桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2018-12地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2020.1桐鄉(xiāng)區(qū)桃蕊兔位玉公司案例介紹01

綠地桐鄉(xiāng)智慧城一、二期02

綠地桐鄉(xiāng)東方公寓03

綠地桐鄉(xiāng)云智大廈烏鎮(zhèn)大道通往嘉興04

綠地桐鄉(xiāng)智谷公寓05

弘陽烏鎮(zhèn)項(xiàng)目0501020304桐鄉(xiāng)區(qū)位公司案例介紹桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)22單元綠地桐鄉(xiāng)大一期，大二期整體規(guī)劃01030204SITE占地面積：22.1w項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公項(xiàng)目規(guī)模：76.7w，其中住宅34.5w，商業(yè)5.7w，辦公14.8w01綠地桐鄉(xiāng)智慧城一期二期02綠地桐鄉(xiāng)東方公寓03綠地桐鄉(xiāng)云智大廈04綠地桐鄉(xiāng)智谷公寓占地面積：41145.92㎡容積率：2.5項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公項(xiàng)目規(guī)模：14.8w，其中住宅9.2w，商業(yè)2.3w，辦公4.7w占地面積：21394.12㎡容積率：2.5項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模：7.9w，其中住宅4.6w，商業(yè)0.5w占地面積：33978.03㎡容積率：2.5項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公項(xiàng)目規(guī)模：14.8w，其中住宅4.0w，商業(yè)0.5w，辦公3.9w占地面積：8339容積率：2.6，住項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，項(xiàng)目規(guī)模：29.6w2.4w，辦公6.2w桃蕊兔玉上位規(guī)劃——“公園里的科技新城”市政府一二期占地面積：22.1w項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公項(xiàng)目規(guī)模：76.7w，其中住宅34.5w，商業(yè)5.7w，辦公14.8w一、二期SITE用地條件分析不考慮商業(yè)，售樓處建議使用原來一期售樓處土地使用性質(zhì)：住宅用地規(guī)劃總用地面積：56787.22平方米容積率：≤2.0320m建筑密度：≤25%基地234m綠地率：≥30%302m限高：50M人才公寓：≥8800㎡（按單元成幢布置在地塊南側(cè)，戶型在100-150平米/戶，戶型配置不低于2房2廳1廚1衛(wèi)）配套：配建居家養(yǎng)老用房、物業(yè)社區(qū)用房及文化活動(dòng)用房等道路禁止開口段停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取大值（人才公寓每套1.5輛）地下機(jī)動(dòng)車車位比例不小于80%220KV高壓線營銷訴桃蕊兔求玉宜做現(xiàn)金流型項(xiàng)目，剛需剛改盤，以走量為首要目標(biāo)城南地緣客戶為主，占比50%，客群分析項(xiàng)目定位其次為振東及市區(qū)外溢客戶，占比25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比25%現(xiàn)金流型項(xiàng)目，剛需剛改盤，走量為首要目標(biāo)94、105㎡戶型市場需求大，124㎡填補(bǔ)戶型空檔（2020年6月入市，預(yù)計(jì)大二期128戶型存量不足）業(yè)態(tài)/產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類

總面積型

（萬㎡）套數(shù)預(yù)估（戶）目標(biāo)客群面積戶型目標(biāo)配比

強(qiáng)排配比城南地緣客戶為主，占比50%，其次為振東及市區(qū)外溢客戶，占比25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比25%943

245%40%41.13%41.13%408408戶型配比房

衛(wèi)105房

衛(wèi)3

2小高層/10.29剛需剛改/毛坯高層124房

衛(wèi)4

215%17.74%176——————1327車位周邊情況缺少直接配套，北側(cè)500m桐鄉(xiāng)綠地中央廣場自帶配套；南側(cè)南二環(huán)路及500KV高壓線為不利因素住宅34.5w商業(yè)5.7w辦公14.8w一、二期待開發(fā)人民路振華路烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園SITE二環(huán)南路（快速路）周邊情桃蕊兔況玉缺少直接配套，北側(cè)500m桐鄉(xiāng)綠地中央廣場自帶配套；南側(cè)南二環(huán)路及500KV高壓線為不利因素21烏鎮(zhèn)互聯(lián)浙江海得新能源有限公司23748為固耐重工(嘉興)有限公司浙江嘉木家654SITE1

38756二環(huán)南路鳳翔東路振華路500KV?

