1、問:何謂“交房時間”？答:所謂“交房時間”,是指出賣人在協議約定時限內使房屋達成協議約定交付使用條件,并根據協議約定方法通知買受人辦理房屋交接手續,買受人在通知所確定時限內辦理完成房屋交接手續過程。

2、問:交房過程中出賣人關鍵義務有哪些？

答:交房過程中出賣人關鍵義務有:

（1）在協議約定時限內使房屋達成協議約定使用條件;

（2）房屋達成交付使用條件后,應該立刻約定方法通知買受人辦理房屋交接手續;

（3）在交接時出示相關房屋達成交付使用條件證實文件,并不得以任何非協議約定條件阻礙交房。

3、問:交房過程中買受人關鍵義務有哪些？

答:交房過程中買受人關鍵義務是根據出賣人通知要求時間、地點與出賣人辦理房屋交接手續。

4、問:商品房交付使用后,房屋權屬證實辦理完成前,房屋如發生毀損、滅失風險由誰負擔？

答:對此,《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確要求:“對房屋轉移占有,視為房屋交付使用,但當事人另有約定除外。房屋毀損、滅失風險在交付使用前由出賣人負擔,交付使用后由買受人負擔;買受人接到出賣人書面通知,無正當理由拒絕接收,房屋毀損、滅失風險自書面通知確定交付使用之日起由買受人負擔,但法律另有要求除外。”5、問:《解釋》第11條中所說“正當理由”關鍵是指那些理由？

答:這里所說“正當理由”關鍵是指自然災難等不可抗力理由。其她原因,如疾病、外出等,因為買受人能夠委托她人辦理交房手續,所以,不組成“正當理由”。

6、問:出賣人在房屋沒有達成協議約定交付使用條件時候就將房屋交付給了買受人,而買受人接收了房屋。假如房屋達成交付條件時間超出了協議約定時間,買受人能否要求出賣人負擔逾期交房違約責任？

答:根據雙方當事人協議約定,買受人在接收房屋時應該有權察看房屋達成協議約定交付條件相關證實文件,所以,不管是出賣人在交房時沒有出示這些證實文件,還是買受人明知房屋沒有達成協議約定交付條件而同意接收房屋,雙方當事人都以自己實際行為變更了協議相關房屋交付條件及程序約定,那么,假如房屋達成交付條件時間超出了協議約定時間,買受人不能再依據協議約定追究出賣人逾期交房違約責任。

7、《商品房買賣協議》逾期推行違約金怎樣確定？

答:通常標準:按協議約定違約責任為標準來計算違約金;協議沒有約定,按逾期推行天數依逾期貸款利息標準來確定。

8、開發商惡意違約或實施欺詐行為致協議無效違約金怎樣確定？

答:除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外,還應支持買受人不超出已付購房款一倍違約金要求,即只要買受人要求違約金沒有超出100%,買受人要求多少就支持多少。

9、

當事人以約定違約金過高為由請求降低,應該怎樣處理？

答:通常標準:按協議約定來處理。如當事人能舉出證聽說明其違約行為給對方造成損失具體數額,則違約金按是否超出損失30%為限來進行合適調整。

10、問:根據法律要求,交付完工驗收建筑工程,必需符合要求建筑工程質量標準,并含有國家要求完工條件有哪些？

答:關鍵是以下幾點:

（1）完成工程設計和協議中要求各項工作內容,達成國家要求完工條件;

（2）工程質量符合國家安全要求標準,如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等;

（3）符合工程建筑設計和工程建設協議約定內容;有完整并經相關部門審核工程建設技術數據及檔案圖紙材料;

（4）有建筑材料、設備、購配件質量合格證件資料和試驗檢驗匯報;

（5）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署質量合格或優良等;

（6）有工程施工單位簽署工程質量保修書;

（7）已辦理工程完工交付使用相關手續。

11、問:《建筑法》第60條第1款明確要求:“建筑物在合理使用壽命內,必需確保地基工程和主體結構質量。”請問,國家要求建筑物合理使用壽命有多久？若對此產生糾紛,應怎樣認定？

答:相關“合理使用壽命”問題,現在國家還未有統一要求,依據《民用建筑設計通則（試行）》,通常認為按民用建筑主體結構確定建筑耐久年限分為四級:一級1以上,適適用于關鍵建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超出24米公共建筑及綜合性建筑）;二級耐久年限為50——1,適適用于通常建筑,三級耐久年限為25——50年,適適用于次要建筑;四級為以下,適適用于臨時性建筑。若對于地基和主體結構發生質量缺點,是否在合理使用壽命內引發爭議,應首先確定該建筑物合理使用壽命。已經有確定年限,以該年限為準;無確定年限,由原設計單位或有權確定部門確定,并按此確定年限為準。

12、問:對于出賣人交付不合格房屋,買受人可采取救助方法有哪些？

答:買受人采取補救方法有:

（1）實際推行。買受人所購置房屋假如地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題,假如經過加固等能夠修復,且確保建筑物安全,買受人能夠請求出賣人依據法律要求及協議約定內容推行義務。實際推行是中國協議推行一項基礎標準,是一方違約以后另一方能夠采取一項關鍵補救方法。但要考慮違約方能否繼續推行及其繼續推行合理性,假如違約方確無力繼續推行或繼續推行將會付出更大代價等,均不宜采取此種補救方法。

（2）解除協議。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后,難以經過修復措施處理,買受人可請求解除協議。解除協議是一個較嚴厲方法,通常嚴禁當事人在沒有任何法定或約定依據情況下任意解除協議。

（3）違約金及損害賠償。出賣人交付房屋不合格,買受人不管是請求實際推行還是解除協議,均不影響請求出賣人支付違約金及負擔損害賠償責任。

（4）違約侵權責任。

13、問:出賣人交付不合格房屋,買受人采取違約侵權責任方法給予補救,應注意哪些問題:

答:《協議法》第122條明確要求:“因當事人一方違約行為,侵害對方人身、財產權益,受損害方有權選擇依據本法要求其負擔違約責任或依據其她法律要求負擔侵權責任。”這一條其實是違約責任與侵權責任競合問題。在此應注意:

（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害,即使當事人之間存在著協議關系,也應按侵權責任給予處理,因為協議責任不能對受害人所遭受人身傷害和精神損害提供補救。

（2）當事人之間存在協議關系,而不法行為僅造成受害人財產損失,則按協議糾紛處理對受害人更為有利些。

（3）責任競合情況下,若當事人事先在協議中約定了雙方僅負擔協議責任,標準上從其約定。但當事人約定不能免去其應負擔有意或重大過失侵權責任,在此情況下,受害人享受兩種權利。

