinguishedexperience圈層、交際High-end、communication天際線、城市名片Skyline、Citycard產(chǎn)品設(shè)計4100~150m

酒店2.3

萬方溢價不高，辦公去化難辦公4.6

萬方0~100m7萬方？100~150m

公寓2.3

萬方50~100m0~50m酒店2.3

萬方辦公2.3

萬方增加公寓產(chǎn)品，提升溢價產(chǎn)品設(shè)計4超級頂層復(fù)式翠湖公園無敵城市視野景觀視野較好優(yōu)質(zhì)花園景觀云端公寓奢華酒店西東翠湖公園西東寰球辦公大堂產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——深圳灣一號（KPF）深圳灣一號位于深圳后海中心區(qū)核心位置，毗鄰城市主干道、國際港口、跨海大橋，地鐵等多維交通，享有深圳灣人才公園，紅樹林濱海長廊及深圳灣體育中心等城市設(shè)施。這座多功能塔樓容納了超甲級辦公，萊佛士酒店，萊佛士公寓。頂層會所萊佛士公寓萊佛士酒店甲級辦公產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——深圳華潤瑞府（Ko

kai

Studios）瑞府坐擁獨一無二的頭排深圳灣景觀資源，媲美世界頂級公寓景觀，稀缺價值不言而喻。共146套房源，戶型建面約

228-583

，均價約15.8萬/

，單價區(qū)間在

9.9-20.2

萬

/

，㎡㎡㎡總價區(qū)間在

2448-11211

萬

/

套。瑞府公寓深圳灣購物中心深圳灣人才公園深圳灣體育中心安達(dá)仕酒店萬象城購物中心產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——泰禾金府天境（佰邦）金府天境為福州東第一地標(biāo)，類住宅公寓，集精英公寓、高端住宅、云端會所功能于一體的“垂直世界”空中領(lǐng)館。100

米以上設(shè)置

220

為主的

LOFT

公寓。㎡我們提出“城市客廳”的設(shè)計概念，每隔

10

層為不同的情景提供各有所需的交流平臺。云端公寓220

公寓㎡商務(wù)主題會所165

公寓㎡娛樂主題會所50

公寓㎡健康主題會所50

公寓㎡產(chǎn)品設(shè)計4藝術(shù)展廳云端公寓奢侈的戶型尺度奢華酒店我們打造的地標(biāo)主題會所商務(wù)辦公分區(qū)獨立超尺度大堂產(chǎn)品設(shè)計4垂直流線分析低區(qū)辦公動線4

部電梯中區(qū)酒店動線5

部電梯高區(qū)公寓動線4

部電梯超級頂復(fù)公寓動線2

部

VIP

電梯產(chǎn)品設(shè)計4首層大堂分區(qū)低區(qū)辦公平面首層大堂與電梯廳分區(qū)設(shè)置，各自獨立，流線互不影響。低區(qū)辦公標(biāo)準(zhǔn)層按柱網(wǎng)可隔成12

間，每間使用面積

100㎡公寓大堂辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)~180㎡。配以

4

部電梯。電梯廳酒店落客商業(yè)商業(yè)辦公大堂酒店大堂辦公辦公辦公辦公辦公中區(qū)酒店平面高區(qū)公寓平面中區(qū)酒店標(biāo)準(zhǔn)層可分隔成

26高區(qū)公寓標(biāo)準(zhǔn)層分隔成

8

戶，以套內(nèi)面積

150

（建筑面?zhèn)€套間，以

4.5*11=50行政套間豪華套間豪華套間㎡㎡豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓的豪華套間為主，轉(zhuǎn)角設(shè)置積

190

）為標(biāo)準(zhǔn)戶；轉(zhuǎn)角㎡11.8*11=130

的行政套間。㎡豪華套間豪華套間豪華套間豪華套間設(shè)置套內(nèi)面積

285

（建筑㎡電梯廳電梯廳配以

5

部高速電梯。面積

360

）的大戶型。㎡配以

6

部電梯，其中

2

部

VIP高速電梯。豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓行政套間豪華套間豪華套間產(chǎn)品設(shè)計PA

RT

4A.

超高層塔樓B.

公寓部分C.

商業(yè)部分D.