周邊建設(shè)情況：北側(cè)隔鳳翔東路為待開發(fā)空地，南側(cè)為二環(huán)南路，西側(cè)為固耐重工(嘉興)有限公司部分廠房，東側(cè)隔振華路為浙江嘉木家居有限公司?

四至道路情況：南側(cè)為二環(huán)南路為城市次干路；北側(cè)鳳翔大道及東側(cè)振華路為城市支路。地塊距烏鎮(zhèn)大道僅700米?

周邊不利因素：靠近地塊東南角及西南角各有一個(gè)高壓線塔，正南側(cè)高壓通過，離地高度約15米思考與總結(jié)——如何提升項(xiàng)目競爭力？全景規(guī)劃，提升信心加強(qiáng)聯(lián)系，與一二期整體聯(lián)動(dòng)地塊面臨的三個(gè)問題：差異化產(chǎn)品，錯(cuò)位競爭缺少配套及會(huì)所，與一二期高容積率城市住1、用地脫離于一二期整體體系內(nèi)部造景，提升社區(qū)空間品質(zhì)高低配提升貨值，并在此前提下將桐鄉(xiāng)文化/宜居/公園等主題植入社區(qū)2、不單獨(dú)配置售樓處/會(huì)所，缺少直接配套，距離一二期配套有500M距離戶型全面升級發(fā)揮2.0容積率優(yōu)勢，打造與一二期升級產(chǎn)品不足3、南側(cè)南二環(huán)路的噪音干擾及500KV高壓線影響立面公建化，升級控成本現(xiàn)代整體風(fēng)格下，增加特色，兼顧成本桃蕊兔玉案例鏡鑒What

isthe

emphasis案例對標(biāo)HIGHLINE

park

紐約KEY

WORS：延續(xù)一二期線性公園主題，提升城市層面形象及社區(qū)品質(zhì)碧云桃蕊兔玉KEYWORS：大盤整體規(guī)劃，利用高壓線運(yùn)動(dòng)公園碧云KEYWORS：大盤整體規(guī)劃/變廢為寶，利用高壓線碧云體育公園桃蕊兔玉中赫KEYWORS：

植入桐鄉(xiāng)地方文化，打造低密、宜居社區(qū)中赫KEYWORS：

植入桐鄉(xiāng)地方文化，打造低密、宜居社區(qū)桃蕊兔玉案例總結(jié)——如何打造與一二期差異化產(chǎn)品？全景規(guī)劃公園體系文化植入產(chǎn)品升級立面升級Intensive

Muti-level

Complex

Ecology

T充分利用地上的空間，

將地下空間地上化，

以空間有兩重使用價(jià)值為佳。充分激活車輛上蓋“屋頂層”的空間，

形成立體復(fù)合城市型空間。核心是立體綠化系統(tǒng)，

除此之外結(jié)合城市綠地也大有可為。結(jié)合文脈形成獨(dú)一無二的氣質(zhì)，

是該項(xiàng)目的重要引爆點(diǎn)。商業(yè)與住宅業(yè)態(tài)在本案狹小地塊中如何布局？全景規(guī)劃What

isthe

point大盤整體&定位差異大盤整體分桃蕊兔析玉與大盤整體空間聯(lián)系，給客戶營銷信心；同時(shí)對地塊打造差異化定位與產(chǎn)品城市住宅宜居社區(qū)生態(tài)綠地大盤整體分析振華路：形象/配套+線性公園；南二環(huán)路：形象/生態(tài)綠地；西側(cè)及北側(cè)：次干道/林蔭小路一、二期經(jīng)一路城市支路振華路人民路鳳翔東路

城市次干道城市主干道基地位置通往桐鄉(xiāng)站南二環(huán)路：城市形象/生態(tài)界面全景規(guī)劃——1、沿振華路形象界面營桃蕊兔造玉振華路：形象/配套+線性公園1321全景規(guī)劃——1、沿振華路形象界面營造振華路：形象/配套+線性公園起