14、問:對于房屋存有質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人在請求解除協議和賠償損失時,應注意哪些問題:

答:關鍵來說,應注意以下幾點:

（1）對比較顯著或者已知質量瑕疵處理上,應注意買受人是否行使了其注意義務。因為買受人在接收房屋時,通常對其質量會進行必需檢驗,這也是買受人應該行使注意義務,對于通常驗收能夠發覺顯而易見瑕疵,買受人應在接收時提出。在取得房屋后,買受人發覺顯著房屋質量瑕疵,若無其她尤其要求,出賣人可不負責任,應由買受人負責維修。出賣人在簽訂協議時已明確通知買受人房屋存有質量瑕疵出賣人對此也不再負有任何責任,但有尤其要求除外。

（2）對隱蔽質量瑕疵處理。對采取通常方法一時難以覺察,須經過專門判定或在房屋使用過程中才能發覺,買受人立刻向出賣人提出,出賣人應該負擔責任。對于質量瑕疵程度較輕,出賣人應負責維修,或者合適降低房屋價金。對于房屋質量問題較重,甚至不能使用,買受人可解除協議,所以給買受人造成額財產及人身損失出賣人應予賠償。

（3）對隱瞞質量瑕疵處理。出賣人已知而有意隱瞞較嚴重房屋質量瑕疵,出賣人對此應負擔對應民事責任。中國《協議法》第150條——第155條對瑕疵擔保義務作了具體要求。在標物存在瑕疵時,出賣人負有瑕疵擔保義務,買受人享受瑕疵擔保請求權。

15、問:交付房屋出現質量問題,買受人該怎樣處理？出賣人負有哪些義務？

答:處理意見以下:

（1）因房屋質量嚴重影響正常居住使用,買受人可請求解除協議和賠償損失。在確保安全情況下,可采取加固補強方法來完成對工程質量缺點修復,這會保持社會穩定,更能公平合理保護雙方當事人正當權益。

（2）房屋交付后,出現質量問題,在未嚴重影響正常居住使用情況下,出賣人應負擔修復責任。出賣人拒絕修復或在合理期限內拖延修復,買受人可自行或者委托她人修復。修復費用及修復期間造成其她損失,則應由出賣人負擔,這是《建筑法》第60條、《協議法》第111條、《城市房地產開發經營管理條例》第31條、《商品房銷售管理措施》第33條等所明確要求義務。

16、問:《審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第13條所稱房屋質量問題包含哪些范圍？

答:包含以下范圍:

（1）屋面防水工程;

（2）其她土建工程,通常包含地面、樓面工程,門窗工程等;

（3）電氣管線、上下水管線安裝工程;

（4）供熱、供冷系統工程,包含暖氣設備、中央空調設備等安裝工程。

17、房地產企業不能滿足交房條件,并一直推脫,要么就以退房來威脅,可使購房者要退房話極難,購房者該怎么辦？

答:開發商拖延交房有協議按協議約定辦理。協議中沒有約定逾期交付房屋,依據最高院司法解釋第19條第3款“根據逾期交付使用房屋期間相關主管部門公布或者有資格房地產評定機構評定同地段同類房屋租金標正確定。

18、逾期交房日期怎樣計算？

答:逾期交房,協議要求在綜合驗收后交房,若未取得兩證,交房是否正當？交房日期以交接單日期為標志,還是以兩證取得日期為標志？

答:商品房預售時,開發商應取得五證。交付房屋正當是否是以開發商是否經過完工驗收為標準。具體看協議約定。關鍵有兩個文件,一個是市建委頒發《立案證》,一個是由開發辦頒發商品房交付許可證。

19、剛交付房子,購房者沒辦理入伙手續,自己先查驗了一遍,發覺有水從衛生間深入相連房間顯著痕跡,購房者能不能收這么房？

答:購房者可書面向開發商發出拒絕收樓通知和要求開發商在要求時限內進行整改要求。不然將追究其逾期交付違約責任。在問題得到有效處理前,購房者不應辦理任何驗收樓宇和領取鑰匙手續。

20、購房者在協議上要求12月30日交房,不過在1月26日購房者才拿到入住通知,購房人能否依據開發商推遲交房為理由退房？物業企業以購房者沒有辦理入住手續,拒不交房,應不應該？購房者能否向開發商索賠？

答:開發商逾期交付房屋將負擔逾期交房違約責任,違約責任包含支付違約金,直至業主行使退房權利。但業主退房權利行使將取決于房屋買賣協議中具體約定,也就是在開發商逾期交付商品房超出一定時限后業主才可行使退房權利。另,交付商品房屬于開發商義務,在業主沒有任何違約情形造成開發商行使不安抗辯權前提下,開發商必需向業主按約定交付商品房,物業管理企業無權拒絕交付商品房。

21、收房不出示“立案表”,算不算違約？

答:假如在商品房買賣協議中,已顯著約定以立案表作為房屋交付條件之一,則開發商在房屋交付時必需出具給業主,不然開發商應負擔逾期交付違約責任。

22、預售房交付標志是什么？

答:預售房屋交付標志是能夠證實房地產開發企業已推行預售商品房交付義務法律文件。預售房交付標志關鍵法律文書:

（1）

以掛號信件送達或直接送達通知預購人驗收交接書面文書;

（2）

交付住宅商品房,一并送達《住宅質量確保書》和《住宅使用說明書》;

（3）

預購人簽署預售商品房驗收確定書;

（4）

預購人簽署收取預售商品房鑰匙登記。

23、簽署協議時對房產證辦理應該怎樣約定？

答:房產證是買房人真正取得房屋產權象征,依據建設部頒布修改后《城市房屋權屬登記管理措施》（建設部第99號令）,買房人要立刻得到自己產權,在簽署購房協議時盡可能江區產權證時間明確,最少要約定在商品房交付使用后幾日內（具體日期）將資料報送產權登記機關立案,同時在交房條件中明確約定房產商必需向買房人處是房地產管理部門認可“完工驗收立案表”和“面積實測數據”,降低影響辦理產權證不定原因。

