文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第1頁共7頁1目的在工程設(shè)計(jì)和施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2范圍適用于公司接管的所有項(xiàng)目。3職責(zé)3.1管理處負(fù)責(zé)工程前期介入管理制度目標(biāo)、方案制定、人員配置、實(shí)施；3.2管理處工程部是歸口管理部門，負(fù)責(zé)審定工程前期介入管理制度目標(biāo)、方案、人員配置，并督促實(shí)施，檢查。4工作程序4.1由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案；4.2人員及資源配置；4.3參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；4.4對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：4.4.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場(chǎng)、銀行、商店等）；4.4.2后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；4.4.3防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理；4.4.4對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；4.4.5水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要；4.5參與設(shè)備選型及安裝方案審定；4.5.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患；4.5.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；4.5.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4.6使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；4.7參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；4.8參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第2頁共7頁4.9現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改；4.11設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；4.12參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；4.13盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；4.14管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，視為通過并作好記錄；驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)商處理辦法，商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，并作好記錄；4.15工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準(zhǔn)備，管理處在接到其書面通知后進(jìn)行最后復(fù)檢，詳細(xì)內(nèi)容如下：4.15.1工程實(shí)體部分4.15.1.1總平面:A.道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象;B.明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象;C.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;D.化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm;E.單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)地清的要求;F.群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。4.15.1.2房屋主體結(jié)構(gòu):A.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;B.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值;C.鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定;D.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4.15.1.3房屋建筑部分：A.墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角；B.門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第3頁共7頁C.樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；D.砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；E.油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；F.凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn)）；G.外墻立面不得漏水；H煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物；I.晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活無卡澀。4.15.1.4房屋水、電、氣、視、訊；A.給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴(yán)密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進(jìn)行水（氣）壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求;B.地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通；C.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活；D.照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；E.配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測(cè)試記錄及報(bào)告；F.配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏；G.各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；H.電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標(biāo)準(zhǔn)，并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；I.煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。4.15.1.5給水系統(tǒng)A.給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；B.生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證；C.水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第4頁共7頁D.空載運(yùn)行水泵時(shí)，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤(rùn)滑情況良好；E.啟動(dòng)給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機(jī)械響聲有無異常；F.開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；G.給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。4.15.1.6排水系統(tǒng)A.各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告；.B.各排水管道附件齊全；無遺失；C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；D.抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；E.各層地漏口、排水口排水暢通；F.管道接口及管道粘接良好，無滴漏。4.15.1.7循環(huán)水泵A.水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；B.管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行；C.循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常；D.系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；E.啟動(dòng)水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測(cè)試；F.系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。4.15.1.8供電系統(tǒng)A.配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備；B.按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對(duì)象正確；各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行；C.各類電纜、母線槽、各相對(duì)地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格；D.關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立；E.關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；F.合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第5頁共7頁G.逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；H.分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；I.啟動(dòng)重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換；J.檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定范圍要求；K.電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；L.室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；M.測(cè)試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；N.室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個(gè)檢查。4.15.1.9消防系統(tǒng)A.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測(cè)記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證；B.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測(cè)器安裝部位等實(shí)際情況；2.開主機(jī)空載運(yùn)行，檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù)；3.逐步接上各個(gè)回路、探測(cè)器、觀察其運(yùn)行情況；4.編好各個(gè)探測(cè)器的地址碼、部位碼在主機(jī)上，使主機(jī)碼正常運(yùn)行；5.填寫好調(diào)試記錄，并對(duì)每個(gè)探測(cè)器做現(xiàn)場(chǎng)吹煙試驗(yàn)；檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置的準(zhǔn)確度；6.做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。C.聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1.依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量；2.開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，測(cè)試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常；3.逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測(cè)試各點(diǎn)電壓、電流值；4.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測(cè)各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果；5.在控制室檢測(cè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；6.做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。D.噴淋系統(tǒng)1.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第6頁共7頁2.整個(gè)管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢；3.噴淋泵，空載運(yùn)行合格；4.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；5.關(guān)閉各層安全信號(hào)閥；6.啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動(dòng)排氣閥門工作情況；7.逐步開啟各屋安全信號(hào)閥，未端試水裝置對(duì)每屋平面管網(wǎng)灌水；8.各類報(bào)警信號(hào)的顯示；9.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；10.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測(cè)各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系；。11.檢測(cè)泵接合器的進(jìn)水情況；12.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。E.普消系統(tǒng)1.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；2.各類附屬設(shè)備已安裝；3.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；4.泵電源到位，空載運(yùn)行合格；5.打開試驗(yàn)拴，啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤(rùn)滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等；6.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況；7.做好調(diào)試運(yùn)行記錄。4.15.1.10弱電系統(tǒng)A.網(wǎng)絡(luò)1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用；2.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位；3.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。B.CATA電視系統(tǒng)1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用；2.光纖線路應(yīng)符合大廈專項(xiàng)要求；3.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求；文件編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/－GC－18文件名稱工程前期介入管理制度第7頁共7頁4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好；5.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。C.電話1.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、更條線與端子盒；2.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。D.可視對(duì)講1.提供完好并能使用經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備；2.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報(bào)警信號(hào)及對(duì)訓(xùn)功能，符合系統(tǒng)要求；3.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對(duì)方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。E.智能抄表1.綜合布線符合安裝規(guī)范要求；2.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格產(chǎn)品設(shè)備，并完好能使用；3.每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合；4.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。F.安全防衛(wèi)1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾；2.綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤；3.紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。4.2.1.11停車管理系統(tǒng)A.提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)；B.欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號(hào)至設(shè)備系統(tǒng)；C.道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄xx/BG7.5.1-GC-36《前