禮序式入口

鬧中取靜全景規(guī)劃——1、沿振華路形象界面營桃蕊兔造玉振華路：形象/配套+線性公園起

禮序式入口

鬧中取靜全景規(guī)劃——2、沿南二環(huán)路生態(tài)界面營造西側(cè)及北側(cè)：次干道/林蔭小路454全景規(guī)劃——2、沿南二環(huán)路生態(tài)界面營桃蕊兔造玉南二環(huán)路：形象/生態(tài)綠地獨(dú)享運(yùn)動(dòng)公園

共享陽光草坪全景規(guī)劃——2、沿南二環(huán)路生態(tài)界面營造南二環(huán)路：形象/生態(tài)綠地獨(dú)享運(yùn)動(dòng)公園

共享陽光草坪全景規(guī)劃——2、沿南二環(huán)路生態(tài)界面營桃蕊兔造玉西側(cè)及北側(cè)：次干道/林蔭小路全景規(guī)劃——2、沿鳳翔東路生態(tài)界面營造鳳翔東路：形象/生態(tài)綠地76全景規(guī)桃蕊兔劃玉規(guī)劃方案What

isthe

point差異化定位低密/宜居/文化/生態(tài)兼顧貨值方案匯桃蕊兔總玉排除全小高層布局方案匯總?cè)「邔尤邔痈邔?小高層11F小高層17F高層高層在北側(cè)和西側(cè)高層在北側(cè)和東西側(cè)高層在北側(cè)兩排南北型L型U型景觀優(yōu)勢：中央大公園產(chǎn)品優(yōu)勢：貨值優(yōu)勢：小高層面積占比最大，貨值最大中軸花園,景觀較好天際線豐富容積率不足布局沒有亮點(diǎn)景觀優(yōu)勢：中央大公園產(chǎn)品優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢：中央大公園天際線豐富對西側(cè)地塊影響最小大面寬小高層95高層存在較差的兩面寬拼接戶型95三面寬95三面寬105三面寬/四面寬125全四面寬獨(dú)梯入戶成本優(yōu)勢：樓棟最少沿高壓線棟數(shù)最少105三面寬/四面寬125四面寬獨(dú)梯入戶天際線豐富大面寬小高層95高層存在較差的兩面寬拼接戶型貨值計(jì)算貨值差距不大，推薦戶型較好，最好去化的方案二和方案四規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案一方案二方案四方案三高層+小高層（L型）高層+小高層（U型）全高層高層+小高層（南北型））17F高層+11F小高層17F高層+11F小高層17F高層17F高層+11F小高層貨值：

貨值：貨值：貨值：15.16億

15.13億14.92億15.13億風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出現(xiàn)兩面寬拼接戶型，且大戶型沿路風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：小高層單價(jià)是否存在溢價(jià)空間風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：無天際線變化風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出現(xiàn)兩面寬拼接戶型，且大戶型沿路方案展桃蕊兔示玉方案一

宜居之城方案二

中央公園高層在北側(cè)和東西側(cè)全高層17F高層+11F小高層（U型布局

）17F高層住宅戶型配比住宅戶型配比戶型面積段（㎡）戶數(shù)440368176984戶數(shù)比（%）

目標(biāo)戶數(shù)比（%）戶型建筑面積（㎡）戶數(shù)442374168984戶數(shù)比（%）

要求戶數(shù)比（%）95105125總計(jì)44.72%37.40%17.89%100%45%40%15%95105125總計(jì)44.92%38.01%17.07%100%45%40%15%100%100%貨值：15.13億貨值：14.92億沿南側(cè)排布形式判斷選擇正南北布局正南北布局用地紅線平行VS92m82m92m92m高壓線距離較近（82M）高壓線距離更遠(yuǎn)（92M）平行高壓線，視覺影響更大朝向南偏東28.1°地庫不省和高壓線保持角度，視覺影響更小朝向正南北地庫更省方案一