24、商品房買賣協議糾紛及其她相關糾紛處理是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？

答:通常地說,仲裁處理糾紛優點在于仲裁庭能夠包含房產行業著名教授,她們更了解該行業多種習慣,甚至可能相當深入地了解糾紛技術經濟細節,其缺點是仲裁員選擇假如過于偏重行業則可能造成法律知識不足,所作裁決偏離通常法律習慣。仲裁處理糾紛另外一個優點是當事人有機會選擇仲裁員,這有利于增強當事人對仲裁信心。仲裁關鍵缺點是仲裁庭沒有法院那樣強制力,財產保全或實施等都要借助于法院才能實現。另外,仲裁通常實施一裁終局制。假如因為多種原因在仲裁中失敗通常就沒有機會補救了,而法院大多實施上訴制度。當然了,一裁終局從另一個角度講,比起法院二審終審制度要從時間和經濟上節省很多。當事人能夠經過選擇仲裁處理協議糾紛來合適避免可能因司法不公正所帶來風險。說到仲裁可能比訴訟相對公正,首先能夠從其各自組成來看。在中國,各仲裁委員會,尤其是中國國際經濟貿易仲裁委員會和北京、上海、武漢等地仲裁委員會,其仲裁員大都是在法律界或行業界非常有聲望教授學者。翻開它們仲裁員名目,你會看到很多令人肅然起敬名字,甚至還有很多外國教授。這些人地位通常都是在事業上經過相當長時間努力才達成,你極難想象會經過賄賂或其她不正當手段去收買她們。她們通常異常珍視自己地位和名聲,而且她們根本沒有必需經過受賄等非法手段獲取錢財。而中國法院整體素質相對而言要差部分。同時中國法官待遇仍然比較差,很多優異人才不愿意去法院,在法院工作一段時間又出來做律師也大有些人在。這種情況是中國審判水平極難提升關鍵原因。當然在以后,中國實施統一司法考試,這種情況會有所改變,但尚須時日。假如要選擇仲裁處理協議糾紛,當事人必需在協議中明確約定,并明確要求所選定仲裁機構。沒有約定或約定不明確,都不能要求仲裁。發生糾紛后當事人也能夠約定仲裁,但在這種情況下,當事人達成一致有很大困難,所以還是在簽署協議時候明確約定為好,這時當事人關系比較融洽。沒有約定處理糾紛方法,法律上就認為是當事人默認采取訴訟方法處理糾紛。可能當事人沒有想到,最理想處理協議糾紛人是她們自己。不管經過仲裁還是經過訴訟處理糾紛,都費時、費力、費錢。當事人即便勝訴,假如考慮到聘用律師開銷、訴訟中多種開銷,以及在行業上不利影響等等,她們仍然可能得不償失。所以,掌握必需法律知識,發生糾紛后立刻溝通處理,把問題消化在它萌芽階段,才是最好措施。

25、所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發商不負擔責任

王先生購置了一套商品房,入住后發覺自己家房屋與鄰居住房隔墻及衛生間與樓道隔墻是一般隔斷墻,與開發商提供《住宅使用說明書》載明承重墻不符。近日,北京市第一中級人民法院做出終審判決,以使用說明書不是協議一部分駁回了王先生訴訟請求。

5月,王先生以分期付款方法購置了一套商品房,一月以后辦理了入住手續。王先生訴稱,自己在購置房屋前從好友處曾取得了開發商印制該房屋《使用說明書》。上面寫明房與房之間及外圍護墻均應為承重墻。但入住后發覺,自己住房與鄰居住房隔墻及衛生間與樓道隔墻均為一般隔斷墻,并非承重墻。王先生認為《使用說明書》記載明確、具體,且關系到房屋質量,對于選擇、簽訂商品房買賣協議及房屋價格確定都有重大影響,所以起訴至法院要求開發商降低房屋價款人民幣5萬元。

開發商辯稱,雙方在協議中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供房屋已經驗收合格,并不存在質量瑕疵。

本案焦點集中在《住宅使用說明書》是否協議一部分。一中院經審理,認為:王先生與開發商簽署《商品房買賣協議》是雙方真實意思表示,是有效協議。而《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶同時提供給用戶。開發商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生。

雙方所簽協議中附有協議標物平面圖,該平面圖應視為協議一部分。對協議內容,雙方當事人均應推行注意義務,因未推行注意義務而引發糾紛,應由其自己負擔相關責任。平面圖中標明了房屋各部分墻體具體情況,開發商交付房屋與協議所附平面圖一致,且該房屋已經相關部門質量檢驗合格。即使開發商在交付房屋時提供了《住宅使用說明書》,使用說明書中相關房屋墻體說明與《商品房買賣協議》所附平面圖標明墻體不符,因住宅使用說明書不是協議一部分,不能對抗協議效力。開發商已全方面推行了協議約定義務。所以,王先生要求開發商降低房屋價款人民幣5萬元訴訟請求不予支持。

[律師評析]

本案中開發商即使勝訴,但也暴露出了工作中很多不足。按攝影關要求,《住宅使用說明書》系開發商在交房時應該提供資料之一,如此關鍵資料,竟然出現了與《商品房買賣協議》所附平面圖中不一致地方,一度造成工作上被動局面,可見資料審核這一步驟不僅關鍵,而且一定要嚴格實施,決計不可敷衍了事。26、訂購商品房被賣,為何要不到雙倍定金

[人民法院報上登載案例]:

6月7日,原告王某與被告某企業銷售代理商A企業簽署了訂購被告8號獨立別墅協議,約定原告在協議簽署之日支付協議款30萬元,房屋暫測面積為347平方米,單位價格以公開發售價目表為準（后A企業銷售經理在該協議書上添加了單價6200元/平方米）。同時約定,原告在接到被告通知后三日內給予回復,如認購,則協議款轉為房款,并在三日內簽署預售協議;如原告放棄,則被告將協議款無息退還原告。6月14日,原告向被告方支付了現金30萬元。8月24日,被告某企業及A企業聯合向原告發出“相關變更住宅VIP協議主體通知”,申明A企業與被告間代理銷售協議終止及原A企業簽署協議主體變更為被告并繼續有效。當原告與被告協商簽署預售協議時,被告發覺因自己與A企業工作交接中疏忽,原告所訂房屋已于8月13日賣與她人。因雙方無法就訴爭房屋簽署預售協議,對賠償問題又未能協商一致,故原告起訴至法院,請求判令被告推行協議,與原告簽署正式房屋預售協議;不然,應雙倍返還原告已經支付30萬元房屋定金。[析法]

本案爭議焦點關鍵是雙方所簽協議性質及30萬元協議款性質。法院經審理后認為,從協議內容來看,該協議雖約定了面積、樓號和價格（確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意）,且簽署協議時銷售方也取得了預售許可證,但尚不含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協議條件,故該“協議”性質應為商品房認購書,而非商品房買賣協議。