住宅部分產(chǎn)品設(shè)計4地塊指標(biāo)分析0.36%

配套：1170.97㎡1.53%

12

班小學(xué)：5000㎡9.19%

商業(yè)：30000㎡23.00%

住宅：75095.57㎡65.92%

辦公：215235.94㎡地塊商業(yè)指標(biāo)量極大，除

30000

商業(yè)街區(qū)及少量辦公、商墅外，均以公寓的產(chǎn)品力是本項目成敗的關(guān)鍵點。產(chǎn)品設(shè)計4昆明市住宅存量較大，公寓自住需求較低，主要作為來獲取一定的收益回報產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品定位

-

購買者是否能滿足使用者的需求是公寓產(chǎn)品力的最終體鎖定研究目標(biāo)：購買者

+

使用者租來居住投資依靠租來辦公個人投資客戶租金保值租來做生意80%購買者使用者自用客戶20%產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品定位

-

購買者關(guān)注點購買者、使用者及產(chǎn)品三者形成相互影響形成閉環(huán)，滿足使用者需求是產(chǎn)品策略產(chǎn)品獲取高收益購買者使用者付出租金溢價最終聚焦在使用者我們從產(chǎn)品策略角度出發(fā)，帶動閉環(huán)產(chǎn)生良性循環(huán)。產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品定位

-

使用者居住者以年輕一代為主，對處于不同人生階段的年輕人，定義公寓客戶分類—使用者

抓住使用端最主流的“居住”需求，兼顧“居家辦公”需求初出茅廬職場白領(lǐng)城市精英居住80%使用者工作室居家辦公20%產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品定位

-

使用者關(guān)注點剖析不同客群關(guān)注點，提升產(chǎn)品競爭力產(chǎn)品策略租金敏感租住便捷社群體驗初出茅廬居住舒適追求一定生活有一定租金承主要客群使用者職場白領(lǐng)高品質(zhì)居住居家辦公租金承受力城市精英產(chǎn)品設(shè)計430

㎡60

㎡初出茅廬職場白領(lǐng)城市精英退休老人產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-30

㎡姓名：Jack年齡：22

歲性別：男職業(yè)：服裝設(shè)計師助理情感狀態(tài)：單身自我陳述：畢業(yè)后選擇留下來，努力拼搏，實我熱愛這座城市的美食與人情味，花錢的地方太多，房子小點沒關(guān)系下層平面上層平面產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-30

㎡9-18

點19-21

點23-8

點8-9

點18-19

點21-23

點“我的東西好多，還容易亂放，出門總是找不到”——雙玄關(guān)設(shè)計“晚上點一桌炸雞，再打一把游戲，一整天的壓力都消失了”——客廳功能要多樣“早上要是可以一邊洗漱化妝，一邊聽下時事就好了”——衛(wèi)生間科技化“每天外賣都吃膩了，要不今天煮個螺螄粉”——廚房空間可簡化“終于有時間好好看看書，看看這座忙碌的城市了”——書桌和吧臺結(jié)合“年輕人就喜歡多睡覺”——臥室要舒適產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-65

㎡姓名：Emma年齡：26

歲性別：女職業(yè)：初級律師副業(yè)：鏟屎官自我陳述：我是一名稱職的鏟屎官，窩在溫馨房租貴一點也沒問題，最緊要住得我喜歡做飯，周末約上三五好友到努力工作是為了享受生活產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-65

㎡9-18

點19-21

點23-8

點8-9

點18-19

點21-23

點“周末了，叫上朋友們來家里擼貓、玩桌游吧”——客廳功能要多樣“飯點到了，要不大家留下來嘗嘗我的手藝”——廚房餐廳要齊全“搭好明天的衣服，上班就不會遲到”——衣帽間“睡前在梳妝臺前好好護(hù)膚，以完美狀態(tài)迎接周一”——有獨立的臥室空間產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-88

㎡姓名：Max姓名：Mary年齡：30

歲性別：男年齡：28

歲性別：女職業(yè)：外資企業(yè)員工職業(yè)：互聯(lián)網(wǎng)公司員工Max：經(jīng)常接到緊急會議，家里有個書房就方便辦公。休息日喜歡約上朋友到家里開

party。成功的人都懂得投資生活。產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-88

㎡14-16

點18-21

點23-10

點10-14

點16-18

點21-23

點“哎呀，客戶又打來視頻電話了，我去書房接一下”——書房“我新買的包包和裙子到了，趕緊放好”——衣帽間“今天是你的生日，不如邀請大家來家里開

party

吧”——餐廚社交化“最近有部新電影好像不錯，讓我家的智能影音小助手給大家放”——智能化家居產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-88

㎡姓名：Tom姓名：Liz年齡：65

歲年齡：62

歲性別：女性別：男身份：老年合唱團(tuán)團(tuán)長身份：老年舞蹈團(tuán)團(tuán)長Tom：我喜歡唱歌，退休之后我當(dāng)上了老年合唱團(tuán)團(tuán)長。孩子們工作繁忙，偶爾也要幫他們照顧孫子。早上打打太極，下午練書法。老年人的生活也很有意思。產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-88