宜居之城（17F+11F）桃蕊兔玉方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積數(shù)量56787.2256787.220.00單位備注85.1885.180.00平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米凈用地建筑用地綠化用地道路用地0.000.00總建筑面積地上建筑面積計(jì)容建筑面積住宅172146.67113574.44113574.44111694.4461164.0041730.448800.000.00高層小高層人才公寓商業(yè)建筑60038464戶戶戶其中商業(yè)安置商業(yè)0.000.00其中其中社區(qū)配套用房1880.00平方米其中公共文化設(shè)施用房消控室居家養(yǎng)老服務(wù)用房物業(yè)、社區(qū)服務(wù)用變電房140.00105.00235.00800.0480.00120.000.000.000.000.001048984600平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米戶0.12㎡/戶千分之二千分之七一個(gè)消控三個(gè)變電一個(gè)開閉所開閉所不計(jì)容面積贈(zèng)送面積其中其中空中花園建筑面積（避難層）架空層建筑面積住宅總戶數(shù)可售住宅戶數(shù)高層住宅戶戶戶其中小高層住宅384人才公寓64戶地下室面積58572.23平方米機(jī)械車庫面積普通車庫面積非機(jī)動(dòng)車庫面積0.0045815.043671.23平方米平方米平方米其中每輛36㎡每輛1.5㎡非機(jī)動(dòng)車機(jī)械0人防區(qū)已包含在地下室內(nèi)，面積9085.96平方米普通2392.00容積率建筑密度限高綠化率25.0050.0030.00%米%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量1591輛住宅機(jī)動(dòng)車停車數(shù)商品住宅機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)1572147629501181961907719401524472410223417638輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛1.5輛/每戶百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)人才公寓機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)其中百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)配套機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)1.0輛/100㎡百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量住宅10.29w（其中11層小高層4.17w）人才公寓0.88w、配套0.19w住宅停車數(shù)每2.0輛/100㎡，每輛1.5㎡2輛/100㎡商品住宅停車數(shù)人才公寓停車數(shù)配套停車數(shù)其中其中產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品面寬全面升級南側(cè)：爆款戶型90三面寬小洋房周邊：95高層，全三面寬105高層三面寬/四面寬中央：

125洋房，全四面寬景觀、配套最理想分布大尺度中央公園+多進(jìn)公園體系人才公寓：放置在價(jià)值最低區(qū)配套：東側(cè)集中，形成城市界面戶型配比戶型配比與營銷要求一致！住宅戶型配比戶型面積段（㎡）戶數(shù)440368176984戶數(shù)比（%）

目標(biāo)戶數(shù)比（%）95105125總計(jì)44.72%37.40%17.89%100%45%40%15%100%圖例：配套人才公寓95㎡11層125㎡11層95㎡17層105㎡17層桃蕊兔玉中正禮序

中軸對稱周禮考工記匠人營國記載第一第二級：庭院第五級：白菊廣場第四級：緣緣之心第三級：禮儀廊道景觀分析理想家/全齡段互動(dòng)多進(jìn)公園體系人車分流入口次入口白菊廣場四季花園四季花園私享花園白菊廣場緣緣堂四季花園子夜庭共享陽光草坪嬉戲樂園私享花園緣緣堂四季花園架空層私享會(huì)所健身館健身倉泛會(huì)所泛會(huì)所四季花園文化廣場兒童天地情景風(fēng)情花園私享花園尊享入戶空間四季花園私享花園私享花園運(yùn)動(dòng)公園運(yùn)動(dòng)公園共享陽光草坪桃蕊兔玉起形象主入口，人車分流，鬧中取靜起形象主入口，人車分流，鬧中取靜桃蕊兔玉承林蔭大道，儀式感，迎賓感轉(zhuǎn)中央庭院空間，步移景異，多重體驗(yàn)桃蕊兔玉合緣緣堂，桐鄉(xiāng)文化之源，社區(qū)之心，百變空間合緣緣堂，桐鄉(xiāng)文化之源，社區(qū)之心，百變空間“理想家”

體系植桃蕊兔入玉規(guī)劃策略：理想家概念植入全齡段互動(dòng)人車管理噴霧系統(tǒng)無障礙夜跑準(zhǔn)備處室外收納噴霧系統(tǒng)售賣機(jī)WIF