對30萬元“協議款”可否認定為定金,從形式上分析,定金是一個擔保形式,必需明確約定,而本案“協議”中只是約定為“協議款”,在收條上為“現金”,并無定金約定。從內容上分析,“協議”中對該30萬元約定內容也不符合定金性質。故該30萬元不能根據定金性質處理。總而言之,即使未能簽署預售協議過失在被告方,但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失請求缺乏對應證據,只能請求被告返還30萬元本金及對應利息損失。因為訴爭房屋已為善意第三人取得,故原告要求被告與其就該房屋簽署預售協議已無事實依據。依據《中國協議法》第一百零七條及《中國民事訴訟法》第一百二十八條之要求,判決被告返還原告協議款人民幣30萬元,并賠償原告對應利息損失,對原告其它訴訟請求不予支持。[答疑]

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽署商品房預售協議或商品房現房買賣協議之前所簽署文書,是對雙方交易房屋相關事宜初步確定。商品房認購書不一樣于商品房買賣協議,商品房認購書通常并不含有購房協議全部關鍵內容。二者之間系預約與本約關系。依據民法理論,預約是約定未來簽訂一定內容協議協議。未來應簽訂協議稱為本約。預約協議最突出特征在于,它約定是當事人為未來簽訂本約協議而談判義務。協議約定是當事人為特定行為義務,而不是對行為結果直接確定。具體到認購書中,商品房認購書目在于確定雙方去洽談購房協議義務,購房協議則是對購房行為直接確定。也就是說,商品房認購書約定是雙方在約定未來時間洽談義務,只要雙方到期前來洽談,并對認購書約定條款都同意作為購房協議條款,而且沒有惡意不簽署購房協議行為,就已經正確地推行了商品房認購書約定義務。所以,不管是開發商還是準買受人,均不能依據商品房認購書強制要求對方與自己簽署購房協議。本案中,該協議中內容不符合《商品房銷售管理措施》第十六條要求條件,所以,該協議應視為商品房認購書,原告無權要求被告推行交付房屋義務。

至于30萬元協議款性質認定問題,依據《最高人民法院相關適用〈中國擔保法〉若干問題解釋》第一百一十八條要求:“當事人交付留置金、擔保金、確保金、訂約金、押金或者定金等,但沒有約定定金性質,當事人主張定金權利,人民法院不予支持。”能夠看出,假如雙方對款項性質未作明確約定,則不能當然推定款項就是定金。假如沒有約定定金字樣,假如想認定款項性質為定金,必需經過約定內容來表現。本案中,從雙方簽署協議內容來看,原告交付30萬元協議款并非定金,而是訂金。這二者雖只是一字之別,但產生法律后果大相徑庭。定金是一個法律概念,是協議當事人為確保協議推行而自愿約定一個擔保形式。商品房交易中,買家推行協議后,定金應該抵作價款或者收回;若買家不推行協議,無權要求返還定金,銷售商不推行協議,應雙倍返還定金。而訂金并非一個規范法律概念,實際上它含有預付款性質,是當事人一個支付手段,并不含有擔保性質。所以,若雙方未能簽署房屋買賣協議,買方并不能主張雙倍返還,只好請求返還訂金。27、已交付房屋出現質量問題,買受人能選擇退房嗎？房屋出現質量問題,作為買受人能否退房是要視具體情況而定。

依據國務院公布《城市房地產開發經營管理條例》要求:商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格,能夠向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格,買受人有權退房,給購置人造成損失,房地產開發企業應該依法負擔賠償責任。這也就是說,因房屋主體結構質量不合格,嚴重影響正常居住使用,買受人可請求解除協議和賠償損失。而房屋在房屋交付后,出現了質量問題但并不屬主體結構方面問題,在未嚴重影響正常居住使用情況下,則由出賣人來負擔修復責任。在這里律師需要提醒是,并不是房屋出現了質量問題一定會造成解除協議（退房）這一后果發生,買受人一定要在查明相關事實情況下,合理地維護自己權益。

28、購房戶應交配套費嗎?[案例]王先生與一開發商簽署了《武漢市商品房買賣協議》,協議約定6月20日交房,王先生準期去辦理交房手續,被通知,除交清購房尾款外,要交配套費3800元。王先生稱,簽協議后,因要辦理銀行按揭和協議立案手續,全部協議均在開發商手中,當拿到協議后,發覺協議第五條處貼了一張要交納配套費紙條。購房戶應交配套費嗎？

[解答]經查看,王先生與開發商簽署《武漢市商品房買賣協議》,發覺協議第五條處貼有一個字條,上面寫有“交房時,除交清購房尾款外,要交配套費3800元,分別是管道煤氣2500元,可視對講機500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費280元,一年有線電視使用費120元。”但雙方均未署名蓋章;第五條計價方法與價款第三項中“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外費用”內容仍保留.依據《中國協議法》第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致,應該采取格式條款要求,王先生應支付配套費3800元。問題在于寫有“配套費”紙條是否正當,是否正當有效,是否為雙方意思表示,難以認定。這是因為,一是,“配套費”是商品房價格組成部分。

配套費是以價內形式收取,還是以價外形式收取,應該在協議中時行約定。在新版《武漢市商品房買賣協議》第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外費用。”內容,是為了避免交房時因“配套費”收取問題而產生糾紛,提醒購房人注意價外費用收取問題,同時,引導開發商在簽協議時將配套費采取包含在房價內收取。二是協議簽署后,因協議立案或購房戶要辦理銀行按揭,《武漢市商品房買賣協議》均由開發企業拿走。為了避免協議內容增減,購房人應將已簽協議復印,要求開發商在復印件上簽署“該復印件與本復印件原件完全一致”字樣,并雙方簽字蓋章,署明日期。待開發商辦妥相關手續后將協議原件退回時,購房人應將退回協議原件和復印件進行查對無誤后,收取協議原件。王先生所反應問題就出在此步驟。三是配套費中使用性質費用（如有線電視收視費等）,除開發商書面承諾或在協議中約定了不收使用費情況之外,使用費均應由購房人支付。

29、已抵押商品房能否買賣,怎樣規避風險[案例]嚴先生近日看中了一套商品房,但經過查詢得悉,該商品房所在樓棟已被開發商整體抵押給銀行。嚴先生問該商品房能否買賣,假如能夠,購置時應該注意哪些問題？