㎡12-16

點18-21

點21-6

點6-12

點16-18

點20-21

點“早起練一套太極拳，強(qiáng)身健體”——大開間客廳“今天就不去老年大學(xué)了，在房間里開開嗓吧，也不會吵到鄰居”——多功能室“喂兒子啊，我今天學(xué)了一道新菜式，晚上帶我小孫子來吃飯吧”——餐廚一體化“小孫子啊，爺爺教你寫書法”——多功能室“你們周末有事，就把孩子留在我這吧”——2+1

房產(chǎn)品設(shè)計4隨著城市快速發(fā)展，租金逐步上漲，年輕一代經(jīng)低租金合租產(chǎn)品受到年輕人的青睞產(chǎn)品設(shè)計4產(chǎn)品匹配客群

-48

㎡姓名：Tony年齡：22

歲性別：男姓名：Ben年齡：21

歲性別：男職業(yè)：銷售員職業(yè)：程序員Jack：租金越來越高，合租是一個緩解經(jīng)濟(jì)壓力的好方法。樓下公區(qū)，樓上獨立臥室，晚上在客廳一起打游戲，打累了就各自回房休息。合租真有趣。順應(yīng)城市發(fā)展，租金上漲后的低租金合租應(yīng)對產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計4常規(guī)產(chǎn)品合租產(chǎn)品30

㎡65

㎡88

㎡產(chǎn)品設(shè)計4公寓指標(biāo)測算100m10.45M8.95M23M19M20M18M29+2F25+2F22+2F60M60M8.45M7.95M60M60M層高

3m層高

3.5m層高

3.9m等體積下，隨層高增加，單棟面積遞減層高相同，單棟面積隨進(jìn)深遞減產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品分布

：方案適應(yīng)性好，可根據(jù)具體需求測算塔樓進(jìn)深及層高分布原則

:1.

沿周邊設(shè)置小戶型

LOFT

產(chǎn)品，面積段

30

㎡

~40

㎡，層高

3.5

米，圍合中心大花園；內(nèi)庭院4#LOFT

公寓2#LOFT

公寓2.

中間設(shè)置大戶型平層產(chǎn)品，面積

40

㎡、65

㎡、88

㎡，層高

3.0

米，景觀視線最大化；面積配比

:地塊內(nèi)辦公指標(biāo)要求：215235.94

㎡，3#大平層公寓其中公寓：163355

㎡，酒店：24480

㎡，辦公：24480

㎡1.LOFT

公寓占比：111905/163355=68.5%2.

平層公寓占比：26970/163355=16.5%內(nèi)庭院3.

超高層公寓占比：24480/163355=15.0%內(nèi)庭院景觀5#LOFT

公寓1#超高層公寓LOFT

公寓大平層公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—LOFT

公寓戶型特點：a.3.5

層高贈送夾層，戶型贈送走道上空。b.客廳通高，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.樓梯下放設(shè)置儲藏區(qū)域，空間利用率高。d.小戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室、衣櫥。通過入門空間、榻榻米、躍層空間，三個層次的空間劃分，實現(xiàn)生活模式的多功能變化；客廳客廳上空餐廳廚房臥室儲藏衛(wèi)生間贈送夾層下層上層贈送走道上空復(fù)式戶型：開間

3.0m，進(jìn)深

8.45m功能分布：F1:

衛(wèi)生間廚房餐廳客廳F2:

臥室衣帽間儲藏間使用率：76.86%套內(nèi)面積：25.35

㎡戶型銷售面積：32.98

㎡實際使用面積：50.82

㎡戶型層高：3.5m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—LOFT

公寓2.001.550.003.5m0.35剖面一2.000.001.553.5m剖面二儲藏空間復(fù)式戶型：開間

3.0m，進(jìn)深

8.45m功能分布：F1:

衛(wèi)生間廚房餐廳客廳F2:

臥室衣帽間儲藏間使用率：76.86%套內(nèi)面積：25.35

㎡戶型銷售面積：32.98

㎡實際使用面積：50.82

㎡戶型層高：3.5m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—LOFT

公寓戶型特點：a.4.0

層高贈送夾層。玄關(guān)上空臥室餐廳廚房b.客廳通高，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.餐廳通高，靠近玄關(guān)。提升樓上臥室舒適度c.樓梯下放設(shè)置儲藏區(qū)域，空間利用率高。d.下層客餐廳、廚房、衛(wèi)生間齊備，上層設(shè)置兩個獨立房間。通過入門空間、通高空間、私密臥室，三個層次的空間劃分，實現(xiàn)獨居

/

合租的多功能變化；衛(wèi)生間客廳臥室客廳上空下層上層贈送夾層復(fù)式戶型：開間

3.4m，進(jìn)深

10.5m功能分布：F1:

衛(wèi)生間廚房餐廳客廳F2:

臥室使用率：76.86%套內(nèi)面積：35.7

㎡戶型銷售面積：46.45

㎡實際使用面積：81.45

㎡戶型層高：4.0m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—大平層公寓戶型特點：a.2+1

房兩廳一衛(wèi)。b.客廳大面寬，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.內(nèi)部流線為環(huán)形動線。客廳書房廚房、餐廳衛(wèi)生間d.戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室、衣櫥。臥室臥室平層平層戶型：開間

8.4m，進(jìn)深

8.55m功能分布：衛(wèi)生間廚房餐廳客廳臥室書房戶型銷售面積：90.23

㎡

實際使用面積：90.23

㎡使用率：76.79%套內(nèi)面積：69.29

㎡戶型層高：3.0m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—大平層公寓3.000.003.0m剖面一3.003.0m0.00剖面二平層戶型：開間

8.4m，進(jìn)深

8.55m功能分布：衛(wèi)生間廚房餐廳客廳臥室書房戶型銷售面積：90.23

㎡

實際使用面積：90.23

㎡使用率：76.79%套內(nèi)面積：69.29

㎡戶型層高：3.0m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—大平層公寓戶型特點：a.1+1

房兩廳一衛(wèi)，衣帽間后期可改為書房。b.客廳大面寬，緊鄰窗戶，最大化觀賞景觀資源，更好采光。c.內(nèi)部流線為環(huán)形動線。廚房餐廳衛(wèi)生間衣帽間d.戶型配備完整套房體系，客餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室、衣櫥。客廳臥室梳妝臺平層平層戶型：開間

5.6m，進(jìn)深

8.55m功能分布：衛(wèi)生間廚房餐廳客廳臥室衣帽間戶型銷售面積：59.42

㎡

實際使用面積：59.42

㎡使用率：76.79%套內(nèi)面積：45.63

㎡戶型層高：3.0m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—大平層公寓3.000.003.0m剖面一3.003.0m0.00剖面二平層戶型：開間

5.6m，進(jìn)深

8.55m功能分布：衛(wèi)生間廚房餐廳客廳臥室衣帽間戶型銷售面積：59.42

㎡

實際使用面積：59.42

㎡使用率：76.79%套內(nèi)面積：45.63

㎡戶型層高：3.0m產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—2#

標(biāo)準(zhǔn)層平面復(fù)式下層

:標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1642.55

㎡標(biāo)準(zhǔn)層使用率：76.86%標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：49

戶2#LOFT

公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—2#

標(biāo)準(zhǔn)層平面復(fù)式上層

:標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1642.55

㎡標(biāo)準(zhǔn)層使用率：76.86%標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：49

戶2#LOFT

公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—3#

標(biāo)準(zhǔn)層平面大平層

:標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：917.70

㎡標(biāo)準(zhǔn)層使用率：76.79%標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：14

戶3#大平層公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—4#

標(biāo)準(zhǔn)層平面復(fù)式下層

:標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1895.25

㎡標(biāo)準(zhǔn)層使用率：76.95%標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：57

戶4#LOFT

公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品—4#

標(biāo)準(zhǔn)層平面復(fù)式上層

:標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1895.25

㎡標(biāo)準(zhǔn)層使用率：76.95%標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：57

戶4#LOFT

公寓產(chǎn)品設(shè)計4公寓產(chǎn)品升級基于傳統(tǒng)公寓塔樓平面歸家動線長，梯戶比高，歸家體驗感一般等限制，對塔樓平面進(jìn)行優(yōu)化傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化后標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品設(shè)計PA

RT

4A.

超高層塔樓B.

公寓部分C.

商業(yè)部分D.

住宅部分產(chǎn)品設(shè)計4高容積率用地的

3

萬商業(yè)體量如產(chǎn)品設(shè)計4開放式街區(qū)

or

集中式MALL??VS產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——深圳萬象天地萬象天地位于深圳南山區(qū)中心，是城市人文綜合體“華潤城”的重要商業(yè)組成部分，采用開放式的街區(qū)式空間布局，由若干個散落的“小盒子”構(gòu)成

23

萬平方米的“街區(qū)

+mall”的商業(yè)空間，規(guī)劃了以獨棟旗艦店構(gòu)成的旗艦廣場和獨立潮牌店組成的高街區(qū)、餐飲品牌組成夜生活美食街區(qū)、大盒子購物中心，以及水廣場、藝文廣場、時光廣場等公共休閑空間。產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——深圳萬象天地高層塔樓產(chǎn)品設(shè)計4案例分析——杭州天目里最原始的設(shè)計概念是一個蘋果，在硬質(zhì)界面的包裹下，擁有一個柔軟而豐富的內(nèi)核——為了讓廣場獲得更多的空氣和陽光，倫佐·皮亞諾在設(shè)計時特意將原本可建的11層降至9

層，并在7