驅(qū)蚊I器室外收納售賣機(jī)無障礙飲水處方案分析流線/景觀車行出入口人行出入口人行出入口車行出入口車行出入口地庫分桃蕊兔析玉單車指標(biāo)32

㎡/輛停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取大值（人才公寓每套1.5輛）地下機(jī)動(dòng)車車位比例不小于80%地下車庫面積約40544.81㎡規(guī)劃要求停車1591個(gè)地上停車

319個(gè)（20%）地下停車

1272

個(gè)地下設(shè)計(jì)停車

1273個(gè)單車指標(biāo)31.85㎡/輛＜36㎡/輛結(jié)論：地上停車20%，地下一層可滿足規(guī)劃要求圖例：停車位車庫出入口建筑主環(huán)路日照分析結(jié)論：所有住宅均滿足大寒日累計(jì)3小時(shí)日照要求主要朝向的居室大寒日滿窗日照不應(yīng)低于3小時(shí)每套住宅至少應(yīng)有1個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一套住宅中居住空間超過（含）4個(gè)居室時(shí)，其應(yīng)有2個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)軟件：眾智日照地點(diǎn)：桐鄉(xiāng)時(shí)間：大寒日計(jì)算條件：開始時(shí)刻：8:00結(jié)束時(shí)刻:

16:00計(jì)算精度：5分鐘網(wǎng)格間距：0.6米窗臺(tái)高：0.9米圖例：桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

PLANNING

OF

ECONOMIC

DEVELOPMENT

ZONEBLOCK

2017-22TONGXIANG尊享入桃蕊兔口玉車行/人行體系桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

PLANNINGOF

ECONOMIC

DEVELOPMENT

ZONEBLOCK

2017-22TONGXIANG挑空雙大堂車行/人行體系桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

PLANNING

OF

ECONOMIC

DEVELOPMENT

ZONEBLOCK

2017-22TONGXIANG方案二

中央公園(全17F)桃蕊兔玉方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積數(shù)量56787.2256787.220.00單位備注85.1885.180.00平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米凈用地建筑用地綠化用地道路用地0.000.00總建筑面積地上建筑面積計(jì)容建筑面積住宅172146.67113574.44113574.44111694.44102894.440.00高層小高層人才公寓商業(yè)建筑984064戶戶戶其中8800.000.00商業(yè)安置商業(yè)0.000.00其中其中社區(qū)配套用房1880.00平方米其中公共文化設(shè)施用房消控室居家養(yǎng)老服務(wù)用房物業(yè)、社區(qū)服務(wù)用變電房140.00105.00235.00800.0480.00120.000.000.000.000.001048984984平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米戶0.12㎡/戶千分之二千分之七一個(gè)消控三個(gè)變電一個(gè)開閉所開閉所不計(jì)容面積贈(zèng)送面積其中其中空中花園建筑面積（避難層）架空層建筑面積住宅總戶數(shù)可售住宅戶數(shù)高層住宅戶戶戶其中小高層住宅0人才公寓64戶地下室面積58572.23平方米機(jī)械車庫面積普通車庫面積非機(jī)動(dòng)車庫面積0.0045815.043671.23平方米平方米平方米其中每輛36㎡每輛1.5㎡非機(jī)動(dòng)車機(jī)械0人防區(qū)已包含在地下室內(nèi)，面積9085.96平方米普通2392.00容積率建筑密度限高綠化率25.0050.0030.00%米%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量1591輛住宅機(jī)動(dòng)車停車數(shù)商品住宅機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)1572147629501181961907719401524472410223417638輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛1.5輛/每戶百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)人才公寓機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)其中百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)配套機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地面停車數(shù)1.0輛/100㎡百分之二十其中地下機(jī)械車位地下普通停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量住宅10.29w（其中11層小高層4.17w）人才公寓0.88w、配套0.19w桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊住宅停車數(shù)每2.0輛/100㎡，每輛1.5㎡2輛/100㎡商品住宅停車數(shù)人才公寓停車數(shù)配套停車數(shù)THE

PLANNINGOF

ECONOMIC

DEVELOPMENT

ZONEBLOCK

201其7-中22TON其G中XIANG產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品面寬全面升級南側(cè)：爆款戶型90三面寬周邊：95全三面寬105三面寬/四面寬中央：