[解答]開發商在開發商品房過程中為籌措資金,以土地或在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續建,達成法定條件經同意后邊建邊將商品房預售出去,以預售所得款項償還銀行貸款,并解除原設定抵押,這是中國外房地產開發通常做法。《中國擔保法》第四十九條要求“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記抵押物,應該通知抵押權人,并通知受讓人”。《城市房地產抵押管理措施》第37七條要求“經抵押權人同意,抵押房地產能夠轉讓或者出租”,“抵押房地產轉讓或者出租所得價款應該向抵押權人提前清償所擔保債權。超出債權數額部分,歸抵押人全部”。第36條要求“抵押權人有權根據抵押協議要求監督、檢驗抵押房地產管理情況”。由此可見,法律和規章并沒有嚴禁抵押人正當轉讓抵押物,只要是取得《武漢市商品房預售許可證》商品房,被抵押商品房是能夠買賣。

怎樣規避因抵押而產生風險呢？依據《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第八條“含有下列情形之一,造成商品房買賣協議目不能實現,無法取得房屋買受人能夠請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:(一)商品房買賣協議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人”;第九條“出賣人簽訂商品房買賣協議時,含有下列情形之一,造成協議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任:(二)有意隱瞞所售房屋已經抵押事實”要求,在房屋交付時或辦理《房屋全部權證》、《土地使用證》時,購房人才知道開發商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押,才能取得開發商有意隱瞞抵押事實或再抵押給第三人事實。假如因開發商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押,購房人能夠請求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求開發商負擔不超出已付購房款一倍賠償責任。所以,購房人除了認真了解《武漢市商品房買賣協議》第十三條“出賣人確保銷售商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛,由出賣人負擔全部責任”外,最好能在協議附件六中約定因開發商原因造成所購商品房存在產權糾紛而造成不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛,開發商應負擔全部責任具體賠償金額和賠付時間,以確保能得到應有民事賠償。

30、武漢“樓間距”有了新要求最低大于樓高0.9倍

最新公布《武漢市計劃管理技術要求》已于6月28日開始實施。新《要求》與原《要求》相比,其居住建筑間距在滿足建筑爭取更多日照和良好自然通風方面,在滿足防火和衛生防疫方面,均在居住環境人性化方面前進了一大步。從“新”、“舊”要求對比中能夠看出:對不一樣居住建筑類別其間距要求均作了調整。如“老要求”中要求:密度一區內高度低于24米居住建筑,其縱墻面與縱墻面之間間距為房屋高度0.70.85倍,而在“新要求”中則調整為0.9倍;再如“老要求”中要求:建筑高度超出30米建筑,其縱墻面之間間距最小不得少于26米,在密度一區內不得少于24米。而在“新要求”中則愈加明確:縱墻面與縱墻面間距,其中24米以下部分間距按建筑高度小于24米時要求計算,24米以上部分在密度一、二區按不少于所增加建筑高度0.3倍進行遞加計算,在密度三區按不少于所增加建筑高度0.4倍進行遞加計算,不足26時,按26米計算;其最大間距在密度一區內能夠不超出40米,在密度二、三區內能夠不超出45米。顯而易見,“新要求”更細、更明確、更人性化。“新要求”實施對改善城市面貌,提升新建小區品質,為武漢市民發明更優良居住環境,提供了更有利保障。居住建筑間距新老要求比較≤24米新要求密度一區:≮0.9倍建筑高度密度二區:≮1.0倍建筑高度密度二區:≮1.1倍建筑高度新增:在國家級開發區和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區建制鎮計劃區內≮1.2倍,并應符合防火規范間距要求。密度一區:≮10米密度二區:≮12米密度三區:≮14米建筑高度＜12米時≮6米建筑高度＞12米時≮8米建筑高度＜24米時老要求密度一區:為0.70.85倍密度二區:為0.851.0倍密度三區:為11.15倍密度一區:≮10米密度二區:≮10米密度三區:≮12米密度一、二區:為68米密度三區:為810米＜24米建筑與＞24米建筑之間間距新要求南側≮18米北側≮20米東西側≮14米北側≮18米南、東、西側≮14米≮14米老要求可按位于高層北側間距基礎上降低25%%＞24米新要求＜24米部分按上目計算＞24米部分:密度一、二區:≮所增加建筑高度0.3倍進行遞加計算密度三區:≮所增加建筑高度0.4倍進行遞加計算間距不足26米時按26米計算最大間距:密度一區能夠≯40米密度二、三區能夠≯45米縱墻面在南面時≮20米其它情況下≮18米密度一區:≮14米密度二、三區≮15米老要求≥24米＜30米時:密度一區為房屋高度0.85倍密度二區為房屋高度1倍密度三區為房屋高度1.15倍≥30米時:縱面間距為房屋高度0.5倍且最小≮26米,密一區主管部門同意下≮24米≥24米＜30米時≮13米＞30米時為房屋高度0.3倍密一區、二區≮15米密三區≮17米≥24米＜30米時≮13米＞30米時為房屋高度0.25倍計算,且最小≮13米新要求南北向無重合面時:≮15米南北向重合面＜12米時:≮18米南北向重合面＞12米時:按縱墻對縱墻計算按建筑高度＞24米縱墻對縱墻間距計算按建筑高度≤24米縱墻對縱墻間距計算老要求點式兩長邊間距≮22米其她各邊間距≮13米密度一、二區:≮20米密度三區:≮24米按以上要求降低15%%密度分區說明密度一區漢口:解放大道三陽路沿江大道沿河大道硚口路;漢陽:京廣鐵路線攔江路翠微橫路漢陽大道漢陽火車站前路;武昌:臨江大道前進路沙湖街中山路紫陽路首義路津水路解放街紫陽路。密度二區漢口:由密度一區向外至沿河大道青年路發展大道建設大道青年路發展大道黃浦路建設大道二七路解放大道黃浦路沿江大道;漢陽:由密度一區向外至漢陽攔江堤二環線鐵路線漢陽大道二橋路龍舟路月湖大道漢南路洗馬長街;武昌:由密度一區向外至臨江大道秦園路武青三干道中山北路中北路中南路武珞路中山側路臨江大道;青山區片:臨江大道建十路和平大道工業四路武青三干道水東路。密度三區密度一區、二區以外城市其她城區。

31、簽《房屋認購書》步驟購房者在選好房源,談妥價格后,第一步便是去簽署認購書,并交付一定額度定金,定金通常在5000元到1萬元之間。定金多少算合適,并無一定標準,視個人需要而定,由雙方協商。

發展商此時應把相關資料和相關文件交給購房者,并講清項目進展情況。

在這個步驟可能產生問題是,在交付定金后,或是售價又提升了,或是購房者在對項目深入了解中,發覺房屋并不理想,想退掉房子拿回定金,但因為有認購書約定,定金可能不一定順利返還。所以,在簽署認購書時,雙方在協議中應明確什么情況下用戶有權要求終止協議,索回定金。