125全四面寬景觀、配套最理想分布更大尺度中央公園+多進(jìn)公園體系有儀式感的中軸對稱人才公寓：放置在價(jià)值最低區(qū)配套：東側(cè)集中，形成城市界面戶型配比戶型配比與營銷要求一致！住宅戶型配比戶型建筑面積（㎡）戶數(shù)442374168984戶數(shù)比（%）

要求戶數(shù)比（%）95105125總計(jì)44.92%38.01%17.07%100%45%40%15%圖例：配套125㎡17層人才公寓95㎡17層105㎡17層100%桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊95㎡17層THE

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2017-22TONGXIANG景觀優(yōu)桃蕊兔勢玉六大公園體系，打造公園里的國際社區(qū)線性公園線性公園組團(tuán)公園口袋公園組團(tuán)公園六大公園體系線性公園延續(xù)經(jīng)典軸線對稱布局模式禮儀軸線中央公園禮儀軸線口袋公園線性公園線性公園口袋公園禮儀軸線中央公園組團(tuán)公園運(yùn)動(dòng)公園組團(tuán)公園組團(tuán)公園組團(tuán)公園組團(tuán)公園組團(tuán)公園線性公園運(yùn)動(dòng)公園整體鳥瞰形象入桃蕊兔口玉形象入口禮序中桃蕊兔軸玉中央公園底層架空泛會(huì)桃蕊兔所玉底層架空泛會(huì)所桃蕊兔玉成本優(yōu)勢樓棟數(shù)最少，建造成本最省只開挖一層，樓棟對齊，節(jié)省地庫成本圖例：停車位車庫出入口建筑主環(huán)路方案分桃蕊兔析玉流線/景觀車行出入口人行出入口人行出入口車行出入口車行出入口地庫分析單車指標(biāo)31

㎡/輛停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取大值（人才公寓每套1.5輛）地下機(jī)動(dòng)車車位比例不小于80%地下車庫面積約39836.85㎡規(guī)劃要求停車1591個(gè)地上停車

319個(gè)（20%）地下停車

1272

個(gè)地下設(shè)計(jì)停車

1273個(gè)單車指標(biāo)31.29㎡/輛＜36㎡/輛結(jié)論：地上停車20%，地下一層可滿足規(guī)劃要求圖例：停車位車庫出入口建筑主環(huán)路日照分桃蕊兔析玉結(jié)論：所有住宅均滿足大寒日累計(jì)3小時(shí)日照要求主要朝向的居室大寒日滿窗日照不應(yīng)低于3小時(shí)每套住宅至少應(yīng)有1個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一套住宅中居住空間超過（含）4個(gè)居室時(shí)，其應(yīng)有2個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)軟件：眾智日照地點(diǎn)：桐鄉(xiāng)時(shí)間：大寒日計(jì)算條件：開始時(shí)刻：8:00結(jié)束時(shí)刻:

16:00計(jì)算精度：5分鐘網(wǎng)格間距：0.6米窗臺(tái)高：0.9米圖例：方案展示方案一

宜居之城方案二

中央公園高層在北側(cè)和東西側(cè)全高層17F高層+11F小高層（U型布局

）17F高層住宅戶型配比住宅戶型配比戶型面積段（㎡）戶數(shù)440368176984戶數(shù)比（%）

目標(biāo)戶數(shù)比（%）戶型建筑面積（㎡）戶數(shù)442374168984戶數(shù)比（%）

要求戶數(shù)比（%）95105125總計(jì)44.72%37.40%17.89%100%45%40%15%95105125總計(jì)44.92%38.01%17.07%100%45%40%15%100%100%貨值：15.13億貨值：14.92億桃蕊兔玉產(chǎn)品升級What