認購書關鍵內容包含:

1、認購物業;

2、房價,包含戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等;

3、付款方法,包含一次付款、分期付款、按揭付款;

4、認購條件,包含認購書應注意事項、定金、簽署正式條約時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。

在簽署完認購書后,銷售方還應給購房人發放《簽約須知》,方便使購房者明白細節,購房人只有明白其中內容,才能順利簽署購房契約,其內容包含:簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托她人簽約時相關委托書證實、相關貸款憑證說明、繳納相關稅費說明。32、商品房買賣協議中未約定車庫門高度怎樣處理

[案例]:張先生購置了某小區一個車庫,協議中約定層高2.4米。車庫交付時,張先生發覺該車庫進門口高度較低,越野車無法開進車庫。雙方在簽定《武漢市商品房買賣協議》中未對車庫進門口高度進行約定,張先生問該怎樣處理？[解答]:《商品房銷售管理措施》第二十四條要求“房地產開發企業應該根據同意計劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產開發企業不得私自變更計劃、設計”。張先生與開發商簽署商品房買賣協議中未對車庫進門口高度進行約定,該車庫未約定各項技術指標應以同意計劃設計方案為準。開發商交付車庫時,張先生應查驗車庫進門高度是否與同意計劃設計方案相符。假如車庫進門口高度與同意計劃設計方案相符,開發商不應為越野車無法進出車庫負擔責任,張先生可與開發商協商,尋求妥善處理方法;假如開發商在出賣車庫后私自變更了計劃設計,造成車庫門高度降低,影響越野車無法進出車庫,張先生可依據簽定《武漢市商品房買賣協議》第十二條約定進行處理。

33、未按協議約定進行完工綜合驗收能否交房？[案例]黃先生與某開發商簽署《武漢市商品房買賣協議》,按協議約定,3月31日交房,交房條件為該商品房經綜合驗收合格。但開發商在近日交房時出示不了綜合驗收合格證件。開發商這種做法正當嗎？[解答]

一、黃先生與開發商簽署《武漢市商品房買賣協議》中對交房期限及條件、逾期交房違約責任均作了約定。交房期限定在3月31日,交房條件選擇了該商品房經綜合驗收合格。依據5月19日《國務院相關第三批取消和調整行政審批項目決定》（國發[]16號）要求,已取消了《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）中住宅小區等群體房地產開發項目完工綜合驗收,房地產開發主管部門即市開發辦自5月19日起不再組織相關部門或者單位對房地產開發項目進行完工驗收和完工綜合驗收。所以,黃先生與開發商簽署協議中約定綜合驗收自然取消。依據《中國建筑法》第六十一條“建筑工程完工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格,不得交付使用”要求,開發商應根據《建設工程質量管理條例》第十六條要求,組織設計、施工、工程監理等相關單位進行完工驗收合格后方可交付使用。同時,開發商還應根據協議中對基礎設施、公共配套建筑正常運行承諾進行交付。二、黃先生與開發商約定交房時間為今年3月31日,因延期交房原因不明,難以認定責任。

（1）在推行協議過程中,遭遇不可抗力以及出現協議約定特殊原因（必需取得相關管理部門或單位出具證實）,開發商應在協議約定時限內通知購房者后方可據實給予延期交房。

（2）開發商既無特殊原因證實,又不含有交房條件,則開發商應按出賣人逾期交房違約責任負擔法律責任。

（3）開發商含有按期交房條件,是因購房者與開發商就完工綜合驗收問題而未能辦理房屋交接手續,開發商不負擔延期交房責任。

34、簽協議注意按揭貸款約定余先生問:我與某開發商簽署《武漢市商品房買賣協議》,按協議約定,首付房價款后,余款委托某開發商辦理按揭貸款手續。同時,協議還約定交房時間為3月28日。但交房時出賣人必需付清房價款后方可交房。日前,我看到別用戶陸續進房,我要求某開發商不僅將房交給我,還要負擔延期交房違約責任。某開發商說:你按揭貸款手續現在才辦完,待款進企業帳上后才能交房給你,企業不負擔延期交房責任。請問開發商說法對嗎？

答:余先生與某開發商簽署《武漢市商品房買賣協議》系雙方當事人真實意思表示,符正當律要求。宋先生首付款繳納后,因某開發商未在交房前將宋先生房款尾款辦妥按揭貸款手續,不向宋先生交付房屋行為,是符合雙方協議約定。所以某開發商就不存在延期交房責任。

那么怎樣避免這類事情發生呢？

一、買受人在簽署協議時,包含房款余額按揭貸款,提議在協議第六條3貸款方法空格中約定“XX年X月X日前,XXX元房價款由買受人在XX銀行辦理完按揭貸款手續”。同時在第七條買受人逾期付款違約責任中第二種處理方法中約定“因買受人原因,不能按期或逾期辦理按揭貸款手續,買受人應按本條第一個處理方法約定向出賣人支付違約金;因出賣人原因,不能按期或逾期辦理按揭貸款手續,出賣人應按本條第一個處理方法約定向買受人支付違約金;因銀行原因,不能按期或逾期辦理按揭貸款手續,買賣雙方協商,另簽補充協議”。

二、若買受人委托出賣人辦理按揭貸款手續,提議對貸款金額、辦理按揭貸款時限、逾期或不能辦理按揭貸款違約責任等問題在協議附件六協議補充協議中進行約定。

三、辦理完按揭貸款手續是指按揭貸款額進入出賣人帳戶;約定按揭貸款時間提議在一個月以上。

買受人在簽署協議時,只要考慮充足,條文內容嚴謹,就可避免糾紛發生,即使發生了糾紛,有對應條款約定進行處理。

35、消費者買房需要注意三點自上月市開發辦公布問詢電話以來,接到近100個咨詢投訴電話,經過調查核實有兩種情況應引發消費者注意:

一、消費者在交購房定金或簽署《武漢市商品房買賣協議》前必需經歷“三個步驟”。

市開發辦針對武漢市商品房買賣活動提出在買房要看“五證”。伴隨房地產市場深入完善和規范,無證銷售房地產開發項目越來越少,但同時也市場出現了新情況新問題,關鍵集中在定金協議和購房協議糾紛上,針對這種現實狀況,市開發辦從12月起就要求全市在售房地產開發項目,必需在售樓部中公告六個內容,同時這六個內容也是消費者在正式交納購房定金和簽署《武漢市商品房買賣協議》前需要看明白六個內容,分門別類稱之為“三個步驟”:

1、看兩部法規。即《城市商品房預售管理措施》和《商品房銷售管理措施》。這兩部法律對于正欲購房和正在購房步驟中消費者來說是至關關鍵。經過看這兩部法規,消費者能夠大致了解國家相關要求,易于掌握國家政策,才能做到心中有底。才能利用好法律這一武器保護自已正當權益。

2、看五個證件。即:《武漢市商品房預售許可證》、《房地產開發企業資質證書》、《國有土地使用權證》、《建設工程計劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。經過查看上述五個證件,消費者能夠了解到自已欲購商品房是否含有正當銷售資格,自已欲購房屋是否在核準銷售范圍之內。同時,能夠了解到該項目建設用地取得方法是不是出讓方法,購置后商品房正當使用年限,所購房屋是不是正當建筑及計劃審批房屋周圍配套設施情況等等。

3、看三份樣本。即:《武漢市商品房買賣協議》樣本、《前期物業服務協議》樣本及《業主臨時條約》。這個步驟是大多數消費者所急視,也是交了定金后或簽署了購房協議后產生糾紛關鍵原因。《武漢市商品房買賣協議》樣本指是經房地產開發企業將部分企業不容協商意見以加蓋印章等形式表現在合一樣本。消費者能夠經過精讀《武漢市商品房買賣協議》樣本了解作為出賣方房地產開發企業想法,同時對照自已想法看,有沒有雙方達成共識可能。經過看《業主臨時條約》和《前期物業服務協議》可了解到若購置了這處房屋消費者可享受哪些權利和必需推行哪些義務。

在經過對以上三個步驟認真查看情況下,消費者才能真正做到明明白白地消費,才不會因為知識信息不對稱,使本身蒙受損失。

二、鄉村集體全部用地自建房屋對外銷售情況.依據《土地法》要求,集體全部用地使用不得出讓、轉讓、出租,在集體用地上建房屋更不得對外銷售。現在,市場存在有部分消費者為貪一時廉價,購置集體全部用地上建設房屋,結果長久辦不了《國有土地使用權證》和《房屋全部權證》,影響居住,更不能進入流通步驟,從而陷入長久煩惱之中。簽署集體性質用地住宅購置協議,是無效協議,是不受國家法律保護。這類房屋看似相對廉價,其實消費者購入是一大堆煩惱,最終利益受損還是消費者自已。對于這類情況,市開發辦會將所取得調查情況移交土地管理部門進行查處,同時市開發辦提請相關部門親密關注這類情況,從源頭上杜絕這類情況發生。

三、對于超出《武漢市商品房預售許可證》使用期項目,消費者要提升警惕性。尤其是對于連續二、三年沒有換證商品房項目更應注意。如在漢陽區一個項目,在辦過《武漢市商品房預售許可證》,后因為項目開發企業與投資方陷入法律糾紛,開發企業也因經營不善陷入債務重重連續多年未換過《武漢市商品房預售許可證》。有部分消費者看到有證,未認真看清是什么時候證書就因為價格相對廉價而付款,造成現在房子還拿不到,交房款也退不回境地。所以,我辦再次提醒消費者在購房時一定要看清正當有效《武漢市商品房預售許可證》,只有這么才能有效地保護本身正當利益不受侵害。

36、商品房買賣協議生效與進行協議公證有肯定聯絡嗎？商品房買賣協議生效與進行協議公證有肯定聯絡嗎？在日常情況中,哪些房地產交易行為是必需辦理公證手續？

協議生效條件通常取決協議雙方當事人約定,雙方能夠把協議公證作為生效要件之一,假如有了這種約定,那么協議生效是必需要經這公證;假如當事人僅作通常性要求,比如最長見簽字生效,只要達成協議約定條件即可。

司法部、建設部聯合公布《相關房產登房管理中加強公證聯合通知》中要求,以下幾類事項必需辦理公證:

（1）繼承房產,應該辦理〝繼承權公證書〞;

（2）遺囑人為處分房產而設置遺囑,應該辦理公證。處分房產遺囑未經公證,在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應依據遺囑內容協商簽定遺產分割協議,經公證證實后到房地產管理機關辦理房產全部權轉移登記手續;

（3）贈與房產,應該辦理贈與人〝贈與協議公證書〞;

（4）相關房產全部權轉移涉外和港澳臺法律事務,必需辦理公證證實。

37、《最高法院相關商品房買賣協議糾紛問題解釋》中開發企業應注意兩個問題相關《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》中開發企業應該注意二個問題。

一、廣告不能瞎吹了

高法解釋第三條:商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,不過出賣人就商品房開發計劃范圍內房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協議,亦應該視為協議內容,當事人違反,應該負擔違約責任。律師點評:

“協議法”第14條相關要約要求,假如銷售廣告內容對象已特定化和具體話,高法解釋明確要求將該內容視為要約。雙方協議一經簽署,該廣告內容可作為協議一部分。假如協議里沒有對“小區綠化面積、樓間距、車庫、健身等”作要求,而在廣告上有,那么廣告上內容可視作協議內容。部分房地產廣告用小字注明“此廣告最終解釋權在開發商”,標準上不影響對該廣告屬于要約還是非要約邀請判定。

二、六種情形明確雙倍賠償。

高法解釋第八、九、十四條要求:造成協議目不能實現,或造成協議無效或者被撤銷、解除,買房人能夠請求解除協議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任。

（一）商品房買賣協議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人。

（二）商品房買賣協議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（三）有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實事實或者提供虛假商品房預售許可證實。

（四）有意隱瞞所售房屋已經抵押事實。

（五）有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實。

（六）面積誤差比絕對值超出3％,買受人請求解除協議、返還已付購房款及利息,應予支持。買受人同意繼續推行協議,房屋實際面積大于協議約定面積,面積誤差比在3％以內（含3％）部分房價款由買受人根據約定價格補足,面積誤差比超出3％部分房價款由出賣人負擔,全部權歸買受人;房屋實際面積小于協議約定面積,面積誤差比在3％以內（含3％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超出3％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。律師點評:

上述處罰性賠償責任制訂,是以協議法第113條和消法第49條為依據。在司法實踐上肯定了處罰性賠償責任標準適適用于商品房買賣協議。使得購房人在部分情況下為爭取雙倍賠償取得了依據。所以開發企業在房屋銷售過程中,一定要注意規范其相關行為,以免造成處罰性賠償。