isthe

point爆款產(chǎn)品95-105-125營銷要求【大二期】開盤時(shí)間：2019年9月底；銷售計(jì)算周期：2.5個(gè)月面積（㎡）65戶型套數(shù)88配比7.3%已售套數(shù)總存量去化速度去化周期2房1衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)55150775603322601.57.54.67.2-92、951066002182188449.7%45014116284銷量較高提升主力戶型品質(zhì)18.0%30.822.4012818.0%7.0%143【大一期】開盤時(shí)間：2018年4月；銷售計(jì)算周期：17.5個(gè)月面積（㎡）100戶型套數(shù)32配比2.7%13.6%3.6%已售套數(shù)32總存量去化速度1.83去化周期0.03房2衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)01105、106108、10911816243161409.200.132.291.3保證戶型面寬兩面寬T2戶型取消戶型性價(jià)比低2382956420.0%1812876157810.3416.403.495.5121、12413324.8%5.4%8.6%0.530.9137102693325553.948.4面積大總價(jià)高，有一定去化壓力1524房2衛(wèi)16313.7%1387.893.2控制戶型面積1704房3衛(wèi)907.6%352.0027.5項(xiàng)目策略：宜做現(xiàn)金流型項(xiàng)目，剛需剛改盤，以走量為首要目標(biāo)95、105㎡戶型市場需求大，125㎡填補(bǔ)戶型空檔（2020年6月入市，預(yù)計(jì)大二期128戶型存量不足）業(yè)態(tài)/總面積（萬㎡）

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型目標(biāo)客群面積戶型目標(biāo)配比強(qiáng)排配比城南地緣客戶為主，占比50%，其次為振東及市區(qū)外溢客戶，占比25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比25%95房

衛(wèi)3

245%40%41.13%41.13%408408小高層/高剛需剛改/105房

衛(wèi)3

210.29層毛坯125房

衛(wèi)4

215%17.74%176桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊——————1327車位THE

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2017-22TONGXIANG競品分析——綠地中央廣場一二桃蕊兔期玉95三面寬中間戶105三面寬中間戶125三面寬拼接戶95兩面寬拼接戶105兩面寬端戶125三面寬端戶桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品分析——龍湖天宸原著開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積容積率龍湖桐鄉(xiāng)高鐵站北約500m，合悅大道與悅?cè)萋方粎R處4038393667985㎡1.537拿地2017.10.25日，，樓面價(jià)4020元/

；溢價(jià)率13.88%㎡規(guī)劃住宅為5幢27F高層（兩梯四戶）+132套排屋主力戶型規(guī)劃戶數(shù)首開時(shí)間去化情況最新價(jià)格客群89

3+2+2；124

4+2+2㎡

㎡總戶數(shù)868戶2018年8.26首開89

297套，124

135套，排屋66套㎡㎡㎡

㎡89

剩余80套、124

剩余約60套，排屋剩余約102套高層均價(jià)約13000元/㎡地緣性客戶為主89㎡3+2+2124㎡4+2+2㎡183-225

5+3+3桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品分析——碧桂園北城春桃蕊兔曉玉開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積容積率碧桂園桐鄉(xiāng)市梧桐街道秋華路北側(cè)、春曉路西側(cè)5.3萬㎡2.3拿地拿地時(shí)間：2019/1/25

樓面價(jià)：6706

/㎡規(guī)劃18幢16F-23F高層主力戶型規(guī)劃戶數(shù)首開時(shí)間去化情況最新價(jià)格客戶來源105/126㎡1080套2019.8.24首開105/126/140/166㎡共460套65%㎡17200元/

，送車位本地客為主，大部分都是城北片區(qū)的顧客166㎡4+2+2105㎡3+2+2126㎡4+2+2140㎡4+2+2桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品分析——祥生國玥公館開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積容積率桐鄉(xiāng)祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)校場東路與二環(huán)東路交匯處62852㎡1.7拿地2017-12-7拿地，樓面價(jià)12243元/㎡規(guī)劃高層22-25F，154

376套；170

84套；排屋82套㎡

㎡主力戶型規(guī)劃戶數(shù)首開時(shí)間去化情況最新價(jià)格客群150

、170

、230

、250

、280㎡

㎡

㎡

㎡

㎡總戶數(shù)542戶2018年9月20日高層剩余230套，排屋剩余15套高層均價(jià)約19000元/

；排屋34500元/㎡㎡濮院工廠企業(yè)主等高端購買力客群為主155㎡

4+2+2170㎡

4+2+2240㎡5+3+4桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG桃蕊兔玉產(chǎn)品配置全面升級南向第一排——90爆款產(chǎn)品受噪音及高壓線影響125

——三面寬升級為四面寬獨(dú)梯入戶+寬陽臺(tái)+豪華主臥套95/105——兩面寬升級全三面寬/四面寬寬陽臺(tái)+主臥套桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG爆款產(chǎn)品90三面寬小洋房桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95三面寬小洋桃蕊兔玉房設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，7.1M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.2+1房2廳2衛(wèi)，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺(tái)5.北向贈(zèng)送大陽臺(tái)（改造后為臥室）6.餐廳，客廳空間獨(dú)立，南北通透7.入戶雙流線，獨(dú)立家政空間桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95三面寬小洋房戶型展示

親子主題1兒童活動(dòng)區(qū)，寶寶的專屬游戲天地2親子書桌，陪寶寶寫字涂鴉33育嬰臺(tái)設(shè)置在餐廳與衛(wèi)生間中間，方便浣洗214寵物專屬空間，狗狗陪伴嬰兒成長4桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95三面寬小洋桃蕊兔玉房戶型展示

廚衛(wèi)設(shè)計(jì)

“開放”

廚房，廚房成為餐廳一部分

“分離”

衛(wèi)生間，提高安全性開敞式廚房，讓做飯變得更有趣，123參與性更強(qiáng)31干濕分離衛(wèi)生間，保持沐浴之外的場地干燥衛(wèi)生，提高安全性2家政臺(tái)，給媽媽提供專屬的熨燙等儲(chǔ)藏空間桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95三面寬小洋房戶型展示

收納精細(xì)化設(shè)計(jì)收納空間多達(dá)12立方相當(dāng)于一輛2.5噸東風(fēng)大卡車裝載容量大尺度收納空間≥600mm衣服、被子……小尺度收納空間＜600mm玩具、書籍、碗碟……桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品對桃蕊兔玉比得房率低兩面寬南向單陽臺(tái)得房率高三面寬南向雙陽臺(tái)智谷公寓戶型VS桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95/105高層桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG95高層——中間戶三面桃蕊兔玉寬設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，6.5M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.2+1房2廳2衛(wèi)，主臥舒適套間4.南向大面寬陽臺(tái)5.北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)（改造后為書房）6.餐廳，客廳空間獨(dú)立，南北通透桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品對比得房率高南向雙陽臺(tái)得房率低南向單陽臺(tái)智谷公寓戶型VS桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG105高層——中間戶四面桃蕊兔玉寬設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，5.6M大橫廳2.戶型方正，4面寬3.3房2廳2衛(wèi)，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺(tái)5.北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)（改造后為書房）6.餐廳，客廳空間獨(dú)立桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品對比三面寬餐廳無直接采光南向單陽臺(tái)四面寬餐客廳均有采光南向雙陽臺(tái)智谷公寓戶型VS桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG105高層——端戶三面桃蕊兔玉寬設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，7.1M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.3房2廳2衛(wèi)，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺(tái)5.北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)（改造后為臥室）6.餐廳，客廳空間獨(dú)立桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品對比三面寬主臥南北通透兩面寬主臥衛(wèi)生間側(cè)面采光智谷公寓戶型VS桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG桃蕊兔玉125四面寬洋房桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG125高層——橫廳設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，6.7M大橫廳2.餐廳，客廳空間獨(dú)立3.4房2廳2衛(wèi)，主臥超大舒適套間4.北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺(tái)6.私家獨(dú)立電梯廳入戶體驗(yàn)桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG125高層——豎桃蕊兔玉廳設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1.餐客廳一體化設(shè)計(jì)，8.8M大縱廳2.餐廳，客廳空間獨(dú)立3.4房2廳2衛(wèi)，主臥超大舒適套間4.北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺(tái)6.私家獨(dú)立電梯廳入戶體驗(yàn)桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG競品對比四面寬獨(dú)梯入戶/獨(dú)立門廳餐客廳均有采光四面寬獨(dú)梯入戶/獨(dú)立門廳餐廳無直接采光三面寬公共入戶/無獨(dú)立門廳餐廳無直接采光戶型方案A戶型方案B智谷公寓戶型南北通廳橫廳VS桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG桃蕊兔玉125高層桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道2018-12地塊THE

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2017-22TONGXIANG125