38、被拆遷人拒絕支付差價款怎樣處理？嚴格推行拆遷協議是拆遷當事人義務———被拆遷人拒絕支付差價款怎樣處理？

【案情】

原告:某市房地產開發企業

被告:丁先生

經相關部門依法同意,原告在某大街一帶進行拆遷工作。被告全部房屋在拆遷范圍內,全部由被告一家自行居住。經原告與被告協商,雙方就被告全部房屋拆遷事宜決定采取產權調換方法進行拆遷賠償并簽訂了產權調換協議,協議要求,原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產權調換。在原告償還被告房屋面積相等部分內,被告應該支付給原告差價款每平方米人民幣1450元,原告與被告產權調換房屋建筑面積不足部分,由被告根據市場價格結合成新支付給原告,原告還應該支付給被告房屋隸屬物賠償費。協議簽訂后,被告準期遷居,并將其房屋交原告拆除。原告新建房屋在1月建好后,被告以協議要求房屋差價款不符合相關要求為由拒絕支付差價款。經房屋拆遷主管部門確定,被告與原告簽訂拆遷協議要求房屋差價款符合相關要求。原告因與被告就產權調換協議要求房屋差價款支付發生爭議,經雙方協商未能處理,特訴請人民法院處理。原告訴稱:其與被告簽訂拆遷協議要求,被告應該在人住賠償用房之日起3個月內繳納協議要求房屋差價款,現要求期限已過,被告至今仍然拒絕繳納,請求人民法院判決被告支付房屋差價款。被告辯稱:其與原告簽訂拆遷協議要求房屋差價款不符合相關要求,所以被告不能根據協議要求繳納房屋差價款。一審法院經審理認為:原告與被告簽訂拆遷賠償議符合相關要求,所以雙方均應該根據拆遷協議要求推行拆遷義務,被告拒絕根據拆遷協議要求支付房屋差價款沒有依據,人民法院不予支持。據此依據《民法通則》第111條要求,判決被告應該在判決書生效之日起1個月內向原告支付房屋差價款。一審判決送達后,被告不服提起上訴。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴,維持原判。

【評析】

本案是因為被拆遷人在房屋調換中拒絕支付差價款而引發訴訟糾紛。拆遷賠償形式采取產權調換,在拆遷人和被拆遷人協商進行產權調換過程中,拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產權調換差價款,而被拆遷人往往要求分期付清差價款,這么就因付款方法發生爭議。另外,從實踐中來看,被拆遷人進行產權調換,其對拆遷產權調換需要付差價款準備不足,所以拆遷實踐中因產權調換差價款付款方法發生爭議比比皆是。

從法律上講,拆遷人和被拆遷人協商進行產權調換,其協商行為是民事行為,依據中國民法相關要求,拆遷人和被拆遷人能夠協商采取分期付款方法進行差價款結算。假如被拆遷人不能一次性付清差價款,房屋拆遷主管部門能夠依據實際情況裁決被拆遷人在一定時限內付清差價款。本案中原告與被告在房屋拆遷賠償方法上經協商達成以產權調換方法進行拆遷賠償產權調換協議,并在協議中約定被告支付給原告房屋差價款數額和方法,雙方簽訂拆遷協議符正當律要求,協議一經簽訂便對雙方都產生約束力,雙方都應該嚴格推行。被告無故拒絕給付差價款行為屬違約行為。本案中一審、二審人民法院處理是正確。【律師提醒】

開發商在進行房地產開發前,往往會碰到拆遷問題,而當拆遷對象是自然人時,相關工作更是難以開展。正因如此,開發商與拆遷對象達成任何協議都必需書面化,同時,在簽署協議時一定不能違反相關法律要求,只有依據法定程序,才能象上述案例中一樣,在維權過程中立于不敗之地。

39、通常房屋均能夠自由買賣,但下列房屋是不能買賣一、依據《中國城市房地產管理法》第三十七條要求,下列房地產不能買賣:

（一）以出讓方法取得土地使用權,不符合本法第三十八條要求條件;

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其她形式限制房地產權利;

（三）依法收回土地使用權;

（四）共有房地產,未經其她共有些人書面同意;

（五）權屬有爭議;

（六）未依法登記領取權屬證書;

（七）法律、行政法規要求嚴禁轉讓其她情形。

以出讓方法取得土地使用權,轉讓房地產時不符合該法第三十八條,該第三十八條要求條件是指本文腳注要求條件。

二、依據《中國擔保法》第四十九條之要求,抵押人轉讓已辦理登記抵押物,應該通知抵押權人并通知受讓人轉讓物已經抵押情況;抵押人未通知抵押權人或者未通知受讓人,轉讓行為無效。

所以,在轉讓設定抵押權房屋時,抵押人應該通知抵押權人并通知受讓人轉讓物已經抵押情況,未推行這一手續,該房地產不得轉讓。

三、依據《中國協議法》第二百三十條要求出賣租賃房屋時,未在合理期限內通知承租人。

四、土地全部權

五、法律限制轉讓土地使用權

六、應該經同意買賣未經同意情形

劃撥國有土地使用權上房屋及其隸屬物

集體建設用地上房屋及其隸屬物

軍產房屋

宗教房屋

代管房屋

七、其她

40、二手房買賣相關問題（一）當事人買二手房需事前核實和注意問題

1、了解想買二手房基礎情況

一定要親自考察房屋坐落位置、戶型、樓層、結構、朝向、通風、采光、交通、周圍人文地理環境等等原因。

2、查看房屋全部權證

確定產權證號,確定房屋產權性質（公房、私房、經濟適用房）及用途（住宅、商用、商住）。一般住宅（1.5%）和商用或商住兩用（3%）所需繳納契稅不一樣。

3、確定房屋產權有沒有瑕疵（糾紛、抵押、查封）

4、確定房屋建筑年限

依據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關要求,土地使用權出讓最高年限為70年。

5、房屋質量、裝修情況

6、房屋價格及付款方法、時間;房屋交付使用時間

7、物業管理水平、物業收費標準和和物業交割時間及費用負擔

8、住宅小區現代化程度（電話、寬帶、有線電視、燃氣、熱水等）

9、房屋公共維修基金歸屬

10、房屋過戶

過戶是最關鍵步驟,買賣雙方到房產部門辦理過戶交易手續以后,您才真正擁有房屋全部權。

（二）私房（二手房）買賣中法律程序

城市私有房屋買賣關鍵指公民個人之間房屋買賣行為,按中國法律要求,國家機關、團體、部隊、企事業單位通常不許可購置私有房屋,假如有特殊情況必需購置時,也要經過縣以上人民政府同意,才可購置。私有房屋買賣應按以下程序辦理:

(l)簽訂買賣契約。買賣契約應包含以下關鍵條款:房產坐落位置、產權情況、成交價格、付款方法